Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 5 janvier 2023

N° RG 22/00540 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAEM







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 05 JANVIER 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/00034

JUGE COMMISSAIRE DE ROUEN du 27 Janvier 2022





APPELANTE :



Madame [R] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Jerôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN







INTIMES :



Maître [D] [X] en sa qualité de liquidateur de Madame [I] [R]



[Adresse 5]

[Localité 10]



représenté et assisté de Me Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocat au barreau de ROUEN





Monsieur [D] [W]

né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 9]



représenté et assisté de Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Alexandre MAAT, avocat au barreau de ROUEN







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 Octobre 2022 sans opposition des avocats devant Madame FOUCHER-GROS, Présidente, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, Présidente

Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère

Mme DEGUETTE, Conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme DEVELET, Greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 18 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 05 Janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière.







*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 



Par jugement du 25 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Rouen a prononcé la liquidation judiciaire de Mme [R] [I].



Madame [I] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré ZB n°[Cadastre 1],[Cadastre 6] et [Cadastre 8] d'une contenance de 12ha 69a 94ca. Elle y a exercé une activité de centre équestre sous l'enseigne «'[12]'». Par acte du 3 octobre 2018, à effet du 1er novembre suivant, elle a donné son bien à bail commercial à l'EARL [13], pris en la personne de M. [W].



A la fin de l'année 2020, Me [X] a diligenté une procédure de référé expulsion à l'encontre de l'EARL [13] pour défaut de paiement du loyer et dégradation des lieux, dont il s'est désisté.



Par requête du 16 novembre 2021, Me [X] a sollicité l'autorisation de vendre de gré à gré à M. [W] ou à toute personne morale se substituant et au prix de 450 000 € net vendeur, l'actif immobilier de Mme [I].



Monsieur [W] a entendu intervenir volontairement à l'instance.



Par ordonnance du 27 janvier 2022, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Rouen a :



-déclaré irrecevable M. [W] en son intervention volontaire,



-autorisé Me [X], es qualité de mandataire liquidateur de la procédure de liquidation judiciaire de Mme [I], à céder de gré à gré l'actif immobilier dépendant de la procédure situé [Adresse 7] à [Localité 9] (76) cadastré section ZB numéros [Cadastre 1], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour une surface totale de 12 ha 69 a 94 ca, à M. [W] ou à toute personne morale se substituant, M. [W] restant tenu solidairement au paiement du prix, moyennant le prix net vendeur de 450.000 euros payable comptant à la signature de l'acte de cession,



-dit que l'acte de cession sera établi par les soins de Me [K], notaire à [Localité 11],



-dit que le notaire, rédacteur de l'acte, devra remettre le produit de la vente à Me [X], pour répartition,



-dit que cette ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à Mme [I], M. [W] et la société générale, créancier hypothécaire.



Mme [I] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2022.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.



Par arrêt avant dire droit du 29 septembre 2022, la cour a renvoyé l'affaire à l'audience du 18 octobre 2022 afin qu'elle soit jugée dans une composition n'ayant jamais eu à connaître des faits du litige.





EXPOSE DES PRETENTIONS : 



Vu les conclusions du 16 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Mme [I] qui demande à la cour de : 

 

-infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

 

-autorisé Me [X], es qualité de mandataire liquidateur de la procédure de liquidation judiciaire de Mme [I], à céder de gré à gré l'actif immobilier dépendant de la procédure situé [Adresse 7] à [Localité 9] (76) cadastré section ZB numéros [Cadastre 1], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour une surface totale de 12 ha 69 a 94 ca, à M. [W] ou à toute personne morale se substituant, M. [W] restant tenu solidairement au paiement du prix, moyennant le prix net vendeur de 450.000 euros payable comptant à la signature de l'acte de cession,

-dit que l'acte de cession sera établi par les soins de Me [K], notaire à [Localité 11],

-dit que le notaire, rédacteur de l'acte, devra remettre le produit de la vente à Me [X], pour répartition,

 

-confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'intervention de M. [W], 

 

Statuant à nouveau : 

 

-débouter Me [X] et M. [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

 

-rejeter la requête de Me [X] tendant à être autorisé à céder l'ensemble immobilier propriété de Mme [I], 



-subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise judiciaire et commettre pour y procéder tel expert foncier qu'il plaira avec pour mission de : 

 

-se rendre sur les lieux, sis [Adresse 15] à [Localité 9], après y avoir convoqué les parties,

-se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

-dresser un état descriptif exhaustif des immeubles, voies et trottoirs, réseaux et autres ouvrages appartenant à Mme [I],

-suivant une méthode qui sera explicitée par l'expert, évaluer l'ensemble immobilier de Mme [I] : 

-en ce qu'il est affecté d'un bail commercial de première part, 

-en ce qu'il est affecté d'un bail rural de deuxième part, 

-et en ce qu'il est vendu libre de troisième part, 

-du tout dresser un rapport, 

 

-condamner toute partie succombante à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'entière procédure. 



Vu les conclusions du 27 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [W] qui demande à la cour de :



-réformer l'ordonnance du 27 janvier 2022 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'intervention volontaire de M. [W],



Statuant à nouveau sur ce point,



-déclarer M. [W] recevable en son intervention volontaire,



-confirmer l'ordonnance du 27 janvier 2022 pour le surplus et recevoir l'offre d'acquérir l'actif immobilier dépendant de la procédure de liquidation judiciaire de Mme [I] sis [Adresse 7] présentée par M. [W] le 22 octobre 2021 à Me [X] es qualité de mandataire liquidateur de Mme [I] d'un montant de 450.000 euros net vendeur,



-statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.



Vu les conclusions du 14 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Me [X] ès-qualités de liquidateur de Mme [I] qui demande à la cour de: 



-confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue le 27 janvier 2022 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Rouen,

 

-statuer ce que de droit quant aux dépens.





MOTIFS DE LA DECISION':



Sur l'intervention de M. [W]': 



Moyens des parties':



Madame [I] oppose à M. [W] qu'en sa seule qualité d'auteur d'une offre d'acquisition, il n'a aucune prétention à soutenir dans le cadre de la procédure collective.



Monsieur [W] répond qu'il dispose d'un intérêt à intervenir dès lors que les moyens de Mme [I] comportent des griefs à son encontre.



Réponse de la cour':



La décision de vente de gré à gré un bien immobilier appartenant au débiteur de la procédure de liquidation judiciaire a pour objet de préserver les intérêts des créanciers et du débiteur par l'apurement du passif. Dès lors, même s'il est locataire de la débitrice et que les moyens de celle-ci contiennent des griefs à son encontre, M. [W] n'est que l'auteur de l'offre et n'a aucune prétention à soutenir, sens des articles 4 et 31 du code de procédure civile, dans le cadre de la liquidation.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré M. [W] irrecevable en son intervention volontaire.



Sur le fond':



Moyens des parties':



Madame [I] soutient que':



*Me [K] a estimé le bien à la somme de 450 000 euros au regard du bail commercial, M. [W] étant locataire, le bien lui est cédé à vil prix car il cumulera les qualités de locataire et propriétaire, de sorte qu'il est dans la situation d'un acquéreur de locaux vacants'; le notaire n'a pas pris en considération que le bail commercial pourrait être requalifié en bail rural';



*M. [W] a dégradé le bien';



*elle produit des estimations supérieures à celle de Me [K], elle n'a jamais été mise en mesure de présenter des acquéreurs potentiels, M. [W] s'opposant, parfois de manière violente, à toute visite';



*Me [K] n'a pas été en mesure d'estimer le bien après une visite exhaustive des lieux, ce qui est de nature à justifier qu'une expertise soit ordonnée.



Me [X] répond que': 



*Il s'est désisté de la procédure de référé expulsion introduite en 2020 contre l'EARL [13]' après que le locataire ait payé les loyers et justifié de l'entretien du bien';



*Madame [I] ne justifie d'aucune offre autre que celle de M. [W]'; les estimations qu'elle produit ne sont pas pertinentes';



*l'estimation de Me [K] révèle qu'il a vu les lieux dans leur intégralité'; le fait que le bail puisse être requalifié en bail rural est inopérant au regard de cette estimation';



*L'avantage que le locataire peut trouver à acquérir ne peut être un obstacle à la vente. 



Réponse de la cour :



Il résulte des dispositions de l'article L642-18 du code de commerce que les ventes d'immeuble composant l'actif de la personne en liquidation judiciaire se font par adjudication. Toutefois, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.



Sur le passif de la liquidation: 



Il ressort du jugement du 25 juillet 2019 d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire que le passif de Mme [I] au 30 juin 2018 était de 308 500 euros environ. Me [X] précise dans ses conclusions, sans être contredit sur ce point que le passif est à ce jour de 504 499,93 euros.



Sur l'estimation'du bien':



Il ressort du contrat de bail que le bien immobilier de Mme [I] est d'une superficie totale de 126 994 m² et qu'il comprend':



*un hangar d'exploitation couvert en bac-acier d'une superficie d'environ 1 460m² comprenant un logement de 72m² et un manège couvert d'environ 640m² comprenant 30 boxes à chevaux';



*un bâtiment en ossature bois couvert en bac acier, d'une superficie d'environ 100 m² comprenant 4 boxes à chevaux et une pièce pouvant servir de «'club house'»



*un hangar en ossature acier couvert en bac acier, d'une superficie d'environ 250m², comprenant 10 boxes à chevaux,4 stalles et une sellerie';



*7 boxes à chevaux sur dalle ciment';



*une carrière sablée «'Toubin Clément'» de 55m x 65m 



*une carrière sablée «'sable Marteau'» de 100m x90m.



Madame [I] produit trois attestations de valeur': 



-l'estimation du 9 mars 2020 de l'agence immobilière Jeanne D'Arc est de 730 000 euros à 800 000 euros compte tenu des qualités intrinsèques du bien, du secteur dans lequel il se trouve et de la qualité de l'environnement';



-l'estimation du 10 avril 2020 de l'office notarial Boos est de 650 000 euros à 1000 000 euros au regard des caractéristiques et de l'état du bien, de l'analyse du marché local';



-l'estimation du 5 mars 2020 de Mme [B], agent immobilier est de 650 000 euros à 750 000 euros (avec une structure pleine à 50'% minimum). Mme [B] ajoute que, compte tenu du bail et du mauvais entretient du bien, la valeur subit une décote de 100 à 150 000 euros.



Il ressort du jugement du 25 juillet 2019 que le centre équestre avait été mis en vente au prix de 600 000 euros sans trouver preneur. Ce prix de 600 000 euros est proche de l'estimation de Me [B] avec une structure à moitié pleine. Le centre équestre comprenant outre les bâtiments, des biens mobiliers, et la vente n'ayant pas été concrétisée au prix de 600 000 euros, le seul bien immobilier ne peut qu'être évalué à une somme inférieure. Il en résulte que les estimations produites par Mme [I] ne sont pas pertinentes. En ce qui concerne l'obstruction faite par M. [W] aux visites d'acquéreurs potentiels, Mme [I] ne produit aux débats que son dépôt de main courante, insuffisant à lui seul à rapporter la preuve des faits allégués. En outre, Me [X] produit aux débats les échanges de courriels qu'il a eu avec M. [L] au mois de juin 2020. M. [L] avait proposé une offre au prix de 300 000 euros qu'il a finalement retirée pour le motif suivant': «'après avoir appris toutes les informations «(marinières, axe de ruissellement'.) ('.) le site n'étant pas du tout aménageable, modifiable ou constructif, il est inenvisageable pour nous de créer une structure sécurisée viable.'» 



L'estimation du mois de février 2020 de Me [K] est accompagnée de trois photos aériennes, une photo des boxes du hangar principal , deux vues extérieures des bâtiments annexes. Elle est accompagnée des conclusions suivantes':



«'-Zone du PLU relative aux terres agricoles, pas de possibilité de développement foncier.



-Compte tenu de ce qui nous a été possible de voir, de la potentielle rentabilité financière et des risques de reprise d'un bail, en l'état de centre équestre, la propriété peut être évaluée autour de 450 000 €.'» Même si Me [K] n'a pas visité les locaux dans leur intégralité, il a pu apprécier l'état général des bâtiments et parcelles. Son estimation qui tient compte de l'utilisation possible des lieux est circonstanciée et pertinente. Mme [I] verse aux débats un constat du 31 mars 2020 fait par Me [V], huissier de justice, dont il ressort quelques dégradations affectant des mangeoires, abreuvoirs, des cloisons mobiles dans un box, la pelouse, qui n'avaient pas été notées sur l'état des lieux d'entrée. Mais en tout état de cause, ces dégradations ne font pas obstacle à l'usage du bien et il peut y être remédié sans modification de la structure des bâtiments. Il en résulte qu'elles ne sont pas de nature à en modifier l'estimation .



Si l'acquisition du bien par le gérant de la société locataire est de nature à lui conférer un avantage en ce qu'il ne subira pas le risque d'un non renouvellement du bail, cet avantage a pour corollaire que la liquidation n'aura pas à supporter sur le prix de vente, la charge d'une indemnité d'éviction. Dès lors, l'avantage pour le locataire n'est pas contraire à celui de la débitrice ou des créanciers. 



Il résulte de ce qui précède, et même s'il n'est pas présenté à ce jour d'accord bancaire ferme et définitif pour un financement que la cession de gré à gré requise permet d'assurer la vente de l'immeuble dans de meilleures conditions que la saisie immoblière.



Sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, l'ordonnance entreprise sera confirmée pour le surplus de ses dispositions.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant par arrêt contradictoire ; 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Déboute Mme [I] de sa demande tendant à ce qu'une expertise soit ordonnée ; 



Dit que les dépens de première instance et d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.



Déboute Mme [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles.





La greffière La présidente