Cour d'Appel · 2ème Chambre — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 10 DU 09 JANVIER 2023





N° RG 21/00900

N° Portalis DBV7-V-B7F-DLIN



Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 14 Juin 2021, dans une instance enregistrée sous le n° 1119001190.



APPELANTS :



Monsieur [A] [W]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Madame [V] [Y] épouse [W] 

[Adresse 6]

[Localité 4]



Ayant pour avocat Me Ronick Racon, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



INTIMEES :



Association ANKH

[Adresse 1] 

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Joselaine Gélabale, avocate au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



S.A.R.L. Arti Location Antilles Recourvrement Contentieux Gestion et Transaction Immobilières 

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Jean-Claude Beauzor, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue le 24 octobre 2022, en audience publique, devant monsieur Frank Robail, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé, puis mise en délibéré devant la cour composée de :



Monsieur Frank Robail, président de chambre,

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller,



qui en ont délibéré. 





Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 09 Janvier 2023.



GREFFIER : Lors des débats ainsi que lors du prononcé : Madame Armélida Rayapin. 



ARRÊT : 



- Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



- Signé par Monsieur Frank Robail, président de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



M. [A] [W] et son épouse, Mme [V] [Y], ci-après nommés 'les époux [W]', sont propriétaires à [Localité 8] d'un immeuble sis à l'angle des rues de [Adresse 7], lequel a été remis à neuf en 2017 et 2018.

 

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018, les époux [W] ont donné à la société ANTILLES RECOUVREMENT CONTENTIEUX GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES, ci-après désignée 'la société ARTI', un mandat non exclusif de gestion locative n° 1052 pour un appartement de cet immeuble de type F3 d'une surface de 78 m2, cet appartement devant être loué moyennent un loyer mensuel de 825 euros, 'eau et électricité non comprises' ; ce mandat est expressément 'limité à la location et la perception des loyers'.



Par contrat conclu et signé le 26 mars 2018 par les seuls locataire et mandataire des époux [W], ces derniers ont donné cet appartement en location à l'association ANKH pour une durée de 3 ans à effet du 15 avril 2018 et moyennant le loyer mensuel convenu au mandat de gestion sus-visé.



Au motif prétendu qu'ils avaient constaté et appris que cette association avait transformé leur appartement en 'une adresse branchée pour noctambules et qu' elle y faisait commerce de boissons alcoolisées', les époux [W], par LRAR du 7 juin 2018, ont mis en demeure l'agence ARTI de lui donner congé.



L'association ANKH a fini par quitter les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé entre elle, les époux [W] et l'agence ARTI le 19 septembre 2018.



Se plaignant d'arriérés de loyers impayés et de dégâts locatifs estimés à environ 4 000 euros, les époux [W], par actes d'huissiers de justice des 31 mai et 3 juin 2019 , ont fait assigner l'association ANKH, M. [L] [R], président de cette dernière, M. [X] [G], son 'gérant', et la société ARTI devant le tribunal d'instance, devenu depuis juridiction des contentieux de la protection, à l'effet, in fine, de voir :



- donner acte de la résolution de plein droit du bail à compter du 19 septembre 2018, date de libération spontanée des lieux par l'association locataire,



- juger que la société ARTI a, par non respect des termes du mandat, manquement à son obligation de conseil et défaut de diligences, été fautive dans l'exécution du mandat à elle donné le 14 mars 2018, 



- condamner par suite cette société à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- condamner solidairement l'association ANKH, M. [X] [G], M. [L] [R] et la S.A.R.L. ARTI à leur payer les sommes suivantes, avec intérêts à compter de la date de délivrance de l'assignation :



** 3 300 euros au titre des 4 mois de loyers impayés de juin à septembre 2018, tout mois commencé étant dû,



** 1 000 euros en réparation du changement de destination des lieux par la défenderesse,



** 4 416,54 euros au titre du remboursement des dégradations commises du fait de l'activité de l'association dans l'appartement,



** 300 euros en remboursement des frais inhérents au constat d'huissier de justice du 8 octobre 2018,



** 2 475 euros au titre du préjudice de jouissance d'octobre à décembre 2018,



- condamner la S.A.R.L ARTI à les garantir intégralement de toute somme mise à leur charge,



- rejeter les demandes de chacun des défendeurs,



- condamner solidairement l'association ANKH, M. [X] [G], M. [L] [R] et la S.A.R.L. ARTI à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



En réponse :



1°/ l'association ANKH demandait, outre le rejet des demandes des consorts [W], leur condamnation, au constat prétendu que le contrat de location a été résilié le 7 juin 2018 de façon abusive et en violation de ses clauses relatives au congé, à lui payer les sommes suivantes :



- 28 050 euros représentant la période de location restant à courir après le courrier de congé qui leur a été notifié, soit de juin 2018 à juin 2021,



- 825 euros en remboursement du dépôt de garantie,



- 150 euros en remboursement des frais de rédaction du bail,



- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;



2°/ la société ARTI concluait au rejet de toutes les demandes à son encontre et demandait la condamnation des époux [W] à lui payer les sommes de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, 



3°/ et M. [L] [R] concluait quant à lui à titre principal à sa mise hors de cause en tant qu'il n'avait pas la qualité de président de l'association locataire et à la condamnation des demandeurs à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;



Par jugement réputé contradictoire, en l'absence de comparution de M. [G], en date du 14 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE :



- a condamné la société ARTI à payer aux époux [W] les sommes suivantes :



** 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,



** 300 euros au titre du coût du constat d'huissier de justice,



- a condamné l'association ANKH à payer aux mêmes époux [W] les sommes suivantes :



** 2 475 euros au titre des loyers échus et impayés au 19 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juin 2019,



