Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 5 janvier 2023

N° RG 21/04620 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I6JB







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 5 JANVIER 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/01992

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 19 Octobre 2021





APPELANTE :



Madame [O] [R]

née le 09 Juillet 1973 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]



représentée et assistée de Me Christophe OHANIAN de la SELARL CAMPANARO OHANIAN, avocat au barreau DE L'EURE







INTIMES :



Madame [F] [C] [W] [C] [W] [E] épouse [EO]

née le 23 Mars 1963 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Monsieur [H] [N] [Z] [N] [Z] [EO]

né le 31 Juillet 1960 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]



représentés par Me Joseph luc marc BENOIT de la SELARL CABINET BENOIT, avocat au barreau DE L'EURE





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 Octobre 2022 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, Présidente

Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère

M. URBANO, Conseiller





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme DEVELET, Greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 13 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022 puis au 5 janvier 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 5 janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 





Par acte sous seing privé du 13 mars 2016, Monsieur [EO] et Madame [E] (les époux [EO]) ont donné à bail à usage commercial à Madame [R] une maison à usage commercial et d'habitation située à [Adresse 3]. La durée du bail renouvelé a été stipulée de neuf ans à compter rétroactivement du 15 janvier 2015. 



Au mois de juillet 2017, la chaudière de l'immeuble est tombée en panne. Elle a été remplacée en octobre 2017 par la société Lesecq, mandatée et payée par les époux [EO]. 



Madame [R] a informé les époux [EO] que le fonctionnement de la nouvelle chaudière ne lui donnait pas entière satisfaction puis, en l'absence de réaction de leur part, elle a saisi son assureur qui a fait réaliser une expertise par le cabinet Elex le 21 février 2019 en présence des époux [EO], de leur assureur et d'un second expert, le cabinet Mahe-Villa. 



Par acte du 30 janvier 2020, Madame [R] a assigné les époux [EO] devant le président du tribunal de grande instance d'Evreux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise, demande qui a été rejetée par ordonnance du 1er avril 2020. 



Madame [R] a alors fait assigner les époux [EO] et la Sarl Lesecq par acte du 1er juillet 2020 devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de condamnation de tous à prendre en charge le coût des travaux d'installation d'une nouvelle chaudière et d'indemniser son préjudice de jouissance et des époux [EO] à prendre en charge le coût de l'installation de nouveaux radiateurs. 

 

Par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal a :



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] de paiement de la somme de 21.622,80 euros,



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] de paiement de la somme de 5.000 euros,



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre de la société Lesecq de paiement de la somme de 14.630,40 euros,



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre de la société Lesecq de paiement de la somme de 5.000 euros,



-condamné Mme [R] à payer à M. [EO] et Mme [EO], ensemble, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné Mme [R] à payer à la société Lesecq la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouté Mme [R] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamné Mme [R] aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé,



-autorisé Maître Marc Benoît, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,



-rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. 



Mme [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 décembre 2021. Elle a intimé exclusivement les époux [EO].



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.



EXPOSE DES PRETENTIONS : 



Vu les conclusions du 4 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Mme [R] qui demande à la cour de :



Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 



Vu les articles 1719 et suivants du code civil, 

 

-infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux en ce qu'il a : rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] de paiement de la somme de 21.622,80 euros ; rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] de paiement de la somme de 5.000 euros ; condamné Mme [R] à payer à M. [EO] et Mme [EO], ensemble, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté Mme [R] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [R] aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé, 





 

Et statuant à nouveau de :

 

-condamner les époux [EO] à payer à Mme [R] la somme de 21.622,80 euros afin de lui permettre de réaliser les travaux nécessaires à rendre l'installation de chauffage fonctionnelle,



-condamner solidairement les époux [EO] et la société Lesecq à payer à Mme [R] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



-condamner solidairement les époux [EO] à payer à Mme [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner solidairement les époux [EO] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





Vu les conclusions du 03 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments des époux [EO] qui demandent à la cour de :



Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, 



Vu l'article 606 du code civil, 



Vu l'article R.145-35 du code de commerce, 

 

-déclarer l'appel recevable, mais mal fondé,

 

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

 

Et y ajoutant, 

 

-condamner Mme [R] à payer aux époux [EO] la somme de 3.000 euros,



-condamner Mme [R] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Marc Benoît, avocat au barreau de l'Eure, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



MOTIFS DE LA DECISION :



 Sur la responsabilité contractuelle des époux [EO] : 



Moyens des parties



Madame [R] fait valoir que : 



* Le bail conclu le 13 septembre 2016 porte à la fois sur une partie habitation et une partie commerciale ;

 

* le bailleur est tenu de délivrer un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur ;



