Cour d'Appel · 3e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50Z



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/02355 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UN4E



AFFAIRE :



[I] [U] [G] [V] épouse [B]



C/



S.A.R.L. JFF DEVELOPPEMENT 







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2021 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 19/04109





Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 





Me Sophie RIVIERE-MARIETTE







Me Marc VILLEFAYOT de la SCP HADENGUE & ASSOCIES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [I] [U] [G] [V] épouse [B]

née le 20 Février 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 2]

et actuellement [Adresse 4]



Représentant : Me Sophie RIVIERE-MARIETTE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275

Représentant : Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207 



APPELANTE





****************





S.A.R.L. JFF DEVELOPPEMENT 

N° SIRET : 530 500 479

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentant : Me Marc VILLEFAYOT de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier P2100131 

Représentant : Me Benjamin BAYI de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,







FAITS ET PROCEDURE : 



Par acte notarié du 5 février 2019, la société Jff Développement a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de 78,02 m2, situé [Adresse 5]) au profit de Mme [I] [V] épouse [B], moyennant le prix de 372 000 euros. 



Cette promesse, rédigée par Me [X], était consentie jusqu'au 3 mai 2019 et stipulée sous la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt, le bénéficiaire devant justifier de l'obtention ou du refus de prêt au plus tard le 5 avril 2019. 



L'acte prévoyait aussi une clause intitulée « Sinistre pendant la durée de validité des présentes » selon laquelle, en cas de sinistre de nature, soit à rendre les biens inutilisables, soit à porter atteinte de manière significative à leur valeur, le bénéficiaire aurait la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui, le cas échéant. 



Une indemnité d'immobilisation était en effet prévue à l'acte pour un montant total de 37 200 euros, Mme [B] versant une somme de 18 600 euros entre les mains du notaire, désigné séquestre. 



Lors d'une visite effectuée le 4 mars 2019, Mme [B] a constaté des désordres consécutifs à un dégât des eaux survenu dans l'appartement. 



Le 22 mars 2019, le gérant de la société Jff Développement lui a proposé, compte-tenu de sa situation, de prendre en charge, dans la limite de trois mois, le delta existant entre son loyer actuel et sa future mensualité de crédit, soit la somme de 800 euros par mois, et de l'autoriser à commencer ses travaux de rénovation dès acceptation et réception de son offre de prêt afin qu'elle n'ait pas à attendre le temps de séchage nécessaire à la remise en état des murs touchés par le dégât des eaux qui devait être pris en charge par les assurances du vendeur et de la copropriété. 



Toutefois, par courrier recommandé daté du 5 avril 2019, réceptionné le 8 avril suivant, le conseil de Mme [B] a informé le promettant de sa volonté de ne pas poursuivre l'acquisition du bien, estimant que les désordres étaient importants et rendaient inutilisable l'appartement. Il le mettait également en demeure de lui restituer la somme de 18 600 euros déjà versée. 



Par courrier recommandé du 8 avril 2019, le gérant de la société Jff Développement lui a demandé de justifier des démarches entreprises pour l'obtention de son financement ainsi que de la réception de son offre de prêt, lui rappelant qu'à défaut de réponse de sa part dans le délai de huit jours, la promesse de vente serait caduque. 



Les échanges ultérieurs intervenus entre les parties étant restés vains, Mme [B] a fait assigner la société Jff Développement, par acte du 27 mai 2019, devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 18 600 euros. 



Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : 



- débouté Mme [B] de sa demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation, 

- autorisé le caissier-comptable de l'office notarial du [Localité 9] (Yvelines), [Adresse 1], séquestre désigné aux termes de la promesse de vente, à remettre l'indemnité d'immobilisation de 18 600 euros versée entre ses mains à la société Jff Développement, 

- condamné Mme [B] à payer à la société Jff Développement la somme de 18 600 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux de 5% l'an calculé au jour le jour à compter du 11 mai 2019, 

- débouté Mme [B] de sa demande de dommages-intérêts, 

- condamné Mme [B] aux entiers dépens, 

- condamné Mme [B] à verser à la société Jff Développement la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes. 