** 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- a débouté :



** les époux [W] :



*** de leurs demandes à l'encontre de MM [R] et [G],



*** du reste de leurs demandes de dommages et intérêts,



** l'association ANKH de ses demandes de dommages et intérêts,



** la société ARTI de sa propre demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,



- a condamné in solidum l'association ANKH et la S.A.R.L. ARTI à payer à Mme [Y] et M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- a condamné in solidum les époux [W] à payer à M. [R] [L] la somme de 1 000 euros au titre des mêmes dispositions,



- a condamné in solidum l'association ANKH et la S.A.R.L. ARTI aux dépens, en ce compris les coûts de l'assignation,



- a débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



- a ordonné l'exécution provisoire de ce jugement ;



*



Par déclaration remise au greffe par RPVA le 15 août 2021 à 19 h 42, Mme [V] [H] [Y] épouse [W] et M. [A] [Z] [W] ont relevé appel de ce jugement, y intimant l'association ANKH et la S.A.R.L. ANTILLES RECOUVREMENT CONTENTIEUX GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES et en mentionnant, au titre des chefs du jugement expressément critiqués, les seules dispositions par lesquelles le tribunal : 



- a condamné :



** la S.A.R.L. ANTILLES RECOUVREMENT CONTENTIEUX GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,



** l'association ANKH à leur payer la somme de 2 475 euros au titre des loyers échus impayés au 19 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juin 2019,



- les a déboutés du reste de leurs demandes de dommages et intérêts, 



- et a débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires;



Cet appel a été distribué à la mise en état ;



Les deux défenderesses ont constitué avocat.



Les appelants ont remis leurs conclusions au greffe par RPVA les 9 novembre 2021 (premières conclusions) et 30 avril 2022 (conclusions n° 2) ; la société 'ARTI' a remis ses conclusions au greffe, par la même voie, le 1er février 2022 et l'association ANKH, le 3 mars 2022 ; ces conclusions ont toutes été notifiées aux avocats adverses.



Le conseiller de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire par ordonnance du 5 septembre 2022 et celle-ci a été fixée à l'audience du 24 octobre 2022 à 10 h devant le magistrat rapporteur.



A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré à ce jour, 9 janvier 2023.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par leurs dernières conclusions d'appelants, dites 'conclusions d'appelant n° 2", M. [A] [W] et son épouse, Mme [V] [Y] concluent aux fins de voir, au visa de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1103, 1188, 1240, 1241, 1353, 1714 et suivants, 1989, 1991 et 1992 du code civil et des articles 9, 700 et 901 et suivants du code de procédure civile :



- les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions,



- infirmer par suite le jugement déféré en ce qu'il :



** a condamné la société ARTI à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,



** a condamné l'association ANKH à leur payer la somme de 2 475 euros au titre des loyers échus et impayés au 19 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juin 2019,



** les a déboutés du reste de leur demande de dommages et intérêts,



** et a débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



ET, STATUANT A NOUVEAU



A TITRE PRINCIPAL



- condamner la S.A.R.L. ARTI à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son inexécution contractuelle, 









- condamner solidairement l'association ANKH et la société ARTI à leur payer les sommes suivantes :



** 3 300 euros correspondant à l'arriéré locatif dû, soit 4 mois de loyers impayés, de juin à septembre 2018, tout mois commencé étant dû,



** 4 416,54 euros au titre du remboursement des dégradations commises du fait de l'activité de l'association dans leur appartement,



** 2 475 euros au titre du préjudice de jouissance d'octobre à décembre 2018,



** 1 000 euros en réparation du changement de destination des lieux,



- retenir que ces sommes porteront intérêts à leur bénéfice à compter du 3 juin 2019, date de délivrance de l'assignation,



SUBSIDIAIREMENT



- condamner la S.A.R.L. ARTI à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son inexécution contractuelle, 



- condamner l'association ANKH à leur payer les sommes suivantes :



** 3 300 euros correspondant à l'arriéré locatif dû, soit 4 mois de loyers impayés, de juin à septembre 2018, tout mois commencé étant dû,



** 4 416,54 euros au titre du remboursement des dégradations commises du fait de l'activité de l'association dans leur appartement,



** 2 475 euros au titre du préjudice de jouissance d'octobre à décembre 2018,



** 1 000 euros en réparation du changement de destination des lieux,



- retenir que ces sommes porteront intérêts à leur bénéfice à compter du 3 juin 2019, date de délivrance de l'assignation,



EN TOUT ETAT DE CAUSE



- rejeter toutes les demandes de l'association ANKH,



- rejeter toutes les demandes de la S.A.R.L. ARTI,



- confirmer toutes autres dispositions,



ET, Y AJOUTANT, condamner solidairement l'association ANKH et la société ARTI à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au soutien de ces fins, les époux [W] font valoir en substance :



- que le mandat donné à l'agence ARTI était accompagné de consignes claires, notamment dans un courrier à elle adressé 2 jours après la signature du mandat, soit le 16 mars 2018, en ce qu'il lui appartenait de s'assurer de la solvabilité du locataire, de sa qualité de professionnel sérieux et le cas échéant de l'utilisation de l'appartement à usage unique de bureaux,



- que c'est cependant à leur insu que ARTI a conclu un bail avec l'association ANKH, alors que son objet social était défini comme suit : 'création d'évènements et d'ateliers artistiques, d'oeuvres musicales et audiovisuelles, transformations agronomiques, production en promotion de plantes médicinales',



- que c'est à l'occasion de leur passage, pour une nuit d'occupation, dans l'un des appartements de l'immeuble où se trouve l' appartement litigieux, qu'ils ont constaté les nuisances nocturnes générées par leur locataire et que celle-ci ne respectait donc en rien la destination stipulée au bail, à savoir un bureau pour les seuls besoins administratifs de l'association,