* sont sans effet toute clause contraire d'un bail mixte ;



* les dispositions des articles 1719,1720,606 du code civil sont d'ordre public ;



* au mois de juillet 2017, la chaudière au fuel qui équipait l'immeuble est tombée en panne, l'absence de chauffage ayant pour effet de rendre le logement indécent et le local commercial difficilement exploitable,



* les bailleurs qui n'ont pas contesté leur obligation de délivrance conforme ont fait procéder au changement de la chaudière au mois d'octobre 2017, suite à la réalisation des travaux, la performance de l'installation de chauffage était insuffisante tant dans la partie habitation que dans la partie commerciale ;



* le coût du remplacement de la chaudière ne peut donc pas être à la charge du preneur quand bien même le bail prévoit que le bailleur n'est tenu qu'aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ;



* le bail régularisé entre les parties le 13 mars 2016 ne satisfait pas aux exigences de l'article L 145-40-2 du code de commerce puisqu'il ne prévoit pas de répartition entre le bailleur et le preneur.



Les époux [EO] exposent que : 



* Mme [R] tente de faire un amalgame entre le bail commercial et le bail mixte pour leur imposer une obligation contractuelle de bailleur de remplacer la chaudière installée en 2017 et de lui fournir des radiateurs supplémentaires ; 



* les articles 1719 et 1720 du code civil ne sont pas d'ordre public et les parties ont pu valablement convenir que le preneur devait exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, ce qui est précisément stipulé à l'article 9 du bail commercial ;

 

* ils n'ont pas à remplacer la chaudière de l'immeuble, ce qu'ils ont néanmoins accepté de faire en 2017 pour être agréable à Mme [R] ; 



* la partie habitation du logement est équipée de radiateurs reliés à la chaudière et il n'y a aucune insuffisance effective de chauffage prouvée ; 



* l'ajout de radiateurs supplémentaires correspond à des dépenses d'amélioration ; 



* la locataire n'a pas entretenu régulièrement l'ancienne chaudière et n'a pas justifié entretenir la nouvelle chaudière ; 



* Mme [R] connaissait bien les lieux pour les avoir occupés depuis 2010 et il n'est pas contesté qu'il n'y avait pas de radiateur dans la partie de l'immeuble bureau de tabac/presse. 

 

Réponse de la cour 



Sur la partie logement des lieux loués :

 

Il résulte des dispositions de l'article 1719 1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 

 

L'obligation de délivrance d'un logement décent s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur. Cette obligation est d'ordre public et l'exigence de la délivrance au preneur d'un logement décent impose de comporter une installation permettant un chauffage normal et ce par application de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

 

Mme [R] occupe un local à usage de commerce et d'habitation situé à [Adresse 3]. Par conséquent et quand bien même le bail commercial du 13 mars 2016 a mis à la charge du bailleur en son article 9 les seules grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil qui concernent les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, les époux [EO] sont tenus à l'égard de Mme [R] de l'obligation de délivrance d'un logement décent comportant une installation permettant un chauffage normal. 



Lors de l'entrée dans les lieux de Mme [R] en 2010 et lors du renouvellement du bail en 2016, l'immeuble était équipé d'une chaudière au fuel d'une puissance de 53 kw ainsi qu'il est mentionné au DPE annexé au bail, qui est tombée en panne et qui a été remplacée en 2017 par une chaudière de 22,4 kw. Les époux [EO] ne démontrent pas que ce remplacement était dû à un défaut d'entretien par Mme [R] qui au contraire justifie par la production de nombreuses factures y avoir procédé.



Une expertise amiable a été réalisée le 11 avril 2019 à laquelle les parties ont participé qui fait ressortir une insuffisance de chauffe liée à la puissance nominale inférieure de la nouvelle chaudière et au nombre insuffisant de radiateurs. 



En première instance, Mme [R] avait produit les témoignages des époux [K] et de [G] [U] faisant ressortir l'insuffisance de chauffage dans la partie commerciale. En cause d'appel, elle produit les témoignages de [B] [T], [X] [P],[Y] [J], [S] [A] , [I] [V], [D] [L], [M] [V] qui se sont rendus dans l'habitation de l'appelante et qui attestent ''d'un froid anormal, d'une température anormalement basse alors que la chaudière est allumée et les thermostats des radiateurs ouverts au maximum''. 



 Il ressort du courrier du 11 janvier 2021 adressé par Mme [R] au gérant du bien que l'entretien de la chaudière a été fait en 2019 par l'entreprise Lesecq et en 2020 par l'entreprise Plomb'Eure, la facture de cette entreprise étant produite aux débats. Il en résulte que l'insuffisance de chauffe ne peut être attribuée à un défaut d'entretien par la locataire.



