Cour d'Appel · 16e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/05412 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW2G



AFFAIRE :



S.A.R.L. E BARON GUAY



C/



S.A.S. PALLADIUM



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 17 / 05056



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.01.2023

à : 



Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. E BARON GUAY

N° Siret : 792 550 287 (RCS Pontoise)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Franck RADUSZYNSKI de l'AARPI ZR Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032 - Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 21078122



APPELANTE



****************





S.A.S. PALLADIUM

N° Siret : 442 888 095 (RCS Pontoise)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0678 - Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 22021



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Novembre 2022, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO



EXPOSÉ DU LITIGE





La société Palladium est locataire de locaux commerciaux (dénommés A1 et A2) situés dans la Zac de Piscop au lieu-dit la Baronne à Piscop (95) aux termes d'un bail commercial consenti le 1er avril 2005, pour une durée de neuf années et poursuivi par tacite reconduction, par la société European Bureau of Gestion Sarl (ci-après EBG) aux droits de laquelle se trouve la société E Baron Guay, étant précisé que cette dernière est elle-même locataire des lieux qui appartiennent à la SCI La Baronne, selon bail commercial du 17 décembre 2001 qui l'autorisait à louer ou à sous-louer les constructions.

A la même adresse, cette société Palladium, comme venant aux droits de la société Euro-Lots Sarl et de la SCI Le Clos, était également locataire, selon acte sous seing privé du 18 avril 2002, d'autres locaux commerciaux, dénommés C2a et C1, loués par la société EBG et elle en a donné congé par actes extra-judiciaires du 24 novembre 2015 pour le 30 juin 2016.



Dans un contexte conflictuel relatif au paiement des charges, la société E Baron Guay a fait délivrer (en étude), le 03 août 2017, à la société Palladium un commandement de payer la somme principale de 50.784,65 euros (selon décompte arrêté au 21 juin 2017) visant la clause résolutoire et, par acte des 30 et 31 août 2017, elle a assigné la Sarl E Baron Guay en nullité de ce commandement, contestant de plus la répartition des charges et demandant qu'il soit fait injonction à cette dernière d'annuler des factures erronées, de lui adresser des régularisations de charges rectifiées, en sollicitant subsidiairement la suspension de la clause résolutoire et la désignation d'un expert chargé de faire le compte entre les parties.



Par jugement contradictoire rendu le 1er mars 2021 le tribunal judiciaire de Pontoise a :


déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 03 août 2017,

condamné la Sas Palladium à payer à la Sarl E Baron Guay la somme de 10.847,23 euros,

autorisé la Sas Palladium à régler cette somme en 4 mensualités égales à compter de la signification du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la Sas Palladium aux dépens dont distraction au profit de la Scp Berger Bosquet Savignat, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 17 mai 2022 la société à responsabilité limitée E Baron Guay, appelante de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 23 août 2021, demande à la cour, au visa de ce commandement et de l'article L 145-41 du code de commerce :


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : déclaré nul et de nul effet le commandement de payer le 3 août 2017 // condamné la Sas Palladium à payer à la Sarl E Baron Guay la somme de 10.847,23 euros // autorisé la Sas Palladium à régler cette somme en 4 mensualités égales // débouté la société E Baron Guay de sa demande tendant à voir constater la résolution du bail, et subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l'expulsion de la Sas Palladium,


statuant à nouveau


de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,


subsidiairement


de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la société Palladium,


en tout état de cause


d'ordonner l'expulsion immédiate de la société Palladium ainsi que celle de tout occupant de son chef sans délai et la séquestration de ce qui peut lui appartenir soit sur place soit dans un local ou garde meuble à ses frais, risques et périls,

de condamner la société Palladium au paiement de la somme de 88.967,98 euros au titre des loyers, charges indemnités d'occupation impayés au 1er octobre 2021 (locaux A1 et A2),


subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait que le bailleur ne pouvait affecter son paiement du 14 juin 2017, à hauteur de 23.873,31 euros, à l'apurement du passif locatif dû au titre du bail consenti sur les locaux C1 et C2,


de condamner la société Palladium au paiement de la somme de 65.094,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er octobre 2021 (locaux A1 et A2), et au paiement de la somme de 23.873,31 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges dus au titre du bail consenti sur les locaux C1 et C2,


en tout état de cause,






de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Palladium au double du loyer conventionnel et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,

de condamner en tant que de besoin la société Palladium au règlement de cette indemnité,

de condamner la société Palladium à régler à la Sarl E Baron Guay la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc,

de condamner la même aux entiers dépens.




Par dernières conclusions d'intimée et d'appel incident (n° 2) notifiées le 11 octobre 2022 la société par actions simplifiée Palladium prie la cour, au visa du bail qui lui a été consenti, des articles 1134 (ancien), 1104, 1340-2 du code civil, des justificatifs (par elle) versés aux débats du paiement de l'intégralité des loyers et des provisions sur charges au 3ème trimestre 2017 inclus, de l'absence de justificatifs fournis par le bailleur à l'appui de ses régularisations de charges et eau 2015 et 2016 à la date du commandement, des modifications intervenues unilatéralement de la clef de répartition, des articles L145-41 de code de commerce et 1244-1 et 2 (ancien) du code civil, 1228 (nouveau), 1343-5 du code civil et 954 du cpc,

à titre principal


de débouter la société E Baron Guay de toutes ses demandes, fins et conclusions,

de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 3 août 2017 // autorisé la société Palladium à régler les sommes dues en quatre mensualités égales // débouté la société E Baron Guay de ses demandes plus amples ou contraires,

d'accueillir l'appel incident de la société Palladium et, y faisant droit,

d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : condamné la Sas Palladium à payer à la société E Baron Guay la somme de 10.847,23 euros, en considérant qu'elle devait la somme de 6.816 euros au titre des réparations locatives et de 37.437,06 euros au total // débouté la société Palladium de ses demandes plus amples ou contraires // condamné la société Palladium aux dépens et, statuant à nouveau :

de juger que la société Palladium ne doit rien au titre des réparations locatives des bâtiments C1 et C2a,

de fixer le montant des sommes dues par la société Palladium à 30.621,06 euros et de la condamner à payer à la société E Baron Guay la somme de 4.031,23 euros, après déduction par compensation du DG de 26.589,83 euros conservé par le Bailleur.


subsidiairement


de ramener la somme due par la société Palladium au titre des réparations locatives des bâtiments C1 et C2a, à 854 euros HT,

de fixer le montant des sommes dues par la société Palladium à 31.475,06 euros et la condamner à payer à la société E Baron Guay la somme de 4.885,23 euros après déduction par compensation du DG de 26.589,83 euros conservé par le bailleur,

d'ordonner à la société E Baron Guay d'annuler toutes les factures établies sur ces bases erronées de 2013 à 2020 inclus et d'émettre les régularisations des charges de 2013 à 2020 sur la base de 1158/5600 et de calculer les régularisations de charges à venir sur la base de 1158/5600,

de condamner la société E Baron Guay aux dépens de première instance,


subsidiairement 


de déclarer dépourvu de tout fondement et effet, notamment en ce qui concerne l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement du 3 août 2017 qui ne concerne en réalité que des régularisations de charges et d'eau non réglées par la société Palladium du fait du refus du bailleur de justifier de ses demandes, alors que la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à la société Palladium ne vise pas le non-paiement des charges,


subsidiairement


dans l'hypothèse où par extraordinaire, la cour « considérait » que la clause résolutoire pourrait être acquise en suite du commandement du 3 août 2017,

de suspendre les effets de la clause résolutoire, dont l'acquisition serait dramatique pour la société « RM Fruits » qui exploite depuis des années une grande surface dans les lieux et d'autoriser la société « RM Fruits » à se libérer des sommes que la cour estimerait qu'elle devrait à son bailleur en 10 mensualités égales,


sur la demande subsidiaire du bailleur de voir prononcer la résolution du bail.


à titre principal, de débouter la société E Baron Guay de cette demande non justifiée, les manquements invoqués et provoqués par le bailleur ne pouvant entraîner une résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Palladium et de confirmer la décision déférée sur ce point,





plus subsidiairement, si par extraordinaire la cour considérait que les retards ponctuels de paiement du loyer (au demeurant toujours réglé) constituaient, nonobstant les explications qui précèdent, un cas d'inexécution suffisamment grave, il lui est demandé de ne pas prononcer la résolution du contrat de location, mais d'ordonner son exécution, la société Palladium étant prête à régler les sommes que la cour estimerait qu'elle doit à son bailleur et ce conformément à l'article 1228 (nouveau) du code civil,


en tout état de cause


de condamner la société E Baron Guay à (lui) payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'en tous les dépens d'appel, dont distraction pour ceux dont elle aurait fait l'avance, au profit de maître Buquet-Roussel, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du cpc.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION

 

Sur l'opposition au commandement de payer du 03 août 2017 visant la clause résolutoire



La société E Baron Guay appelante approuve le jugement en ce qu'il a retenu que « l'inexécution d'une seule des conditions du bail » (permettant, aux termes du contrat de bail, la mise en 'uvre de la clause résolutoire) englobe nécessairement le défaut de paiement des charges, et en ce qu'il a jugé qu'en sa qualité de locataire du bail principal consenti par la Sci La Baronne elle avait qualité à agir à l'encontre de la société Palladium qui tire ses droits de leur contrat de sous-location, ni en ce qu'il énonce que le commandement ne peut être regardé comme imprécis dès lors qu'il a été signifié en étude et qu'il appartenait à la société Palladium de ne pas se contenter de l'avis comprenant une simple copie du commandement mais d'aller retirer l'acte chez l'huissier qui comportait un décompte explicatif de la somme réclamée.

Mais lui reproche, à l'examen de cette somme au montant de 50.784,65 euros, d'avoir privé d'effet ce commandement au motif qu'il a été délivré de mauvaise foi.



Pour ce faire, le tribunal énonce, en effet, au terme d'un examen circonstancié, qu'« il apparaît dès lors que les loyers et provisions pour charges du 1er trimestre 2016 au 2ème trimestre 2017 inclus ont été entièrement réglés dès avant le commandement, et qu'il convient de porter au crédit de la société Palladium la somme totale de 34.174,71 euros (10.301,40 euros + 23.873,31 euros), ce qui ramène le solde débiteur à 16.609,94 €. Cette somme correspond aux régularisations de charges des années 2015 et 2016, pour lesquelles la société Palladium a réclamé des justificatifs, notamment par lettres recommandées des 31 mai et 14 juin 2017, réitérées le 07 août 2017. La société E Baron Guay reconnaît dans ses écritures qu'elle n'a adressé ces justificatifs que le 28 octobre 2017, soit près de trois mois après le commandement visant la clause résolutoire ».



Alors que la société Palladium poursuit la confirmation du jugement sur ce dernier point, l'appelante le conteste en affirmant que le décompte comprenait, à son sens, à juste titre :

-un passif antérieur au 1er janvier 2016 au montant de 10.175,10 euros,

-le règlement de l'appel du 2ème trimestre 2017, réglé par la société Palladium au moyen d'un chèque de 41.730 euros le 14 juin 2017 (à réception d'un avis d'échéance à cette date) ventilé entre les différentes dettes de loyer de la société Palladium, soit à hauteur de 17.856,69 euros (au titre des locaux A1 et A2 dont s'agit) et de 23.873,31 euros (au titre des locaux C1- C2a restitués entre-temps par la société Palladium), ajoutant que cette dernière dette n'est contestée ni dans son principe ni dans son quantum par la société Palladium, que cette compensation n'avait rien de déloyal et que cette dernière avait déjà eu l'occasion de procéder à des versements en lui laissant le soin de les ventiler.



Ceci étant exposé, si la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail s'impose au juge lorsque les conditions posées par l'article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce sont satisfaites, il n'en demeure pas moins qu'a vocation à trouver application l'article 1134 alinéa 3 devenu 1104 du code civil selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi et qu'il appartient au juge d'écarter les effets d'un commandement de payer, quand bien même remplirait-il les conditions légales, s'il est délivré de mauvaise foi par le bailleur (Cass civ 3ème, 25 novembre 2009, pourvoi n° 08-21384, publié au bulletin // 05 novembre 2015, pourvoi n° 14-11024 // 1er février 2018, pourvoi n° 16-28684, ').





Force est ici de considérer que par motifs pertinents et particulièrement circonstanciés que la cour fait siens, le tribunal a retenu que la société E Baron Guay a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles en délivrant le commandement de payer litigieux visant la clause résolutoire.



En cause d'appel, en effet, l'appelante se borne à réaffirmer qu'il existait un passif antérieur au 1er janvier 2016, ceci afin de justifier d'un différentiel de 10.175,10 euros en faveur de la locataire au premier trimestre 2016 entre les sommes perçues et les sommes dues qu'elle n'a pas porté à son crédit, et n'explique pas pour quelle raison le décompte annexé au commandement ne comporte aucune dette, aucun report à nouveau à cette date du 1er janvier 2016.



En outre, ce commandement de payer rappelant la clause résolutoire ne visait que la location par la société Palladium des locaux A1 et A2 sus-évoqués (à savoir : « agissant en vertu d'un bail fait à Piscop en date du 1er avril 2005 » ), comme énoncé dans le jugement, et la société E Baron Guay se contente néanmoins d'affirmer qu'il lui était loisible de ventiler les sommes qu'elle considère comme lui étant dues tant au titre desdits locaux que des locaux C1 et C2a au demeurant restitués plus d'un an avant la date de ce commandement, soit le 30 juin 2016.



Elle peut d'autant moins se prévaloir de cette faculté d'imputation qu'en lui adressant le chèque de 41.730 euros le 14 juin 2017 à réception d'un avis d'échéance du deuxième trimestre 2017 (et non plus un « devis », comme précédemment) la société Palladium lui précisait expressément qu'il était destiné au paiement de cette échéance du deuxième trimestre 2017 (pièce n° 16 de l'intimée).

Elle se prévaut à juste titre des dispositions de l'article 1342-10 (nouveau) du code civil selon lequel « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter ».



Force est de considérer, au surplus, que l'appelante laisse sans réponse le motif des premiers juges selon lequel elle ne justifie d'aucune réclamation relative à une dette au titre des locaux C1 et C2a restitués un an auparavant, ce qui laissait supposer une compensation opérée avec le dépôt de garantie, ni davantage au moyen de son adversaire arguant du défaut de restitution de ce dépôt de garantie au montant de 26.589,83 euros, supérieur au montant de 23.973,31 euros qui se rapporterait à la dette locative de la société Palladium pour ces locaux C1 et C2a.



Par suite, le seule somme de 16.609,94 euros dont pouvait être débitrice, à la date du commandement, la société Palladium concernait des régularisations de charges pour 2015 et 2016 dont la société E Baron Guay a reconnu en première instance qu'elles n'ont été justifiées que le 28 octobre 2017 et qu'à bon droit le tribunal a jugé qu'en délivrant le commandement de payer litigieux visant la clause résolutoire, la société E Baron Guay a fait, de mauvaise foi, un usage abusif de ses prérogatives contractuelles.



Le commandement de payer se trouve par conséquent privé d'effet et la clause résolutoire non acquise, comme cela résulte du dispositif du jugement entrepris.



Sur le compte entre les parties



Pour condamner la société Palladium à verser à sa bailleresse la somme de 10.847,23 euros, alors que la société E Baron Guay poursuivait le paiement de la somme de 64.676,93 euros arrêtée au 15 juin 2020, le tribunal, rejetant comme inutile la demande d'expertise subsidiairement sollicitée par la preneuse, a jugé, au terme de l'examen des pièces soumises à son appréciation, s'agissant tant des charges des locaux A1 et A2 que des loyers et charges des locaux C1 et C2a restitués :

- que la société Palladium restait devoir une somme totale de 37.437,06 euros [soit 355,10 euros (au titre des charges 2015) + 564 euros (au titre de l'assainissement 2015) + 29.701,96 euros (au titre des loyers des locaux C1 et C2a) + 6.816 euros (au titre des réparations locatives)]

- tandis que la société E Baron Guay était débitrice de la somme de 26.589,93 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie des locaux C1 et C2.



En cause d'appel, la société E Baron Guay poursuit la condamnation de la société Palladium à lui verser la somme de 88.967,98 euros au titre des loyers, charges, « indemnités d'occupation » impayés au 1er octobre 2021 (« afférents aux locaux A1 et A2 ») ou, subsidiairement, des sommes de 65.94,67 euros et de 23.873,31 euros afférentes au passif locatif, respectivement, des locaux A1 et A2, d'une part, C1 et C2a, d'autre part.