- qu'à la suite de ce constat, par courrier à ARTI du 22 mai 2018, ils lui ont reproché le choix du locataire et lui ont demandé de le rappeler à l'ordre, au besoin par la signature d'un avenant au bail 'pour prévoir des clauses spécifiques', en vain,



- qu'à la suite de la réception de plaintes d'un autre locataire et de voisins visant l'association ANKH, ils ont consulté les réseaux sociaux, lesquels leur ont révélé que celle-ci avait transformé l'appartement loué en une adresse branchée pour noctambules et qu'elle y servait de l'alcool, 



- que leur avocat a donc mis en demeure l'agence ARTI, par LRAR du 7 juin 2018, de donner congé à la locataire, ce qu'elle n'a pas fait puisqu'elle s'est bornée à faire suivre ce courrier à l'ANKH,



- que par courrier du 29 juin 2018, le gérant de l'association, M. [G], a dit à ARTI qu'elle accepterait de quitter les lieux moyennant paiement d'une indemnité de 9 012 euros pour couvrir les frais prétendument engagés dans le local, et a cessé dans le même temps de payer les loyers, 



- que par courrier de M. [R], président de l'association locataire, celle-ci informait l'agence ARTI de sa décision de libérer les lieux et de sa démission de cette présidence,



- que les lieux ont été libérés le 19 septembre 2018, date à laquelle l'agence ARTI, manquant encore à ses obligations, n'a fait qu'un état des lieux très succinct, d'une seule page, ce pourquoi ils ont dû fairer dresser un constat d'état des lieux de sortie par un huissier, lequel, en date du 8 octobre 2018, révèle des dégâts locatifs qu'ils ont dû faire reprendrre pour plus de 4 000 euros suivant devis du 10 octobre suivant,



- que plusieurs manquements contractuels sont imputables à l'agence, notamment le choix d'un locataire non conforme à leurs exigences pourtant clairement notifiées,



- que l'objet social de l'association ANKH était incompatible avec ces exigences, qui consistaient en un usage de bureaux au sens strict du terme, ce que ARTI aurait dû relever, fût-ce en collectant des renseignements précis sur le type d'activité de l'association,



- qu'elle démontre aux débats la réalité des évènements festifs organisés dans son appartement, en contrariété par surcroît avec le réglement intérieur de l'immeuble que vise expressément l'article 7 du bail en litige,



- que ARTI en était si consciente qu'elle s'est gardée de leur soumettre la candidature de l'ANKH avant que de signer le bail, 



- que par ailleurs, s'agissant des loyers finalement impayés, si le mandataire n'est pas tenu de l'insolvabilité du locataire qu'elle a trouvé, il lui appartient de s'assurer de la solvabilité de ce dernier, ce que la société ARTI n'a pas fait en l'espèce, 



- que le bail signé à leur insu par cette agence était en réalité confus et imprécis quant à la destination des lieux, mais aussi quant à la durée qui aurait dû être la sienne s'agissant d'un bail qu'ils voulaient à usage professionnel, soit 6 ans et non les 3 ans retenus par ARTI, mêlant ainsi les stipulations relatives à un bail d'habitation classique et celles qui ont trait à un bail qui aurait dû être à usage professionnel, 



- que si l'agent immobilier n' a qu'une obligation de moyen envers son client concernant l'information et le conseil, il a une véritable obligation de résultat quant à l'efficacité et la validité du contrat de bail dressé pour le compte de son mandant, 



- que le bail litigieux est notamment dénué de toute mention quant à la description de la destination des lieux loués, ainsi que de toute définition précise de l'activité de la locataire pour laquelle il a été conclu,



- qu'une destination plus précisément définie aurait permis de couper court à toute interprétation,



- que l'agence a également failli à son mandat en ne s'assurant pas de l'effectivité et de la validité juridique de l'engagement de caution solidaire de M. [L] [R] qui devait garantir le bail, les privant ainsi de la possibilité de l'actionner en cette qualité, le premier juge ayant constaté que l'engagement de caution du sus-nommé n'avait même pas été signé par lui et ayant ainsi rejeté leurs demandes à son encontre,



- qu'elle n'a jamais répondu à leur demande de justification d'une assurance responsabilité locative de l'association locataire, les privant ainsi d'un recours contre un assureur au titre des manquements de l'association ANKH,



- qu'elle a en outre fait fi de leurs demandes à la fois de remontrances à la locataire pour ses manquements contractuels, et de résiliation du bail pour faute de cette dernière, puisqu'elle s'est bornée à lui faire suivre leur courrier en ce sens et n'a fait délivrer aucun congé, non plus qu'une quelconque mise en demeure pour non paiement des loyers, 



- que les fautes de cette agence se sont poursuivies au delà du départ des lieux de l'association locataire, puisqu'elle n'a pas su établir un réel et complet état des lieux de sortie, alors qu'ils ont pu, eux, constater que d'importantes dégradations existaient qui n'y figurent pas, les contraignant à faire appel à un huissier de justice pour en dresser constat,



- que pour 5 mois seulement de location, les dégâts locatifs ont nécessité des travaux pour plus de 4 000 euros



- que les fautes de l'agence à cet égard sont directement à l'origine de leurs préjudices,



- que le premier juge n'a pas tiré toutes les conséquences de ces fautes et de ces préjudices,



- qu'il est jugé qu'une demande peut être augmentée en cause d'appel sans qu'elle soit qualifiée de nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile, ce pourquoi ils sont fondés à réclamer à l'agence ARTI des dommages et intérêts pour 8 000 euros en lieu et place des 5 000 qui leur ont été alloués,



- que les travaux de remise en état de l'appartement doivent être imputés à la locataire en tout premier lieu, le premier juge ayant à tort choisi de ne pas passer outre l'absence de procès-verbal d'état des lieux d'entrée, lequel en effet, malgré leurs demandes à cet égard, ne leur a jamais été communiqué par l'agence ARTI, 



- qu'en effet, en l'absence d'état d'entrée, les lieux sont présumés avoir été pris en location en bon état de réparations locatives et le preneur doit les rendre tels, sauf preuve contraire, 



- que le bail, en son article 11, fait la preuve du parfait état des lieux à l'entrée du locataire, qui stipule l'absence de tous travaux à exécuter, mais aussi une attestation d'un prestataire en la personne de M. Y. [T] du 22 octobre 2021,



- que le premier juge se contredit en validant le constat de sortie fait unilatéralement à leur diligence en l'absence de constat complet de l'agence ARTI, ainsi que le principe du droit à indemnisation résultant de la seule existence des dégradations constatées, tout en rejetant leur demande de ce chef au motif que l'ampleur des travaux demandés ne correspondrait pas aux constatations de l'huissier, alors même que ce dernier a constaté de nombreux dégâts (une quarantaine de trous dans une poutre, les volets et les murs de la cuisine et des traces sur les peintures) qui imposaient que les pièces concernées fussent intégralement repeintes et qu'il est d' 'élémentaire bon sens' qu'ils 'n'auraient jamais fait réaliser des travaux à hauteur de 4000 euros dans un immeuble qu'ils avaient entièrement remis à neuf quelques mois auparavant si ceux-ci ne s'étaient pas avérés indispensables', 



- que l'agence ARTI et la locataire ANKH doivent être condamnées solidairement au paiement des loyers arriérés, des répararations locatives et des dommages et intérêts en réparation du changement de destination des lieux, puisque la première, par son inaction fautive, a facilité la commission et l'étirement dans le temps des manquements de la seconde et a ainsi concouru à la réalisation de leurs divers dommages,



- que les demandes de l'association ANKH tendant à l'infirmation de quelques unes des dispositions du jugement déféré sont infondées dès lors qu'elle n'a pas formé appel incident,



- et que de toute façon, sur le fond, les demandes reconventionnelles des intimées ne sont assises sur aucune preuve d'une quelconque faute de leur part, ni d'un quelconque abus de procédure ;



***



Par ses propres écritures, dites 'conclusions d'intimée et d'appelant reconventionnel', l'association ANKH souhaite voir :



- débouter les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



- A titre reconventionnel :



** infirmer le jugement déféré en ce qu'il l' a condamnée à des loyers et à indemniser les bailleurs pour un changement de destination,



** dire que le contrat de location a été résilié le 7 juin 2018 de façon abusive et en violation de ses clauses sur le congé,



** condamner par suite les consorts [W] à lui payer les sommes suivantes :



*** 28 050 euros représentant la période de location restant à courir après le courrier de congé qui leur a été notifié, soit de juin 2018 à juin 2021 (3 ans),



*** 825 euros en remboursement du dépôt de garantie,



*** 150 euros en remboursement des frais de rédaction du bail,



*** 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;



A ces fins, l'association expose pour l'essentiel :



- qu'il n'a jamais été contesté qu'elle ait quitté les lieux loués en raison du comportement des bailleurs,



- que la résiliation du bail est intervenue aux torts de ceux-ci puisque c'est bien leur attitude qui a créé un climat ne lui ayant plus permis de se maintenir dans les lieux,



- qu'en effet, en recevant, de l'agence ARTI, le courrier que leur destinaient lesdits bailleurs, leur jouissance locative s'en est en effet trouvé perturbée, si bien que les consorts [W] ont manqué à son égard à leur obligation de garantir au locataire une jouissance paisible,



- que non contents d'avoir résilié le bail sans motifs valables, les bailleurs demandent à la cour de fixer la résolution de plein droit du bail à compter du 19 septembre 2018 et sa condamnation aux loyers de juin à septembre 2018, alors qu'ils avaient résilié le bail par courrier du 7 juin 2018, sans aucun préavis et sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée,



- que c'est à juste titre que le premier juge a constaté qu'en l'absence 'de comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie', la preuve des dégradations locatives invoquées n'était pas rapportée, puisqu'aucun état des lieux n'a été effectué et que le constat d'huissier qu'ont fait dresser les bailleurs ne fait état d'aucune dégradation ou détérioration, 



- qu'elle n'a pas à assumer les travaux d'embellissement décidés par les époux [W],



- que c'est à tort qu'il lui est reproché un non respect de la destination des lieux loués et des nuisances sonores, puisque le bail prévoit, sans autre précision, un usage associatif, sans aucune restriction, ce pourquoi d'ailleurs les époux [W] avaient sollicité la société ARTI sur la possibilité de conclure un avenant au bail pour y prévoir diverses restrictions locatives,



- qu'elle recherchait quant à elle un local lui permettant d'exercer son activité, notamment la création d'évènements et d'oeuvres musicales et audiovisuelles, ce pourquoi la position du premier juge à cet égard devra être infirmée,



- que dans leur courrier les époux [W] reconnaissaient ne pas ignorer l'activité de l'association locataire,



- que les nuisances sonores alléguées ne sont pas prouvées,





- que la position du premier juge à cet égard devra donc à nouveau être infirmée,



- et qu'il est manifeste que les époux [W] lui ont donné congé sur la base de motifs fallacieux et de façon abusive, ce pourquoi ils devront être condamnés à lui régler à titre indemnitaire le montant des loyers restant à courir sur toute la durée du bail ; 



