Cour d'Appel · 14e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/06231 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UY7P



AFFAIRE :



S.A.S. SOVIA 2





C/

S.A.R.L. CORDIALIE 







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Septembre 2021 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 20/01009



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.01.2023

à : 



Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. SOVIA 2

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège



[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40





APPELANTE

****************





S.A.R.L. CORDIALIE 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.



N° SIRET : 452 14 0 8 17

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511 - N° du dossier 2210068 

Assistée de Me Olivier GUINARD de la SELEURL Olivier GUINARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 1982, Mme [B] [N] a consenti à la SAS Sovia 2 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er septembre 1982.



Ce bail commercial a ensuite été renouvelé le 1er octobre 1993 pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er avril 1992. Il s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction.



Un commandement de payer la somme de 99 946,46 euros en principal a été délivré le 6 août 2020 par la SARL Cordialie venant aux droits de Mme [B] [N], à la SAS Sovia 2.



Saisi par acte d'huissier de justice délivré le 6 octobre 2021 par la société Cordialie à la société Sovia 2, par ordonnance contradictoire rendue le 10 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- dit que la société Cordialie a bien la qualité de bailleresse,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 juillet 1982 et la résiliation de ce bail à la date du 6 septembre 2020, 

- ordonné que la société Sovia 2 quitte les lieux loués [Adresse 1]) et remette les clefs après un état des lieux de sortie et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance jusqu'à libération des locaux,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Sovia 2 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1],

- ordonné que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la société Cordialie aux frais, risques et péril de la société Sovia 2 conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme provisionnelle de 21 045,19 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail,

- dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

- dit que le dépôt de garantie d'un montant de 12 625,34 euros restera acquis à la société Cordialie,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de la clause pénale,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d'exécution des travaux,

- dit que les demandes reconventionnelles de production des justificatifs des charges et d'expertise sont sans objet, 

- condamné la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Sovia 2 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 6 août 2020,

- rappelé que l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 12 octobre 2021, la société Sovia 2 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a :

- dit que la société Cordialie a bien la qualité de bailleresse,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de la clause pénale.



Par ordonnance rendue le 2 février 2022, le magistrat délégué par le premier président a principalement, constaté que la nullité de l'acte de constitution de Me Guinard pour la société Cordialie du 19 novembre 2021 a été couverte par la constitution de Me Yon pour la société Cordialie du 21 janvier 2022.



Un état des lieux de sortie a été établi le 31 mars 2022.



Dans ses conclusions déposées le 17 octobre et le 14 novembre 2022 (dont les ajouts figurent ci-dessous en italique), la société Sovia 2 demande à la cour, au visa des articles 1104, 1134 et 1722 du code civil et 145 et 564 du code de procédure civile, de :



- la déclarer recevable et fondée en son appel ;



y faisant droit, 

- infirmer l'ordonnance de référé du 10 septembre 2021 en toutes ses dispositions ; 



statuant à nouveau, 

- vu le refus de renouvellement du bail et le congé donné par la société Cordialie pour l'échéance du 31 mars 2022 ; 

- vu l'état des lieux contradictoire de sortie établi entre les parties à la date du 31 mars 2022 ; 

- dire sans objet les demandes de la société Cordialie tendant à prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de son expulsion, à l'acquisition du dépôt de garantie et au paiement d'une indemnité d'occupation ;

- condamner la société Cordialie à lui payer la somme de 13 056,01 euros au titre de la restitution intégrale du dépôt de garantie, 



à titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du commandement de payer du 6 août 2020, 

- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Cordialie au regard des contestations et irrégularités affectant le 'décompte comptable' annexé au commandement de payer du 6 août 2020, 



à titre très subsidiaire, 

tous droits et moyens des parties demeurant réservés au principal, les renvoyer à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront mais d'ores et déjà, 

- suspendre les effets de la clause résolutoire et dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail ;

- dire n'y avoir lieu à prononcer son expulsion ;

- la recevoir en sa demande de délai en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil dans la limite de deux années à compter du premier mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'à extinction de la provision qui pourrait être allouée à la société Cordialie ; 

- dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si elle se libère de sa dette dans le délai ainsi accordé ;