De son côté et sur appel incident, la société Palladium demande à la cour de juger qu'elle ne doit rien au titre des réparations locatives retenues, après restitution des locaux C1 et C2a (soit : 6.816 euros), subsidiairement d'en ramener le montant à la somme de 854 euros HT de sorte que la dette retenue à sa charge par le tribunal doit être minorée à la somme de 30.621,06 euros ou subsidiairement 31.475,06 euros dont à déduire le dépôt de garantie par compensation. Pour le surplus, elle demande que les régularisations de charges de 2013 à 2020 soient calculées sur la base de 1158/5600e, comme pour l'avenir.



Sur le compte entre les parties arrêté au 15 juin 2020



Il convient de considérer que la société E Baron Guay formait devant le tribunal une demande en paiement à hauteur de la somme de 64.676,99 euros arrêtée au 15 juin 2020 et estime devant la cour que cette somme lui est due - le décompte qu'elle produit en pièce n° 22 faisant état d'un solde débiteur au 15/06/2020 d'une somme de 64.676,87 euros (sic) - sans pour autant reprendre, pour les critiquer, l'entièreté des points litigieux sur lesquels le tribunal a porté son appréciation.



S'agissant, en particulier, des charges pour les années 2015, 2016 et 2018 des locaux A1 et A2, l'appelante ne développe aucun moyen tendant à contester l'appréciation du tribunal et la société Palladium poursuit la confirmation du jugement sur ces divers points.

Et il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».



S'agissant des charges de l'année 2017, l'appelante se borne à dire que leur justificatif a bien été communiqué et renvoie la cour, sans plus de débats, à l'examen de ses pièces n° 15, 16 et 21.



Force est de considérer que la bailleresse ne tient nullement compte de la motivation du tribunal relative à la modification unilatérale et sans justificatif utile de la clef de répartition des charges qu'elle a opérée (passant des 1158/5600èmes convenus et admis depuis 2008 à 1158/5174èmes puis à 1158/5293ème), ce qui a qui conduit les premiers juges à dire que devait être maintenu, en l'absence d'avenant au bail, le coefficient 1158/5600èmes.

En outre, elle communique les mêmes pièces qu'en première instance, s'abstient de répondre aux critiques de la société Palladium qui s'approprie à juste titre la pertinente motivation du tribunal et que la cour fait sienne selon lequel :

« S'agissant des charges 2017, le bailleur communique un relevé n° 18/02277 daté du 27 février 2018, mentionnant 5174 millièmes, et faisant ressortir un montant de 128.060,21 euros pour la ZAC. Il s'abstient toutefois de communiquer l'appel de la régularisation concernant la société Palladium, que cette dernière dit ne pas avoir reçu. Sur le décompte produit, la régularisation des charges 2017 figure pour 10.611,81 euros.

En termes de justificatifs, la société E Baron Guay ne verse aux débats que 4 factures Orange pour un montant total de 560,13 euros HT, la facture des services généraux d'un montant de 5.296,58 euros HT, 2 factures Proliane pour un total HT de 5.471,54 euros, 2 factures EDF pour 439,86 euros, une facture AL.C de 351 euros HT et une facture Kulauzov de 150 euros HT, soit un total de 12.269,11 euros HT, ce qui est loin du compte. Notamment, la taxe foncière 2017 et les cotisations d'assurance ne sont pas communiquées.

Néanmoins, la société Palladium a adressé le 4 mars 2020 une somme de 6.308,68 euros TTC au titre de la régularisation des charges 2017, ainsi qu'une somme complémentaire de 302,83 euros le 15 juin 2020.

En l'état des justificatifs apportés, la société E Baron Guay n'est pas en mesure de réclamer de sommes supplémentaires à ce titre. »



S'agissant des charges pour l'année 2019, la société E Baron Guay estime qu'à tort le tribunal a refusé la prise en charge par la locataire des sommes appelées correspondant à des travaux de réparation des voiries, caniveaux, bordures, potelets, peintures de marquage effectués sur le parking ainsi que les frais de remise en état engagés des trottoirs, ralentisseurs, bouches d'égout et autres aménagements détériorés lors des livraisons sans précaution de la société Palladium et d'une société tiers appartenant au même groupe.











Elle s'abstient, ce faisant, d'apporter une réponse tant à la motivation du tribunal (qui observe que la clef de répartition est de 5293 millièmes, pour un montant de 152.536,87 euros concernant les charges communes) qu'à l'argumentation adverse qui ont, l'un et l'autre, pris soin de détailler les sommes réclamées en contemplation des seules factures produites.



