Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 6 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 06 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10169 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYRV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2021 -Tribunal judiciaire de Paris

 - RG n° 19/12837





APPELANTE

 

S.A.R.L. SAINT GERMAIN INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 524 430 832, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4] 

[Localité 7]

Représentée et assistée de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414





INTIMÉS 



Monsieur [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

né le 26 Mars 1980 à [Localité 9]

Représenté et assisté de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435



S.C.I. LA HARPE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 843 750 480, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 8]



S.A.R.L. FIDEXIA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 449 275 718, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 8]



Toutes deux représentées et assistées de Me Virginie PEJOUT CHAVANON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1324 substitué par Me Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON, toque : 1672



S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES anciennement Mutuelles du Mans assurances IARD immatriculée au RCS du Mans sous le numéo 775 652 126, représenté par le Président de son Conseil d'Administration domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée de r Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2022 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



****

Par acte sous seing privé du 6 mars 2018, les époux [M] [F] ont donné à la SARL Saint Germain investissements le mandat exclusif de vendre les lots 1, 2 et 18 de l'état de division d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 5], soit des 'murs de restaurant', au prix de 1 060 000 €, la rémunération du mandataire à la charge du vendeur étant égale à 6% du prix, soit la somme de 60 000 €. Par avenant du 12 avril 2018, la rémunération a été mise en totalité à la charge de l'acquéreur. Par acte authentique reçu par M. [P] [U], notaire, le 29 mai 2018, M. [M] [F] a promis de vendre les lots précités à la SARL Fidexia qui s'était réservé la faculté d'acquérir, au prix de 1 000 000 €, les honoraires de négociation d'un montant de 60 000€, dus à l'office notarial, étant à la charge du bénéficiaire. [M] [F] est décédé le 10 octobre 2018. Le 23 novembre 2018, la société Fidexia a délivré à 'Mme [D] [C] et ses ayants droit la sommation de réitérer l'acte de vente sous sa forme authentique'. Par acte authentique reçu le 2 mai 2019 par M. [P] [U], notaire, les héritiers de [M] [F] ont vendu les biens à la SCI La Harpe. Par acte extrajudiciaire des 3 octobre et 4 novembre 2019, la société Saint Germain investissements a assigné les sociétés La Harpe et Fidexia en paiement de la somme de 60 000 € au titre de sa rémunération, et M. [U], ainsi que son assureur, la société Mutuelle du Mans assurances, en paiement de dommages-intérêts.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 mai 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société Saint Germain investissements de ses demandes,

- débouté les sociétés La Harpe et Fidexia de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive dirigée contre la société Saint Germain investissements,

- condamné la société Saint Germain investissements à payer aux sociétés La Harpe et Fidexia la somme totale de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Saint Germain investissements à payer à M. [U] la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Saint Germain investissements aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par dernières conclusions du 30 août 2021, la société Saint Germain investissements, appelante, demande à la Cour de :

- vu l'article 16 du Code de procédure civile, la loi du 2 janvier 1979, les articles 1984, 1103, 1240 et suivants du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris,

. à titre principal :

- condamner solidairement les sociétés La Harpe et Fidexia à lui payer la somme de 60 000€ avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019,

- condamner solidairement les sociétés La Harpe et Fidexia à lui payer la somme de 5 000€ de dommages-intérêts,

- condamner solidairement les sociétés La Harpe et Fidexia au paiement de la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

. à titre subsidiaire :

- condamner solidairement M. [U] et les MMA à lui payer la somme de 60 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2019,

- condamner solidairement M. [U] et les MMA à lui payer la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 24 novembre 2021, les sociétés La Harpe et Fidexia prient la Cour de :

- vu les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet, notamment l'article 6, et du décret du 20 juillet 1972, les articles 1165 et 2003 du Code civil,

- confirmer le jugement entrepris,

- rejeter l'ensemble des demandes de la société Saint Germain investissements, 

- en tout état de cause : 

- condamner la société Saint Germain investissements au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l'article 1240 du Code de procédure civile pour procédure abusive,

- condamner la société Saint Germain investissements au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 30 novembre 2021, M. [U] et la société MMA IARD assurances mutuelle demandent la Cour de :

- confirmant le jugement entrepris :

- débouter la société Saint Germain investissements de l'ensemble de ses demandes dirigées contre eux,

- condamner la société Saint Germain investissements à leur payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



MOTIFS DE LA COUR



Il résulte des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-628 du 20 juillet 1972, ce dernier texte ayant été mis dans les débats par les sociétés Fidexia et La Harpe (conclusions, p. 7, partie Discussion), que l'agent immobilier qui prête son concours à une vente ne peut réclamer une rémunération qu'à la partie mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.



