Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 5 janvier 2023

N° RG 21/03001 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I22L







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 5 JANVIER 2022









DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00770

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 28 Juin 2021





APPELANT :



Monsieur [M] [U]

né le 03 Mars 1981 à [Localité 6] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN et assisté de Me Fabienne HUOT SOUDAIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant







INTIMEE :



S.C.I. FLOJUL 

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée et assistée de Me Sophie ARDOUREL de la SELARL ARDOUREL AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

Mme PICOT DEMARCQ, Conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme DEVELET, Greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 22 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022, prorogé au 15 décembre 2022 puis au 5 janvier 2023







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 5 janvier 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 





Selon acte sous seing privé du 14 décembre 2018, établi par l'entremise de la SCP [J] et Hector, huissiers de justice, M. [U], exploitant un commerce de vente de sushis, a conclu avec la SCI Flojul un bail précaire portant sur un local commercial situé [Adresse 4] en contrepartie d'un loyer mensuel fixé à 750 euros pour une durée d'un an courant du 1er janvier 2109 au 31 décembre 2019. 



La SCI Flojul indique qu'elle avait donné mandat à la SCP [J] et Hector de prendre en charge la gestion locative du local durant le bail.



Un dépôt de garantie d'un montant de 1000 euros a été versé lors de la signature du bail et il était précisé que, faute de congé donné par l'une ou l'autre partie avant le terme de l'année 2019 et avec préavis de trois mois, le bail serait transformé en bail commercial de neuf ans moyennant un loyer mensuel de 900 euros.



M. [U] a quitté les lieux le 30 décembre 2019 après qu'un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi par Me [J].



La SCI Flojul ayant refusé de restituer le dépôt de garantie aux motifs que M. [U] avait démonté certaines canalisations d'eau et n'avait pas procédé à l'entretien annuel de la chaudière équipant les lieux ; M. [U] a fait assigner la SCI Flojul devant le tribunal judiciaire de Rouen par acte d'huissier du 26 octobre 2020. Soutenant avoir subi de multiples dégâts des eaux provenant de la toiture de l'immeuble ayant empêché l'exploitation de son commerce à diverses reprises, il a demandé le paiement de la somme de 1000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis pendant la durée du bail et de la résistance abusive dans la restitution du dépôt de la garantie et 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 28 juin 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a :



-débouté M. [M] [U] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,



-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision,



-condamné M. [U] à payer à la société Flojul la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné M. [U] aux dépens.



M. [U] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 juillet 2021.



 L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.



 

EXPOSE DES PRETENTIONS : 



Vu les conclusions du 20 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [U] qui demande à la cour de:



-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Vu les articles 1231-1 et 1231-6 du code civil,



Vu l'article 1719 du code civil,



-condamner la société Flojul à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros à titre de restitution de son dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal applicable aux particuliers à compter de la mise en demeure du 16 mars 2019,



-condamner la société Flojul à indemniser M. [U] au titre des troubles de jouissance subis pendant la durée du bail précaire ainsi que de la résistance abusive dans la restitution du dépôt de garantie et la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal applicable aux particuliers à compter de l'arrêt à venir,



-condamner la société Flojul à payer à M. [U] la somme de 4.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d'appel.





Vu les conclusions du 9 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Flojul qui demande à la cour de :



-débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,



En conséquence, 



-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 28 juin 2021,



-condamner M. [U], à titre reconventionnel, à régler à la société Flojul une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure. 