Il est à noter que dans la partie de ses écritures dédiée aux moyens proposés au soutien de ses demandes, l'association sollicite à titre subsidiaire le paiement de dommages et intérêts limités à 6 mois de loyers pour son 'préjudice de perte de chance et de jouissance' du bien initialement loué, sans cependant reprendre ce chef de demande au dispositif de ces conclusions ; la cour, qui n'est tenue que du dispositif des écritures des parties, n'en est donc pas saisie utilement ;



***



Par ses propres écritures d'intimée, la S.A.R.L. ARTI conclut quant à elle aux fins de voir:



A TITRE PRINCIPAL



- débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes comme mal fondées,



- juger qu'elle n'a commis aucune faute et autres négligences dans le cadre de la mission qui lui était confiée par mandat du 14 mars 2018,



- juger qu'aucune preuve pertinente n'a été produite pour retenir sa responsabilité contractuelle,



- débouter en conséquence les époux [W] de toutes leurs demandes à son encontre,



A TITRE RECONVENTIONNEL



- juger que le comportement des époux [W] envers elle est purement dilatoire et abusif,



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,



Et, statuant à nouveau, condamner solidairement les époux [W] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,



EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner les époux [W] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

 

A ces fins, elle soutient en substance :



- que le contrat de location conclu le 26 mars 2018 sous son égide, dans le cadre du mandat de gestion locative litigieux, concernait un bureau à usage associatif,





 l'association locataire ayant pour objet notamment la création d'évènements, d'oeuvres musicales et audiovisuelles etc...,



- qu'une association a la possibilité de louer un logement pour en faire ses bureaux, 



- qu'il est possible de louer un bureau en concluant un bail civil 'à la place du bail commercial',



- qu'en tant que mandataire des époux [W], et sans restriction au mandat conclu avec eux, elle avait une marge de manoeuvre dans l'exécution de celui-ci, notamment la liberté de choisir le locataire,



- que les bailleurs connaissaient la destination des lieux loués à l'association ANKH, à telle enseigne qu'ils ont tenté de lui imposer de lui faire signer un avenant spécifique,



- qu'aucun des préjudices invoqués par les époux [W] n'est fondé, ni aucune nuisance sonore prouvée, 



- que le mandataire, qui, en l'absence d'une clause ducroire, n'est tenu que d'une obligation de moyens, n'est pas censé garantir l'exécution du contrat conclu avec le tiers, mais seulement répondre de la bonne réalisation de son mandat,



- qu'elle confirme que durant toute la durée de la location, Mme [W] n'a cessé de perturber le locataire, épiant ses faits et gestes et lui interdisant tout, sauf le paiement des loyers en fin de mois, ce pourquoi, à force de perturbations, l'association locataire a fait choix de quitter les lieux le 19 septembre 2018,



- que l'immeuble où se trouvait l'appartement loué n'a pas de réglement intérieur,



- et qu'aucun manquement dans l'exécution de son mandat n'est démontré par les époux [W], lesquels, à l'inverse, ont agi à son égard de mauvaise foi et de façon abusive ;





MOTIFS DE L'ARRET



I- Sur la recevabilité de l'appel principal



Attendu que pour avoir été incontestablement formé dans le délai de la loi, l'appel des époux [W] à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A- PITRE en date du 14 juin 2021, sera jugé recevable ;



II- Sur la portée de l'effet dévolutif des appels principal et incidents



Attendu que la déclaration d'appel principal des époux [W] en limite expressément le champ dévolutif aux dispositions du jugement par lesquelles le tribunal :



- a condamné :



** la S.A.R.L. ANTILLES RECOUVREMENT CONTENTIEUX GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, les intéressés demandant désormais de ce chef 8 000 euros, 



** l'association ANKH à leur payer la somme de 2 475 euros au titre des loyers échus impayés au 19 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juin 2019, demandant de nouveau à cet égard, à titre principal, la condamnation solidaire de cette association et de l'agence immobilière ARTI, et à titre subsidiaire celle de la seule locataire au paiement de ce chef d'une somme de 3 300 euros représentant les loyers impayés de juin à septembre 2018,



- les a déboutés du reste de leurs demandes de dommages et intérêts et a débouté plus généralement les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, demandant à nouveau, à titre principal, la condamnation solidaire des sociétés locataire et de gestion locative et, à titre subsidiaire, celle de la seule locataire, à leur payer supplémentairement les travaux de réparation locative pour 4 416,54 euros, des dommages et intérêts pour privation de jouissance d'octobre à décembre 2018 pour 2475 euros, et des dommages et intérêts pour changement de destination des lieux pour 1 000 euros ;



Attendu qu'au dispositif de leurs premières écritures, qui fixent, au regard de la jurisprudence de la cour de cassation sur le fondement de l'article 954 al 3 du code de procédure civile quant à la caducité de l'appel ou l'obligation pour la cour de confirmer purement et simplement le jugement déféré, les époux [W] ont expressément demandé l'infirmation du jugement déféré de ces 4 chefs de jugement critiqués ; que leurs dernières écritures sont à cet égard identiques ; et que partant, la cour est bel et bien saisie à titre principal de l'infirmation des 4 dispositions sus-rappelées ; 



Attendu qu'à l'encontre de l'opinion des appelants s'agissant des écritures de l'association ANKH dont ils prétendent qu'elle n'a pas formé appel incident, un tel appel résulte des seules conclusions d'un intimé par lesquelles il demande la réformation ou l'infirmation du jugement déféré de tel ou tel chef ;



Or, attendu qu'au dispositif de ses conclusions, l'association ANKH demande expressément l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il l'a condamnée 'à des loyers et à des dommages et intérêts pour changement de destination', reprenant à la suite les exactes demandes reconventionnelles formées en première instance au titre de la résiliation abusive du contrat de location et à la condamnation des époux bailleurs à leur payer les sommes de 28 050 euros au titre de la période du bail restant à courir au jour de la résiliation de juin 2018, 825 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et 150 euros au titre du remboursement des frais de rédaction du bail ;



