Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2023









N° RG 21/01909 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MBCK







[R] [Z]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/21/8326 du 01/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



S.C.I. ASIA 5



























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le : 09 janvier 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 janvier 2021 par le Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 11-20-309) suivant déclaration d'appel du 31 mars 2021





APPELANTE :



[R] [Z]

née le 19 Septembre 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Patricia WATERLOT-BRUNIER de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ E :



S.C.I. ASIA 5 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]



Représentée par Me Malika MESRI, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



La SCI Asia 5 a donné à bail à M. [M] [L] et Mme [R] [Z] deux logements, un de type 4 de 100 m2 et un de type 2 de 50 m2, lesquels ont été réunis avec l'accord du propriétaire pour constituer un seul logement, appartement situé [Adresse 3] pour un loyer de 1600 euros outre une provision mensuelle de 20 euros pour les charges. Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans à compter du 1er décembre 2017. 



Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCI Asia 5 a, par courrier recommandé en date du 30 juillet 2018, mis en demeure M. [M] [L] et Mme [R] [Z] de régler la somme de l4 580 euros, de produire l'attestation d'assurance et de régler le dépôt de garantie. 



Par une nouvelle mise en demeure en date du 16 novembre 2018, la SCI Asia 5 par courrier recommandé en date du 30 juillet 2018 a mis en demeure M. [M] [L] et Mme [R] [Z] de régler la somme de 18 413,99 euros. 



Les locataires ont quitté les lieux le 11 novembre 2018. 



Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Arcachon a : 

- Condamné solidairement M. [M] [L] et Mme [R] [Z] à verser à la SCI Asia 5 la somme de 23 213,99 euros, selon décompte arrêté au 12 février 2020;

- Débouté la Sci Asia 5 de sa demande de dommages et intérêts ;

- Condamné solidairement M. [M] [L] et Mme [R] [Z] à verser à la SCI Asia 5 la somme de 1 000 euros au titre des l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné solidairement M. [M] [L] et Mme [R] [Z] aux dépens ; 

- Prononcé l'exécution provisoire du jugement.



Mme [R] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 31 mars 2021. 



Par conclusions déposées le 29 juin 2021, Mme [R] [Z] demande à la cour de : 

- Réformer le jugement ;

 - Arrêter les sommes dues par Mme [Z] à la somme de 6 900 euros ;

 - Condamner la SCI Asia 5 aux entiers dépens. 



Par conclusions déposées le 5 juillet 2021, la SCI Asia 5 demande à la cour de : 

- Déclarer recevable et bien fondée en ses arguments et appel incident la SCI Asia 5 ;

- Juger que les pièces produites par Mme [Z] ne sont que des preuves constituées pour les besoins de la procédure et qu'elle ne démontre pas avoir remis à la SCI Asia 5 une lettre de résiliation, avoir effectué les démarches lui incombant pour la perception de l'allocation logement, ni avoir pris à bail un logement en cours de travaux ;





En conséquence :

- Confirmer les dispositions le jugement du tribunal de proximité d'Arcachon du 12 janvier 2021 l'ayant condamnée au paiement solidairement avec M. [M] [L] à la somme de 23 123,99 euros selon décompte suivant arrêté au 12 février 2020 :

*17 600,00 euros, au titre du loyer pour la période du 1er décembre 2017 au 31 octobre 2018 (1 600,00 euros x 11 mois) ;

* 586,66 euros, au titre du loyer du le novembre au 11 novembre 2018 (11 jours prorata temporis) ;

* 220,00 euros, au titre de la provision pour les charges du 1er décembre 2018 au 31 octobre 2018 (20,00 euros x 11 mois) ;

* 7,33 euros, au titre de la provision pour les charges du 1er novembre au 11 novembre 2018 (11 jours prorata temporis) ;

* 4 800,00 euros, au titre des trois mois de préavis du 12 novembre 2018 et 12 février 2019 ;

- Confirmer les dispositions le jugement du tribunal de proximité d'Arcachon du 12 janvier 2021 l'ayant condamnée au paiement solidairement avec M. [L] de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l'instance ;

Y ajoutant :

- Condamner Mme [R] [Z] à payer à la SCI Asia 5 la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour les préjudices subis du fait de son départ du logement laissé en mauvais état d'entretien ;

- Condamner Mme [R] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros TTC par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure d'appel.



Par ordonnance du 8 juin 2022, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes tirées de l'absence d'effet dévolutif de l'appel et a rejeté la demande de radiation. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 14 novembre 2022.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'effet dévolutif



La Sci Asia 5 soutient que faute de précision dans les chefs de jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel, sur la nature du litige et la qualité de locataire de l'appelante justifiant sa condamnation, l'effet dévolutif de l'appel n'a pas opéré et qu'il convient de constater que la cour n'a pas été valablement saisie.



Mme [R] [Z] a seulement conclu à l'incompétence du conseiller de la mise en état, ce qu'a admis ce dernier par ordonnance du 8 juin 2022, concluant à la seule compétence de la cour.



Selon l'article 901-4° du code de procédure civile, la déclaration d'appel mentionne les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



A défaut de mentionner les chefs du jugement critiqués, l'effet dévolutif ne s'applique pas.