Mme [R] rapporte ainsi la preuve de l'insuffisance de chauffage dans la partie habitation, ce qui constitue un manquement des époux [EO] à leur obligation de délivrance d'un logement décent comportant une installation permettant un chauffage normal. Ce manquement engage la responsabilité de M. et Mme [EO] qui devront indemniser Mme [R] de l'intégralité du préjudice qui en résulte.



 Sur le local à usage commercial dépourvu de radiateurs :



La règle relative à l'obligation de délivrance d'un logement décent ne s'applique pas au local commercial.



 Mme [R] qui occupe les lieux depuis 2010 savait lors de la signature du bail, le 13 mars 2016 que le local à usage de commerce était dépourvu de radiateurs . 



 Aux termes de l'article L 145-40-2 du code de commerce: « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 

En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.



Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :



1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;



2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. »



Contrairement à ce que soutient Mme [R], le bail du 13 mars 2013 comprend une répartition des charges, impôts, taxes et redevances en son article 8, une répartition des dépenses d'entretien et de réparation en son article 9 et un état prévisionnel et récapitulatif des travaux en son article 10. Le bailleur y a déclaré ne pas envisager de réaliser des travaux dans les trois années suivant celle de la signature du bail. Ainsi, le bail respecte les dispositions de l'article L 145-40-2 et Mme [R] ne peut utilement alléguer que l'absence de ces précisions ont pour effet d'obliger le bailleur à installer des radiateurs dans le local loué à effet commercial.





Il résulte de tout ceci que l'installation des radiateurs dans le local commercial est une dépense d'amélioration à la charge de Mme [R], et que les bailleurs n'ont pas, à ce titre manqué à leur obligation de délivrance.



La demande en paiement présentée par Mme [R] ce titre sera rejetée. 

 



Sur les conséquences de la faute



Mme [R] demande le paiement d'une somme équivalente au coût des travaux et fait valoir qu'elle subit un trouble de jouissance en raison du manque de chauffage. 



Les époux [EO] exposent que : 



* Mme [R] ne craint pas de réclamer la taxe sur la valeur ajoutée qu'elle récupère en tant que commerçante ; 



* le rapport de l'expert préconisait une chaudière de 32 kW pour un montant de 6000 euros ;

 

* le prétendu préjudice de jouissance n'est pas démontré. 





Réponse de la cour 



Madame [R] produit un devis établi par la société Sidrec le 25 novembre 2019 pour un montant de 14 630,40 euros TVA comprise de 2438,40 euros et qui porte sur le remplacement de la chaudière par une chaudière à fioul de 40 kw. 



Ce montant est critiqué par les époux [EO]. Cependant, ils ne produisent aucun autre devis de sorte que la somme réclamée par Mme [R] au titre du remplacement de la chaudière sera retenue toutes taxes comprises dès lors qu'il s'agit de procurer un logement décent à Mme [R] pour son habitation et non en sa qualité de commerçante.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de cette demande et les époux [EO] seront condamnés à lui payer la somme de 14 630,40 euros, à charge pour elle de faire procéder sous sa responsabilité au remplacement de la chaudière.



Par ailleurs l'insuffisance de chauffage dans la partie habitation pendant plusieurs années a causé à Mme [R] un préjudice de jouissance. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention de la locataire.



Ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 2 000 euros et les époux [EO] seront condamnés à ce paiement.





 Sur les dépens :



Dans son ordonnance du 1er avril 2020, le juge des référés a statué sur les dépens de sa décision. Par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a à nouveau statué sur ces dépens.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel ; 



Infirme le jugement du 19 octobre 2021 rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a :



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] en paiement de la somme de 21 622,80 euros, 



-rejeté la demande de Mme [R] à l'encontre des époux [EO] en paiement de la somme de 5.000 euros,



-condamné Mme [R] à payer à M. [EO] et Mme [EO], ensemble, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouté Mme [R] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamné Mme [R] aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé,



-autorisé Maître Marc Benoît, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Statuant à nouveau :

 



Condamne [H] [EO] et [F] [E] épouse [EO] à payer à Madame [R] la somme de 14 630,40 euros correspondant au coût du remplacement de la chaudière  à charge pour elle de faire procéder sous sa responsabilité à ce remplacement ; 

 

Condamne [H] [EO] et [F] [E] épouse [EO] à payer à Madame [R] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ; 



Déboute [H] [EO] et [F] [E] épouse [EO] de leurs demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Condamne [H] [EO] et [F] [E] épouse [EO] à payer à Madame [R] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 



Condamne [H] [EO] et [F] [E] épouse [EO] aux dépens de première instance et d'appel, qui ne comprennent pas ceux de l'ordonnance de référé du 1er avril 2020.



La greffière La présidente