Cour d'Appel · 12e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/04038 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTBW





AFFAIRE :



S.C.I. HENBA



C/



[Y] [E]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 20/06717



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Hélène SOULIÉ



Me Régine BRECHU- MAIRE



TJ NANTERRE













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. HENBA

RCS Paris n° 523 392 876

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Hélène SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G227



APPELANTE

****************



Monsieur [Y] [E]

né le 11 Juillet 1964 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Régine BRECHU-MAIRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 46 et Me Hélène PEREZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0662



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,





















EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 juin 2000, Mme [F] aux droits de laquelle est venue la société Henba, a consenti un bail commercial à M. [Y] [E] portant sur des locaux sis dans un immeuble au [Adresse 1]) à destination de pharmacie, herboristerie et parfumerie, moyennant un loyer de 43.812 francs.



Le 16 juin 2009, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009.



Le 15 septembre 2017, la société Henba a signifié à M. [E] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2018 moyennant un loyer de 16.186 €.



Le 5 avril 2018, M. [E] a accepté le renouvellement du bail commercial mais a contesté le montant du loyer.



Par acte du 12 octobre 2018, la société Henba a assigné M. [E] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle de 16.186 € à titre principal. 



Par jugement du 10 décembre 2018, le tribunal judiciaire, après avoir constaté que le renouvellement du bail au 1er avril 2018 était acquis, a nommé M. [P] [N] en qualité d'expert afin de procéder à une estimation du loyer.

L'expert a déposé son rapport le 24 juin 2020.



Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- fixé à 12.806,40 € HT et HC le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er avril 2018, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

- rappelé que les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce sont applicables au  litige ; 

- dit que les intérêts moratoires dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 12 octobre 2018, date de l'assignation délivrée par la société Henba en fixation du prix ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné M. [E] à payer à la société Henba la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Soulié conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 25 juin 2021, la société Henba a interjeté appel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2022, la société Henba demande à la cour de : 

- Recevoir la société Henba en son appel et l'y déclarer bien fondée ;

Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement entrepris suivant les seuls chefs critiqués par l'appelante; 

- Débouter M. [E] de l'ensemble de ses prétentions, demandes, fins et conclusions ; 

Et statuant à nouveau,

- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle de 14.700 €, en principal, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 

Pour le surplus, 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

- Condamner M. [E] à payer à la société Henba en cause d'appel la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2022, M. [E] demande à la cour de : 

- Recevoir M. [Y] [E] en ses écritures et l'y dire bien fondé ;

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- Débouter la société Henba de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner la société Henba au paiement, au bénéfice de M. [E], de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamner aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 octobre 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION



Sur la fixation du loyer



Présentation du rapport d'expertise judiciaire



Le rapport d'expertise judiciaire rappelle que le bien est situé à [Localité 5], dans une partie de la rue Barbusse - au trafic significatif - dont il qualifie la commercialité de satisfaisante, disposant d'une bonne desserte par les transports en commun, mais d'un stationnement difficile. Il s'agit d'un bâtiment sans prétention architecturale particulière, les locaux expertisés comprenant : une aire de vente (officine), deux réserves, un bureau avec pièce annexe et un WC au rez-de-chaussée, un local (non relié) à usage principal de réserve au 1er étage, une cave (non reliée) au sous-sol ; les locaux du rez-de-chaussée sont en état général d'entretien satisfaisant.

Il retient une surface utile totale des locaux de 102,6 m² et une surface utile pondérée de 45,8m².

Il déduit des éléments d'appréciation du loyer renouvelé une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il détermine la valeur locative par comparaison avec des loyers de locaux commerciaux sur la même commune, en considérant un loyer en 1ère location et cinq en renouvellement judiciaire, et estime cette valeur à 320 €/m²P, soit 14.700 € / an HT et HC.



Sur le déplafonnement



Il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 (à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. 



Il résulte de l'article R.145-6 du même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



*****



Le jugement a relevé que l'expert avait constaté une évolution notable de la population de [Localité 5], notamment pour le quartier dont dépendent les locaux, une augmentation des catégories socio-professionnelles à fort pouvoir d'achat, un nombre significatif de constructions nouvelles dans un rayon de 400 mètres et une forte hausse de la fréquentation de la station de métro à proximité. Il en a déduit une modification notable des facteurs locaux de commercialité, constituant une cause de déplafonnement du loyer.



Dans ses conclusions, la société Henba indique que le juge des loyers commerciaux a justement relevé la modification notable des facteurs locaux de commercialité.





Pour sa part, M. [E] indique en page 11 de ses conclusions contester le déplafonnement. Pour autant, il sollicite dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la confirmation du jugement qui a fixé le loyer à la somme de 12.806,40 € en retenant un déplafonnement, que M. [E] a ce faisant accepté.



*****



Sur la surface pondérée



Le jugement relève qu'alors que la surface pondérée retenue par l'expert est de 45,8 m², M. [E] aurait noté une erreur de calcul de la surface de la cave, et retient après correction une surface pondérée à 44,16 m².



La société Henba soutient que le jugement ne justifie pas de son calcul, et qu'aucune erreur n'est imputable à l'expert judiciaire, qui a appliqué la bonne pondération à la cave.

Elle sollicite que le chiffrage de cette surface, soit 45,8 m² retenu par l'expert, soit entériné.



Selon M. [E], il n'existe pas de zone d'angle, et la surface pondérée est de 44,16m².



*****



Il ressort de la lecture du rapport d'expertise judiciaire que la cave est de 10 m², que l'expert a retenu un coefficient de pondération de 0,1, pour en déduire une surface pondérée de 2,6 m²P.

