Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 09 JANVIER 2023









N° RG 21/03988 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGUW







[C] [T]

[W] [Y] épouse [T]



c/



[E] [K]

[X] [K]



























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le : 09 janvier 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux (RG : 20/02279) suivant déclaration d'appel du 09 juillet 2021





APPELANTS :



[C] [T]

né le 13 Mai 1972 à [Localité 4] ([Localité 4])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



[W] [Y] épouse [T]

née le 20 Novembre 1972 à [Localité 7] ([Localité 7])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ S :



[E] [K]

né le 28 Février 1965 à [Localité 5] ([Localité 5])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



[X] [K]

née le 22 Mai 1963 à [Localité 6] ([Localité 6])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Selon un acte sous seing privé du 07 mars 2018, M. [E] [K] et Mme [X] [K] ont donné à bail à M. [C] [T] et Mme [W] [T] un local à usage d'habitation sis [Adresse 9] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 640 euros.



Suivant commandement délivré le 27 décembre 2019, les locataires ont été sommés de justifier d'une assurance locative et de régler la somme de 2 905,03 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par acte d'huissier de justice du 06 octobre 2020, M. [E] [K] et Mme [X] [K] ont fait assigner M. [C] [T] et Mme [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, essentiellement aux fins de de constat de la résiliation du contrat de bail et en condamnation au paiement d'un arriéré locatif. 



Par jugement contradictoire du 18 mai 2021, le juge des contentieux de protection a : 

- Constaté à la date du 28 février 2020 la résiliation du bail au bénéfice de M. [E] [K] et Mme [X] [K] du logement sis [Adresse 8] ;

- Débouté M. [C] [T] et Mme [W] [T] de leur demande de délais de paiement ; 

- Ordonné l'expulsion de M. [C] [T] et Mme [W] [T] ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer; 

- Dit qu'en cas d'expulsion, faute de départ volontaire des lieux, le sort des meubles serait alors régi selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [T] à payer à M. [E] [K] et Mme [X] [K] la somme de 3 803,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées arrêtés au mois de mars 2021, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 905,03 euros à compter du 27 décembre 2019 et de l'assignation sur le surplus ;

- Fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et à régler à l'échéance normale du loyer ;

- Condamné solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [T] à payer à M. [E] [K] et Mme [X] [K] l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Condamné solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [T] à payer à M. [E] [K] et Mme [X] [K] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de leur dénonciation ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Les époux [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 juillet 2021. 



Par conclusions déposées le 27 octobre 2022, les époux [T] demandent à la cour de : 

- Infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 7 mars 2018, les époux [T] étant bien fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution compte tenu de l'indécence du logement ;

- Infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [T], compte tenu de l'indécence du logement ;

 En conséquence et statuant de nouveau: 

 - Débouter les époux [K] de leurs demandes de résiliation de bail et d'expulsion présentées contre les époux [T] ;

 A titre subsidiaire:

- Infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande de délais de paiement sur 24 mois pour s'acquitter de la dette locative ;

- Constater que la dette locative est intégralement soldée et que les époux [T] ont repris le paiement du loyer courant :

En conséquence et statuant de nouveau: 

- Accorder rétroactivement aux époux [T] des délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative aujourd'hui éteinte ;

- Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail du 7 mars 2018, et constater, du fait du règlement de la dette locative, que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; 

- Infirmer, en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [T], et dire n'y avoir lieu à expulsion ; 

En toute hypothèse:

- Infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu'il a condamné les époux [T] à payer aux époux [K] la somme de 3 803,46 euros (mois de mars 2021 inclus) au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ;

En conséquence et statuant de nouveau: 

- Fixer le montant de l'arriéré locatif, mois de mars 2021 inclus à la somme de 2.484,50 euros ; 

- Infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu'il a condamné les époux [T] à payer aux époux [K] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;

En conséquence et statuant de nouveau:

- Laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens, en première instance comme en appel ; 

- Débouter M. et Mme [K] de leurs demandes plus amples ou contraires. 









