Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2023



N° 2023/ 14



Rôle N° RG 19/10494 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEQL5







[N] [Y]





C/



[S] [X]

[J] [E] [R]

[Z] [E] [R]











Copie exécutoire délivrée le : 





à :







- Me Pierre-emmanuel DEMARCHI 

- Me Joseph MAGNAN









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03938.





APPELANTE



Madame [N] [Y], 

née le 10 janvier 1965 à [Localité 6], de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Pierre-emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Monsieur [S] [X]

né le 27 Avril 1948 à [Localité 4] (Royaume-Uni), 

demeurant [Adresse 3]



Monsieur [J] [E] [R]

né le 23 Février 1975 à [Localité 5] (LIBERIA), 

demeurant [Adresse 3]



Mademoiselle [Z] [E] [R]

née le 19 Décembre 1971 à [Localité 5] (LIBERIA) (06270), 

demeurant [Adresse 3]



Tous représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE



*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile,Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseillere

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2023.





ARRÊT

Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2023,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Par acte authentique du 28 mars 2011, M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R] ont vendu à Mme [N] [Y], un appartement sis [Adresse 2], formant le lot n° 2 de l'immeuble dénommé "Villa les Hirondelles", ainsi décrit : 

 

« Au premier étage un appartement comprenant quatre pièces avec la jouissance exclusive de la terrasse et de partie de la parcelle de terrain cadastrée section ML n° [Cadastre 1] se trouvant au Nord-Est de la maison ». 

 

Mme [Y] expose avoir découvert, le 15 avril 2011,un affaisssement du sol dans la chambre Nord-Ouest et avoir fait dresser, le 21 avril 2011, un procès verbal de constat.

 

Saisi par cette dernière, le cabinet d'expertise AB Consortium Ingénierie Expertise a établi un rapport le 21 juillet 2011, concluant qu'il existe une humidité anormale des bois au droit de l'angle façade salle de bain et de la chambre et que d'importantes infiltrations d'eau ont totalement détérioré le plancher de l'immeuble. 



Par ordonnance du 29 mai 2012, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Nice a désigné M. [C] [G], en qualité d'expert.



Vu l'assignation du 8 juillet 2016, par laquelle Mme [N] [Y] a fait citer M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R] devant le tribunal de grande instance de Nice.









Vu le jugement rendu le 29 avril 2019, par cette juridiction, ayant débouté Mme [N] [Y] de ses demandes et l'ayant condamnée à payer à M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Vu la déclaration d'appel du 28 juin 2019, par Mme [N] [Y].



Vu les conclusions transmises le 6 mars 2020, par l'appelante



Elle soutient que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence du désordre, dès lors que la locataire de l'appartement litigieux leur avait signalé, au mois de mars 2010 un problème d'humidité et qu'une fuite sur une canalisation intégrée dans un mur a été réparée au mois de juillet 2010.



Mme [N] [Y] ajoute que les précédents propriétaires ont réalisé des travaux pour masquer les désordres et précise que M. [X] exerçait la profession d'architecte.



Elle estime que la responsabilité des vendeurs est établie par le fait que l'expert signale que la fuite existait depuis de nombreuses années.



L'appelante souligne que la clause d'exclusion de garantie ne trouve pas à s'appliquer lorsque le vice était connu des vendeurs, mais également lorsque ce dernier était simplement prévisible et que tel est le cas en l'espèce où ceux-ci auraient dû envisager des dégâts de plus grande ampleur.



Elle estime que le tribunal a considéré à tort, que l'assistance de l'acquéreur par un professionnel, était de nature la prémunir de tous vices, inversant la charge de la preuve.



Mme [N] [Y] se déclare fondée à réclamer l'indemnisation des travaux conservatoires et de remise en état, ainsi que celle de son relogement, du préjudice de jouissance, du préjudice financier, tels qu'évalués par l'expert et du préjudice moral.



Vu les conclusions transmises, le 28 avril 2020, par M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R].



Ils indiquent demeurer au Royaume-Uni et n'avoir jamais habité l'appartement litigieux, acquis en 2002, lequel a toujours été donné en location et précisent avoir fait remplacer la canalisation défectueuse au mois de juillet 2010, après qu'une fuite ait été signalée par les locataires. Ils ajoutent avoir fait repeindre les murs de la chambre et de la salle de bains, dès qu'ils ont été à nouveau secs, sans aucune volonté de dissimulation.



Les intimés font valoir qu'aucun sinistre antérieur n'a été signalé par les locataires, ni par la voisine de l'étage inférieur et ne pas avoir été en état de dire si la réparation avait été correctement réalisée par le plombier. Ils n'avaient pas connaissance selon eux, du problème structurel affectant le plancher qui n'a pas été détecté par le technicien sollicité par Mme [N] [Y] avant l'acquisition, ni par l'expert de la compagnie d'assurances, ni par le plombier, ni par l'expert en diagnostic en ce qui concerne la présence d'insectes.



Ils considèrent en conséquence qu'il ne peut leur être reproché un manquement à l'obligation de moyens d'information et de renseignements, ni de ne pas avoir fait réaliser des investigations complémentaires, étant rappelé que M. [X] a cessé son activité d'architecte au Royaume-Uni depuis 2008. Ils relèvent qu'aucun lien de causalité n'est établi entre la fuite détectée en 2010 et la lente dégradation du plancher, liée à un phénomène invisible bien antérieur.



