Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 6 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 06 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18720 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CER5X



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/05408





APPELANTE

 

 SCI HALT immatriculée au RCS de Paris sous le n° 512 447 178, agissant poursuites et diligences prise en la personne de ses représentants légaux domiciliès en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assistée de Me Renaud SEMERDJIAN de l'AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R049





INTIMÉES 



La société CIBEJY venant aux droits de la S.A. AGACHE DÉVELOPPEMENT venant aux droits de la SOCIÉTÉ ORITHYE PLACEMENTS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 388 221 491, agissant poursuites et diligences prise en la personne de ses représentants légaux domiciliès en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]



 La Société FLOQUET DAEN venant aux droits de la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU NORD immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 812 190 114, agissant poursuites et diligences prise en la personne de ses représentants légaux domiciliès en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistés de Me José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205





Le Syndicat de Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exzrcice , le Cabinet SAINT GERMAIN immatriculée au RCSde Paris sous le numéro B 539 388 876, agissant poursuites et diligences prise en la personne de sesreprésentants légaux domiciliès en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3] 

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



****



Vu l'arrêt du 9 septembre 2022 de cette Cour, auquel il est renvoyé pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions antérieures des parties, qui a :

- confirmé le jugement entrepris du 24 janvier 2019 en qu'il a dit que le jardin était une partie commune non affectée à l'usage exclusif de la SCI Halt, propriétaire du lot 1,

- y ajoutant, déclaré recevable la demande de la société Halt tendant à l'acquisition par usucapion de la propriété du jardin ou d'un droit à sa jouissance privative,

- avant dire droit, invité les parties à conclure sur la possibilité pour la société Halt de joindre à la possession du jardin qu'elle allègue, ou à sa jouissance privative, celle de son auteur au sens de l'article 2265 du Code civil ;



Vu les dernières conclusions du 9 novembre 2022 de la société Halt, appelante, qui demande à la Cour de :

- vu la loi du 28 juin 1938, la loi du 10 juillet 1965 et son article 10-1 c), le règlement de copropriété de 1953, les articles 552, 1156 et suivants anciens,1602, 2255 et suivants du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

. l'a condamnée à procéder à la restitution des terres du tréfonds excavé du sol du jardin, partie commune non affectée à son usage exclusif, à effectuer les travaux de remise en état du jardin sous réserve des travaux paysagers autorisés par résolution d'assemblée générale du 4 juillet 2012, et à procéder à cette fin selon les modalités techniques prévues par le devis Avet-Ceronetti du 25 février 216 avalisé par M. [N], expert judiciaire, à la destruction de l'ouvrage bétonné des carneaux de ventilation en tréfonds, à la démolition des réservations pour passage des groupes froids et à la remise en place des terres ou remblais de fondations pour suppression du décaissé subsistant, ce dans un délai de trois mois passé la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard laquelle courrait de plein droit pendant trois mois, passé lequel délai il serait de nouveau fait droit,

. l'a condamnée à payer, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires la somme de 8000 €, aux sociétés Floquet Daen et Agache développement, celle globale de 8 000 €,

. a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

. l'a condamnée aux dépens,

. a ordonné l'exécution provisoire,

- statuant à nouveau :

- à titre liminaire :

. déclarer irrecevables les demandes des sociétés Floquet Daen et Cibejy excédant la réouverture des débats par arrêt du 9 septembre 2022,

. vu la prescription trentenaire, débouter le syndicat des copropriétaires et les sociétés Floquet Daen et Cibejy de l'intégralité de leurs demandes, en considérant qu'elle-même a acquis par l'effet de la prescription acquisitive, la propriété du jardin,

- à titre subsidiaire :

. vu la prescription trentenaire, débouter le syndicat des copropriétaires et les sociétés Floquet Daen et Cibejy de l'intégralité de leurs demandes, en considérant qu'elle-même a acquis par l'effet de la prescription acquisitive, le droit de jouissance exclusif du jardin,

- en tout état de cause :

. condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 250 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Vu les dernières conclusions du 17 novembre 2022 par lesquelles les sociétés civiles Floquet Daen, venant aux droits de la société Foncière Nord, et CIBEJY, venant aux droits de la société Agache développement venant elle-même aux droits de la société Orithye placements, demandent à la Cour de : 

- vu la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété de 1953, les articles 1383 ancien devenu 1240, 2261 et suivants du Code civil, 31, 202, 328, 329, 564, 700 et suivants du Code de procédure civile,

- déclarer que leurs développements relatifs au bien-fondé du rejet de la prescription acquisitive invoquée par la société Halt répondent à la question posée par la Cour dans son arrêt du 9 septembre 2022,

- déclarer que la société Halt ne peut invoquer la jonction de la possession qu'elle allègue à celle de son auteur dans la mesure où le jardin litigieux n'était pas l'objet de la vente intervenue à son profit en 2009,

- déclarer que la société Halt ne peut pas plus se prétendre possesseur en qualité de propriétaire ou de titulaire d'un droit réel de jouissance exclusif du jardin commun, les conditions requises pour la reconnaissance d'un tel droit n'étant pas acquises en l'espèce,

