Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 10 janvier 2023

ARRET 

N°





[G]

[J] EPOUSE [G]





C/



S.C.I. SCI [L] [O] [S] [C]













PB/SGS/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02709 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IDOO 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [T] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Comparant



Madame [X] [J] EPOUSE [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Caroline JEAN, avocat au barreau D'AMIENS

Plaidant par Me MENAHEM-PAROLA, avocat au barreau de MONTPELLIER 



APPELANTS



ET



S.C.I. [L] [O] [S] [C], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau D'AMIENS

Plaidant par Me Mathieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS 



INTIMEE





DEBATS :



A l'audience publique du 25 octobre 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 janvier 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 10 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE 



M. [L] [C] a donné à bail à usage d'habitation à compter du 1er mars 2001 à M. [T] [G] et Mme [X] [W], épouse [G] (époux [G]) une maison située [Adresse 2] à [Localité 4], laquelle a depuis été apportée à la SCI [L] [O] [S] [C] (la SCI).



Le bail a été tacitement reconduit à plusieurs reprises et pour la dernière fois pour une durée expirant le 28 février 2019. 



La SCI a, par acte d'huissier de justice du le 9 août 2018, fait signifier aux époux [G] un congé avec offre de vente à effet au 28 février 2019. Les époux [G] ont refusé l'offre de vente et ont revendiqué le bénéfice des dispositions de l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tendu de l'âge de plus de soixante-cinq ans de M. [G] et du montant de ses revenus.



En l'absence de règlement amiable du litige, la SCI a fait assigner les époux [G], par acte d'huissier de justice du 10 décembre 2019, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Senlis pour obtenir principalement la validation du congé du 9 août 2018 et leur expulsion. 



Par jugement en date du 12 mars 2021, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Senlis a :



- déclaré recevable l'action de la SCI,

- déclaré le congé pour vendre délivré le 9 août 2018 part la SCI aux époux [G] valable, 

- ordonné en conséquence aux époux [G] de libérer les lieux sis [Adresse 2] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants notamment par la remise des clés, 

- dit qu'à défaut pour les époux [G] d'avoir volontairement libérer les lieux, la SCI pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- débouté la SCI de sa demande d'astreinte,

- condamné les époux [G] à verser à la SCI une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er mars 2019 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

- débouté les époux [G] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- condamné solidairement les époux [G] au paiement d'une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les époux [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [G] in solidum aux entiers dépens.



Les époux [G] ont interjeté appel du jugement par déclaration en date du 21mai 2021.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2022.



Lors de l'audience des plaidoiries, le conseil des époux [G] a indiqué ne pas maintenir sa demande de fixation de l'affaire à l'audience collégiale présentée par simple message RPVA du 3 octobre 2022.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières conclusions récapitulatives des époux [G] notifiées par voie électronique le 30 juillet 2021 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : 



- juger recevable et fondé leur appel,

- infirmer le jugement,

statuant à nouveau, 

- constater que la commune de [Localité 4] est bien située en zone 2 pour la fixation du loyer social, 

- constater qu'en 2018 le revenu de référence pour l'ANAH était de 34904 € annuel, 

- constater que M. [G] était âgé de 69 ans lors du congé et que le revenu fiscal de référence du couple en 2017 était de 25 368 €, 

- débouter la SCI de sa demande d'expulsion des époux [G] du logement qui leur est loué à [Adresse 2], et de toutes ses autres demandes, 

- juger que le bail conclu le 1er mars 2001 doit être reconduit avec effet rétroactif au 1er mars 2019 aux conditions précédemment convenues, 

- condamner pour abus du droit d'ester la SCI à leur verser la somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts,

- la condamner à leur verser 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Les époux [G] soutiennent pour l'essentiel que l'article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose des conditions d'âge, non contestées, et de revenus des locataires. Le tableau relatif au plafond des ressources pour le bénéfice de l'ANAH 2018 est le document en vigueur et applicable, le jugement n'expliquant pas en quoi il s'agirait d'un document erroné. Ils affirment que la commune de [Localité 4] se situe en zone 2 et que, lors du congé donné en 2018, le revenu requis pour le bénéfice de l'ANAH pour un foyer constitué de deux personnes sans autre personne à charge hors jeune ménage était de 34 904 € et non 27 114 € comme retenu à tort par le bailleur. Ils prétendent que le premier juge a retenu à tort un revenu global de 30 174 € alors que leur avis d'imposition rectifié mentionne bien un revenu de 25 368 € pour 2017 très en deçà du seuil de 34 904 €. 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SCI notifiées par voie électronique le 29 octobre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de : 



- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- déclaré recevable son action,

- déclaré le congé pour vendre qu'elle a délivré le 9 août 2018 aux époux [G] valable, 

- ordonné en conséquence aux époux [G] de libérer les lieux, sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

- dit qu'à défaut pour les époux [G] d'avoir volontairement libéré les lieux elle pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- condamné les époux [G] à lui payer 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- infirmer le jugement pour le surplus, 

Statuant à nouveau 

- condamner les époux [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du montant du dernier loyer à compter du 1er mars 2019 et jusqu'à libération complète des lieux outre le paiement des charges locatives, 

En tout état de cause, 

- débouter les époux [G] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner les époux [G] au paiement des entiers dépens de l'instance.



La SCI affirme pour l'essentiel que les époux [G] ne remplissaient pas la condition de ressources devant être appréciée à la date de notification du congé. Il doit être pris en compte la dernière année civile écoulée à cette date, soit en l'espèce les revenus de l'année 2017. Les ressources à prendre en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que ces ressources doivent être entendues comme revenu net imposable. En l'espèce, le revenu à retenir est égal à la somme de 29 372 €. Ce revenu doit être comparé au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, et ce conformément aux dispositions de l'article 15, III de la loi. La Commune de [Localité 4] est située en Zone 3 au regard de cet arrêté. Le plafond de ressources à prendre en compte est, pour un foyer composé de deux personnes, de 27114 €, donc inférieur aux revenus des époux [G]. 



