Cour d'Appel · 12e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 5 JANVIER 2023



N° RG 21/01276 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UK7O





AFFAIRE :



[P] [M] veuve [O]



C/



KRYSMAPOMPAS FUNERAL SASU









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2021 parle tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3 

N° RG : 19/07040



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Ghislaine DAVID- MONTIEL



Me Monique TARDY



TJ VERSAILLES 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [P] [M] veuve [O]

née le 16 Janvier 1972 à [Localité 3] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 et Me Charles BARRAINE et Me Faye TADROS de la SELARL SOCIETE D'ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0230 



APPELANTE

****************





SASU KRYSMAPOMPAS FUNERAL

RCS Versailles n° 822 131 322

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 620 substituant à l'audience Me Béatrice ARBOUX, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 729



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,











EXPOSÉ DU LITIGE 



Mme [P] [M] veuve [O] est propriétaire d'un pavillon sis [Adresse 1] (Yvelines).



La SAS Krysmapompas Funeral est une entreprise de pompes funèbres et marbrerie funéraire.



Par acte sous seing privé du 9 juillet 2016, Mme [M] veuve [O] a donné à bail à la société Krysmapompas Funeral, pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2016, le rez-de-chaussée, donnant sur rue, du pavillon dont elle est propriétaire et dans lequel elle réside, moyennant un loyer annuel de 12.000 € charges incluses. 



Par acte du 18 juin 2019, Mme [M] veuve [O] a fait délivrer à la société Krysmapompas Funeral une notification de fin de bail valant sommation d'avoir à quitter les lieux au plus tard le 31 août 2019. 



La société Krysmapompas Funeral s'étant maintenue dans les lieux, Mme [M] veuve [O] l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Versailles, par acte du 16 octobre 2019, aux fins de voir ordonner son expulsion et fixer à sa charge une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux. 



Par jugement contradictoire du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- Débouté Mme [P] [M] veuve [O] de sa demande d'expulsion de la société Krysmapompas Funeral ;

- Débouté Mme [P] [M] veuve [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

- Dit que la société Krysmapompas Funeral bénéficie d'un bail commercial depuis le 1er septembre 2019 pour les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] appartenant à Mme [P] [M] veuve [O] ;

- Dit que ce bail est soumis aux clauses et conditions de la convention de location du 1er septembre 2016 en ce compris l'application de l'indice des loyers commerciaux ;

- Débouté la société Krysmapompas Funeral de sa demande de dommages et intérêts ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamné Mme [P] [M] veuve [O] à payer à la société Krysmapompas Funeral la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné Mme [P] [M] veuve [O] aux dépens de l'instance.



Par déclaration du 25 février 2021, Mme [M] veuve [O] a interjeté appel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2021, Mme [M] veuve [O] demande à la cour de : 

- La recevoir en son appel et la juger bien fondée en ses moyens et prétentions ; 

- Débouter la société Krysmapompas Funeral de sa demande reconventionnelle visant à obtenir le bénéfice d'un bail commercial à compter du 1er septembre 2019 ; 

- Débouter la société Krysmapompas Funeral de sa demande incidente de condamnation de Mme [M] veuve [O] au paiement de la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- Confirmer le jugement du 28 janvier 2021 en ce qu'il a qualifié la convention d'occupation du 1er septembre 2016 de bail dérogatoire ; 

- Infirmer le jugement du 28 janvier 2021 en ce qu'il a : 

- débouté Mme [M] veuve [O] de sa demande d'expulsion de la société Krysmapompas Funeral ; 

- débouté Mme [M] veuve [O] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ; 

- dit que la société Krysmapompas Funeral bénéficie d'un bail commercial depuis le 1er septembre 2019 et dit que ce bail était soumis aux clauses et conditions de la convention de location du 1er septembre 2016 ; 

- condamné Mme [M] veuve [O] aux dépens de l'instance et à la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Statuant à nouveau, 

- Dire et juger que le bail dérogatoire conclu entre les parties le 1er septembre 2016 est arrivé à terme le 31 août 2019 ; 

- Dire et juger que la société Krysmapompas Funeral ne bénéficie pas d'un bail commercial à effet du 1er septembre 2019 et qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2019 ;

Par conséquent, 

- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Krysmapompas Funeral, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique des locaux situés [Adresse 1] ; 

- Ordonner la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais de la société Krysmapompas Funeral ; 

- Condamner la société Krysmapompas Funeral à payer à Mme [M] veuve [O] une indemnité mensuelle d'occupation de 1.300 € à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à la libération des lieux et restitution des clés, avec application, à cette indemnité, de la révision triennale en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux ; 

- Condamner la société Krysmapompas Funeral à payer à Mme [M] veuve [O] la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts en raison de la privation de jouissance de la demanderesse causé par le comportement fautif et dilatoire de la défenderesse ; 

- Condamner la société Krysmapompas Funeral à payer à Mme [M] veuve [O] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société Krysmapompas Funeral aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu'aux dépens de première instance. 



Par dernières conclusions notifiées le 17 août 2021, la société Krysmapompas Funeral demande à la cour de : 

- Dire et juger Mme [O] recevable mais mal fondée en son appel, l'en débouter ; 

- La dire non fondée en toutes ses demandes et l'en débouter ; 

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en celle qui déboute la société Krysmapompas Funeral en sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

- Rejeter toutes les prétentions contraires de l'appelante ;

Recevant la société Krysmapompas Funeral en ses demandes incidentes et y faisant droit,

- Condamner Mme [O] à payer à la société Krysmapompas Funeral la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de la particulière mauvaise foi de l'appelante et des nuisances subies du fait de son action aux fins d'expulsion qui dure depuis trois ans, soit depuis le mois de juin 2019 ;

- Condamner Mme [O] à payer à la société Krysmapompas Funeral la somme de 4.000 € (quatre mille cinq cents euros) (sic) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner Mme [O] aux entiers dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 septembre 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Mme [M] veuve [O] considère que la convention d'occupation signée le 9 juillet 2016 est un bail dérogatoire et elle sollicite de la cour qu'elle ordonne l'expulsion de la société Krysmapompas Funeral, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts.



Sur l'existence d'un bail dérogatoire et l'absence de bail commercial



Au soutien de la qualification de bail dérogatoire de la convention d'occupation, Mme [M] veuve [O] fait valoir que les parties ont décidé communément et de façon non équivoque de renoncer à la réglementation des baux commerciaux ; que la convention conclue avec la société Krysmapompas Funeral pour une durée initiale de trois ans, qui correspond à la durée maximale d'un bail dérogatoire, ne peut être qualifiée ni de bail professionnel, ni de convention d'occupation précaire, dans la mesure où les locaux ont été donnés à bail à une société commerciale, qui y exerce une activité commerciale.



Elle considère que le tribunal n'a pas tiré les conséquences qui s'imposaient de la qualification en bail dérogatoire qu'il avait pourtant retenue.



Elle prétend qu'elle n'avait nullement l'obligation de respecter un préavis de trois mois pour donner congé au preneur, l'emploi du verbe « pouvoir » dans l'article 1.5 de la convention d'occupation indiquant qu'il s'agissait d'une simple faculté ; qu'aucune sanction n'était d'ailleurs attachée au non-respect de ce préavis, et sûrement pas celle de la novation du contrat en bail commercial avec les conséquences extrêmement importantes qui en résulteraient ; qu'il s'agissait d'un simple aménagement d'un préavis, dans le but d'éviter un renouvellement pour une nouvelle durée de trois ans, dans le cadre d'une convention « rédigée de façon très approximative » puisque non qualifiée et faisant référence au décret du 30 septembre 1953, abrogé depuis 16 ans au moment de la conclusion de la convention.



Elle rappelle que l'article L.145-5 du code de commerce, applicable à la convention dès sa conclusion, ne prévoit pas à la charge du bailleur l'obligation de donner congé à son preneur et que selon l'article 1737 du code civil, qui bénéficie au bail dérogatoire en tant que disposition de droit commun, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé.



Elle soutient qu'elle a parfaitement rempli les conditions posées par l'article L.145-5 précité en manifestant 42 jours avant le terme contractuel, sans la moindre ambigüité, son souhait de ne pas laisser la possession de ses locaux à la société Krysmapompas Funeral passé le terme du bail; qu'elle est même allée au-delà des dispositions de l'article 1737 du code civil en prenant le soin de notifier la fin de bail.





Elle demande en conséquence à la cour de juger que la société Krysmapompas Funeral ne bénéficie pas d'un bail commercial à effet du 1er septembre 2019 et qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er septembre 2019, d'ordonner son expulsion et de la condamner à verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux.



La société Krysmapompas Funeral fait valoir en réplique qu'elle a bénéficié d'un bail dérogatoire d'une durée de trois années, soit la durée maximale autorisée pour un tel bail ; que les parties sont liées par une convention qui constituait la loi des parties au moment de la résiliation du bail ; qu'elles ont exclu une cessation automatique et de plein droit de la convention à l'expiration d'un délai de trois ans et prévu la nécessité du respect d'un préavis ; que dès le départ, il a été convenu d'une transformation de la convention d'occupation en bail commercial, avec révision du loyer sur l'indice des loyers commerciaux, à l'issue du délai de trois ans, qui était le temps nécessaire au déploiement de l'entreprise juste débutante et de sa renommée par un minimum de publicité.