- en conséquence, 

- rejeter l'irrecevabilité alléguée par la société Halt s'agissant des développements relatifs au mal-fondé de sa possession,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter la société Halt de toutes ses demandes, notamment rejeter la jonction des possessions alléguées,

- condamner la société Halt au paiement de la somme de 100 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 



Vu les dernières conclusions du 27 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, prie la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter la société Halt de sa demande très subsidiaire visant à faire constater l'acquisition de la propriété du jardin par usucapion,

- débouter la société Halt de sa demande infiniment subsidiaire visant à faire constater l'acquisition d'un droit de jouissance du jardin par usucapion,

- condamner la société Halt à lui payer la somme de 50 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;



Vu la note en délibéré du 17 novembre 2022 par laquelle le syndicat des copropriétaires précité demande à la Cour de :

- écarter des débats les nouvelles pièces 66, 68, 69, 70, 71 et 72 communiquées par la société Halt postérieurement à la réouverture des débats,

- débouter la société Halt de ses demandes dans la mesure où :

. un copropriétaire ne peut vendre une partie commune sans passer par une assemblée générale,

. la société Halt ne rapporte pas la preuve d'une possession ininterrompue du jardin pendant 30 ans ;





MOTIFS DE LA COUR



Sur l'irrecevabilité des demandes des sociétés Floquet Daen et Cibejy soulevée par la société Halt



Le dispositif des conclusions après réouverture des débats des sociétés intimées ne comporte aucune demande nouvelle postérieure à l'arrêt du 9 septembre 2022 ordonnant le réouverture des débats. 



Les moyens et argumentation développés par les sociétés intimées, relatifs aux éléments constitutifs de la possession, qui répondent à ceux invoqués par l'appelante dans ces dernières écritures postérieures à la réouverture des débats, sont recevables, la société Halt précisant, elle-même, y avoir répondu dans ses dernières conclusions avant réouverture des débats.



L'irrecevabilité invoquée sera donc rejetée. 



Sur la recevabilité des pièces produites par la société Halt le 9 novembre 2022 



La réouverture des débats à l'audience du 24 novembre 2022 sans révocation de la clôture, ordonnée par la Cour dans la partie avant dire droit de son arrêt du 9 septembre 2022, a eu pour effet de réserver à la Cour l'instruction de l'affaire relativement à la question posée.



Il en résulte que, si la réponse à la question posée exige la production de pièces nouvelles, 

ces dernières sont recevables pourvu qu'elles aient été régulièrement communiquées.



Les pièces litigieuses remplissant ces conditions, il y a lieu de les dire recevables.



Sur l'usucapion



Il sera rappelé que, si le jardin est accessible par le lot 1, propriété actuelle de la société Halt, cependant, il n'est pas accessible que par ce lot. En effet, les grilles qui le closent sont percées d'une porte qui permet de pénétrer dans le jardin depuis l'[Adresse 4] et le Champ de Mars.



Ni l'acte du 20 mars 1989 aux termes duquel les héritiers de [B] [W] ont vendu le lot 1 à la société Groupe [P] [V], ni l'acte du 13 septembre 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot 1 à Mme [O], ni encore l'acte du 2 juin 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot 1 à la société Halt, n'incluent, dans la vente au profit du propriétaire du lot 1, le jardin ou l'usage du jardin.



Si le constat dressé le 17 mars 1989 par M. [X], huissier de justice, à la demande de la société Groupe [P] [V], annexé à l'acte du 20 mars 1989 (vente héritiers [W]-société Groupe [P] [V], p. 13), mentionne un jardin qualifié de 'privatif', c'est parce que l'acquéreur, mandant, avait indiqué à l'officier ministériel qu'il venait 'd'acquérir un hôtel particulier sis à [Adresse 5]', de sorte qu'il ne peut être déduit de l'adjectif qualificatif précité que le vendeur du lot 1 avait entendu transférer la propriété du jardin ni, encore, que l'acquéreur de ce seul lot avait l'intention d'acquérir le jardin dépendant de l'immeuble en copropriété. D'ailleurs, dans ce constat, l'officier ministériel s'est borné à décrire l'état des pièces composant le lot 1, à l'exclusion de l'état du jardin pour lequel il est seulement mentionné : 'A l'aplomb d'une fenêtre, il existe un soupirail donnant de la lumière au sous/sol. Les bacs en pierre, contre le mur de façade sont remplis de terre'.



Il ne ressort pas de ce constat l'intention de la société Groupe [P] [V] d'acquérir avec le lot 1 la propriété du jardin, partie commune de l'immeuble. L'attestation du 3 octobre 2022 de M. [P] [V] (pièce 71 de l'appelante), qui ne repose sur aucun élément matériel émanant des parties à la vente, ne prouve pas une telle intention. 



