Cour d'Appel · 14e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51Z



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 22/03371 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VGPC



AFFAIRE :



SA PARIS COUNTRY CLUB







C/

Association FRANCE GALOP









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 20 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 21/02800



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.01.2023

à : 



Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SA PARIS COUNTRY CLUB 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentant : Me Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43039

Assistée de Me Denis THEILLAC, avocat plaidant au barreau de Paris, substitué par Me Alix CHABRERIE





APPELANTE

****************





Association FRANCE GALOP 

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



N° SIRET : 401 415 500

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 14522

Assistée de Me Jean-Marie GUELOT, avocat plaidant au barreau de Paris 





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE



L'association France Galop exploite l'hippodrome de [Localité 11] dont elle est propriétaire. 



Par l'intermédiaire de différentes structures aux droits desquelles elle vient, elle a donné à bail à diverses structures, aux droits desquelles vient la société Paris Country Club, depuis près de 34 ans, par contrats successifs, des espaces et biens immobiliers situés essentiellement sur les pelouses centrales, soit un parcours de 9 trous, un practice de golf et un club house avec vestiaires. 



Depuis une lettre en date du 28 avril 2016 et à plusieurs reprises, la société Paris Country Club a réclamé à sa bailleresse la réfection de l'étanchéité complète du toit du bâtiment dénommé « caddy-master », qui correspond aux anciennes tribunes de l'hippodrome. 



Le 2 décembre 2018, la société Paris Country Club a fait dresser un procès-verbal par un huissier de justice lequel a conclu que « la toiture plate recouvrant les vestiaires et le local Caddy Master est très dégradée, fissurée et recouverte de flaques d'eau stagnantes. L'étanchéité de cette toiture est vétuste, détériorée et ne semple plus remplir son rôle primaire. Les joints sont également détériorés. ».



Par acte d'huissier de justice délivré le 6 juillet 2021, la société Paris Country Club a fait assigner en référé l'association France Galop aux fins d'obtenir principalement la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission d'examiner ces désordres, de déterminer leurs causes et leurs conséquences et les moyens d'y remédier, sollicitant également la condamnation de l'association France Galop à lui payer une provision ad litem égale au montant de la consignation pour l'expertise. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 20 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté la société Paris Country Club de toutes ses demandes, 

- condamné la société Paris Country Club à payer à l'association France Galop la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Paris Country Club aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 18 mai 2022, la société Paris Country Club a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 23 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Paris Country Club demande à la cour, au visa des articles 145 et 700 du code de procédure civile, de : 

- infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 20 avril 2022 ; 

statuant à nouveau de : 

- ordonner en conséquence, une expertise ayant pour objet les dommages rappelés dans l'assignation et désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :

o se rendre sur place, hippodrome de Saint-Cloud ' [Adresse 3] et visiter les lieux (caddy-master et vestiaires); 

o se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 

o entendre tous sachant ; 

o examiner et décrire les dommages allégués en particulier ceux mentionner dans le procès-verbal du 2 décembre 2018, le rapport du 16 mai 2021 et la « présente assignation », 

o en déterminer les causes, origines et responsabilités ; 

o fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et donner son avis à cet effet ; 

o décrire les travaux propres à faire cesser les dommages et les travaux réparatoires ; 

o en chiffrer le coût ; 

o en apprécier la durée, 

o fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d'évaluer les préjudices subis par la société Paris Country Club en avisant chacun des dommages, y compris le trouble de jouissance ; 

o répondre à tous dires des parties dans le cadre du litige,

o en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le maître d'ouvrage à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre, par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux ;

- dire que l'expert dressera de ses opérations un rapport qu'il devra déposer au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai de douze mois ;

- condamner la société France Galop à lui verser une provision ad litem équivalente au montant de la consignation ordonnée ;

- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, est de droit ;

- réserver les dépens.



Dans ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'Association France Galop demande à la cour de :

- déclarer la société Paris Country Club mal fondée en son appel de ladite ordonnance et la débouter de toutes ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance susvisée en toutes ses dispositions ;

y ajoutant, 

- condamner la société Paris Country Club à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel ;

subsidiairement, et pour le cas où il serait fait droit à la demande d'expertise formée par la société Paris Country Club ; 

- lui donner acte de ses protestations et réserves ;

- dire que l'expert désigné aura notamment une mission de :

- se rendre sur place, hippodrome de Saint-Cloud ' [Adresse 3] ; 

- visiter les lieux constituant l'ancienne tribune dénommée le 'sous-marin' ; 

- déterminer l'âge de la construction ainsi que la nature, l'origine et la date de tous aménagements ou transformations apportées à l'ouvrage ; 

- procéder à la description des espaces intérieurs de la tribune en en précisant l'affectation et les conditions d'utilisation ; 

- donner un avis sur l'état de conservation et d'entretien de chacun de ces espaces ;

- donner un avis sur les travaux réalisés en couverture par la société Paris Country Club, en décrire la nature et l'étendue. 

- réserver les dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



La société Paris Country Club, appelante, sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée et qu'il soit fait droit à sa demande d'expertise judiciaire portant sur les désordres qu'elle dit subir depuis 2015 à la suite d'infiltrations de la toiture du local où sont situés les vestiaires et le caddy master. 



Elle fonde sa demande sur l'obligation pesant sur la bailleresse de faire procéder aux grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du code civil, entendant démontrer que le local litigieux fait bien l'objet du contrat de bail liant les parties. 



Ainsi, elle argumente sur le fait que :

- si la première convention datant de 1988, est intitulée « convention d'occupation précaire d'un bâtiment », elle mentionne en page 2 que : 

« la SSE fait bail et donne à loyer à l'association, qui l'accepte, les locaux ci-après désignés dont il est propriétaire et situés : 

désignation des locaux : club house

vestiaires

cf + plan annexe », 

- la convention de 1999 indique que la convention de 1988 portait sur « un ensemble immobilier à usage de club house, vestiaires, boutique, bar-restaurant », 

ce dont il infère que c'est bien un ensemble immobilier qui est visé. 



Elle considère donc qu'il est clair que l'association France Galop a donné en location à la société locataire, aux termes des conventions de 1988 et 1999, plusieurs bâtiments dont 1 à usage de vestiaires. 



Elle conteste la valeur probante du plan présenté par l'association France Galop comme étant celui annexé à la convention de 1999. 



Elle souligne qu'il est particulièrement étonnant que depuis plus de 30 ans, elle ait pu réaliser « d'importants travaux d'aménagement », si elle ne disposait d'aucun droit locatif sur ces locaux. 



Elle argue également de l'état de ses immobilisations mentionnant des travaux réalisés dans les locaux des vestiaires pour 140 148, 30 euros le 30 juin 1991, ainsi que d'autres investissements réalisés dans le même lieu par la suite. 



Elle met en avant les factures émises par l'association France Galop, désignant plusieurs locaux distincts, soit la location du « club-house » et celle des « vestiaires ».



À titre subsidiaire, elle demande à la cour de retenir l'existence d'un bail verbal, faisant valoir que l'intimée le reconnaît a minima. 



En réponse à la proposition de formulation de la mission à confier à l'expert émanant de l'intimée, elle souligne que celle-ci porte sur l'ensemble de la tribune « sous-marin », de sorte que l'association France Galop entendrait ainsi lui faire supporter l'avance des frais d'une expertise sur la totalité des locaux et non sur la seule partie qu'elle occupe.



Enfin, la société Paris Country Club demande, compte tenu de l'inertie de la société propriétaire et de l'état de la toiture dont les réparations lui incombent, la condamnation de l'association France Galop à lui verser une provision ad litem équivalente au montant de la consignation qui sera ordonnée. 



L'association France Galop intimée sollicite quant à elle la confirmation du débouté de la demande d'expertise laquelle ne repose selon elle sur aucun motif légitime. 



Elle soutient que les locaux situés en sous-face de la tribune, dénommée « sous-marin », n'ont jamais fait l'objet du contrat de bail, comme cela résulte selon elle des termes du bail d'origine du 15 décembre 1988 et de l'acte de renouvellement du 2 janvier 1999, qui désignent un seul bâtiment à usage de club house et de vestiaires.



Elle fait valoir que si les vestiaires ont été transférés dans les tribunes après une mise à disposition gratuite de cet espace, cette circonstance ne saurait modifier la consistance du bail. 



Elle conteste que les mentions des factures qu'elle émet puissent être interprétées comme désignant 2 bâtiments différents. 



Elle relève également que l'appelante a initié de sa propre initiative des travaux d'étanchéité et qu'elle a même missionné, postérieurement à l'introduction de sa demande en référé, une entreprise pour la reprise du toit correspondant à la partie « caddy-master », de sorte que les travaux sollicités sont devenus sans objet. 



Elle sollicite dans l'hypothèse où la cour ordonnerait une expertise que la mission d'expertise soit modifiée, afin de prendre en compte la configuration des locaux et l'affectation des lieux qui servent à la fois d'abris pour le câble d'alimentation des écrans géants et chronomètre dont elle se réserve l'usage et la maintenance, de hall d'accès, de vestiaires occupés par la société Paris Country Club, du local « caddy-master » et de son extension, ainsi que de local technique TGBT.



Sur ce, 



Sur l'expertise judiciaire :



Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.



Il sera rappelé que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque au soutien de sa demande d'expertise puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit toutefois justifier d'éléments rendant crédibles les griefs allégués.



Il est en l'espèce acquis que les locaux à usage de vestiaire et de caddy master, propriété de l'association France Galop et utilisés pour une partie d'entre eux par la société Paris Country Club, sont affectés d'importants désordres dus à des infiltrations d'eau. 



En particulier, il ressort du procès-verbal établi par un huissier de justice le 2 décembre 2018 à la demande de la société Paris Country Club que dans les vestiaires, « les murs sont spongieux, imbibés d'humidité, laissant apparaître des traces de moisissures, notamment au niveau des joints » et que « sur toute la surface du plafond » du local caddy master, « la peinture s'écaille par plaques et des traces d'humidité apparaissent ». 



