Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2023









N° RG 21/03894 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGMN







S.A.R.L. LA SOCIETE DE LOCATION



c/



[F] [W] [R]

[I] [X]

[J] [A] [E] [X]

[K] [P] épouse [X]

[F] [Y] [J] [X]



























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le : 09 janvier 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 20/01288) suivant déclaration d'appel du 06 juillet 2021





APPELANTE :



S.A.R.L. LA SOCIETE DE LOCATION agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]



Représentée par Me Charlotte DE LAGAUSIE de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ S :



[F] [W] [R]

né le 05 Février 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française, 

demeurant Chez Monsieur [J] [X] [Adresse 11]



[I] [X]

née le 14 Janvier 1990 à DJIBOUTI, 

demeurant Chez Monsieur [J] [X] [Adresse 11]



[J] [A] [E] [X]

né le 14 Janvier 1940 à [Localité 12]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 11]



[K] [P] épouse [X]

née le 26 Décembre 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 8]



[F] [Y] [J] [X]

né le 07 Juin 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 8]



Représentés par Me Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 15 juin 1997, la Sci du [Adresse 1], devenue depuis la Sci Pasteur GP, a conclu un contrat de bail de location avec La Société de Location pour un ensemble de locaux situés à Bordeaux. 



Le 15 février 2017, La Société de Location a conclu avec les consorts [X]-[R] un contrat de sous-location pour un appartement sis [Adresse 4]. 



Mme [K] [X], M. [J] [X] et M. [F] [X] se sont portés caution solidaire. 



Le 6 septembre 2019, Mme [I] [X] interrogeait La Société de Location quant aux modalités de résiliation du contrat de bail. 



Le 29 novembre 2019, les époux Mme [I] [X] et M. [F] [R] adressaient par lettre recommandée avec accusé de réception un congé à leur bailleur, indiquant qu'ils quitteraient les lieux le 3 mars 2020, date de la fin de leur préavis. 



Considérant que le terme du bail était fixé au 31 juillet 2020 et que les locataires étaient nécessairement redevables des loyers jusqu'à cette date, et constatant le rejet des autorisations de prélèvement pour le paiement des loyers, La Société de Location a par acte des 9 et 17 juin 2020, assigné devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux M. [F] [R], Mme [I] [X], Mme [K] [X] née [P], M. [F] [X] et M. [J] [X]. 











Par jugement contradictoire du 3 juin 2021, le juge des contentieux et de la protection a :

- Dit que le contrat «de sous-location» conclu entre La Société de Location, d'une part, et Mme [I] [X] et M. [F] [R], d'autre part, portant sur le lot numéro 3 correspondant à un appartement de type deux situé [Adresse 5] à [Localité 6] est un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

- Débouté La Société de Location de sa demande en paiement de la somme de 3 217,50 euros, au titre des loyers impayés des mois de mars à juillet 2020, ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 51 euros correspondant au frais de rejet de prélèvement bancaire pour les loyers de mars et avril 2020 ;

- Débouté La Société de Location de sa demande en paiement de la somme de 1728,58 euros au titre des travaux de remise en état ainsi que de sa demande en paiement de dommages-intérêts d'un montant de 2500,00 euros ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamné La Société de Location à payer à : 

* Mme [I] [X], une indemnité d'un montant de 750,00 euros 

*M. [F] [R] une indemnité d'un montant de 750,00 euros 

en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné La Société de Location au paiement des entiers dépens.



La Société de Location a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 juillet 2021. 



Par conclusions déposées le 14 mars 2022, La Société de Location demande à la cour de : 

- Infirmer l'intégralité du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 3 juin 2021 ;

Et statuant de nouveau et y ajoutant: 

- Constater que le contrat de sous-location conclu entre La Société de Location et les consorts [X]-[R] est régi par le droit commun ;

- Constater que le terme du contrat de sous-location est fixé au 31 juillet 2020 ; 

- Constater que les loyers doivent être versés par les locataires jusqu'au terme du contrat, soit le 31 juillet 2020 ; 

- Constater que les actes de caution solidaire sont réguliers ; 

* En conséquence, condamner Mme [I] [X], M. [F] [R], et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X], in solidum, à verser la somme de 3 217,50 euros à La Société de Location, au titre des loyers impayés de mars à juillet 2020 ; 

* Condamner Mme [I] [X], M. [F] [R], et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X], in solidum, à verser la somme de 51 euros à La Société de Location, correspondant aux frais de rejet du prélèvement bancaire pour les loyers de mars et avril 2020 ; 

* Constater que Mme [I] [X] et M. [F] [R] sont à l'origine des dégradations locatives ayant nécessité des travaux de remise en état ; 

* Condamner Mme [I] [X], M. [F] [R], et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X], in solidum, à verser la somme de 1 728,58 euros à La Société de Location, au titre des travaux de remise en état ; 

* Condamner Mme [I] [X] et M. [F] [R] à verser la somme de 2 500 euros à La Société de Location, à titre de dommages et intérêts ; 

* Condamner Mme [I] [X] et M. [F] [R] à restituer à La Société de Location la somme de 2 194.04 euros saisie par la SCP Stéphanie Landreau - Yves Mas - Stéphanie Clément-Lamy, outre les frais de saisie soit 132,50 euros ; 

* Débouter Mme [I] [X], M. [F] [R], et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X], de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

