Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 janvier 2023

ARRÊT N°

 

DR/FA

 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 10 JANVIER 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE









Contradictoire

Audience publique du 08 novembre 2022

N° de rôle : N° RG 21/00909 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EMCF



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT en date du 08 avril 2021 [RG N° 19/01051]

Code affaire : 59C Demande en exécution ou en dommages-intérêts pour mauvaise exécution d'un autre contrat





[C] [K], [P] [K] NEE [W] C/ Société CENTRE D'AFFAIRES IMMOBILIERES





PARTIES EN CAUSE :





Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Richard BELIN de la SCP BELIN - DAREY - ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant



Madame [P] [K] NEE [W], 

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Richard BELIN de la SCP BELIN - DAREY - ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant





APPELANTS 









ET :



Centre d'affaires immobilières du Territoire Venant aux droits de la SARL PAPRIM

Sise [Adresse 2], inscrite sous le RCS de Belfort sous le numéro 399 987 817 



Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON





INTIMÉE







Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, conseiller et Dominique RUBEY, vice-président placé.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.





Lors du délibéré :



Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre,



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, conseiller et Dominique RUBEY, vice président placé, magistrat rédacteur.





L'affaire, plaidée à l'audience du 08 novembre 2022 a été mise en délibéré au 10 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.





**************





Faits, procédure et prétentions des parties 



Le 13 novembre 2018, Mme [P] [W], épouse [K] et M. [C] [K] (les époux [K]) ont confié à la SARL Paprim, agence immobilière (l'agence) un mandat de vente sans exclusivité de leur bien immobilier situé [Adresse 1], moyennant un prix de 268 000 euros, avec rémunération du mandataire fixée à 13 000 euros.



Faisant valoir que ses mandants avaient vendu leur bien par le biais d'une autre agence immobilière, mais à un acquéreur qu'elle-même leur avait présenté, l'agence a assigné les époux [K], aux fins de condamnation à des dommages et intérêts pour non respect du mandat de vente.







Par jugement du 8 avril 2021 le tribunal judiciaire de Belfort, a :

- constaté que les époux [K] sont à l'origine d'une faute contractuelle dans l'exécution du contrat en régularisant un compromis avec un acquéreur présenté par l'agence, en la contournant et sans en informer cette dernière ; 

- condamné les époux [K] à payer à l'agence une somme de 13 000 euros, au titre des dommages et intérêts, 

- débouté les époux [K] du surplus de leurs demandes, 

- condamné les époux [K] à payer à l'agence la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que': 

- les époux [K] ne pouvaient régulariser un compromis en contournant l'agence ayant effectué la visite sans violer leurs obligations contractuelles et engager leur responsabilité contractuelle'; 

- aucun élément ne permettait de faire droit à la demande de modération de la clause pénale et sa réduction à un euro symbolique, sollicitée par les défendeurs, sauf à mépriser le travail diligenté par l'agent immobilier.



Par déclaration parvenue au greffe le 25 mai 2021, les époux [K] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- constaté que les époux [K] sont à l'origine d'une faute contractuelle dans l'exécution du contrat en régularisant un compromis avec un acquéreur présenté par l'agence, en la contournant et sans en informer cette dernière ; 

- condamné les époux [K] à payer à l'agence une somme de 13 000 euros, au titre des dommages et intérêts, 

- débouté les époux [K] du surplus de leurs demandes, 

- condamné les époux [K] à payer à l'agence la somme de 1 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



et, selon leurs dernières conclusions transmises le 3 août 2021, ils concluent à son infirmation totale et demandent à la cour, statuant à nouveau de :

- débouter l'agence de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre infiniment subsidiaire,

- réduire la clause pénale à l'euro symbolique.



En tout état de cause, condamner l'agence à lui régler 3'000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, la même somme de 3'000'euros en application du même texte à hauteur de cour, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront directement recouvrés par la SCP Dumont-Pauthier, Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'agence a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 18 octobre 2021, pour demander à la cour de confirmer le jugement concernant les chefs susvisés et, statuant à nouveau de':



Vu, notamment, les articles 1221, 1231 et 1152 alinéa 1er du code civil :

- déclarer mal fondé l'appel formé par les époux [K] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort le 08 avril 2021.

- confirmer ledit jugement en l'ensemble de ses dispositions qui sont les suivantes :

- constate que les époux [K] sont à l'origine d'une faute contractuelle dans l'exécution du contrat en régularisant un compromis avec un acquéreur présenté par l'agence, en la contournant et sans en informer cette dernière ; 



- condamne les époux [K] à payer à l'agence une somme de 13 000 euros au titre de dommages et intérêts, 

- déboute les époux [K] du surplus de leurs demandes, 

- condamne les époux [K] à payer à l'agence la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Y ajoutant,

- condamner in solidum les époux [K] à payer à l'agence la somme de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

- condamner les époux [K] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jean-Michel Economou, avocat, qui justifie en avoir effectué l'avance.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022 et l'affaire, appelée à l'audience du 8 novembre 2022 suivant, a été mise en délibéré au 10 janvier 2023.



Pour l'exposé complet des moyens tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.





Motifs de la décision



- Sur la responsabilité contractuelle des époux [K], 



Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 



Les époux [K] font valoir que': 

- sur l'absence de preuve par l'agence de la connaissance par les époux [K] des personnes ayant visité le bien par son intermédiaire, l'agence ne rapporte absolument pas la preuve de ce que connaissance a été donnée aux époux [K] de la visite de leur bien immobilier, par M. [N] et ce, par l'entremise de l'agence.

