Cour d'Appel · 3e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50B



3e chambre



ARRET N°





DEFAUT





DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/04634 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UU2X



AFFAIRE :



S.C.I. LE JARDIN





C/





[G] [M]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Juin 2021 par le TJ de Pontoise

N° Chambre : 2

N° RG : 19/05326



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 





Me Eric AZOULAY de la SCP FEDARC





Me Karine AINOUZ







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. LE JARDIN

N° SIRET : 479 840 654

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 10



APPELANTE





****************





1/ Monsieur [G] [M]

né le 20 Novembre 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Me Karine AINOUZ, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 38

Représentant : Me Olivier OHAYON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004



INTIME



2/ S.A.S. L'AVENIR C'EST NOUS

N° SIRET : 829 853 019

[Adresse 2]

[Localité 4]



DEFAILLANTE -Assignation LE 30.08.21 Remise à étude 



INTIMEE





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,



-------

FAITS ET PROCEDURE : 



Par acte sous signature privée du 20 mars 2017, la société Le Jardin a vendu à M. [G] [M] un bien immobilier à usage commercial de restaurant situé [Adresse 3], composé de deux bâtiments et d'un jardin aménagé en terrasse de restaurant et parking, moyennant le prix de 420 000 euros, notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 20 juillet 2017. La signature de l'acte authentique était prévue le 20 août 2017 en l'étude de Me [L], notaire à [Localité 6]. Aucun dépôt de garantie n'a été versé. La clause pénale a été fixée à 42 000 euros. 



Par avenant du 7 septembre 2017, la durée de validité de la condition suspensive a été prorogée d'un commun accord au 7 décembre 2017, la réalisation de l'acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 8 janvier 2018. Les autres clauses du compromis de vente sont demeurées inchangées. 



Les locaux commerciaux ont été donnés à bail par la société Le Jardin à la société L'avenir C'est nous (ci-après, la société L'ACN), dont M. [G] [M] est le président en exercice, suivant acte sous signature privée du 30 juin 2017. 



A la fin du mois de janvier 2018, M. [M] n'avait transmis ni offre ni refus de prêt. Par lettre recommandée du 28 novembre 2018, réitérée le 12 décembre 2018, le conseil de la société Le Jardin a mis en demeure M. [M] de transmettre dans les huit jours l'accord ou le refus de prêt ainsi que les justificatifs de dépôt de dossier auprès des différents organismes financiers. Cette mise en demeure est restée sans effet. 



Par acte du 1er août 2019, la société le Jardin a fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de le voir condamner au paiement de la clause pénale contractuelle. 



Par conclusions du 22 avril 2020, la société l'ACN est intervenue volontairement à la procédure. 



Par jugement du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 



- débouté la société Le Jardin de sa demande en paiement de la clause pénale, 

- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société l'ACN, 

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 





Par acte du 20 juillet 2021, la société Le Jardin a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 7 septembre 2022, de : 



- la recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Y faisant droit, 

- débouter M. [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



En conséquence, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Le Jardin de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'endroit de la société l'ACN et condamner en conséquence celle-ci à payer à la société Le Jardin la somme de 3 500 euros sur le fondement dudit article, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que la condition suspensive insérée au compromis ne pouvait être réputée accomplie au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, 

- en conséquence, juger que la défaillance de la condition suspensive est imputable à M. [M], ladite condition suspensive insérée au compris de vente devant être réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 du code civil, 

Par suite, 

- condamner M. [M] à payer à la société Le Jardin la somme de 42 000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 20 mars 2017, 

- juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2018, date de la mise en demeure adressée à M. [M], 

- condamner M. [M] à payer à la société Le Jardin la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement M. [M] et la société L'ACN aux entiers dépens de l'instance. 



Par dernières écritures du 26 octobre 2021, M. [M] prie la cour de : 



- le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions, 

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, 

- débouter la société Le Jardin de l'intégralité de ses demandes, 



Y ajoutant, 

- condamner la société Le Jardin à verser à M. [M] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 



Subsidiairement, 

- réduire le montant de la clause pénale à la somme d'un euro symbolique, 

- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- statuer ce que de droit sur les dépens. 



La société L'ACN a constitué avocat mais n'a pas conclu.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Le tribunal a considéré, en substance, que la société venderesse avait accepté de proroger le délai pour lever la condition suspensive, sans obligation pour ce faire, et qu'elle aurait pu mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Il a ajouté que le fait M. [M] n'ait saisi la banque qu'après la date butoir du 20 juillet 2017 importait peu, compte tenu de cette prorogation et de la justification, dans le délai requis, du refus d'accorder un prêt, aucun élément ne permettant de jeter le doute sur la sincérité du refus de prêt signé par le directeur de l'établissement bancaire saisi.



Relevant que la non-obtention du prêt aurait dû être notifiée à la venderesse par lettre recommandée avec accusé de réception, le tribunal a constaté que celle-ci n'avait cependant fait aucune démarche pour s'assurer de la réalisation de la condition suspensive avant la fin du mois de novembre 2018, en adressant un courrier de mise en demeure à l'acquéreur, alors que cette formalité aurait pu être effectuée dès le mois de décembre 2017. Le tribunal a constaté que compte tenu des stipulations contractuelles, la condition suspensive était censée défaillie et le compromis de vente était caduc le 22 décembre 2018, après l'envoi le 13 décembre 2018, d'une seconde mise en demeure restée vaine.



Le tribunal a observé que M. [M] avait justifié des démarches accomplies auprès d'un établissement bancaire pour l'obtention d'un prêt aux conditions prévues à la promesse, aucune obligation ne lui ayant été faite de solliciter plusieurs établissements bancaires et en a déduit que la défaillance de la condition suspensive ne pouvait lui être imputée. Considérant en conséquence que la clause pénale ne trouvait pas à s'appliquer à son encontre, il a en conséquence rejeté la demande en paiement de 42 000 euros présentée par la SCI venderesse. 



Le tribunal a par ailleurs estimé que l'intervention volontaire de la société L'Avenir c'est nous était irrecevable, en l'absence de lien avec le contentieux relatif à l'exécution du bail commercial liant cette société et la SCI du Jardin.



- sur la défaillance de la condition suspensive



La SCI Le Jardin sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la caducité du compromis de vente n'affectait pas la clause pénale, mais affirme que le comportement de M. [M] témoigne de sa mauvaise foi et doit s'analyser en une défaillance fautive, puisqu'il n'a pas justifié des démarches entreprises pour obtenir un prêt, ce alors même qu'il avait obtenu un délai supplémentaire pour signer l'acte réitératif.



Elle dit avoir respecté l'obligation contractuelle de mise en demeure préalable et affirme que le montant prévu au contrat n'est pas excessif, s'agissant de 10 % du prix convenu, ce qui est habituel, eu égard au préjudice qu'elle a subi du fait de l'immobilisation du bien. 



Elle souligne de surcroît qu'un fonds de commerce était exploité dans les lieux litigieux, que ce fonds a fait l'objet d'une cession à l'occasion d'une procédure collective, à M. [M], qui est le président de la société L'Avenir C'est Nous, laquelle a de plus omis de régler divers loyers dus.



Elle critique la décision des premiers juges qui ont blâmé l'attitude de son gérant, évoquant son inertie, ce alors qu'il assistait à la liquidation de sa société et souffrait en conséquence d'un état dépressif. Elle ajoute de surcroît que d'autres éléments factuels ont conduit le gérant à faire confiance à son acquéreur.



Elle observe qu'en acceptant de reporter le délai de la levée de la condition suspensive de financement, elle ignorait que l'acquéreur n'avait alors engagé aucune démarche pour obtenir une offre de prêt ; que son silence ne valait nullement acceptation ; que M. [M] n'a jamais justifié de ses démarches pour obtenir un prêt ou du refus de prêt. Elle estime que les premiers juges ont dénaturé les termes de l'acte de vente et que l'argumentaire adverse tendant à présenter M. [B], son gérant, comme procédurier est une présentation très partiale. 





En réponse, M. [M] fait valoir que la SCI Le Jardin n'a notifié aucune mise en demeure de régulariser l'acte de vente, ni sommation de se présenter à la signature de l'acte réitératif, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement. 



Il fait valoir dans un second temps que la SCI Le Jardin ne remplit pas les conditions pour mettre en oeuvre la clause pénale, la condition suspensive n'ayant pas été réalisée sans défaillance de sa part. Il expose que le tribunal a tiré les conséquences des actes régularisés entre les parties, que la SCI Le Jardin a accepté de signer un avenant de prorogation, qu'il s'est heurté à un refus de la banque de lui accorder le prêt sollicité de sorte qu'il n'y a aucun lien entre la défaillance de la condition suspensive et ses prétendus manquements. 