Attendu que la société ARTI conclut au débouté des époux [W] et à l'infirmation du jugement déféré du chef des dommages et intérêts pour procédure abusive qu'elle réclamait en première instance, de quoi il ressort qu'elle forme appel incident de ce chef;



Attendu qu'il résulte de ces appels principal et incidents que la cour est ici saisie, par leur effet dévolutif respectif, de chacun des chefs du jugement déféré, hors :



- la condamnation de la société ARTI à payer aux époux [W] la somme de 300 euros au titre du coût du constat d'huissier de sortie des lieux, ladite société ne demandant nullement l'infirmation du jugement de ce chef,



- le rejet des demandes dirigées contre MM [R] et [G], qui n'ont pas même été appelés en la présente instance en qualité d'intimés,



- le rejet des demandes de l'association ANKH au double titre des dommages et intérêts à hauteur de 28 050 euros et du remboursement des frais de rédaction du bail pour 150 euros, puisque si ladite association demande derechef la condamnation des appelants au paiement de ces deux sommes, le dispositif de ses écritures ne contient à cet égard aucune demande expresse d'infirmation du jugement querellé de ces chefs, si bien que la cour n'en est pas saisie dans les termes des exigences combinées des articles 562 et 954 al 3 du code de procédure civile, 



- et la condamnation de l'une ou l'autre des parties de la première instance aux frais irrépétibles et dépens de celle-ci, aucun des appelants et intimés n'ayant demandé réformation ou infirmation de ces chefs ; 



III- Sur les demandes des époux [W] à l'encontre de l'association ANKH, ex-locataire



1°/ Sur les loyers impayés



Attendu que le loyer mensuel fixé au bail litigieux est de 825 euros hors charges communes ;



Attendu que l'association ANKH ne conteste pas et ne peut sérieusement contester d'ailleurs, n'avoir libéré les lieux loués en vertu du bail du 26 mars 2018, que le 7 septembre 2018, ainsi au surplus qu'il résulte expressément d'un courrier à l'agence ARTI du même jour, étant précisé que ce courrier ne mentionne, au chapitre de son auteur, que M. [L] [R], lequel ne prend pas même la peine de décliner ses qualités au regard de l'association locataire qu'il évoque uniquement dans le corps de cette lettre de résiliation ; qu'il n'est cependant pas ici contesté que M. [R] en était le président et avait qualité pour résilier le bail ;



Attendu qu'aucun congé utile ne lui avait été donné pour cette date par les bailleurs, nonobstant leur demande en ce sens à leur mandataire ARTI, de même et surtout qu'aucun congé n'avait été donné par la locataire préalablement, en violation du préavis de 3 mois imposé par l'article 4 du contrat, si bien qu'il est indubitable qu'elle en doive les loyers convenus jusqu'au 30 septembre 2018, ainsi que réclamé a minima par lesdits bailleurs, lesquels ont ainsi renoncé en large part audit préavis ;



Attendu qu'en réalité, l'association ANKH, qui ne conteste pas davantage n'avoir plus payé les loyers et charges depuis juin 2018 et le revendique même, estime n'avoir point à les régler en raison du manquement prétendu des bailleurs à leur obligation de lui garantir une jouissance paisible en lui envoyant, le 7 juin 2018, une lettre de résiliation, et de l'impossibilité pour elle, dès lors, de se maintenir dans les lieux, alors même :



- que la susdite lettre du 7 juin 2018 a été adressée par le conseil des bailleurs à la seule agence ARTI, laquelle, s'il y est demandé à cette dernière de diligenter un congé pour faute à l'encontre de la locataire, n'est pas une lettre de résiliation du bail à destination de cette dernière et n'a pu valoir résiliation, à telle enseigne d'ailleurs qu'elle n'a reçu aucune exécution immédiate de la part de la locataire qui n'est partie que 3 mois après, 



- que ladite agence, en se contentant de faire suivre cette lettre à l'association ANKH, n'a en aucune façon procédé à ladite résiliation,



- qu'il est produit le courrier sus-visé de [L] [R] à ARTI en date du 7 septembre 2018, par lequel celui-ci lui dit quitter les lieux et lui en remettre les clés le même jour, sans autre préavis, tout en affirmant que cette 'fin du bail' faisait suite à la volonté du bailleur de ne pas poursuivre le contrat, 



- et que, par suite, c'est bien la seule locataire qui, en quittant les lieux d'autorité le 7 septembre 2018, sans avoir reçu aucun congé valable auparavant, a procédé uniltatéralement à la résiliation du contrat la liant aux époux [W], ce dont, cependant, ceux-ci se sont satisfaits, en pleine conformité avec leur volonté affirmée auprès de l'agence le 7 juin 2018, en ne formulant devant le premier juge, non plus que devant cette cour, aucune demande au titre d'un quelconque préavis ;



Attendu qu'il convient en conséquence de constater que ladite association reste débitrice des loyers de juin à septembre 2018, soit 4 mois représentant la somme de (4 x 825 euros) ou 3 300 euros ;



Attendu que les bailleurs contestent la décision du premier juge en ce qu'il ne leur a accordé de ce chef que 2 475 euros, alors même qu'il motive expressément cette décision en regard de la déduction qu'il opère du dépôt de garantie d'un montant de 825 euros dont ils doivent remboursement ;