En toute hypothèse, elle n'est pas fondée à se prévaloir, comme elle le fait, des stipulations du bail qui mettent à la charge du preneur les frais d'entretien des parties communes et la vétusté (pages 6 et 3) dès lors que les travaux de voirie (au montant de 9.625 euros) que le tribunal a justement qualifiés de « conséquents » ne peuvent être compris dans la catégorie des frais d'entretien et ne sont pas, partant, des charges récupérables .

A cet égard, la société Palladium observe que le bail vise (en page 6/12) l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948, lequel énonce notamment que les locataires sont tenus de participer au paiement de diverses prestations limitativement énumérées parmi lesquelles (1° sous A) : « (') fournitures nécessaires à l'entretien de propreté des parties communes de l'immeuble ainsi que les frais d'entretien (fourniture et main d'oeuvre) des espaces verts ».



Par ailleurs, pour ce qui est des travaux qui auraient été rendus nécessaires du fait de la détérioration occasionnée lors de livraisons sans précautions par les camions de l'entreprise Palladium et d'une entreprise tierce, outre le fait que ne sont pas produits de justificatifs permettant à la cour d'en apprécier le coût et leur imputabilité, ce n'est pas sans pertinence que cette dernière souligne le paradoxe ressortant de l'assimilation de détériorations à de la vétusté.



Il convient donc de confirmer le jugement sur cet autre point.



S'agissant des locaux C1 et C2a et des dégradations constatées lors de la sortie des lieux, objets de l'appel incident de la société Palladium auquel réplique l'appelante, il y a lieu de rappeler que le tribunal, se fondant sur les termes des deux baux rédigés en termes identiques qui prévoient en leur article 3 l'obligation pour le preneur de rendre les lieux en bon état de réparations locatives, énonce :

« Un état des lieux a été dressé par huissier le 29 juin 2016, jour de la restitution des clés. Si les locaux ont été restitués dans un état général d'usage, l'huissier a néanmoins noté qu'il existait en façade arrière une baie vitrée avec porte dont les vitrages étaient brisés. Le bailleur communique un devis daté du 7 février 2018 d'un montant de 13.632 euros TTC, se rapportant à la fabrication d'une double porte sur châssis vitré, qui semble correspondre à la remise en état de la dégradation constatée. Le devis fait état d'un bloc porte vitré complet avec verres feuilletés et serrure anti-panique. En l'absence d'état des lieux d'entrée, il est difficile de déterminer s'il s'agit d'un remplacement à l'identique.

Au vu de la photographie incluse dans le constat d'huissier, il est vraisemblable qu'il s'agisse d'une nette amélioration de l'existant - sous réserve que les travaux soient réellement exécutés, s'agissant d'un simple devis non accepté.

Compte tenu de cette observation, corroborée par le fait que le bailleur a attendu plus d'un an et demi après la restitution des lieux pour faire établir un devis, et par le fait qu'il n'a jamais adressé de réclamation sur ce point avant la présente procédure, la somme qui sera mise à la charge de la société Palladium en réparation de la dégradation, qui est réelle, sera estimée à 50 % du devis, soit 6.816 euros »



La société Palladium ne peut se prévaloir de l'absence de constat établi lors de son entrée en jouissance, les locaux étant alors présumés en bon état de réparations locatives selon l'article 1731 du code civil, ni dénier à la bailleresse son droit à indemnisation du fait de la production d'un simple devis de réparation dès lors qu'il n'est pas subordonné à l'exécution des réparations locatives ni à l'engagement effectif des dépenses, ainsi que cela ressort de la doctrine de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 16 septembre 2008, pourvoi n° 07-15789 // 07 janvier 2021, pourvoi n° 19-23269, publié au bulletin).



Toutefois, à défaut d'éléments de preuve complémentaires produits par la société E Baron Guay lui permettant de démontrer, par delà sa simple affirmation, que s'imposait le remplacement du bloc porte sus-décrit du fait de dégradations intervenues en cours de bail et qu'il ne s'est pas agi, non plus, de la remise à neuf d'une baie vitrée avec porte en façade arrière atteinte par la vétusté, la société Palladium qui invoque une remise à neuf, voire une amélioration, est fondée à prétendre à titre subsidiaire, compte tenu du constat de l'état des lieux de sortie, que seul peut lui être imputé le coût de remplacement des vitrages brisés, pour un montant de 854 euros HT correspondant, selon le devis, à deux verres feuilletés 44-2/890 x 2100 x 2.



Par suite, à s'en tenir à la créance de la société E Baron Guay arrêtée au 15 juin 2020 sur laquelle le tribunal a eu à se prononcer, celle-ci s'établit à cette date à la somme de 4.885,23 euros [(355,10 + 564 + 29.701,96 + 854 euros) ' 26.589,83 euros].



Sur le compte postérieur entre les parties arrêté au 1er octobre 2021



S'agissant du décompte actualisé au 1er octobre 2021, échéance du 4ème trimestre incluse, relatif aux seuls locaux A1 et A2a que produit la société E Baron Guay en pièce n° 22, la somme de 88.967,98 euros qui en constitue le solde débiteur n'est en toute hypothèse pas due, compte tenu de ce qui précède, la dette de la société Palladium s'établissant à la somme de 4.885,23 euros au 15 juin 2020.



Plus généralement, sur cette demande en paiement figurant au dispositif, arrêtée à plus d'un an des plaidoiries, l'appelante se borne à écrire dans ses dernières conclusions (page 7/10), sans davantage d'éléments : « La société Palladium sera condamnée au paiement de la somme de 88.967,98 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er octobre 2021, échéance du 4ème trimestre incluse (locaux A1 et A2) (pièce n° 22) ».



Ceci ne peut s'analyser en un moyen venant étayer sa prétention, en méconnaissance des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

 

Cette attitude procédurale est d'autant plus téméraire, peut-il être surabondamment ajouté, que son décompte fait état de l'appel et du règlement de l'ensemble des trimestrialités durant cette période, qu'il subsiste néanmoins un débit de 24.291,11 euros au 20 février 2021 sous l'intitulé «relevé charges 2020 ' 21/0247) sur lequel aucune explication, aucun justificatif ne sont fournis (si ce n'est la pièce n° 81 de son adversaire) et qu'en revanche la société Palladium qui soutient qu'elle est à jour de ses paiements en produit, d'abondance, la justification, notamment par virements européens (pièces 71 à 85) outre celle de demandes d'explications ou relevés de charges « afin que nous puissions vous payer »  relatives en particulier à cette demande en paiement de la somme de 24.291,11 euros (courrier du 16 novembre 2021, pièce n° 82) auxquels la bailleresse ne démontre ni même ne prétend qu'elle ait satisfait.



Dans ces conditions, la demande en paiement telle qu'actualisée ne peut prospérer.

 

Sur la demande subsidiaire de résolution du contrat de bail commercial



Tirant argument du défaut de paiement des causes du commandement et du solde débiteur du compte à la date du 1er octobre 2021 (soit les sommes de 51.109,51 euros puis de 88.967,98 euros), ainsi que des retards réitérés (qu'elle détaille) dans l'acquittement des loyers et des charges payables trimestriellement et d'avance selon le contrat de bail pour dire que le loyer n'est jamais payé à son échéance, la société E Baron Guay demande à la cour de prononcer la résolution du bail en considérant, comme l'ont fait d'autres juridictions de fond dans d'autres espèces, que le paiement irrégulier des loyers ou les simples retards réitérés de paiement, sans raison sérieuse et légitime, constituent une infraction suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.



Elle ajoute que celle-ci peut être prononcée malgré un commandement jugé irrégulier du fait de son imprécision, que des délais de paiement ne peuvent être accordés qu'à un débiteur de bonne foi et qu'enfin la société Palladium ne fait état d'aucune difficulté financière pour justifier de son défaut de paiement à l'échéance. 



Ceci étant exposé, il résulte des dispositions des articles 1227 et suivants (nouveaux) du code civil que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice mais qu'elle ne peut être prononcée qu'en présence d'un manquement revêtant une gravité suffisante.



En l'espèce la bailleresse peut, il est vrai, prétendre que le défaut de paiement des loyers et des charges par la preneuse à bail commercial ou le retard dans leur acquittement, eu égard aux termes exprès de leur convention sur ce point, sont susceptibles d'être sanctionnés par la résolution de leur contrat.







Néanmoins, la seule énonciation des retards de paiement de quelques jours ou semaines des diverses trimestrialités appelées depuis 2016 jusqu'en 2019, comme le fait la société E Baron Guay (en page 6/10 de ses conclusions) ne suffit pas, à soi seul, pour retenir « une inexécution suffisamment grave », comme en dispose l'article 1227 (nouveau) du code civil, justifiant le prononcé de la résolution du contrat.



Il convient, en effet, d'apprécier le contexte de la relation contractuelle, de tenir compte, en particulier, du fait que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, comme énoncé ci-avant, que la bailleresse s'est montrée négligente quant au sort du dépôt de garantie à la suite de la restitution des locaux C1 et C2a, que la société Palladium sollicite vainement depuis plusieurs années et encore devant la cour la justification de la nouvelle clé de répartition des charges qui lui est opposée et imposée par la bailleresse ou encore que cette dernière ne développe aucun moyen sur les défauts de paiement ou retard allégués postérieurement au 4ème trimestre 2019.



En suite de ce qui précède, force est de considérer qu'elle laisse sans réponse l'argumentation adverse selon laquelle « il est mentionné des charges 2020 pour 24.291,11 euros alors qu'après réception sur relances des justificatifs et relevés, le retraitement de ces charges avec application de la clef de répartition contractuelle, suppression des postes non justifiés et rectification des imputations erronées de TVA aboutit à un montant dû de 2.188,40 euros qui a été payé le 3/12/2021 ».

 

La bailleresse ne répond pas davantage à la société Palladium qui fait état, s'agissant des retards dans le paiement, de l'ancienneté de la relation contractuelle et de paiements par mensualités auparavant tolérés ou stigmatise la gestion erratique de la bailleresse dans l'envoi des avis d'échéance, qui ont pu la contraindre, elle-même, à relancer la bailleresse afin de les obtenir.

A titre exemplatif, elle cite l'avis d'échéance du 4ème trimestre 2016 qui n'a été envoyé, après relances, que le 08 juin 2017, avec ceux des 1er et 2ème trimestre 2017 (initialement réclamés par l'envoi de « devis ») et en justifie en pièce n° 9.



Pour se dédouaner du grief qui lui est fait la société Palladium (qui admet des retards ponctuels mais au demeurant toujours réglés) est fondée à se prévaloir du fait que, nonobstant la procédure en cours et du maintien devant la cour de cette demande de résolution du contrat à ses torts, la bailleresse n'a pas modifié ses pratiques, son propre comptable ayant dû réclamer, le 03 octobre 2019, l'envoi de l'avis d'échéance du 4ème trimestre 2019, satisfait le 25 octobre 2019 seulement et payé à cette date (pièces n° 42 et 43) ; qu' elle-même a sollicité les avis d'échéance des 2ème et 3ème trimestre 2020 par pli recommandé de juillet et octobre 2020, payés à réception, et qu'il en va de même de l'avis d'échéance du 2ème trimestre 2021 (pièces n° 71, 72 et 85) ou encore que l'avis d'échéance du 2ème trimestre 2020 qui a été adressé à une société Hopaphirm et non à elle-même, cause du retard dans son acquittement (pièce n° 73).



Il en résulte que la société E Baron Guay ne peut se prévaloir de graves manquements de la preneuse dans ses obligations contractuelles qu'elle incrimine, faisant obstacle à la poursuite de la relation contractuelle, si bien que sa demande de résolution du contrat de bail ne saurait prospérer, comme en a jugé le tribunal. 

Par suite, la demande de fixation d'une indemnité d'occupation et celle de condamnation à son paiement deviennent sans objet.



Sur les frais de procédure et les dépens



L'équité conduit à condamner la société E Baron Guay à verser à la société Palladium la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboutée de ce dernier chef de réclamation, la société E Baron Guay supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement entrepris sauf en son évaluation de la créance de la société E Baron Guay à la date du 15 juin 2020 et, statuant à nouveau sur son quantum en y ajoutant ;





Condamne la société Palladium à verser à la société E Baron Guay la somme de 4.885,23 euros due au 15 juin 2020 ;



Déboute la société E Baron Guay du surplus de ses demandes ;



Dit que la société E Baron Guay ne peut prétendre au paiement de charges qu'autant qu'elle peut se prévaloir d'une modification régulière de la clef de répartition opposable à la société Palladium ;



Condamne la société E Baron Guay à verser à la société Palladium la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,