Elle soutient qu'il appartenait à Mme [M] veuve [O] de respecter le délai de prévenance convenu, qui était obligatoire et non facultatif, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que la société Krysmapompas Funeral avait le droit de se maintenir dans les lieux. Elle souligne que la sanction du défaut de respect du délai de prévenance résidait dans la prorogation automatique de la convention.



Elle sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il lui a reconnu le bénéfice d'un bail commercial depuis le 1er septembre 2019.



*****



En application de l'article L.145-4 du code de commerce, un bail commercial ne peut en principe avoir une durée inférieure à neuf ans.



L'article L.145-5 offre néanmoins la possibilité de déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail dérogatoire sous certaines conditions.



L'article L.145-5 du code de commerce dispose ainsi :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [Chapitre V - Du bail commercial] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. (...) »



Le bail dérogatoire est régi par les règles du droit commun du bail civil.





A la différence du bail commercial dont l'article L.145-9 du code de commerce spécifie qu'il ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat, le bail dérogatoire, qui est à durée déterminée, prend fin par l'arrivée de l'échéance en application de l'article 1737 du code civil selon lequel « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ».



Ces dispositions ont cependant un caractère supplétif et s'effacent devant la volonté contraire des parties, étant rappelé que selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».



En l'espèce, les parties ont signé le 9 juillet 2016 une convention intitulée « convention d'occupation », dont l'article 1.5 (Durée de la convention) est ainsi rédigé :

« La présente convention d'occupation est consentie et acceptée pour une durée de trois ans prenant effet le 1er septembre 2016 pour se terminer le 31 août 2019, elle pourra se proroger dans les mêmes termes pour trois ans à défaut de congés des parties contractantes.

Chacune des parties pourra donner congé, 3 mois avant la fin de chaque période triennale.

Il est expressément précisé que la présente convention d'occupation est exclue du champ d'application du décret du 30 septembre 1953 ».



Il résulte de ces stipulations que, bien qu'ayant visé par erreur le décret du 30 septembre 1953 dont certaines dispositions ont été intégrées dans le code de commerce antérieurement à la signature de la convention litigieuse, les parties ont entendu déroger expressément au statut des baux commerciaux.



Il est établi et non discuté que la convention d'occupation liant les parties constitue un bail dérogatoire au sens de l'article L.145-5 du code de commerce.



Aux termes de l'article 1.5 de cette convention, les parties ont expressément convenu que le bail serait automatiquement prorogé pour trois ans, à moins que l'une d'elles délivre congé trois mois avant l'arrivée du terme prévu le 31 août 2019, soit avant le 31 mai 2019. Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, ce délai de prévenance ne présentait aucun caractère facultatif.



Mme [M] veuve [O] a fait délivrer à la société Krysmapompas Funeral une notification de fin de bail et sommation de quitter les lieux à la date du 31 août 2019, par acte d'huissier du 18 juin 2019, soit moins de trois mois avant le terme du bail.



Dans ces conditions, le congé n'a pas été valablement délivré et la société Krysmapompas Funeral était en droit de se maintenir dans les lieux, comme l'ont justement retenu les premiers juges.



Dès lors, un nouveau bail soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux s'est opéré, à effet du 1er septembre 2019, en application de l'article L145-5 susvisé.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [M] veuve [O] de sa demande d'expulsion de la société Krysmapompas Funeral et de ses demandes subséquentes.



Le jugement mérite également confirmation en ce qu'il a dit que la société Krysmapompas Funeral bénéficiait depuis le 1er septembre 2019 d'un bail commercial soumis aux clauses et conditions de la convention de location du 1er septembre 2016, en ce compris l'application de l'indice des loyers commerciaux.



Sur la demande de dommages-intérêts de la société Krysmapompas Funeral



La société Krysmapompas Funeral sollicite le versement de dommages-intérêts à hauteur de 7.000 € en réparation du préjudice qu'elle subit, équipollent au dol.



Elle fait valoir que l'action aux fins d'expulsion et sa poursuite devant la cour ne sont pas sans conséquences sur la gestion de son entreprise de pompes funèbres depuis trois ans ; qu'elle aspire à jouir des lieux en toute sérénité et sans crainte d'une quelconque précarité, voire invalidation du caractère légal de son occupation des lieux. Elle souligne la mauvaise foi de la bailleresse, qui a fait fi du contrat signé par elle et n'a pu se méprendre sur l'interprétation des termes de la convention.



Mme [M] veuve [O] s'oppose à la demande de dommages-intérêts et soutient qu'aucune mauvaise foi ne saurait lui être reprochée.



*****



Faute pour la société Krysmapompas Funeral de rapporter la preuve du préjudice qu'elle allègue, et ce alors qu'elle n'a pas cessé d'occuper les locaux, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] veuve [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. 



Elle sera en outre condamnée à verser à la société Krysmapompas Funeral une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles ; 



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [P] [M] veuve [O] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [P] [M] veuve [O] à verser à la société Krysmapompas Funeral la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,