Le tribunal a retenu que l'indemnité d'immobilisation était acquise à la société Jff Développement dès lors que la non- réalisation de la vente résultait du seul fait de Mme [B], la clause de sinistre n'étant pas applicable et la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire étant réputée accomplie. 



D'une part, sur la clause relative à la survenance d'un sinistre durant la période de validité de la promesse, le tribunal a constaté que ladite clause permettait au bénéficiaire de renoncer à la vente en cas de survenance, entre la date de l'acte et celle de sa réitération par acte authentique, d'un sinistre d'une ampleur telle que le bien était devenu inutilisable ou dont l'atteinte à la valeur était significative. Il a toutefois considéré que les désordres causés par le sinistre constaté le 4 mars 2019 n'avaient pas rendu le bien inutilisable ni porté atteinte de manière significative à sa valeur, les travaux à réaliser étant de faible importance, réalisables dans un délai relativement court et pris en charge par l'assurance. Le tribunal en a déduit que ses conditions n'étant pas réunies, la clause litigieuse ne pouvait recevoir application, de sorte que Mme [B] n'était pas fondée à renoncer à la vente de ce fait. 



D'autre part, le tribunal a jugé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée accomplie, Mme [B] ne justifiant pas des diligences pour l'obtention de ce financement bancaire. 



En conséquence, le tribunal a jugé que tant la demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation que la demande en dommages-intérêts, formulées par Mme [B], devaient être rejetées. L'indemnité d'immobilisation de 37 200 euros étant acquise à la société Jff Développement, le tribunal a autorisé le séquestre à remettre la somme de 18 600 euros, déjà versée entre ses mains, à cette dernière, et condamné Mme [B] à payer la somme complémentaire de 18 600 euros avec intérêts au taux contractuel. 



Par acte du 9 avril 2021, Mme [B] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 21 février 2022, de : 



- infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

- condamner la société Jff Développement à restituer à Mme [B] la somme de 37 200 euros correspondant au dépôt de garantie de 10%,

- condamner la société Jff Développement à un intérêt sur la somme de 18 600 euros au taux légal à compter du 8 avril 2019 correspondant au séquestre du notaire,

- condamner la société Jff Développement à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par Mme [B],

- condamner la société Jff Développement à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct. 



Mme [B] indique n'avoir jamais soutenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas remplie, sa réalisation n'étant pas l'objet des débats. Elle soutient avoir renoncé à acquérir en application de la clause offrant au bénéficiaire la faculté de renoncer à la vente dans l'hypothèse de la survenance d'un sinistre durant la période de validité de la promesse, à condition que ce sinistre soit de nature à rendre les biens inutilisables ou à porter atteinte de manière significative à leur valeur. Elle argue que la facture produite par la société Jff Développement ne reflète pas la réalité de l'ampleur des travaux à réaliser, le syndic ayant communiqué des factures pour des montants bien plus élevés. Elle ajoute que les murs étaient gorgés d'eau et qu'à la date prévue pour la réitération de l'acte, soit le 3 mai 2019, l'appartement était inhabitable en l'état, le délai de séchage des murs dépassant de deux mois cette date et la reprise en peinture étant impossible avant que les murs ne soient secs. Elle considère enfin que la toiture était défectueuse et non entretenue et qu'il ressort des photographies prises par la société Jff Développement que le désordre était en réalité ancien, les murs et le plafond ayant retenu l'humidité de la toiture défectueuse et vétuste jusqu'à l'apparition des dégâts. 





Par dernières écritures du 11 juillet 2022, la société Jff Développement prie la cour de : 



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Mme [B] à payer à la société JFF Développement la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens de l'instance.



La société Jff Développement fait valoir que Mme [B] est tenue de lui payer l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse, compte tenu de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et de l'absence de levée d'option par la bénéficiaire. 