- sur la force probante du bon de visite et ses conséquences, seule la personne ayant visité le bien est susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier, qui détient à l'égard de cet acquéreur potentiel et de lui seul, la preuve de ce que le bien a été visité par son entremise.

- sur l'absence de violation des dispositions du mandat de vente, les époux [K] n'ont en aucun cas violé lesdites dispositions pour avoir concrétisé la vente dans le cadre d'un autre mandat non exclusif avec une autre agence. En l'absence de mandat de vente exclusif, rien n'empêche un acquéreur d'acheter le bien visité une première fois par l'intermédiaire d'un agent immobilier, par l'intermédiaire d'un second agent immobilier, qui lui aussi dispose d'un mandat et est également habilité à faire visiter le bien et le proposer à la vente à cette même personne.

- sur le montant de la clause pénale, rien ne justifie l'octroi de dommages et intérêts au profit de l'agence à hauteur de 13 000 euros.







En réponse l'agence expose que': 

- sur la responsabilité, le mandant s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée ci-dessus, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

- sur l'indemnisation, les mandants sont redevables, vis-à-vis du mandataire, d'une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue à titre de dommages et intérêts.

- il est prouvé par l'attestation de [D] [M], salariée de l'agence, présente lors de la visite du bien immobilier dont s'agit par [F] [N], que [P] [K] était bien présente.

- sur la force probante du bon de visite, il est une preuve de la visite effectuée et peut servir à l'agence immobilière pour se faire dédommager du non paiement de sa commission, en cas de vente entre particuliers, pour un bien immobilier dont il a été l'intermédiaire.

- sur la violation des dispositions du mandat, l'interdiction de traiter directement avec un acquéreur, ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, vise le fait de vendre à l'acquéreur présenté par l'agent immobilier, avec ou sans intervention d'une nouvelle agence immobilière. Le mandat liant les parties, interdit bien tout rapport direct entre le vendeur et un acquéreur présenté par l'agent immobilier.

- sur le montant des dommages et intérêts, la perte de l'agent immobilier ne peut être que du montant de la commission non perçue.



En l'espèce, le mandat de vente litigieux, signé le 13 novembre 2018, expose expressément que le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au contrat de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Pour les mandats simples, le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.



Toutefois, pendant toute la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception, les noms et adresses de l'acquéreur, le notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat.



Il est également précisé, eu égard au type de mandat que le mandat simple est consenti sans exclusivité, le mandant gardant toute liberté de vendre son bien lui-même et par l'intermédiaire d'autres mandataires. Ledit mandat précise également qu'en cas de non-respect des obligations énoncées, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue dans le paragraphe 2 ' prix de vente / rémunération du mandataire.



Aux termes des clauses contractuelles, l'interdiction faite au mandant de traiter avec un acquéreur présenté par l'agence est donc circonscrite aux cas où la vente se serait faite 'directement', c'est-à-dire sans intermédiaire entre le mandant, vendeur, et l'acquéreur. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, où la transaction ne s'est pas faite directement, mais par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. En effet, l'acte authentique du 24 juin 2019 fait référence à un compromis signé entre les époux [K] et les époux [N], en date du 11 février 2019, en suite d'une offre d'achat signée par les époux [N] en date du 26 décembre 2018 avec l'agence Safti, également détentrice d'un mandat simple. Dans ces conditions, force est de constater que les époux [K] n'ont pas contrevenu à l'interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par la société Paprim.



Au surplus, la preuve de la connaissance par les époux [K] du fait que M. [N] aurait visité leur bien par l'intermédiaire de la société Paprim est insuffisamment rapportée. En effet, l'examen du bon de visite du bien appartenant aux époux [K], en date du 1er décembre 2018, porte la signature de l'acquéreur potentiel, soit M. [F] [N] et celle de l'agent immobilier, Mme [D] [M], mais en aucun cas celle de Mme [P] [K]. L'attestation établie par ailleurs par Mme [M] est quant à elle dépourvue de valeur probante particulière, dès lors, d'une part, qu'elle fait état d'une visite du bien par M. [F] [N] à la date du 10 décembre 2018, qui ne correspond pas à celle du bon de visite, et dans la mesure, d'autre part, où l'attestante est liée à l'agence immobilière par une communauté d'intérêts évidente, dès lors qu'elle en est la préposée, ce qui en relativise nécessairement l'objectivité.



Dès lors, en l'absence de démonstration d'une faute des époux [K] dans l'exécution du mandat simple, conclu avec l'agence Paprim, leur responsabilité ne saurait être engagée à l'égard de cette dernière.



Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.





Par ces motifs, 



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : 



Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 avril 2021 par tribunal judiciaire de Belfort. 



Statuant à nouveau, et y ajoutant,



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Paprim à l'encontre de Mme [P] [W], épouse [K] et de M. [C] [K].



Condamne la SARL Paprim, agence immobilière, aux dépens de première instance et d'appel. 



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et': 

- condamne la SARL Paprim, agence immobilière, à payer 1'500'euros au titre de la première instance et 3'000'euros au titre de la procédure d'appel à Mme [P] [W], épouse [K] et M. [C] [K].



Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de la première chambre civile et commerciale de la cour, magistrat ayant participé au délibéré et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président,