La déclaration d'appel doit également mentionner la constitution de l'avocat de l'appelant, l'indication de la décision attaquée et la cour devant laquelle l'appel est porté.



Mme [R] [Z] a relevé appel en ces termes: « Appel total du jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [M] [L] et Mme [R] [Z] à verser à la Sci Asia la somme de 23.213,99 euros selon décompte arrêté au 12 février 2020, qu'il les a condamnés à verser à la Sci Asia 5 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et qu'il a prononcé l'exécution provisoire du jugement».



Force est de constater en l'espèce que les chefs du jugement expressément critiqués sont bien mentionnés à savoir la condamnation à un arriéré locatif, à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, mais non la condamnation à des dommages et intérêts, de même que toutes les mentions obligatoires ont été portées.



L'incident sera donc rejeté.



Sur le montant de l'arriéré locatif



En application de l'article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.



En application de l'article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.



S'il incombe aux bailleurs de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé.



Mme [R] [Z] fait valoir pour l'essentiel que le bailleur avait consenti à une remise totale des loyers en échange de la réalisation de travaux nécessaires pour habiter le logement, que le 24 septembre 2018, il reconnaissait une créance de seulement 4 000 euros après déduction de la somme de 3 500 euros pour laquelle la mère de M. [L] s'était portée garante, en contradiction avec la mise en demeure du 16 novembre 2018 par laquelle il réclamait la somme de 17.600 euros, qu'après avoir ajouté les loyers d'octobre et novembre 2018 (1 800 x 2) et déduit le règlement par chèque de 700 euros, le solde dû n'est que de 6 900 euros, qu'en outre, le bailleur devait percevoir directement l'allocation logement et enfin, qu'il n'y avait pas de charges.



La Sci Asia 5 réplique pour l'essentiel que l'accord transactionnel du 24 septembre 2018 est devenu caduc faute de respect, qu'aucune remise de loyers n'était prévue, que le chèque de 700 euros ne lui a pas été remis et qu'elle n'a rien perçu de la Caf. 



La Sci Asia 5 réclame le paiement des loyers du 1er décembre 2017 au 12 février 2019, avec un préavis de 3 mois à compter du 11 novembre 2018 et de la provision pour charges à valoir sur la taxe ordures ménagères.



Mme [R] [Z] produit une attestation de M. [Y] selon laquelle il était ouvrier sur le chantier de la maison louée et que le propriétaire s'était engagé à déduire les loyers contre des travaux de rénovation étant précisé que le logement n'était pas en état d'être habité à l'entrée dans les lieux, notamment faute d'installation d'une cuisine, de radiateurs, de placards et de revêtements de sol à l'étage.



Cette seule attestation, en l'absence d'aucune mention sur le bail ou d'autre élément, est insuffisante à rapporter la preuve d'un accord entre les parties. Mme [R] [Z] ne démontre d'ailleurs aucunement avoir réalisé à sa charge des travaux nécessaires à l'habitabilité du logement après son entrée dans les lieux.



Le loyer mensuel est de 1 600 euros et la provision pour charges de 20 euros. 



A défaut de rapporter la preuve du montant de la taxe ordures ménagères, seul le loyer peut être réclamé.



Mme [R] [Z] échoue à rapporter la preuve de versements directs au bailleur par la Caf ou par un tiers ni de la remise du chèque de 700 euros en date du 3 septembre 2018, dont elle verse la photocopie.



Enfin, Mme [R] [Z] ne démontre pas avoir donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de sorte que le préavis de 3 mois est applicable à compter du 11 novembre 2018, date à laquelle le bailleur indique avoir appris le départ de ses locataires.



Ainsi, Mme [R] [Z] reste devoir la somme de 1.600 x 11 mois (du 1er décembre 2017 au 31 octobre 2018) + 11 jours en novembre 2018 + 3 mois de préavis = 22.986,66 euros.



Le jugement déféré qui l'a condamnée à payer à la Sci Asia 5 la somme de 23.213,99 euros sera réformé.



Sur la demande en dommages et intérêts 



La cour estime que la défaillance de Mme [R] [Z] dans le paiement des loyers depuis l'entrée dans les lieux et pour une somme importante, a causé un préjudice à la S.ci Asia 5 qui a été justement réparé par le premier juge par l'allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.



La Sci Asia 5 ne rapporte pas la preuve d'un préjudice lié à des dégradations locatives, à défaut d'état des lieux d'entrée et de sortie.



Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Mme [R] [Z] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Mme [R] [Z] qui succombe, sera condamnée à payer à la Sci Asia 5 la somme de 800 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Rejette l'incident,



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [R] [Z] à payer à la Sci Asia 5 la somme de 23.213,99 euros à titre de loyers et charges,



Statuant à nouveau dans cette limite,



Condamne Mme [R] [Z] à payer à la Sci Asia 5 la somme de 22.986,66 euros arrêtée au 12 février 2019,



Y ajoutant,



Condamne Mme [R] [Z] à payer à la Sci Asia 5 la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [R] [Z] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,