- débouter la société Cordialie de son appel incident et du surplus de ses demandes ;



en toute hypothèse, 

- la déclarer recevable et fondée en ses demandes reconventionnelles ;

y faisant droit 

- débouter la société Cordialie de sa demande au paiement des charges locatives non justifiées et qui lui sont indûment facturées depuis les 5 dernières années, soit à compter du 4ème trimestre 2015,

vu l'article 564 du code de procédure civile, 

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société Cordialie au paiement d'une indemnité d'occupation et clause pénale,

(seulement dans les conclusions déposées le 14 novembre 2022)

vu les articles 11, 15,16, 132 du code de procédure civile ; 

vu la sommation de communiquer du 11 octobre 2022 ; 

- déclarer la société Sovia 2 recevable et fondée en sa demande de communication de pièces, 

y faisant droit, 

- donner injonction à la société Cordialie de communiquer, sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance les pièces suivantes : 

1) recto des 4 avis de taxe foncière de l'année 2015 dont le verso a été communiqué par la société Cordialie le 22/09/2022 en pièce n°22 

2) recto-verso des avis de taxes foncières des années 2016 à 2021 

3) réclamations contentieuses régularisées devant l'administration fiscale concernant les avis de taxe foncière 

4) requêtes déposées devant le Tribunal administratif de Versailles aux fins de dégrèvement des taxes foncières 

5) avis de dégrèvement accordés en 2022 par l'administration fiscale, 



à titre subsidiaire, 

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société Cordialie au paiement d'une indemnité d'occupation et clause pénale ;

à titre subsidiaire, 

- dire que l'indemnité d'occupation ne pourra être supérieure au montant du loyer en cours ;

- accorder à la société Sovia 2 les plus larges délais pour s'acquitter des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation pour la période allant du 6 septembre 2020 jusqu'au 31 mars 2022, (seulement dans les conclusions déposées le 14 novembre 2022)



- débouter la société Cordialie de ses plus amples demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Cordialie au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Kerourédan dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cordialie demande à la cour, au visa des articles 606, 1218, 1343-5 et 1722 du code civil, 9, 445 et 835-2 du code de procédure civile et L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, de :



- la dire recevable en son appel incident ;



- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 10 septembre 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au sujet de la demande en fixation et en paiement de l'indemnité d'occupation ;



- statuant à nouveau,

- condamner, à titre provisionnel, la société Sovia 2 à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 21 676,80 euros par trimestre (soit un total de 135 951,23 euros pour la période comprise entre le 6 septembre 2020 et le 31 mars 2022), ou à titre subsidiaire, à la somme de 15 667,21 euros par trimestre (soit un total de 98 260,65 euros pour la période comprise entre le 6 septembre 2020 et le 31 mars 2022), ou à titre subsidiaire, à la somme de 15 667,21 euros par trimestre (soit un total de 98 260,65 euros pour la période comprise entre le 6 septembre 2020 et le 31 mars 2022) ;

- condamner à titre provisionnel la société Sovia 2 à lui verser la somme de 16 736,38 euros TTC au titre des charges locatives pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2022 ; 



- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 10 septembre 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au sujet de la demande en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

- statuant à nouveau, condamner, à titre provisionnel, la société Sovia 2 à lui régler la somme de 4 872,39 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail sur les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail ;



- liquider l'astreinte due par la société Sovia 2 dont le montant s'élève à la somme de 20 200 euros au 31 mars 2022,



- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 10 septembre 2021 pour le surplus ;



- débouter la société Sovia 2 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 

- condamner la société Sovia 2 au paiement de la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Sovia 2 aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses conclusions de procédure déposées le 15 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cordialie demande à la cour, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de :

- juger les écritures communiquées par la société Sovia 2 le 14 novembre 2022 tardives ; 

en conséquence, 

- rejeter des débats les écritures signifiées le 14 novembre 2022 aux intérêts de la société Sovia 2.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2022.









MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité des conclusions



La société Cordialie estime tardives les écritures communiquées par la société Sovia 2 le 14 novembre 2022. Elle demande à ce qu'elles soient écartées au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile.



Sur ce,



Selon l'article 15 du code de procédure civile : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense', et selon l'article 16 du même code, alinéas 1 et 2 : ' Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.'