Mais attendu que, sur ce point, le premier juge a fait une mauvaise appréciation de la nature des sommes en cause, puisqu'un tel dépôt de garantie a pour premier objet la garantie des réparations locatives éventuellement dues à la sortie du locataire ; qu'il y a donc lieu, à ce stade de l'examen des demandes des parties, d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de fixer à la somme de 3 300 euros le montant des loyers restant dus par l'association ANKH aux époux [W], et de l'y condamner, la question du remboursement du dépôt de garantie devant être examinée ci-après, au chapitre des réparations locatives réclamées à l'ex-locataire ;



Attendu que, comme requis à juste titre, cette somme de 3 300 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande en première instance, soit à compter de l'assignation du 3 juin 2019 ;



2°/ Sur l'indemnité pour changement de destination des lieux



Attendu que ce chef du jugement déféré est critiqué par les époux [W], non pas en son quantum, mais en ce que la somme de 1000 euros allouée par le premier juge à titre de dommages et intérêts pour changement de destination des lieux loués par la locataire, n'a pas été imputée également et en solidarité à l'agence ARTI, critique qui sera examinée ultérieurement ; 



Mais attendu qu'en son appel incident, l'association ANKH soumet à la cour la question du quantum de ces dommages et intérêts, et plus encore celle de leur bien fondé, puisqu'elle demande l'infirmation du jugement sur ce point, estimant ne rien devoir à ce titre comme n'ayant commis aucun changement dans la destination du local donné à bail par les époux [W] ; 



Attendu que la locataire n'est tenue que des obligations résultant des stipulations du bail signé par elle avec l'agence ARTI, et non point des obligations de cette dernière envers ses mandants ; 



Or, attendu que ce bail :



- est intitulé : 'CONTRAT DE LOCATION LOCAUX VACANTS NON MEUBLES',



- a pour objet 'l'appart. F3 vide de 78 m2 faisant partie d'un immeuble' sis [Adresse 7]' comprenant '2 cham., séjour, cuis, bureau, dégagement, s. De bains, wc...',



- mentionne, au titre de la destination du local ainsi loué un 'BUREAU A USAGE ASSOCIATIF' régi par le code civil seulement',



- et précise que l'association locataire (ANKH ASSOCIATION) a pour objet : 'création d'évènements et d'ateliers artistiques, d'oeuvres musicales et audiovisuelles, transformations agronomiques, production en promotion de plantes médicinales' ;



Attendu qu'il résulte de ces différentes mentions et stipulations que l'appartement des époux [W] était donné en location à ladite association en tant que 'bureau à usage associatif', et, partant, pour les seules activités administratives et organisationnelles de l'association, et non point pour y produire des évènements, ateliers artistiques, oeuvres musicales et audiovisuelles, alors même qu'il est démontré par les pièces produites par les bailleurs que ladite association y a organisé plusieurs évènements festifs vespéraux en y recevant un public qui n'était pas qu'un public de 'bureau' par définition diurne et non festif ; qu'en effet, il est versé aux débats notamment :



- la copie incontestée de divers flyers, tracts, annonces publicitaires, notamment sur des réseaux dits sociaux (internet) qui font la preuve de ce que des soirées évènementielles étaient organisées régulièrement dans l'appartement qui n'était pourtant destiné qu'à abriter des bureaux et non point un bar ou une salle de concert ou d'exposition à l''ambiance cosy', ainsi qu'il résulte d'une de ces annonces qui est particulièrement explicite en ce qu'elle invite à deux soirées, les vendredi 1er et samedi 2 juin 2018 'à partir de 18 h' 'AU SALON ANKH', 



- l'attestation d'un sieur [N] [P] en date à [Localité 8] du 21 octobre 2019, aux termes de laquelle il a répondu le samedi 26 mai 2018 à une invitation de l'ANKH à une 'SOIREE COSY AND CHILL' au 'salon ANKH' après en avoir vu la publicité sur le réseau FACEBOOK, avec cette précision qu'en cours de soirée le balcon de l'appartement était noir de monde et que beaucoup de gens buvaient, fumaient à telle enseigne qu'il se 'serait cru dans une boîte de nuit', 



- et un courrier de l'association à l'agence ARTI, en date du 29 juin 2018, dans lequel elle reconnaît expressément organiser des soiées sonores puisqu'elle y dit avoir pris l'engagement, à l'occasion d'une tentative de conciliation avec les bailleurs, de fermer les portes donnant sur le balcon à minuit et d'arrêter toute diffusion sonore à 22 h 30 ;



Attendu qu'il est ainsi démontré aux débats que l'association locataire a fait des lieux loués un usage contraire à son objet contractuellement défini et que, surtout, cet usage souvent festif était de nature à occasionner des nuisances sonores au voisinage ; 



Attendu qu'il est faux de prétendre que les époux [W] auraient eu connaissance de cet usage des lieux, comme résultant d'un leur aveu contenu dans une première lettre à ARTI, puisque cette lettre ne date que du 22 mai 2018 et est donc postérieure de près de deux mois à la signature du bail et qu'elle avait pour objet de se plaindre d'une destination des lieux contraire à leurs consignes originelles au mandataire, de quoi il ne ressort aucunement qu'ils aient eu connaissance des intentions du locataire au moment de la signature du bail ou même juste après ; 



Attendu qu'un tel détournement de l'usage des lieux loués, d'une part, constitue une faute, à telle enseigne que l'article 1729 du code civill autorise le bailleur à s'en prévaloir pour faire résilier le bail et, d'autre part, a causé aux propriétaires bailleurs un préjudice manifeste en termes d'image auprès des autres occupants de l'immeuble ; qu'eux-mêmes disent, sans être contestés, y avoir passé une nuit dérangée par les bruits émanant d'une fête organisée par l'ANKH dans l'appartement loué ; et qu'il échet par suite de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a reconnu la faute de jouissance de cette dernière en lien direct avec ce préjudice et a fixé ce dernier à la somme de 1 000 euros mise ainsi à juste titre à la charge de ladite association ; 



3°/ Sur les réparations locatives



Attendu qu'en application de l'article 1731 du code civil, en l'absence d'état des lieux à l'entrée du locataire, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ;



Attendu qu'il est constant qu'aucun état des lieux à l'entrée de l'association locataire dans l'appartement objet du bail litigieux n'est produit aux débats, ni par les bailleurs, ni par ladite locataire ni par l'agence ARTI, alors même que cet état des lieux incombait à cette dernière ; qu'ainsi, la présomption simple tirée du texte sus-rappelé trouve à s'appliquer, aucune preuve contraire n'étant même alléguée par l'association ANKH, d'une part, et d'autre part, les époux [W] produisant même une attestation de M. [T] [S], peintre en bâtiment, en date du 22 octobre 2021, aux termes de laquelle il atteste avoir réalisé les travaux de rénovation de l'appartement litigieux juste avant l'entrée dans les lieux de ladite association, mais aussi de l'absence de trous et creux dans les murs et les portes ; 



Or, attendu qu'un état des lieux de sortie contradictoire daté du 19 septembre 2018 est versé aux débats, qui fut réalisé par l'agence ARTI en compagnie de la preneuse et des bailleurs, qui apparaît certes très succinct, mais qui révèle tout de même l'existence de trous dans les faïences de la cuisine, un trou dans l'une des portes d'une chambre, 2 trous dans les bois du séjour et l'absence de nettoyage extérieur ;



Attendu que cet état des lieux, fût-il succinct, fait néanmoins, en sa comparaison avec le 'bon état de réparations locatives' dans lequel la locataire est présumée avoir reçu les lieux loués, la preuve de dégâts locatifs à la charge de cette dernière ; 



Attendu que le constat dressé par huissier de justice le 8 octobre suivant à la demande des bailleurs, hors la présence de la locataire et sans même qu'elle y fût invitée, ne peut être tenu pour une preuve des dégradations supplémentaires alléguées par les époux [W] ; qu'en effet, ceux-ci apparaissent avoir signé l'état des lieux de sortie, celui-là contradictoire, établi sous l'égide de l'agence ARTI le 19 septembre 2018, si bien qu'ils l'ont ainsi validé et sont infondés à se plaindre aujourd'hui de son caractère trop succinct, étant observé que s'ils avaient estimé cet état des lieux incomplet il leur appartenait d'y mettre un terme, de ne le point signer et d'exiger la venue immédiate ou rapide d'un huissier de justice, toutes les parties intéressées dûment convoquées ;



Attendu qu'en conséquence et en l'état, la cour retiendra les dégradations locatives révélées par l'état des lieux du 19 septembre 2018, lesquelles sont manifestes ;



Attendu que cependant, le devis qui est produit des travaux prétendument réalisés ou à réaliser en réparation de ces dégradations, en date à [Localité 4] du 10 octobre 2018, émane d'une société ou entreprise individuelle à l'enseigne NET CONSTRUCTION et mentionne deux types de travaux pour un peu plus de 2 100 euros chacun, savoir des travaux de peinture sur 150 m2 pour 2 138,58 euros HT (soit 21,55 euros par mètre carré) d'une part, et d'autre part, des travaux de menuiserie bois (reprise sur 3 ou 4 portes en contrevent existant) pour 2 187,12 euros HT ; 



Or, attendu que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations en peinture sur une surface aussi grande que les 150 m2 ainsi facturés; que seule la reprise des trous apparaît donc justifiée, avec, partant et nécessairement, quelques reprises en peinture après rebouchage des trous ; et qu'en l'état des éléments sus-visés, il est permis d'évaluer ces réparations nécessaires et en lien de causalité direct et certain avec les dégradations locatives imputables à l'ANKH, aux sommes suivantes :



- pour la reprise des trous dans les portes et boiseries : 2 187,12 euros HT, soit, sur la base d'une TVA réduite de 2,10 %, 2 233,05 euros TTC,



- pour la reprise des peintures sur une surface qui peut être évaluée à 20 m2 (soit 4 portes d'environ 2 m2 chacune) : 21,55 euros x 20, soit 431 euros HT, soit 440,05 TTC ;



Attendu qu'il échet par suite d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté toute demande de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner l'association ANKH à payer aux époux [W] la somme totale de 2 673,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégâts locatifs ;



Attendu qu'il est constant, comme résultant de la stipulation 9 du bail, qu'à la date de sa signature l'association locataire a versé aux bailleurs, par l'intermédiaire de l'agence ARTI, un dépôt de garantie d'un montant de 825 euros ; que si cette stipulation précise qu'il s'agit là d'une clause pénale en cas de résiliation du contrat du fait du locataire ou en cas de non respect du préavis, d'une part, elle dit aussi qu'elle réparera le préjudice subi 'en cas de dégradation', ce qui est son objet premier et, d'autre part, les époux [W] ne revendiquent pas, aux termes de leurs dernières écritures, l'application d'une quelconque clause pénale ; qu'il y a donc lieu d'ordonner compensation entre la somme due par la locataire au titre de ses dégradations locatives et le montant du dépôt de garantie ;



Attendu que c'est à bon droit que les bailleurs réclament que la somme due au titre des dégâts locatifs porte intérêts de retard au taux légal à compter de la demande qu'ils en ont formalisée par l'assignation devant le premier juge en date du 3 juin 2019, cependant que ces intérêts ne peuvent porter, sauf enrichissement sans cause, que sur le solde restant dû par l'association ANKH en suite de la compensation ici opérée avec le montant du dépôt de garantie que les époux [W] ont en poche depuis l'origine du bail ; qu'il y a donc lieu d'assortir la seule somme de 1 848,10 euros représentant ce so