MOTIFS DE LA DECISION : 



Sur la demande relative à la restitution du dépôt de garantie :



Exposé des moyens :



M. [U] affirme que la SCI Flojul a conservé illégitimement le dépôt de garantie et soutient que :



- le bail liant les parties ne comporte aucune obligation à sa charge quant à l'entretien de la chaudière et la SCI Flojul ne justifie pas que la chaudière était en bon état avant l'entrée dans les lieux de M. [U] ;



- de l'état des lieux d'entrée établi par Me [J] le 14 décembre 2018, il résulte qu'il existait un réseau d'alimentation en eaux dans les lieux ; après l'établissement de cet acte, ce réseau n'a plus été opérant et M. [U] a été dans la nécessité d'assumer les travaux nécessaires à son rétablissement; lors de son départ, il a enlevé les canalisations qu'il avait posées et a laissé les lieux dans le même état où il les a trouvés ;



- M. [U] conteste qu'un accord portant sur une minoration du loyer en contrepartie de la charge de ces travaux ait existé lors de la signature du bail et de l'état des lieux d'entrée et fait observer que le loyer du précédent preneur était inférieur à 750 euros;



- le devis produit par la SCI Flojul au titre de cette prétendue réparation locative ne permet pas de déterminer s'il s'agit bien d'une réparation ou d'une transformation des lieux étant observé que le gérant de la SCI Flojul, par ailleurs agent d'assurances, y a transféré les locaux de son agence depuis lors;



- s'il est exact que M. [U] a installé une cloison vissée au sol et au plafond, il a pris le soin de déposer le parquet flottant de sorte qu'aucune dégradation n'a été causée et les stipulations du bail prévoient que les cloisonnements sont destinés à devenir la propriété du bailleur au départ du locataire.



La SCI Flojul soutient que :



- les parties ont conclu un accord formalisé devant Me [J] portant sur des travaux de nouvelle alimentation en eau devant être réalisés par M. [U] en contrepartie d'une minoration de loyer (750 euros au lieu de 900) et M. [U] a manqué à son obligation en déposant l'installation qu'il avait réalisée lors de son départ des lieux ;



- les propos de Me [J], consignés par un écrit postérieur à l'état des lieux d'entrée, émanent d'un officier public et M. [U] n'a diligenté aucune procédure d'inscription de faux contre lui ;



- la cloison laissée dans les lieux par M. [U] contrevient aux stipulations du bail lui faisant interdiction de modifier la distribution des lieux sans autorisation préalable et écrite du bailleur ; par ailleurs, le contrat prévoit que les installations non fixées à demeure resteront la propriété du preneur qui devra les reprendre et remettre les lieux en état ; enfin, la dépose de la cloison entraînera des réparations importantes au sol et au plafond du fait des vis utilisés par M. [U] ;



- l'entretien de la chaudière est à la charge du locataire par application du décret n° 2009-649 et 9 juin 2009 et son arrêté d'application du 15 septembre 2009.



Réponse de la cour :



1°) Aux termes des articles R224-41-4 et suivants du code de l'environnement, lorsque le local donné à bail est équipé d'une chaudière à gaz dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.



 Le bail précaire liant les parties du 14 décembre 2018 ne comporte aucune stipulation quant à la charge de l'entretien de la chaudière équipant les lieux.



La SCI Flojul verse aux débats un devis d'entretien de la chaudière équipant les lieux donnés à bail à M. [U] duquel il résulte que l'appareil est alimenté en gaz.



Il s'ensuit qu'à défaut de stipulation contraire dans le bail, la charge de l'entretien de la chaudière équipant les lieux revient au preneur étant observé que M. [U] n'a émis aucune observation quant à l'application des textes visés ci-dessus et qu'il n'a jamais allégué que la chaudière ne fonctionnait pas lorsqu'il est entré dans les lieux.



Le devis produit par la SCI Flojul au titre de l'entretien portant sur une somme de 90 euros (hors taxes) soit 108 euros TTC, la SCI Flojul est en droit de retenir cette somme sur le dépôt de garantie versé par M. [U].



2°) Le bail liant les parties ne comporte l'indication d'aucun accord portant sur des travaux d'alimentation en eau devant être effectués par M. [U] dans les lieux en contrepartie de la minoration du loyer mensuel à la somme de 750 euros au lieu de 900 euros.



L'état des lieux d'entrée établi par Me [J] le 14 décembre 2018 mentionne l'existence d'une arrivée de conduite d'eau avec un compteur neuf posé et les parties ne contestent pas qu'au 14 décembre 2018, les lieux étaient alimentés en eau.



L'état des lieux de sortie établi par Me [J] le 30 décembre 2019 fait expressément mention de l'enlèvement par M. [U] de la canalisation d'eau alimentant les équipements sanitaires se trouvant dans les lieux, canalisation qu'il a déclaré avoir posée lors de son entrée dans les lieux.



Dès lors que M. [U] conteste l'existence d'un accord au jour du contrat et au jour de l'état des lieux, il appartient à la SCI Flojul de justifier de l'accord qu'elle oppose à M. [U]. Elle verse aux débats un écrit émanant de Me [J] et adressé à la SCI Flojul, daté du 2 avril 2020, faisant état de l'existence d'un accord entre la SCI Flojul et M. [U] portant sur la minoration du loyer dû par ce dernier en contrepartie de travaux devant être réalisés par lui sur l'alimentation en eau du local donné à bail qui « était effective lors de l'état des lieux d'entrée » mais qui devait être supprimée par la suite.



C'est en vain que la SCI Flojul soutient que cet écrit ne pourrait être contesté que par la voie de l'inscription de faux dès lors qu'il ne constitue qu'un simple courrier adressé par un mandataire à son mandant.



Ce témoignage établi après le départ des lieux du locataire n'est pas à lui seul suffisant pour contredire ou aller outre le contenu du bail écrit qui ne prévoit rien en ce sens.





En revanche, la déclaration du mandataire du bailleur selon laquelle le système d'alimentation en eau qui existait au jour de l'entrée dans les lieux a été supprimé par le bailleur après cette date est opposable au bailleur. Il en résulte que M. [U] s'est trouvé dans la nécessité de remédier à cet état de fait en réalisant une nouvelle alimentation.



En déposant cette alimentation lors de son départ des lieux, M. [U] n'a fait que restituer à l'identique le local tel qu'il l'avait effectivement reçu du bailleur. Il en résulte qu'il ne doit à ce titre aucune somme au bailleur.



3°) M. [U] ne conteste pas avoir posé une cloison vissée au sol et au plafond dans les lieux coupant la pièce principale en deux et l'avoir laissée sur place lors de son départ. Au surplus, cette situation résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.



Le bail stipule que « tous les travaux comportant un changement de distribution, démolition ou percement des murs, des poutres ou des planchers, d'installations de machinerie quelle que soit la source d'énergie, devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur ». Il stipule également que « les équipements matériels et installations non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de sa sortie, à charge pour lui de remettre les biens immobiliers, objet des présentes, en état après cet enlèvement ». 

 

Cette cloison ayant divisé la pièce principale en deux, elle a de ce fait changé la distribution des lieux et ne pouvait être posée par M. [U] sans autorisation du bailleur.



Par ailleurs cette cloison vissée au sol et au plafond par M. [U] étant évidemment amovible, elle est restée sa propriété aux termes du contrat liant les parties et devait être enlevée lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en état.



Toutefois, lorsque la SCI Flojul s'est opposée à la demande amiable formée par M. [U] tendant à la restitution de son dépôt de garantie, elle n'a fait état que du désordre portant sur le défaut d'entretien de la chaudière et sur la dépose du système d'alimentation mais nullement de la dépose de la cloison, dépose qui n'a entraîné l'établissement d'aucun devis à la demande de la SCI Flojul.



Dès lors que la SCI Flojul n'a pas chiffré ce chef de demande, qu'elle ne produit aucun devis ni aucune facture d'enlèvement de cette cloison et qu'elle s'est bornée à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie en faisant état des réparations locatives chiffrées portant sur la chaudière et l'alimentation en eau, la demande portant sur ce point ne peut aboutir.



Les comptes entre les parties s'établissent comme suit :



- dû par M. [U] à la SCI Flojul : 108 euros



- dû par la SCI Flojul à M. [U] : 1000 euros



Solde dû par la SCI Flojul à M. [U] : 892 euros.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [U] et la SCI Flojul sera condamnée à lui restituer la somme de 892 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019, date à laquelle la SCI Flojul a été avisée de l'existence de la mise en demeure qui lui avait été adressée.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et résistance abusive formée par M. [U] :



Exposé des moyens :



M. [U] soutient que :



- il a subi des dégâts des eaux provenant de la toiture percée en mars, juin, septembre, octobre et décembre 2019 qui ont entraîné la perte de marchandises (l'eau tombant sur son plan de travail où se trouvaient des aliments préparés) et la fermeture de son commerce ;



- si la SCI Flojul a fait intervenir des artisans à diverses reprises, les infiltrations ont persisté et la toiture n'a été changée qu'après son départ des lieux ;



- le gérant de la SCI Flojul, par ailleurs agent d'assurances ayant assuré le local loué, a indiqué à M. [U] qu'il ne pouvait être indemnisé par l'assureur faute de justifier d'une perte d'activité pendant 4 jours consécutifs ;



- il s'est résolu à quitter les lieux eu égard à cette situation.



La SCI Flojul soutient que :



- M. [U] n'a cessé son activité qu'en raison de la crise sanitaire ;



- elle avait donné mandat à la SCP [J] et c'était à cette SCP, dont les locaux se trouvaient dans le voisinage immédiat de M. [U], qu'il devait s'adresser ;



- il est exact qu'en mars 2019, une tempête a dégradé les lieux loués qui ont subi des infiltrations;



- elle a fait intervenir un couvreur en urgence ;



- une autre fuite survenue en mai 2019 a entraîné une nouvelle intervention d'un professionnel qui a posé une bâche;



- si M. [U] réclame 5000 euros de dommages et intérêts aujourd'hui, il n'en réclamait que 800 le 9 décembre 2019 sans plus justifier cette somme que la précédente.



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



M. [U] produit plusieurs attestations de clients dont il ressort qu'à partir du 14 mars 2019 (pièce n° 32) puis tout au long de l'année 2019 (pièces n° 18, 20, 43), il a dû faire face à des infiltrations récurrentes provenant de la toiture de l'immeuble dont certaines se déversaient sur son plan de travail où se trouvaient ses marchandises alimentaires destinées à être vendues. Il justifie avoir dû jeter sa marchandise, avoir dû fermer boutique à plusieurs reprises, avoir dû aménager un nouvel espace de travail « hors d'eau » et ne pas avoir pu honorer ses commandes.



Le fait pour un preneur de subir des infiltrations d'eau récurrentes par la toiture constitue une méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, peu important à cet égard que l'assureur du bailleur puisse être amenée à garantir ou non les sinistres. Cette obligation pèse sur le bailleur quand bien même il aurait désigné un mandataire pour le représenter à l'égard du preneur.



Monsieur [U] ne justifie pas qu'il a dû quitter les lieux de ce fait, mais en tout état de cause, son commerce alimentaire nécessitant une propreté irréprochable, l'exercice de son activité dans ces conditions lui a causé un préjudice de jouissance.





Le jugement entrepris qui a rejeté la demande de M. [U] à ce titre sera infirmé sur ce point et ce préjudice sera justement réparé à hauteur de 100 euros par mois pour une durée de 10 mois, soit 1000 euros. 



Dès lors que la SCI Flojul a eu partiellement gain de cause, sa résistance ne saurait être qualifiée d'abusive et M. [U] sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire.



Le jugement entrepris qui a condamné M. [U] au paiement de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé et la SCI Flojul sera condamnée à lui payer la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 

 

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire ; 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 28 juin 2021 en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau :



Condamne la SCI Flojul à payer à M. [U] les sommes de :



- 892 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019, à titre de restitution partielle de son dépôt de garantie ;



- 1000 euros de dommages et intérêts ;



- 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;



Constate que la disposition relative à l'exécution provisoire est devenue sans objet ;



Déboute M. [U] du surplus de ses demandes ; 



Y ajoutant :



Condamne la SCI Flojul aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la SCI Flojul à payer à M. [U] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





La greffière La présidente