Alors que l'affaire avait déjà été fixée pour être plaidée une première fois le 4 avril 2022, une deuxième fois le 29 juin 2022 et une troisième fois le 7 septembre suivant, il convient de retenir pour rejeter les (8èmes) conclusions déposées le 14 novembre 2022 par la société Sovia 2 qui seront effectivement considérées comme tardives, que leur dispositif comporte deux prétentions nouvelles de communication de pièces et de délai de paiement, plus d'un an après la déclaration d'appel, la veille de l'ordonnance de clôture et l'avant veille des plaidoiries ; ces ajouts ne permettaient pas dans un délai aussi court, à l'intimée d'y répondre.



Afin de respecter le principe du contradictoire, les conclusions déposées par l'appelante le 14 novembre 2022 seront donc rejetées. Les conclusions déposées le 17 octobre 2022 par la société Sovia 2 constituent les dernières admises à la procédure.



Sur le fond 



La société Sovia 2 sollicite l'infirmation de l'ordonnance attaquée.



En raison de la libération des lieux intervenue le 31 mars 2022, elle estime sans objet les demandes de la société Cordialie tendant à prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et au prononcé de son expulsion. Elle s'oppose au paiement d'une indemnité d'occupation.



Elle allègue aussi des irrégularités affectant le décompte comptable annexé au commandement de payer du 6 août 2020.



Elle argue de la mauvaise foi de la bailleresse qui lui a alors réclamé des sommes qui n'étaient pas dues : le dépôt de garantie qui avait été versé, ce qui a ensuite été acquis, des provisions pour charges non spécifiées dans le bail, non justifiées, non régularisées et pour des charges trimestrielles alors qu'elles étaient dues aux termes du bail par semestre. Elle critique la répartition de ces charges qui aurait évolué sans explication.



Elle soulève l'irrecevabilité des demandes nouvelles de la société Cordialie en paiement à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation et de la clause pénale.



Elle revendique la restitution du dépôt de garantie et demande de condamner la société Cordialie à lui payer la somme de 13 056,01 euros à ce titre. 



Elle demande ensuite la suspension de la clause résolutoire et en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, elle sollicite des délais de paiement dans la limite de deux années. 



La société Cordialie demande au contraire la confirmation de l'ordonnance attaquée.



Elle demande à titre provisionnel, la fixation et le paiement d'une indemnité d'occupation en fonction de la véritable valeur locative du bien, subsidiairement au montant du loyer actuel, d'un solde de charges locatives de 16 736,38 euros TTC pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2022, et de la clause pénale de 10% des sommes dues au jour de la résiliation ; elle s'oppose à la suspension de la clause résolutoire et aux délais réclamés par la partie adverse notamment, au regard des délais 'de fait' déjà accordés et de la mauvaise foi de sa locataire.



Elle s'oppose aussi à la restitution du dépôt de garantie, soutenant qu'en cas d'expulsion, en exécution du bail, il reste acquis au bailleur. 



Elle sollicite enfin la liquidation de l'astreinte prononcée par le juge initialement saisi.



Sur ce,



La seule lecture du dispositif de l'ordonnance attaquée permet de rejeter l'irrecevabilité soulevée des demandes en paiement, à titre provisionnel à hauteur de cour, d'une indemnité d'occupation et de la clause pénale qui ne sont pas nouvelles en appel, contrairement aux allégations de l'appelante. 



La cour relève que la condamnation de la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme provisionnelle de 21 045,19 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail, n'est pas critiquée. Elle correspond d'ailleurs aux causes du commandement auxquelles sont retranchés les paiements par la société locataire intervenus le 2 septembre 2020 et le 16 décembre suivant et le coût de l'acte. Cette condamnation est confirmée.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur la nullité du commandement



La cour relève que si la société appelante argue d'une absence de motivation de l'ordonnance attaquée, elle ne forme aucune demande de d'annulation dans son dispositif qui en serait la seule conséquence juridique possible. Dès lors, les développements sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile sont écartés.



Le bail contient une clause résolutoire qui, en cas d'impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, un mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.



Il est d'abord observé par la cour que le départ de la locataire postérieurement à l'ordonnance attaquée le 31 mars 2022, éventuellement en raison du congé délivré par la bailleresse le 27 août 2021, ne rend pas la demande d'acquisition de la clause résolutoire 'sans objet'. 



Doivent en effet d'abord être appréciés de façon chronologique, les effets du commandement sur la clause résolutoire qui dans le cas d'espèce pourrait être déclarée acquise le 6 septembre 2020. 



Il ne pourra dès lors être fait droit à la demande d'infirmation formée par la société locataire pour ce motif de départ des lieux litigieux qui reste au demeurant un fait constant.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les effets du commandement, s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, en revanche les contestations élevées par l'appelante sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.



La société locataire admet que le commandement concerne les loyers et provisions de charges sur une période comprise entre le 3ème trimestre 2019 et le 3ème trimestre 2020.



Les contestations des causes du commandement délivré le 6 août 2020 pour la somme de 99 946,46 euros en principal formées par la société Sovia ne portent que sur : 

- les provisions sur charges qui lui ont été réclamées (1 700 euros par trimestre) soulignant outre des erreurs, que le bailleur manquerait à son obligation d'entretien (mentionnant notamment, l'absence d'étanchéité de la toiture terrasse à l'origine de dégâts des eaux entre février et avril 2020 et d'autres désordres, en page 5 de ses conclusions) et que le règlement de copropriété ne lui a pas été communiqué qui permettrait de comprendre la répartition des charges,

- son obligation à paiement pendant la période de fermeture administrative en raison de la crise sanitaire invoquant notamment, la destruction de la chose louée.



Reste qu'outre les charges, les loyers étaient réclamés et que la fermeture administrative ne concerne pas toute la période visée par la créance alléguée à ce titre par le bailleur sur les trois premiers trimestres de l'année 2020, puisque les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020 prévoyaient une mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur la période commençant le 17 mars 2020.



L'appelante indique que par chèque daté du 2 septembre 2020, dans le mois du commandement, elle a réglé les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2019 à hauteur de la somme de 33 972,82 euros ce qui ne couvre pas les sommes dues sans contestation sérieuse au regard des observations qui précèdent. 



Elle ajoute qu'elle a fait d'autres règlements entre décembre 2020 et novembre 2021. Elle ne peut cependant faire valoir ces règlements tardifs pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que dans le mois de la délivrance du commandement, il est établi que ses causes en partie non contestables, n'étaient pas réglées. L'ordonnance qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire est donc confirmée.



Si pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué qui résulterait de l'occupation sans droit ni titre, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue, les mesures destinées à mettre fin à ce trouble, sont appréciées en fonction de l'actualité du dossier. Or du fait de l'évolution du litige et du départ de la locataire le 31 mars 2022, la demande d'expulsion est sans objet. Est également sans objet la demande subséquente concernant les meubles. 



Concernant la remise des clefs, il s'agit également d'une mesure destinée à mettre fin à l'occupation illicite. La cour retient en conséquence qu'elle n'est plus d'aucune utilité puisque la société locataire a quitté les lieux. La condamnation sous astreinte est donc infirmée en l'absence de résistance avérée de l'appelante à l'exécution d'une décision de justice, y compris depuis le prononcé de la décision. Aucune demande de liquidation de cette astreinte ne peut aboutir.



L'ordonnance sera infirmée de ces chefs comme il sera dit dans le dispositif. Aucune liquidation de l'astreinte ne peut donc intervenir. Cette prétention sera rejetée.



Sur l'indemnité d'occupation 



En appel, la bailleresse demande le paiement d'une indemnité d'occupation à titre de provision.



Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile : 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une indemnité d'occupation due au titre de l'occupation illicite d'un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. 



Depuis le 6 septembre 2020 et l'acquisition de la clause résolutoire, l'occupation des lieux par la société locataire est illicite.



L'indemnité d'occupation est donc due à compter de cette date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux le 31 mars 2022. 



Son montant n'a pas à être réévalué en fonction de la valeur locative effective du bien dès lors que cette valeur est contractuellement prévue. Elle est donc fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, comme il sera dit ci-après. L'ordonnance sera réformée en ce sens.



Aucune condamnation chiffrée n'est prononcée en l'absence de décompte précis de la bailleresse (cf sa pièce 14 qui s'arrête au 3ème trimestre 2021).



Aux termes des dernières conclusions régulièrement déposées par l'appelante, aucune demande de délai n'est formée indépendamment de la demande de suspension de la clause résolutoire. La cour ne s'estime donc pas saisie à ce titre sur le paiement de l'indemnité d'occupation et éventuellement d'autres condamnations pécuniaires. 

