Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2023









N° RG 22/01801 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUX2







[S] [U]



c/



S.A. VILOGIA



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE





























Grosse délivrée le : 09 janvier 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 18 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de BORDEAUX (, RG : 21/01786) suivant déclaration d'appel du 12 avril 2022





APPELANT :



[S] [U]

né le 02 Février 1942 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]



Représenté par Me Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ E :



S.A. VILOGIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



Représentée par Me Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 16 juillet 1986, la SAEMCIB a consenti un bail d'habitation à M. [S] [U], portant sur le logement n°119 situé au sein de la résidence [Adresse 5] ainsi qu'un box et un garage.



Suivant avenant à effet du 1er août 2013, M. [S] [U] a loué un garage supplémentaire.



A la suite d'une fusion-absorption, la SA Vilogia est devenue propriétaire de 1'ensemble immobilier.



Par arrêté en date du 16 août 2017, le maire de Bègles a délivré à la SA Vilogia un permis de construire pour la réalisation d'un immeuble de 17 logements collectifs sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], [Adresse 3] mitoyenne de cette résidence. 



Dans le cadre de ce projet, il était prévu la démolition de garages de la résidence La Maye de Bernet dont un loué à M. [U].



Par décision en date du 13 juin 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté le recours de M. [S] [U] à l'encontre de l'arrêté du 16 août 2017.



Par courrier recommandé du 8 février 2021, la SA Vilogia a notifié à M. [S] [U] un congé pour la location du local annexe dit 'Box' emplacement 119 sur le fondement de l`article L.535-15 du code de la construction et de l'habitation, en lui proposant la location d'un autre box (box n°101 de la résidence Maye de Bemet).



En l'absence d'accord sur la libération des lieux par M. [S] [U], qui a contesté ce congé, par acte délivré le 20 octobre 2021, la SA Vilogia a fait assigner M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé. 



Par ordonnance contradictoire du 18 mars 2022, le juge des référés a : 

- Déclaré valable le congé en date du 8 février 2021 donné à M. [S] [U] ;

- Constaté que M. [S] [U] occupe sans droit ni titre le box annexe à son logement n°119 sis [Adresse 5] depuis le 18 août 2021 ; 

- Condamné M. [S] [U] à libérer le box n°119 annexe à son logement ;

- Dit qu'à défaut pour M. [S] [U] de libérer volontairement ce box, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné M. [S] [U] aux dépens ;

- Débouté la SA Vilogia de sa demande formée du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné M.[S] [U] à payer à la SA Vilogia la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.



M. [S] [U] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 12 avril 2022.



Par conclusions déposées le 21 octobre 2022, M. [S] [U] demande à la cour de : 

- Infirmer l'ordonnance rendue le 18 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce que le juge a : 

* Déclaré valable le congé en date du 8 février 2021 donné à M. [S] [U] ;

* Constaté que M. [S] [U] occupe sans droit ni titre le box annexe à son logement n°119 sis [Adresse 5] depuis le 18 août 2021 ;

* Condamné M. [S] [U] à libérer le box n°119 annexe à son logement ;

* Dit qu'à défaut pour M. [S] [U] de libérer volontairement ce box, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

* Rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

* Condamné M. [S] [U] aux dépens ; 

* Condamné M. [S] [U] à payer à la SA Vilogia la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés:

A titre principal : 

- Débouter la société Vilogia de ses demandes ; 

A titre subsidiaire : 

- Dire n'y avoir lieu à référé quant aux demandes de la société Vilogia ;

Par conséquent:

- Débouter la société Vilogia de ses demandes ;

En toute hypothèse : 

- Condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

- Débouter la société Vilogia de ses demandes plus amples ou contraires. 



Par conclusions déposées le 31 octobre 2022, la société Vilogia demande à la cour de: 

- Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 18 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection ;

Par conséquent :

- Juger la SA Vilogia recevable et bien fondée en ses demandes ; 

- Juger et constater la validité du congé délivré à M. [S] [U] par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 février 2021, 

- Juger et constater que M. [S] [U] occupe sans droit ni titre le box annexe à son logement n°119 sis [Adresse 5] depuis le 18 août 2021 ;

- Condamner M. [S] [U], et en tant que de besoin, tous occupants des lieux à la libération effective du box n°119 qu'il occupe sans droit ni titre ;

- Ordonner à défaut de libération effective, l'expulsion de M. [S] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique du box n°119 ;

- Juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Autoriser à défaut la SCP Luzier-Renoux, huissiers de justice à Bordeaux, à procéder à la dépose des effets personnels de M. [U] se trouvant dans le box en tous lieux appropriés et aux frais de M. [U] ;

Y ajoutant :

- Débouter M. [S] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner M. [S] [U] au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. 

 

Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 4 mai 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 14 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validation du congé



L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



M. [S] [U] fait valoir pour l'essentiel que les deux conditions cumulatives du référé ne sont pas remplies, soit l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, puisque le congé a été délivré deux ans après la décision du tribunal administratif, qu'il n'est pas démontré l'accord du préfet pour la démolition et que le projet immobilier a été définitivement abandonné.



La Sa Vilogia réplique pour l'essentiel que M. [S] [U] est malvenu à invoquer l'absence d'urgence alors que c'est lui qui est à l'origine du retard, qu'aucune contestation sérieuse ne s'oppose à la validation du congé, la procédure de démolition ayant été respectée et que le permis de construire est toujours en vigueur.



S'agissant de la condition d'urgence, c'est à tort que M. [S] [U] argue de son absence , alors que le permis de construire a été délivré le 16 août 2017, qu'il l'a contesté devant le tribunal administratif qui a rendu sa décision le 13 juin 2019 rejetant sa demande d'annulation, que c'est dans ces conditions que le congé a été délivré 6 mois avant l'échéance triennale du bail, soit le 8 février 2021 pour le 18 août 2021, respectant le délai de préavis légal, puisque les délais ont été nécessités d'une part par les aléas de la procédure contentieuse initiée par M. [S] [U] et d'autre part par le respect de la procédure de résiliation prévue par la loi du 6 juillet 1989.



Comme l'a justement observé le premier juge, peu importe que la Sa Vilogia ne produise pas l'autorisation du préfet, puisqu'il n'est pas contesté que le permis de construire est aujourd'hui définitif, de sorte que le préfet a nécessairement donné son accord sur cette opération de démolition.



Il n'y a donc pas de contestation sérieuse.



Enfin, il ne ressort d'aucun document que le projet immobilier serait abandonné, alors que Vilogia entend le poursuivre et que comme il a été vu ci-dessus, le permis de construire est définitif.



C'est donc à tort que M. [S] [U] argue que le congé serait désormais sans objet.



L'ordonnance déférée qui a validé le congé avec toutes ses conséquences de droit sera confirmée.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [S] [U] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [S] [U] qui succombe, sera condamné à payer à la Sa Vilogia la somme de 1 200 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [U] à payer à la Sa Vilogia la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [S] [U] aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,