L'acquéreur, qui est un tiers au mandat, n'est lié ni par l'exclusivité de ce contrat ni par l'obligation de payer la rémunération de l'agent immobilier mise à sa charge par cette convention. Cette obligation ne lui est opposable que si elle figure dans l'engagement des parties au sens de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.



Au cas d'espèce, le mandat exclusif de vente consenti le 6 mars 2018 par les époux [M] [F] à la société Saint Germain investissements, qui mettait, initialement, la rémunération égale à 6% du prix, soit la somme de 60 000 €, à la charge du vendeur, a été modifié par l'avenant du 12 avril 2018 qui met la rémunération à la charge de l'acquéreur. 



La promesse unilatérale de vente du 29 mai 2018, aux termes duquel M. [M] [F] a promis de vendre les lots litigieux à la société Fidexia qui s'était réservé la faculté d'acquérir, n'est pas l'engagement des parties au sens de l'article 6 de la loi précitée en ce que cette convention ne renferme qu'un engagement de vendre du promettant qui ne lie pas le bénéficiaire. Au demeurant, cet acte, qui n'a fait l'objet d'aucune rectification d'erreur matérielle susceptible de l'affecter, ne créé pas de créance de rémunération au profit de la société Saint Germain investissements, mais au profit de l'office notarial, rédacteur de l'acte, en ce que ce notaire aurait mis le promettant en rapport avec le bénéficiaire.



En revanche, l'acte authentique du 2 mai 2019 suivant lequel les héritiers de [M] [F] ont vendu les biens litigieux à la société La Harpe, substituée dans les droits de la société Fidexia, constitue l'engagement des parties au sens de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Toutefois, au chapitre 'Négociation' (p. 53), cet acte se borne à énoncer: 'Le vendeur indique qu'il a donné mandat à la SARL Saint Germain investissement. Ledit mandat prévoit une rémunération de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse.', sans mentionner le débiteur de cette rémunération.



En conséquence, la société Saint Germain investissements, qui ne dispose de créance de rémunération au sens des textes précités ni à l'encontre de la société Fidexia ni à l'encontre de la société La Harpe, doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60 000 € formée contre ces sociétés sur ce fondement.



S'agissant de la responsabilité de M. [P] [U], si ce notaire n'est pas tenu d'un devoir de conseil à l'égard de la société Saint Germain investissements, agent immobilier tiers à la vente, cependant, la responsabilité de cet officier ministériel est susceptible d'être encourue en qualité de rédacteur de l'acte de vente du 2 mai 2019 s'il était démontré que, par sa faute, il aurait privé cet acte d'efficacité.



Or, les sociétés Fidexia et La Harpe contestent devoir une rémunération à la société Saint Germain investissements aux motifs que :



- dès le 16 octobre 2018, la société Conseil investissement, délégataire du mandat de l'agent immobilier, écrivait qu'à la suite du décès de M. [M] [F], le mandat 'tombait', l'opération de vente des murs étant 'stoppée',



- une sommation délivrée au vendeur par la société Fidexia de signer la vente le 10 décembre 2018 était demeurée infructueuse en raison de ce décès,



- une nouvelle négociation en vue de la vente avait dû être entreprise avec les héritiers du défunt, représentés par un avocat, vente à d'autres conditions et au profit d'un autre acquéreur, la société La Harpe.



Il s'en déduit qu'en rédigeant un acte conforme à la volonté des parties à la vente qui ne mentionnait pas l'identité du débiteur de la rémunération de l'agent immobilier, M. [U], qui n'a pas privé celui-ci d'efficacité, n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.



La société Saint Germain investissements doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée contre le notaire.



La société Saint Germain investissements ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, la demande de dommages-intérêts des sociétés Fidexia et La Harpe pour procédure abusive doit être rejetée. 





La société Saint Germain investissements, qui succombe en son appel, supportera les dépens. Par suite, sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.



L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Rejette toute autre demande ;



Condamne la SARL Saint Germain investissements aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne la SARL Saint Germain investissements, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :



- la SARL Fidexia et la SCI La Harpe, la somme de 5 000 €,



- M. [P] [U] et la société MMA IARD assurances mutuelle, celle de 3 000 €.





LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,