Par conclusions déposées le 10 octobre 2022, les époux [K] demandent à la cour de: 

A titre principal: 

- Confirmer le jugement du 18 mai 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux dans toutes ses dispositions ; 

- Ainsi, débouter M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

 A titre subsidiaire:

- Prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et, à défaut, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ;

 - Ordonner l'expulsion de M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

 - Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- Condamner M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux ;

En tout état de cause: 

- Débouter M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- Condamner M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] solidairement au paiement d'une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 





L'affaire a été fixée à l'audience du 14 novembre 2022.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le jeu de la clause résolutoire et le montant de l'arriéré locatif



M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] font valoir pour l'essentiel que la clause résolutoire n'a pu jouer en raison de l'état d'indécence du logement, affecté d'infiltrations et de moisissures, de sorte qu'ils sont bien fondés à opposer l'exception d'inexécution.



M. [E] [K] et Mme [X] [K] répliquent pour l'essentiel que les désordres procèdent des locataires eux-mêmes, qu'ils ne les empêchent pas d'habiter le logement, que certains travaux ont été réalisés et d'autres reportés du fait de M. et Mme [T].



Il ressort des pièces produites (procès-verbal de constat d'huissier de justice des 3 février 2020 et 20 janvier 2022, des rapports d'expertise amiable de la compagnie d'assurance des bailleurs en date des 13 janvier 2020, 26 février 2021, 12 mai 2022, 28 juin 2022, des factures des 13 juillet 2020, 1er février 2021, 5 mars 2021 et 8 août 2022) que des moisissures d'importance relative était présentes en février 2020 dans l'appartement, qui s'étaient légèrement aggravées 2 ans après, malgré un réglage de la VMC en juillet 2020, que certaines de ces moisissures, celles affectant la chambre 2, étaient dues à l'obturation volontaire par les locataires de la ventilation, que les bailleurs se sont montrés diligents pour régler les sinistres en les déclarant auprès de la compagnie d'assurance, en faisant intervenir des artisans lesquels ont procédé aux réparations et remises en état avec parfois un retard seulement imputable aux locataires, ainsi entre novembre 2020 et février 2021 en raison de l'état de santé de M. [T] et entre fin juin 2022 et début août 2022 en raison du report de rendez-vous avec l'artisan à la demande des locataires, comme démontré au dossier.



Ces désordres, très modérés, n'ont pas rendu le logement inhabitable, et ne sauraient constituer une exception d'inexécution et justifier l'exemption de l'obligation de payer le loyer.



M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] ne contestent pas ne pas avoir réglé intégralement les causes du commandement du 29 décembre 2019 soit la somme de 2905,13 euros dans les deux mois, puisqu'ils reconnaissent qu'ils devaient encore la somme de 2694,50 euros fin février 2020.



Néanmoins, au vu de l'historique de compte actualisé au 1er janvier 2022, il apparaît que le solde de loyers et charges a été intégralement apuré en septembre 2021 et que le loyer courant est réglé depuis février 2021.



Dès lors, il leur sera accordé un délai de paiement pour permettre la suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.



Le jugement déféré qui a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. et Mme [T], les a condamnés à un arriéré de loyer et charges et à une indemnité d'occupation sera réformé.



Sur la demande de prononcé de résiliation du bail



M. [E] [K] et Mme [X] [K] font valoir au soutien de cette demande les manquements répétés des locataires à leur obligation de payer le loyer et de justifier d'une assurance.



M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] s'opposent à cette demande.



L'historique de compte arrêté au 1er janvier 2022 démontre que les époux [T] ont toujours fait des efforts de règlement, qu'ils ont intégralement soldé l'arriéré en septembre 2021 et qu'ils règlent le loyer courant depuis février 2021.



En outre, ils justifient au dossier avoir été assurés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 alosr que le commandement visant le défaut d'assurance date du 27 décembre 2019 et que les bailleurs n'allèguent pas avoir réitéré leur demande de produire un justificatif.



Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [E] [K] et Mme [X] [K] de cette demande.









Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'appel ayant été interjeté dans l'intérêt exclusif de M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T], ils en supporteront donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Vu l'évolution du litige, statuant à nouveau sur la créance de M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] au titre du bail d'habitation,



Constate que M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] ne restaient plus devoir aucune somme à titre de loyers et charges au 1er janvier 2022,



Statuant à nouveau, 



Déboute M. [E] [K] et Mme [X] [K] de leur demande tendant à la constatation de la résiliation du bail, en expulsion, paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation,



Accorde à M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] un délai d'un mois et rappelle que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ce délai,



Dit que si ce délai est respecté, la clause résolutoire est censée ne jamais avoir joué,



Y ajoutant,



Déboute M. [E] [K] et Mme [X] [K] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail,



Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,







Condamne in solidum M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,