 

Sur la restitution (à la locataire) ou l'acquisition (à la bailleresse) du dépôt de garantie 



Aux termes du bail, en dernière page, ce n'est qu'en cas d'expulsion que le dépôt de garantie demeure acquis à la bailleresse à titre d'indemnité. Dès lors que la mesure d'expulsion n'est pas maintenue du fait de l'évolution du litige, cette disposition de l'ordonnance attaquée examinée au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, est infirmée, en raison de l'existence d'une contestation sérieuse résultant de ces dispositions restrictives du contrat.



À l'inverse, la société Sovia 2 demande la restitution du dépôt de garantie et la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 13 056,01 euros. À l'issue du bail, le dépôt de garantie doit en principe être restitué sauf créance du bailleur, ce qui est le cas en l'espèce au regard de ce qui précède sur l'indemnité d'occupation. 



Outre le fait que cette demande n'est pas formée à titre provisionnel en contradiction avec les dispositions de ce même texte qui limite les pouvoirs du juge des référés et de la cour en appel à ce type de prétention, cette demande souffre donc d'une contestation sérieuse et il sera donc dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.



Sur la créance de charges



Dans le cadre de son appel incident, la société Cordialie demande la condamnation de la société Sovia au titre des charges locatives non réglées à lui payer à titre provisionnel, un montant total de 16 736,38 euros TTC pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2022. 



Elle indique que sa locataire a refusé d'exécuter ses obligations contractuelles et n'a procédé à aucun versement au titre des charges dues entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2022.



La bailleresse précise :

- avoir communiqué à sa locataire chaque année un relevé annuel, précis et détaillé des charges,

- avoir tenu à sa disposition l'intégralité des pièces et justificatifs comptables relatifs aux charges (pièces n°2, 12, 19 et 20) qu'elle a eu tout le loisir, en presque quarante années de bail, de consulter en se rendant à son adresse située au rez-de-chaussée des locaux litigieux loués, 

- et lui avoir fait connaître les clés de répartition mentionnées dans les décomptes de charges régulièrement établies « au prorata des surface utiles privatives », conformément au bail et à l'état descriptif de division.



En ce qui concerne les critiques formulées par la société locataire, la cour observe qu'elles sont les mêmes que celles qui ont été articulées par rapport au commandement et à la mauvaise foi de la bailleresse sur les sommes réclamées, à savoir que les justificatifs probants n'ont pas été produits, relativement à notamment la taxe foncière, la bailleresse n'ayant pas satisfait à son injonction de communiquer.



Si ses critiques n'ont pas eu d'incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire, elles sont en revanche susceptibles de caractériser des contestations sérieuses en cas de carence probatoire de la bailleresse, sur qui repose la charge de la preuve de sa créance.



Cependant, la société Sovia 2 rappelle elle-même les dispositions de l'acte de renouvellement de bail commercial du 1er octobre 1993, énonçant au paragraphe « Loyer ' TVA ' Prestations » que : « Les règlement afférents aux prestations seront effectués par provisions semestrielles versées avec les loyers. Les comptes seront apurés une fois par an ; la société preneuse aura la faculté de prendre connaissance de toutes pièces justificatives concernant cette répartition au domicile de la [4] ou de ses mandataires ». 



Les provisions pour charges et les charges apparaissent donc dues avec l'évidence requise en référé. Encore faut-il en déterminer le montant.



Si la clé de répartition et le règlement de copropriété ont bien été réclamés les 15 avril et 22 mai 2015 (pièces 10 et 11), les justificatifs de charges avant le début de la procédure, les 19 février et 2 juin 2021 (pièce 21 et 24) et encore les 22 juillet et 9 novembre 2021 (pièce 30), il est établi que la bailleresse a répondu à ces demandes. 



Dans sa lettre adressée le 25 avril 2016 (pièce 12) à sa locataire, la bailleresse indique : 'nous tenons à votre disposition pour vérification l'ensemble des pièces comptables mentionnées de même que le règlement de copropriété, à notre bureau situé [Adresse 1]. Nous vous remercions de prendre rendez-vous pour leur consultation', suivent des explications sur la répartition des charges. 



Cette proposition est réitérée le 3 mars 2021 dans une lettre recommandée avec accusé de réception (pièce 20).