Il ajoute que les parties ne sont nullement convenues que le défaut de justification des diligences auprès de l'acquéreur constituerait un manquement susceptible de mettre en oeuvre la clause pénale. 



Il réfute l'argument avancé par la SCI Le Jardin selon lequel le prêt demandé ne serait pas conforme aux caractéristiques de la promesse, et affirme qu'en toute hypothèse sa situation financière ne pouvait pas lui permettre d'obtenir le prêt sollicité. 



Il sollicite la réduction de la clause pénale, arguant de l'absence de tout préjudice. Il affirme que M. [B] a multiplié les procédures à son encontre, alors même que la SCI avait tout loisir de vendre son bien puisqu'elle pouvait faire jouer la caducité de plein droit de la promesse. Il soutient enfin que la SCI ne peut pas plus arguer subir un préjudice du fait du non paiement des loyers, alors que les loyers ont été versés entre les mains de l'administration fiscale pour apurer les dettes fiscales. 



Sur ce,



Les moyens développés par la SCI le Jardin au soutien de son appel principal ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. 



Les digressions formulées dans ses conclusions par la SCI Le Jardin quant au contexte, réel ou supposé de l'affaire, en particulier quant à la dégradation des relations entre M. [M] et M. [B], sont sans influence sur la solution du litige.



C'est de façon pertinente que le tribunal a relevé qu'aucun reproche ne pouvait être formulé à l'encontre de M. [M] quant au délai dans lequel il avait sollicité le prêt auprès de sa banque, dès lors que la SCI Le Jardin avait consenti au bénéfice de ce dernier une prorogation du délai pour justifier de l'obtention d'un prêt, délai dans lequel M. [M] a justifié devant le tribunal du refus de la banque de lui accorder l'emprunt sollicité. Les développements de la SCI Le Jardin pour prétendre que le prêt sollicité par M. [M] n'était pas conforme aux termes de la promesse ne sont que pures arguties, sans portée ni valeur juridique, sans qu'il y ait lieu que la cour les examine plus avant. 



C'est à juste titre que M. [M] soutient que les parties n'étaient pas convenues que le défaut de justification des diligences auprès de l'acquéreur constituerait un manquement susceptible de mettre en oeuvre la clause pénale.



Le tribunal a estimé curieux le délai attendu par la SCI Le Jardin pour se prévaloir de la caducité de la clause pénale, sans que ce qualificatif puisse être particulièrement critiqué. En effet, le temps écoulé, de près d'un an, entre la date fixée pour justifier de l'obtention ou non d'un prêt et la réaction de la SCI Le Jardin consistant en une mise en demeure adressée à l'acquéreur, ne peut que surprendre, aucune circonstance particulière n'étant mise en avant, alors même qu'en parallèle, la SCI Le Jardin prétend avoir subi un préjudice du fait de l'immobilisation de ce bien, qu'elle dit avoir ainsi été empêchée de vendre. 



Par suite, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Le Jardin de sa demande en paiement de la clause pénale, le tribunal ayant à raison considéré que la défaillance de M. [M] n'était pas de sa faute, mais du fait du refus de la banque de lui accorder le prêt qu'il avait sollicité, dans les conditions prévues à la promesse. 





- sur les autres demandes



La SCI Le Jardin demande que la société L'Avenir C'est Nous soit condamnée à payer une indemnité de procédure, son intervention volontaire ayant été déclarée irrecevable. Elle sollicite également la condamnation de M. [M] au paiement d'une indemnité de procédure.



Sa demande sera cependant rejetée, compte tenu du sens de la présente décision.



Au contraire, la SCI Le Jardin, qui succombe en son appel, est condamnée à payer à M. [M] la somme de 2 500 euros d'indemnité de procédure. 





Par ces motifs,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute la SCI Le Jardin de ses demandes à l'encontre de M. [G] [M] et de la société l'Avenir C'est Nous,



Condamne la SCI Le Jardin à payer à M. [G] [M] la somme de 2 500 euros d'indemnité procédurale,



Condamne la SCI Le Jardin aux dépens d'appel.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,