Ces désordres sont encore établis par le rapport d'intervention de la société Ax'eau en date du 3 mai 2021, laquelle, après avoir procédé à des investigations via des micro-aspersions en eau, a conclu à un « défaut d'étanchéité sur la partie du toit terrasse qui présente de nombreuses fissures sur toute la largeur de dalle en béton ». 



Par ailleurs, s'il est avéré que l'appelante a fait procéder à des travaux sur la dalle au mois d'août 2021 à ses frais (3 489,02 euros), la facture mentionne qu'il ne s'agit que d'une réparation partielle tandis qu'elle verse également aux débats un devis d'étanchéification totale de la dalle en date du 25 octobre 2021 s'élevant pour sa part à la somme de 120 003,24 euros, de sorte que l'association France Galop ne peut sérieusement prétendre que les désordres n'existent plus. 



Compte tenu des termes du contrat de bail liant les parties, mentionnant en particulier des « locaux à usage de club house et de vestiaires », tout comme les factures, il convient de retenir que l'appelante justifie suffisamment d'indices rendant plausible que ce local fasse partie du périmètre des locaux donnés à bail, et donc que la charge financière des travaux à effectuer doivent être supportée par la bailleresse. 



Ces simples indices justifient le motif légitime à l'obtention d'une mesure d'expertise, sans possibilité ni nécessité au stade des référés de déterminer avec certitude si les locaux objets des désordres font bien partie du périmètre des locaux donnés à bail à la société Paris Country Club aux termes des contrats successifs. 



Par voie d'infirmation, il sera donc fait droit à la demande d'expertise dans les conditions énoncées au dispositif du présent arrêt. 



En revanche, l'intimée ne justifie pas d'un procès en germe qui rendrait nécessaire que l'ensemble des locaux situés dans le bâtiment « sous-marin » fassent l'objet de l'expertise. Sa demande subsidiaire sera rejetée. 



Par ailleurs, il convient de dire, par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, que si en cours d'expertise les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions du tribunal judiciaire de Nanterre.



Sur la provision ad litem :



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il est observé que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation est en application de ce texte, une condition requise pour que soit octroyée une provision ad litem. 



Or dans le cas d'espèce, la nature de l'occupation des locaux litigieux doit faire l'objet d'une interprétation des contrats et actes intervenus entre les parties, soit d'une analyse qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés qui est le juge de l'évidence. 



Dans ces conditions, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Paris Country Club de sa demande au titre des frais de procès.



Sur les demandes accessoires :



La société Paris Country Club étant essentiellement accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en sa disposition relative aux frais irrépétibles mais confirmée s'agissant des dépens, la société Paris Country Club étant requérante à l'expertise. 



Partie perdante, l'association France Galop ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande par ailleurs de débouter la société Paris Country Club de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt n'étant pas susceptible de faire l'objet d'un recours suspensif, il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire. 



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



Infirme l'ordonnance du 20 avril 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant débouté la société Paris Country Club de sa demande de provision ad litem et de ce qu'elle a jugé sur les dépens de première instance, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Ordonne une mesure d'expertise judiciaire, 



Désigne pour y procéder M. [K] [P]

Cauris Architectes

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01] 

Port. : [XXXXXXXX02] 

Mèl : [Courriel 10] 



Dit que l'expert aura pour mission de :



o se rendre sur place, hippodrome de Saint-Cloud ' [Adresse 3] et visiter les lieux (caddy-master et vestiaires); 

o se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 

o entendre tous sachant ; 

o examiner et décrire les dommages allégués en particulier ceux mentionner dans le procès-verbal du 2 décembre 2018, le rapport du 16 mai 2021 et l'assignation introductive d'instance, 

o en déterminer les causes, origines et responsabilités ; 

o fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et donner son avis à cet effet ; 

o décrire les travaux propres à faire cesser les dommages et les travaux réparatoires ; 

o en chiffrer le coût ; 

o en apprécier la durée, 

o fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d'évaluer les préjudices subis par la société Paris Country Club en avisant chacun des dommages, y compris le trouble de jouissance ; 

o répondre à tous dires des parties dans le cadre du litige,

o en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le maître d'ouvrage à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre, par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux ;



Invite les parties dans le but de limiter les frais d'expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE ;



Dit que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthode envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, lors de l'établissement de sa première note aux parties, il devra indiquer les pièces nécessaires à l'exercice de sa mission, la calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise,



Dit que par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions de ce tribunal,



Dit que l'expert judiciaire devra transmettre un pré-rapport et attendre les observations des parties pendant un délai de quatre semaines et y répondre avant de déposer son rapport définitif,



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport définitif en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai de 6 mois à compter de la date de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises, 



Dit que le magistrat chargé du contrôle des expertise au tribunal judiciaire de Nanterre suivra la mesure d'instruction et statuera sur les incidents,



Dit que l'expert devra rendre compte à ce juge de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,



Fixe à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société Paris Country Club entre les mains du Régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nanterre, dans le délai de 4 semaines à compter du prononcé de l'arrêt, sans autre avis,



Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Dit que l'association France Galop supportera la charge des dépens d'appel. 





Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,