Or la société locataire n'apporte pas de preuve de demande de rendez-vous insatisfaite, de rendez-vous pris ou de demandes d'explications qui seraient restées vaines.



Elle n'est donc pas fondée à critiquer la créance de la bailleresse faute pour celle-ci de présenter les justificatifs de charges.



Par ailleurs, la bailleresse produit les décomptes individuels de charges et donc les régularisations pour les années 2020 et 2021 (pièce 19).



En revanche, la société Cordialie ne produit aucun décompte chiffré récapitulatif de sa créance. Ainsi, la somme réclamée de 16 736,38 euros TTC pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2022 ne figure pas sur sa pièce 14 intitulée 'Décompte des sommes dues par SOVIA 2". Ce décompte se termine d'ailleurs au 3ème trimestre 2021. Aucun autre décompte chiffré n'est produit, de sorte que, ne justifiant ni des impayés de charges ni des paiements, faute de décompte correspondant, et ne permettant donc pas à la cour d'en faire ou d'en approuver le calcul, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur une provision chiffrée au titre des charges. 



Il sera en revanche précisé que l'indemnité d'occupation comprend, outre le loyer contractuellement prévu, les charges dues au titre des années 2020 et 2021 et les provisions pour charges dues au titre de l'année 2022, jusqu'au 31 mars 2022.



Sur la clause pénale



L'article intitulé « Clause résolutoire » du Bail comporte également une clause pénale aux termes de laquelle (pièce n°2) : « En outre, il est formellement convenu que toute somme non payée à son échéance portera intérêt au taux de dix pour cent (10 %) l'an à compter de son exigibilité. » 



En application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile pré-cité, la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire, ce qui est le cas en l'espèce. La provision due au titre de la clause pénale prévue au bail correspond à 10 % de 'toute somme non payée à son échéance'.



Dans sa motivation en page 11, la bailleresse limite cependant sa demande de condamnation dans les termes qui suivent : 

' la Cour d'appel de Versailles devra faire application de la clause pénale stipulée au Bail et condamner SOVIA 2 à régler à CORDIALIE une somme égale à 10% des loyers et charges impayés à la date de résiliation du Bail, soit le 6 septembre 2020.' 



Dans le même temps, la bailleresse sollicite la confirmation de l'ordonnance qui a condamné la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme provisionnelle de 21 045,19 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail. 



C'est donc la somme de 2 104,51 euros qui est due au titre de la clause pénale, avec l'évidence requise.



Sur les demandes accessoires



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société Sovia 2 devra en outre supporter les dépens d'appel. Elle ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. 



Il est en outre inéquitable de laisser à la société Cordialie la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette les conclusions déposées par la société Sovia 2 le 14 novembre 2022, 



Rejette l'irrecevabilité soulevée par la société Sovia 2 des demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et de la clause pénale,



Confirme l'ordonnance rendue le 10 septembre 2021 en ses chefs critiqués, sauf en ce qu'elle a - ordonné que la société Sovia 2 quitte les lieux loués [Adresse 1]) et remette les clefs après un état des lieux de sortie et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance jusqu'à libération des locaux, si besoin avec le concours de la force publique,

 - ordonné l'expulsion de la société Sovia 2 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], et que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la société Cordialie aux frais, risques et péril de la société Sovia 2 conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le dépôt de garantie d'un montant de 12 625, 34 euros reste acquis à la société Cordialie - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation et de la clause pénale,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Rejette la demande d'expulsion et les demandes subséquentes concernant la remise des clefs et les meubles formées par la société Cordialie,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition du dépôt de garantie formée par la société Cordialie,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Sovia 2, 



Condamne la société Sovia 2 à payer à titre de provision, à la société Cordialie une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus en cas de non-résiliation du bail sur la période comprise entre le 6 septembre 2020 et le 31 mars 2022 (charges correspondant à celles dues pour les années 2021 et 2022 et aux provisions pour les charges réclamées pour l'année 2022),



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande chiffrée en paiement d'une créance de charges formée par la société Cordialie,



Condamne la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme de 2 104,51 euros au titre de la clause pénale,



Y ajoutant, 



Condamne la société Sovia 2 à payer à la société Cordialie la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Dit que la société Sovia 2 supportera la charge des dépens d'appel. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,