Le 31 octobre 2022, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sous huitaine concernant le fait que la stipulation du bail prévoyant que « si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés » soit susceptible d'être analysée en une clause pénale que le juge peut, le cas échéant d'office, réduire si elle apparaît manifestement excessive.



Le conseil des époux [G] a fait valoir ses observations en réponse par note transmise par la voie électronique le 3 novembre 2022.



Le conseil de la SCI a fait valoir ses observations en réponse par note transmise par la voie électronique le 7 novembre 2022.



Il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



Il appartient à la cour de trancher le litige et non de « constater » dès lors que cela ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile.



Il ressort du dispositif de leurs dernières écritures, qui seul lie la cour en application l'article 954 du code de procédure civile, que les époux [G] ne contestent plus la recevabilité de l'action de la SCI.



1. sur la validité du congé



Le litige repose sur une divergence d'interprétation des conditions prévues par les dispositions de l'article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.



Ce texte dispose que : « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. (') L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».



Le fait que M. [T] [G] était âgé de plus de 65 ans au jour du congé n'est pas contesté. Le litige porte plus précisément sur la condition de ressources.



Comme le premier juge l'a justement retenu, l'article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est clair qui, sur la question des ressources annuelles du-es locataire-s, renvoie au « plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement », soit donc aux dispositions de la version applicable de l'Arrêté du 29juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif.



Toutes les allégations des époux [G] en rapport avec les plafonds de ressources de l'Anah ont été justement considérées comme inopérantes par le premier juge.



Consacrant les affirmations de la SCI, le premier juge a retenu qu'il est de jurisprudence constante que les ressources à prendre en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que ces ressources doivent être entendues comme revenu net imposable.



Cette affirmation renvoie d'évidence à la motivation de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 18 février 1998 (pourvoi n°96-18.125). 



Certes, l'article 4 al.1er de l'arrêté du 29 juillet 1987, dans sa version applicable, fait référence aux ressources correspondant à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts figurant sur les avis d'imposition de chaque personne composant le ménage établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. 



Toutefois, cet article 4 fait clairement référence aux modalités de détermination des ressources en vue de la signature du contrat de location, soit pour déterminer si le demandeur est accessible à la location d'habitations à loyer modéré en fonction de ses revenus.



Il ne concerne donc pas spécifiquement la situation du congé à délivrer dans le cadre de l'article 15,III de la loi du 6 juillet 1989.



Au contraire, l'article 1-6-1 de l'annexe de l'Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement dispose :

« 1-6-Locataires protégés

1-6-1-Locataire âgé de plus de 65 ans

Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (1) et dont les ressources annuelles (2), à la date de notification du congé, sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3). » 



Or, le (2) renvoie à la précision suivante indiquée en fin d'annexe : « Le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction ».



Il suit de tout ce qui précède que le premier juge a mis en 'uvre les dispositions légales et réglementaires applicables qu'il a justement interprétées. 



Il en a tout aussi justement déduit que la commune de [Localité 4] est en zone 3 (« autres régions ») au sens de l'arrêté du 29 juillet 1987 et que le plafond de ressources pour deux personnes était égal à 26 872 € pour l'année 2017 à prendre en considération (année précédant celle du congé).



Les revenus déclarés des époux [G] pour l'année 2017 étant, avant abattements et/ou déductions, égaux à la somme de 30 174 € (20 802 + 9 372), c'est donc d'une manière justifiée qu'il a rejeté leur contestation et a validé le congé pour vendre délivré le 9 août 2018 par la SCI.



Le jugement est confirmé sur ce point. 



2. Sur les conséquences de la validité du congé



Le jugement doit être également confirmé s'agissant de l'ensemble des conséquences déduites par le premier juge de la validité du congé, l'appel incident de la SCI concernant l'indemnité d'occupation devant être rejeté.



Sur ce dernier point, le tribunal n'a pas fait droit à la demande de la SCI à fin de fixation d'une indemnité d'occupation à compter de la date de prise d'effet du congé qu'elle a délivré aux époux [G] à un montant supérieur à celui de leur dernier loyer (100 € par jours aux termes de l'assignation). 

 

La SCI fait valoir que le bail prévoit expressément que « si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère par les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. » (Article IX, 2).



Cependant, comme le contrat de bail l'indique, une telle clause s'analyse en une clause pénale que le juge peut d'office réduire si elle apparaît manifestement excessive en application de l'article des articles 1152 du code civil, dans sa rédaction au jour du contrat, et désormais 1231-5 du même code dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016.



Tel est le cas en l'espèce dès lors que le préjudice concrètement éprouvé par la SCI du fait de l'occupation sans droit ni titre de son immeuble par les époux [G] correspond au loyer et charges qui auraient été dus par ces derniers si le contrat s'était poursuivi. Dès lors, aucune considération de fait particulière ne justifie de retenir l'existence d'un préjudice effectif évalué au double du loyer normalement prévu. Une telle évaluation est manifestement excessive.



3. La procédure de congé mis en 'uvre par la SCI étant régulière, la demande indemnitaire des époux [G] a été justement rejetée.



4. Les époux [G], qui succombent en totalité en leur appel, sont condamnés aux dépens de l'instance et sont condamnés à payer à la SCI la somme de 3 000 € en application l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne M. [T] [G] et Mme [X] [W], épouse [G] à payer à la SCI [L] [O] [S] [C] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [T] [G] et Mme [X] [W], épouse [G] aux dépens.







 LE GREFFIER LE PRESIDENT