* Condamner Mme [I] [X], M. [F] [R], et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X], in solidum, à verser la somme de 2 500 euros à La Société de Location, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions déposées le 15 décembre 2021, les consorts [R]-[X] demandent à la cour de : 

A titre principal :

- Confirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : 

* dit que le contrat conclu entre La Société de Location, d'une part, et Mme [I] [X] et M. [F] [R], d'autre part, portant sur le lot numéro 3 correspondant à un appartement de type deux situé [Adresse 5] à [Localité 6] est un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; 

* débouté La Société de Location de sa demande en paiement de la somme de 3 217,50 euros, au titre des loyers impayés des mois de mars à juillet 2020, ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 51 euros correspondant aux frais de rejet de prélèvement bancaire pour les loyers de mars et avril 2020 ; 

* débouté La Société de Location de sa demande en paiement de la somme de 1 728,58 euros au titre des travaux de remise en état ainsi que de sa demande en paiement de dommages-intérêts d'un montant de 2 500,00 euros ;

Ce faisant:

* Débouter La Société de Location de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [I] [X] et M. [F] [R] et les cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X] ;

Si par extraordinaire la cour ne confirme pas le jugement sur la question de l'application de la loi du 6 juillet 1989 audit contrat de bail, à titre subsidiaire :

- Juger que le comportement précontractuel à l'acte sous-seing privé daté du 17 février 2017 de La Société de Location est constitutif d'un dol à l'égard de Mme [I] [X] et M. [F] [R] et leurs cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X] ;

 - Condamner La Société de Location à payer Mme [I] [X] et M. [F] [R] un montant de 5 768,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le dol qu'elle a commis à leur encontre ;

 - Débouter la Société de Location de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [I] [X] et M. [F] [R] et leurs cautions solidaires Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X] ;

En tout état de cause, réformer le jugement sur le chef du dispositif relatif à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

 - Condamner La Société de Location à payer à chaque défendeur à savoir respectivement Mme [I] [X], M. [F] [R] et Mme [K] [X], M. [F] [X] et M. [J] [X] en leurs qualités respectives de locataires et de cautions solidaires une somme individuelle d'un montant de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 14 novembre 2022.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'application de la loi du 6 juillet 1989



La Sarl Société de Location fait valoir pour l'essentiel que c'est à tort que le premier juge a dit que la Sci et la Sarl avaient le même numéro de RCS, qu'il n'a pas explicité quel était le procédé déloyal sous-tendant la soi-disant fraude alors que la sous-location n'a rien d'illégal et que M [F] [R] et Mme [I] [X] étaient parfaitement informés des conditions du contrat.



M. [J] [X], Mme [K] [P] épouse [X], M. [J] [X], M. [F] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] répliquent pour l'essentiel que le dirigeant de la Sci et de la Sarl est le même, que le siège social est le même et qu'il est ainsi démontré que ces sociétés familiales avaient pour seul but de maximiser le rendement locatif en fraude à la loi de 1989.

Subsidiairement, ils considèrent que M [F] [R] et Mme [I] [X] ont été victimes d'un dol, La Société de Location se présentant comme propriétaire et alors que la SCI n'a pas signé le contrat de bail.



Force est de constater que la Sci 68, cours Pasteur a pour gérant M. [V] [D], que ses associés sont Mme [N] [T] épouse [D] et M. [B] [D], que la Sarl La Société de Location a également pour représentant légal M. [V] [D], marchand de biens selon le RCS de la société, que le siège social des deux sociétés est identique, à savoir le [Adresse 3] à [Localité 7] qui est aussi l'adresse personnelle de M. [V] [D].



C'est donc par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit qu'il existait une grande communauté d'intérêts entre les deux sociétés.



La Sci donne à bail à la Sarl des immeubles qui sont ensuite loués à des particuliers à titre de local à usage d'habitation, pour des durées inférieures, s'agissant du bail litigieux, à la durée minimum prévue par la loi du 6 juillet 1989 et avec des conditions de résiliation moins avantageuses pour ces particuliers.



Le montage entre ces sociétés familiales et ces clauses dérogatoires à la loi de 1989 par le biais de la sous-location alors qu'il s'agit pourtant de locaux donnés à bail d'habitation principale à des particuliers constituent les procédés déloyaux caractérisant la fraude à la loi dans le but d'échapper au dispositif protecteur des locataires qu'elle prévoit.



Le jugement déféré qui a dit que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989 et a débouté la Sarl Société de Location de ses demandes au titre des loyers et frais d'impayé sera confirmé.



Sur la demande au titre des réparations locatives et en dommages et intérêts 



C'est par une analyse comparative pertinente des états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que par une juste application des textes sur la répartition entre les réparations locatives et celles incombant au bailleur que le premier juge a débouté la Sarl Société de Location de sa demande à ce titre.
Le jugement déféré qui a débouté la Sarl Société de Location sera confirmé de même en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

 

Sur les autres demandes



La demande de restitution des sommes ayant fait l'objet d'une saisie-attribution en exécution du jugement de première instance au profit de M [F] [R] et Mme [I] [X] est sans objet.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



La Sarl Société de Location qui succombe en son appel en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



La Sarl Société de Location qui succombe, sera condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 500 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Dit que la demande de restitution des sommes saisie-attribuées au profit de M. [F] [R] et Mme [I] [X] est sans objet,



Condamne la Sarl Société de Location à payer à M [F] [R], Mme [I] [X], M. [J] [X], M. [F] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] la somme de 500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sarl Société de Location aux entiers dépens d'appel.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,