M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R] invoquent la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente et leur bonne foi, alors que tous les éléments du dossier démontrent que le sinistre n'était pas prévisible.









Ils évoquent la carence fautive de Mme [Y] qui a tardé pour faire procéder aux réparations nécessaires, ainsi que le caractère exagéré et non justifié de ses demandes indemnitaires.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er novembre 2022.





SUR CE 



Agissant sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la garantie des vices cachés Mme [N] [Y] réclame la condamnation des vendeurs à des dommages et intérêts.



Elle leur reproche de ne pas avoir fait réaliser les réparations nécessaires, alors qu'une fuite d'eau signalée par les locataires en 2010 avait gravement endommagé le plancher.



Dans son attestation établie le 8 octobre 2011, Madame [T] [M], locataire des vendeurs expose avoir signalé, au mois de mars 2010, l'existence d'une fuite dans le mur de la salle de bains, au propriétaire qui a saisi sa compagnie d'assurances, laquelle a mandaté un expert qui s'est transporté sur les lieux 26 mai 2010. Elle ajoute que la réparation a été effectuée le 10 juin 2010 et qu'il s'agissait d'une fuite d'eau chaude dans le mur.



Le rapport d'expertise simplifié établi le 16 juin 2010 par l'expert de la compagnie d'assurances des propriétaires, signale l'existence d'une fuite d'une sur une canalisation d'eau chaude sanitaire privative encastrée, générant des dommages aux peintures murales du salon de l'appartement.



Le diagnostic technique réalisé à la demande de Mme [N] [Y], le 24 novembre 2010 par le Cabinet MX Archi Design précise en dans son rapport que :

- Les planchers, à priori structure bois, ne présentent pas de faiblesse ou souplesse qui permettraient de mettre en cause leur bonne résistance 

- Nous n'avons pas constaté de trace de désordres et dégâts des eaux en plafond dans l'appartement du rez de chaussée

- Nous n'avons pas constaté au rez de chaussée de désordres significatifs dans les murs, sols et plafonds qui permettraient de mettre en doute la bonne stabilité de l'ouvrage



Si l'on peut s'interroger sur le fait que les professionnels intervenus pour réparer la fuite n'aient pas suggéré que des recherches soient faites pour déterminer si celle-ci aurait pu avoir des conséquences sur la solidité du plancher, M. [G], expert judiciaire indique en page 31 de son rapport qu'à ce stade des informations recueillies, il constate qu'aucun élément ne démontre que les propriétaires avaient pu être informés de la défaillance de la structure du plancher. En effet, une fois les travaux réalisés, rien n'était visible et un non professionnel ne pouvait imaginer les dommages qui ont été causés.



L'expert judiciaire [G] mentionne également dans son rapport :



- II s'agit d'une fuite d'eau qui n'a pas été observée pendant une longue période; il s'agit donc d'un événement acccidentel non détecté pendant une longue période.

- M. [X] n'occupant pas l'appartement n'avait pas la possibilité d'observer l'ampleur des désordres.

- Je confirme que l'historique reconstitué de l'affaire permet d'affirmer, à ce jour et sous réserve qu'aucun document nouveau qui le contredise que les défectuosités du plancher n'étaient pas apparentes au moment de la vente.

- La cause des désordres est une fuite sur canalisation privative de l'appartement [X] - [Y] qui était insidieuse car située dans une zone non observable directement et qu'elle a probablement sévi pendant une longue période.



Le fait que les dégradations soient intervenues à la suite d'une longue imprégnation par de l'eau, comme cela a été indiqué, ne suffit donc pas à caractériser l'existence d'une faute imputable aux propriétaires de l'époque.







Il n'est ainsi pas démontré la connaissance du risque d'effondrement du plancher par les vendeurs, s'agissant d'un événement accidentel non détecté.



Il y a ainsi lieu de considérer que les travaux réalisés par les vendeurs n'avaient pas pour objectif de dissimuler un vice qu'ils ne connaissaient pas, mais de réparer les dégradations subies par les peintures murales. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, leur responsabilité contractuelle ne peut donc être engagée sur le fondement des articles 1134 et 1147 code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicables au présent litige.



Il résulte des dispositions de l'article 1643 du Code civil qu'en présence d'une clause de non garantie des vices cachés le vendeur ne peut être tenu de l'assumer que lorsqu'il est un professionnel, ou lorsqu'il est démontré qu'il avait connaissance du vice.



Il est indiqué en page 6 de l'acte authentique de vente que l 'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés.



Le fait que M. [X], né en 1948, ait exercé la profession d'architecte au Royaume-Uni où il demeure ne peut être retenu à ce titre, dès lors qu'il avait cessé son activité avant la vente litigieuse et qu'il n'est pas allégué, ni démontré qu'il se rendrait fréquemment sur les lieux pour en contrôler l'état.



Il a été démontré précédemment que les vendeurs n'avaient pas pu avoir connaissance du vice affectant le logement, dans son ampleur qui ne pouvait être considéré comme prévisible, à savoir des conséquences pour la solidité du plancher, liées à l'existence d'une fuite sur une canalisation encastrée dans une cloison.



Ils ne peuvent donc être condamnés à garantir les conséquences d'un défaut caché.



Les demandes formées par Mme [N] [Y] sont, en conséquence, rejetées.



Le jugement est confirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [N] [Y] à payer à M. [S] [X], M. [J] [E] [R] et Mme [Z] [E] [R], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

















Condamne Mme [N] [Y] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT