Cour d'Appel · 12e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/02188 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNN2





AFFAIRE :



S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE



C/



[N] [M] [Y]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Février 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/02986



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me [Z] [S] 



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL

 

 TJ NANTERRE













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE

RCS [Localité 8] n° 775 670 284

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0987



APPELANTE

****************



Monsieur [N] [Y]

né le 11 Octobre 1941 à PARIS 12EME (75012)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]



Madame [X] [E] veuve [O] venant aux droits de son défunt mari Monsieur [X] [O]

née le 22 Avril 1933 à [Localité 8] ([Localité 8])

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]



Madame [R] [Y]-[F]

née le 02 Janvier 1956 à BOULOGNE BILLANCOURT (92) 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]



Monsieur [W] [O]

né le 09 Juillet 1933 à PARIS 12EME (75012)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentés par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me François MAINETTI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0002



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,





EXPOSE DU LITIGE



Le 3 décembre 2002, les consorts [O], [Y] et [F] ont consenti à la société Crédit Commercial de France, devenue la société HSBC Continental Europe (anciennement dénommée HSBC France), ci-après société HSBC, le renouvellement pour une durée de neuf années d'un bail commercial portant sur divers locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 4].



Le 22 septembre 2014, la société HSBC a demandé le renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2015.



Le 10 décembre 2014, les consorts [O], [Y] et [F] ont accepté le principe du renouvellement en proposant un loyer annuel de 77.000 € mais demeuraient opposées sur le prix du loyer. 



Par acte du 13 juin 2016, les consorts [O], [Y] et [F] ont assigné la société HSBC devant le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation du prix du loyer. 



Par jugement du 25 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance. 



Par jugement du 12 février 2018, ledit tribunal a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 et a ordonné une expertise. L'expert a rendu son rapport le 30 novembre 2018.



Par actes des 10 janvier et 4 février 2019, la société HSBC a assigné Mme [X] [O], M. [I] [O], M. [H] [O] et Mme [V] [U] née [O] en fixation du montant du loyer principal à la somme de 40.810,43 € et en remboursement du trop-perçu. 



Par acte du 26 mars 2019, M. [W] [O], M. [X] [O], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] ont assigné la société HSBC. Les deux procédures ont été jointes. 



Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Révoqué l'ordonnance de clôture du 2 juillet 2020 ; 

- Prononcé la clôture ;

- Prononcé la mise hors de cause de M. [I] (sic), M. [T] [O], M. [H] [O] et de Mme [V] [U] née [O] ;



- Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 est égal à la somme principale annuelle de 49.064 € HT et HC ; 

- Dit que les intérêts au taux légal seront dus par la société HSBC à M. [W] [O], Mme [X] [E] veuve [O], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] sur les arriérés de loyer rétroactivement à compter de chaque échéance contractuelle de règlement ;

- Ordonné leur capitalisation ;

- Condamné la société HSBC à payer à M. [W] [O], Mme [X] [E] veuve [O], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] la somme de 1.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société HSBC aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ;

- Rejeté toute autre demande ;

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 2 avril 2021, la société HSBC a interjeté appel partiel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 29 juin 2021, la société HSBC demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 est égal à la somme principale annuelle de 49.064 € HT et HC ;

- Dit que les intérêts au taux légal seront dus par la société HSBC Continental Europe à M. [W] [O], Mme [X] [E] veuve [O], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] sur les arriérés de loyer rétroactivement à compter de chaque échéance contractuelle de règlement ; 

- Ordonné leur capitalisation ;

- Condamné la société HSBC Continental Europe à payer à M. [W] [O], Mme [X] [E] veuve [O], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] la somme de 1.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société HSBC Continental Europe aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ; 

- Rejeté toute autre demande ; 

Statuant de nouveau,

- Débouter M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- Fixer à 40.810,43 € l'an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 dû par la société HSBC Continental Europe à M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] portant sur les locaux situés [Adresse 4] ; 

- Dire que M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] devront rembourser à la société HSBC Continental Europe les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2014, majorés des intérêts à taux légal à compter du 1er octobre 2014, puis à compter de chaque échéance contractuelle ; 

- Ordonner l'anatocisme ; 

- Condamner M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] au paiement d'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] aux entiers dépens et autoriser Me [Z] [S] (société BVK avocats associés) à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2021, M. [W] [O], Mme [X] [E], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y]-[F] demandent à la cour de : 

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre le 1er février 2021 (RG n°19/02986) ; 

- Débouter en tant que de besoin la société HSBC Continental Europe en ses demandes; 

Y ajoutant, 

- Condamner la société HSBC Continental Europe à payer en cause d'appel à chacun des 4 indivisaires intimés, à savoir : 

- M. [W] [O], 

- Mme [X] [E] veuve de M. [X] [O],

- M. [N] [Y], 

- Mme [R] [Y]-[F], 

Une somme supplémentaire de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société HSBC Continental Europe à supporter les entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Buquet-Roussel, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 septembre 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la fixation du loyer



La société HSBC critique les premiers juges en ce qu'ils ont fixé le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme annuelle principale de 49.064 €, aux motifs que « nonobstant les stipulations du bail, la Cour de cassation a effectivement tranché et confirmé par un arrêt relativement récent du 07/07/2016, Cass. 3ème civ. que les agences bancaires ont bien le caractère de locaux à usage exclusif de bureaux, ce qui implique donc l'application au présent litige de l'article R.145-11 du code de commerce ». Elle fait valoir, au visa de l'article L.145-34 du code de commerce, que le loyer doit être fixé au plafond légal dès lors que les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux et qu'il n'existe, par ailleurs, aucun motif de déplafonnement, comme l'a confirmé l'expertise judiciaire, de sorte que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 ne peut excéder la règle du plafonnement légal et doit être fixé à la somme annuelle principale de 40.810,43 €.