Le jugement a, à raison, relevé l'erreur de calcul effectuée par l'expert sur cette surface pondérée et, si la société Henba conteste la surface utile pondérée totale retenue par ledit jugement, elle reconnaît cependant l'application d'un taux de pondération pour la cave de 0,1.



En appliquant ce coefficient à la cave de 10 m², la surface pondérée de cette pièce est de 1m² et non de 2,6 m² retenu par l'expert, et la surface pondérée totale des locaux de 44,16 m², de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la valeur locative



Le jugement, après avoir retenu que l'environnement des locaux était, selon l'expert, favorable à l'activité et que lesdits locaux présentaient un bon état, a modéré l'estimation de l'expertise (320 €/m²) en retenant une valeur de 290€/m², en considérant que la valeur basse visée par l'expert devait être écartée du fait de la commercialité inférieure du quartier dont elle dépend, et qu'il en était de même pour les valeurs les plus élevées des renouvellements judiciaires correspondant à des jugements pour la plupart un peu anciens et pour des locaux dont la commercialité est supérieure.



La société Henba avance que l'expert judiciaire avait déjà retenu une valeur inférieure à celle retenue par l'expert amiable, lequel avait conclu à une valeur locative totale de 16.186 €/an, l'expert judiciaire ayant abouti à 14.700 €/an. Elle ajoute qu'aucun élément ne permet de modérer cette estimation, ce d'autant que les locaux commerciaux de [Localité 5] n'ont cessé d'augmenter depuis 2017. Elle déclare que les références considérées doivent correspondre à un panachage de valeurs de référence, que l'expert judiciaire n'a pas retenu les valeurs les plus élevées dans son rapport, de sorte que la modération de ses références n'était pas justifiée. Elle conclut à l'homologation de la valeur retenue par l'expert judiciaire, soit 14.700 € HT et HC.



M. [E] écarte la valeur la plus haute (696 €/m²) visée par l'expertise, s'agissant d'une 1ère location, sur l'artère la plus commerçante de [Localité 5] et pour une enseigne prestigieuse. Il examine chacune des valeurs locatives considérées par l'expert judiciaire, et avance une moyenne du m² de 271 €/m², avant d'indiquer que c'était à bon droit que le jugement avait retenu une valeur de 290 €/m² pondéré.



*****



L'article L.145-33 du code de commerce prévoit notamment que 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;...'



Il sera rappelé que l'expertise judiciaire a relevé que les locaux étaient situés dans un secteur à bonne commercialité, sur un axe bénéficiant d'un trafic significatif et d'une commercialité satisfaisante, qu'ils étaient en état d'entretien satisfaisant s'agissant de l'officine du rez-de-chaussée, et jouissaient d'une bonne desserte par les transports en commun. Elle a aussi précisé que les locaux annexes étaient dans un état d'entretien nécessitant la réalisation de travaux d'entretien conséquents, que l'accès aux sous-sol et 1er étage était un élément défavorable, et que le stationnement était difficile.

Le jugement a aussi souligné l'augmentation de la population de [Localité 5] de 4,94% entre 2009 et 2017, celle du quartier cité nouvelle dont dépendent les locaux de 24,9% entre 2009 et 2016, une hausse des catégories socio-professionnelles à fort pouvoir d'achat, des constructions nouvelles dans un rayon de 400 mètres, et de la fréquentation de la station de métro à proximité.



La société Henba produit un rapport d'expertise qu'elle a fait réaliser, daté du 4 septembre 2017, qui a retenu une valeur de 350 €/m²P pour la surface commerciale, et de 130 €/m²P pour la surface de bureaux.



L'expert judiciaire a recherché des locaux commerciaux à [Localité 5], retenu un loyer de bail en 1ère location (696 €/m²P) et cinq loyers en renouvellement judiciaire (de 250 à 425 €/m²P), tout en précisant la particularité du loyer en bail neuf et le fait que la référence la plus basse porte sur des locaux de commercialité inférieure à celle des locaux en cause.



Si la société Henba souligne que l'évaluation de la valeur locative effectuée à la demande de M. [E] par un agent immobilier et estimant le prix de la location à 12.500 €/an HT et HC a été réalisée de façon non contradictoire, il en est de même pour l'expertise qu'elle a versée.

Le jugement sera suivi en ce qu'il a écarté la valeur la plus basse (250 €/m²P), au vu de sa commercialité inférieure relevée par l'expert. De même ne sera pas retenu le bail en 1ère location (696 €/m²P), bénéficiant en outre d'un très bon emplacement.



Le jugement a modéré l'estimation retenue par l'expert judiciaire (de 320 à 290 €/m²P), notamment en relevant que les valeurs les plus élevées des renouvellements judiciaires visées par l'expertise judiciaire correspondaient à des locaux situés [Adresse 4] dont la commercialité est supérieure, et la société Henba ne conteste pas cette assertion, laquelle justifie une baisse de l'estimation de la valeur locative.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a arrêté la valeur locative à 290 €/m²P, soit un loyer du bail renouvelé fixé à 12.806,40 € HT et HC par an.



Sur les autres demandes



Les condamnations prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles de 1ère instance seront confirmées.



Succombant au principal, la société Henba sera condamnée au paiement des dépens d'appel, ainsi qu'au versement de la somme de 2.000 € à M. [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



y ajoutant,



Déboute la société Henba de toutes ses demandes,









Condamne la société Henba au paiement de la somme de 2.000 € à M. [E], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Henba aux entiers dépens. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,