Elle s'oppose à la mise en 'uvre de la clause relative à la survenance d'un sinistre durant la période de validité de la promesse, dès lors que le bien était parfaitement utilisable et que le dégât des eaux ne présentait aucun caractère de gravité, ainsi que le démontre le faible montant des travaux à réaliser. Elle précise qu'il avait été proposé à Mme [B] de réaliser, dès l'obtention de son financement bancaire, les travaux de rénovation des murs aux frais des assureurs de la copropriété et du promettant afin que ceux-ci soient secs avant la date de réalisation de la vente. Elle ajoute que l'attestation établie par M. [C] et produite par l'appelante présente de nombreuses incohérences. Elle estime enfin que l'absence de garantie donnée par l'entrepreneur au titre des travaux de couverture intervenus sur la toiture en 2019 ne caractérise aucunement un sinistre de nature à rendre les biens inutilisables ou à porter atteinte de manière significative à leur valeur. 





La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022.





SUR QUOI : 



Au soutien de son affirmation selon laquelle les dégâts engendrés par le sinistre rendaient l'appartement qu'elle se proposait d'acquérir inhabitable, lui permettant d'invoquer la clause précédemment citée, l'appelante verse aux débats : 



- les photos que M. [Y], gérant de la société Jff Développement, a adressé au syndic de l'immeuble le 5 mars 2019 pour lui signaler l'urgence à faire intervenir un couvreur afin de mettre fin aux infiltrations provenant de la toiture dans deux chambres de son appartement,

 

- la proposition du 22 mars 2019 par laquelle M. [Y] acceptait de prendre en charge le delta entre le loyer de Mme [V] et la mensualité d'emprunt d'un montant de 800 euros par mois pour laisser à celle-ci le temps réaliser les travaux de rénovation aux frais des assurances du vendeur et de la copropriété,



- différentes factures de l'entreprise de couverture Gangnebien & Compagnie située à [Localité 10] desquelles il résulte que le 19 mars 2019, ce professionnel a qualifié la couverture de 'vétuste et en très mauvais état', puis a réalisé des travaux en mars et mai 2019, en janvier, mars et novembre 2020 pour les montants respectifs de 336,16 € et 330 €, 10 667,49 €, 275 euros et 488,40 euros, 



- un procès-verbal d'assemblée générale du 8 mars 2019 votant pour la réalisation de travaux de toiture pour un montant maximum de 15 000 euros .



Après analyse de ces différentes pièces, la cour procède à une simple adoption de motifs, jugeant que les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels, se livrant à une exacte appréciation des faits de la cause, et à une juste application des règles de droit s'y rapportant, ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



En effet, loin d'être éloquentes, les photos produites démontrent un dégât limité et réparable dans des délais courts, renvoyant la seule peinture à quelques semaines après séchage. En outre, le vendeur a procédé à toutes les démarches permettant d'assurer les réparations au plus vite, en quelques jours concernant celles à réaliser dans les deux chambres du bien et la copropriété a elle-même procédé à des réparations de toiture immédiates. 



Dès lors, Mme [I] [V] épouse [B] ne pouvait invoquer le bénéfice des dispositions relatives au sinistre intervenu dans l'intervalle de temps entre la promesse de vente et la signature de l'acte définitif. 





Elle ne pouvait renoncer à l'achat de ce seul fait et aurait dû, aux termes de la promesse, justifier de ses démarches le 5 avril 2019 au plus tard pour obtenir le prêt stipulé au contrat comme constituant une condition suspensive, ce qu'elle n'a pas fait malgré une mise en demeure du 8 avril suivant.



De fait, la condition suspensive doit être alors réputée accomplie et que la non réalisation de la vente est de sa faute puisqu'elle ne justifie nullement de quelconques diligences. 



Le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions, hormis en ce qui concerne l'exécution provisoire qui n'a pas d'objet à hauteur d'appel. 



Eu égard au sens de la présente décision, Mme [I] [V] épouse [B] sera condamnée à payer à la société Jff Développement la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS :

 

La cour, 



Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [I] [V] épouse [B] à payer à la société Jff Développement la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [I] [V] épouse [B] aux entiers dépens d'appel. 

 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,