Les intimés soutiennent qu'il est désormais de jurisprudence constante qu'eu égard à l'activité d'une agence bancaire, qui est essentiellement d'ordre comptable, administratif et juridique, et n'est pas affectée par la réception de clientèle, les locaux dans lesquels s'exercent ses activités, sont assimilés à des bureaux. Ils se fondent sur le rapport d'expertise qui estime la valeur locative desdits locaux représentant une surface pondérée de 106,20 m2 au 1er octobre 2014 à 49.064 € HT et HC ainsi que le jugement entrepris l'a fixée.



Sur ce,



L'article R.145-11 du code de commerce prévoit que 'Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence'.



Il institue ainsi un principe dérogatoire à la règle de plafonnement du loyer prévu par l'article L.145-34 du même code.



Il convient de déterminer si, en l'espèce, le bail est à usage exclusif de bureaux.



Cette appréciation doit s'effectuer à la date du renouvellement du bail.



Il est admis que l'appréciation de l'exclusivité de l'usage de bureaux doit se fonder sur les dispositions contractuelles reflétant la commune intention des parties et non sur l'usage effectif par le preneur.



L'usage exclusif ne doit pas permettre l'exercice d'autres activités.



En l'espèce, les parties sont, notamment, convenues, selon l'acte de renouvellement du bail, signé le 3 décembre 2002 entre les bailleurs et le Crédit Commercial de France et sur lequel se fonde la société HSBC à la date de renouvellement du bail soit le 1er octobre 2014 (pièce 4 - HSBC) :



'.../...



8) de ne pouvoir exercer dans les lieux loués aucun autre commerce que celui de 'BANQUE'.



9) De ne pouvoir sous-louer les lieux présentement loués. De ne pouvoir céder ses droits au présent bail, en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à un successeur dans son commerce et en restant garante et solidairement responsable du paiement du loyer et de l'exécution des charges clauses et conditions du présent bail. Néanmoins, dès à présent, le CCF est autorisé à céder le présent bail à toute personne physique ou morale, même qui ne serait pas son successeur dans son commerce de banque et pour l'exercice soit du même commerce de banque, soit d'un autre commerce, sauf évidemment pour les commerces risquant de créer une gêne aux occupants de l'immeuble ou au voisinage, soit par les odeurs, les bruits ou les trépidations.

(...). Ladite dérogation n'est valable que pour le CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE.



En cas de nouvelle cession par le successeur du CCF, le cédant ne pourrait à son tour, céder son droit au bail qu' à un successeur dans son commerce aux conditions précisées ci-dessus'.



Il se déduit de ce qui précède que la commune intention des parties est d'utiliser les lieux loués à l'usage de commerce de banque avec une exception qui doit s'interpréter restrictivement, au profit du seul Crédit Commercial de France autorisé à céder le bail pour un autre commerce que celui de banque avec la précision que le successeur du Crédit Commercial de France se doit de respecter à son tour les dispositions des articles 8 et 9 relatives à l'activité exercée.



Il est de notoriété publique (pièces 23, 24 et 25 Bailleurs) que le Crédit Commercial de France a fait l'objet d'une offre publique d'achat (OPA) de ses actions, initiée en 2000 et finalisée en 2005 par la société HSBC avec pour conséquence la prise de possession des actifs du Crédit Commercial de France, dont le bail litigieux, par la société HSBC. 



Toutefois, l'acquisition des actions du Crédit Commercial de France par la société HSBC via une OPA n'a pas affecté le statut de preneur du bail renouvelé bénéficiant au Crédit Commercial de France, dont la personnalité morale n'a pas disparu malgré le changement de dénomination sociale, de sorte que le Crédit Commercial de France, nouvellement dénommé la société HSBC, peut revendiquer l'exception 'tous commerces'.



Dès lors, les locaux litigieux ne peuvent être qualifiés de locaux exclusifs à usage de bureaux.



Il y a lieu d'infirmer le jugement qui a fixé le loyer à la valeur locative par application des dispositions de l'article R.145-11 du code de commerce et d'appliquer les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer ne pouvant excéder le plafonnement légal.



Cet article dispose dans sa version alors applicable : 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.







En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.



Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.'



En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 sera fixé à la somme annuelle principale de 40.810,43 € HT et HC ainsi que l'a justement déterminé l'expert judiciaire et ce en raison de l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité et de la clause de cession 'tous commerces'.



Il n'est pas contesté que le dernier loyer annuel facturé à la date du renouvellement (1er octobre 2014) s'élevait à 44.827,56 € HT et HC soit un montant supérieur au montant finalement retenu par la cour (40.810,43 € HT et HC) de sorte que les bailleurs seront tenus de rembourser à la société HSBC les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2014, majorés des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2014, puis à compter de chaque échéance contractuelle.



Il y a lieu, par ailleurs, de faire droit à la demande d'anatocisme de la société HSBC tendant à ce que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société HSBC au paiement des dépens et frais irrépétibles.



Les intimés seront condamnés au paiement des dépens et 1ère instance et d'appel, et au versement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement,



statuant à nouveau,



Fixe le loyer du bail renouvelé à 40.810,43 € l'an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 dû par la société HSBC Continental Europe à M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] portant sur les locaux situés [Adresse 4],



Dit que M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] devront rembourser à la société HSBC Continental Europe les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2014, majorés des intérêts à taux légal à compter du 1er octobre 2014, puis à compter de chaque échéance contractuelle,



Ordonne l'anatocisme,



Condamne M. [W] [O], M. [N] [Y], Mme [R] [Y]-[F] et Mme [X] [O] au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et autorise Me [Z] [S] (société BVK avocats associés) à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,