Dans l'acte de vente 13 septembre 1989 (pp. 11-12), les héritiers [W], vendeurs, ont déclaré que les locaux vendus avaient fait l'objet d'un bail au profit de M. [K]. Par suite, peut être retenue à titre de preuve l'attestation du 18 juin 2021 de Mme [Y] [K] qui confirme avoir loué l'appartement du [Adresse 5] avec son frère, [F] [K], de 1975 à 1985, et ce d'autant qu'il résulte du dossier que [A] [M], usufruitier, étant domicilié au 5 de la même avenue. Mme [K], occupante du chef des propriétaires, précise qu'eux seuls, occupants le lot 1, avaient eu l'accès au jardin qu'ils entretenaient et dont ils avaient la jouissance exclusive, y ayant installé du mobilier, aucun autre locataire ou copropriétaire n'ayant détenu la clé de la petite porte donnant sur le Champ de Mars. 



Cette attestation, de nature à établir un usage exclusif du jardin du chef des bailleurs, ne révèle aucun acte d'appropiation du jardin. En conséquence, n'est pas prouvée l'intention que les héritiers [W] auraient eue le 13 septembre 1989 de céder la propriété du jardin à la société Groupe [P] [V].



L'assignation du 27 mars 2015 par laquelle le syndicat des copropriétaires a contesté la jouissance exclusive du jardin par la société Halt a interrompu l'acquisition par prescription trentenaire alléguée. Or, à cette date, l'usucapion, qui n'avait pu débuter que 







postérieurement au 13 septembre 1989, n'était pas acquise.



Par suite, la société Halt doit être déboutée de sa demande d'acquisition de la propriété du jardin par la prescription trentenaire.



Il convient d'ajouter que le 24 janvier 2012 la société Halt a sollicité de la copropriété l'autorisation de 'réalisation d'un projet paysager pour l'aménagement du jardin'. Par la résolution n° 21, l'assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2012 a autorisé cette société, à modifier l'aménagement du jardin et à restaurer la clôture de ce dernier, ce, à ses frais. Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juillet 2014 adressée au syndic de la copropriété, l'avocat de la société Halt a indiqué que cette dernière souhaitait 'obtenir l'approbation de la copropriété à raison des différents travaux qui sont réalisés sur les parties communes de l'immeuble, et en particulier dans le jardin'. 



Cette lettre, ainsi que la saisine de l'assemblée générale par la société Halt, confirment que cette société n'estimait pas avoir acquis la propriété du jardin. 



S'agissant de l'usage exclusif, tant l'attestation précitée de Mme [Y] [K] que celle du 1er juin 2021 de Mme [J] [O] (pièce 46 de l'appelante), fille de [Z] [I], veuve [U] [O], qui avait acquis le lot 1 le 13 septembre 1989, de laquelle la société Halt tient le lot 1 suivant acte du 2 juin 2009, établissent de façon circonstanciée que depuis au moins 1975, le jardin est à l'usage exclusif du propriétaire du lot 1 qui en supporte les frais d'entretien et détient la seule clé d'accès par la porte donnant sur l'[Adresse 4], aucun copropriétaire n'ayant jamais revendiqué, avant la présente instance, l'accès au jardin.



Cet état de fait est corroboré par la résolution n° 21 aux termes de laquelle l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2012 a autorisé la société Halt, propriétaire du lot 1, à modifier l'aménagement du jardin et à restaurer la clôture de ce dernier, ce, à ses frais. 



Une telle autorisation, jointe à la détention de la clé de la porte d'entrée sur le Champ de Mars, établissent qu'au 27 mars 2015, la société Halt avait acquis, par usucapion trentenaire, l'usage exclusif du jardin. 



Il y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt, qui statue sur l'existence d'un droit réel, au service de la publicité foncière compétent, à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Halt.



Les travaux d'excavation réalisés par la SCI Halt excédant son droit d'usage, fût-il exclusif, le jugement entrepris, qui a condamné cette société à remettre le jardin en état, sera confirmé.



La société Halt, qui succombe en partie de son appel, supportera les dépens d'appel.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 9 septembre 2022 :



Rejette l'irrecevabilité des demandes des sociétés civile Floquet Daen et Cibejy soulevée par la société Halt ;



Déclare recevables les pièces produites et communiquées par la SCI Halt le 9 novembre  2022 ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Dit qu'au lot 1 de l'état de division de l'ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 5] et [Adresse 4], suivant acte reçu le 6 janvier 1953 par M. [G] [L], notaire à Paris, publié au 2e bureau des hypothèques de Paris le 23 janvier 1953, volume 2055 numéro 30, modifié par acte reçu le 18 février 1976 par le même notaire, publié au même bureau des hypotèques le 7 avril 1976 volume 2289 numéro 14, puis, par acte du 13 mai 2005 reçu par le même notaire, publié au même bureau des hypothèques le 16 juin 2005, volume 2005P numéro 3760, est attaché le droit d'usage exclusif du jardin, partie commune de cet ensemble immobilier ;



Déboute la SCI Halt de ses autres demandes ;



Rejette toute autre demande ;



Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent, à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Halt ;



Condamne la SCI Halt aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT