Cour d'Appel · 1re chambre civile — 10 janvier 2023

LC/IC















[G] [B]



C/



S.C.I. BELLEDONNE HGA

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 10 JANVIER 2023



N° RG 22/00576 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F6GQ



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 avril 2022, 

par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-21-461











APPELANT :



Monsieur [G] [B]

né le 26 Décembre 1964 à [Localité 3] (21)

domicilié :

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Franck PETIT, membre de la SELARL Franck PETIT, AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101





INTIMÉE :



S.C.I. BELLEDONNE HGA agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS



M. [G] [B] a pris à bail, auprès de M. [F], représenté par la société Oralia Sicov, un appartement sis [Adresse 2], selon contrat en date du 26 septembre 2016, moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 496,00 euros.



Par acte notarié du 28 mai 2021, M. [F] a vendu à la SCI Belledonne HGA l'appartement objet du bail précité. 



M. [B] a accumulé un arriéré locatif.



La bailleresse a fait délivrer par acte du 16 septembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyer en principal de 1 212,32 euros. 



La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois du commandement de sorte que, par acte d'huissier de justice en date du 6 décembre 2021, la bailleresse a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon afin de voir constater la résiliation du bail et d'obtenir, outre son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 3 202,50 euros.



M. [B] avait régularisé la situation à l'audience.



Par ordonnance de référé du 08 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a, notamment : 

- déclaré la demande de la SCI Belledonne HGA recevable ;

- constaté à compter du 17 novembre 2021 l'acquisition au profit de la SCI Belledonne HGA de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à M. [G] [B] sur l'appartement situé [Adresse 2] (21);

- constaté que M. [B] s'est entièrement acquitté de l'arriéré locatif mais après le délai requis du commandement de payer ;

- dit n'y avoir lieu de statuer sur ce chef ;

- condamné M. [B] à payer mensuellement à la SCI Belledonne HGA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er décembre 2021, soit la somme de 507,93 euros et jusqu'à complète libération des lieux par le locataire et tous occupants de son chef ;

- rejeté la demande de maintien dans les lieux de M. [B] ;

- ordonné l'expulsion de M. [B] ;

- condamné M. [B] à payer la somme de 300,00 euros à la SCI Belledonne HGA au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'ordonnance a été signifiée à M. [B] le 27 avril 2022 et le même jour un commandement d'avoir à quitter les lieux lui a été délivré.





M. [B] a interjeté appel de l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions par déclaration enregistrée au greffe le 09 mai 2022. 



Aux termes de ses dernières conclusions adressées par voie électronique le 30 août 2022, M. [B] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de :

- déclarer l'appel interjeté recevable ;

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau : 

- débouter la SCI Belledonne HGA de ses demandes ;

- lui accorder des délais de paiement pour solder l'arriéré de loyers et charges avec effet rétroactif au 16 septembre 2021 d'une durée de douze mois ;

- suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;

- constater qu'à la date du 11 février 2022, il s'était acquitté de l'intégralité de sa dette ;

- déclarer que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

- débouter la SCS Belledonne HGA de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et lui laisser la charge des dépens de première instance ;

Ajoutant :

- débouter la SCI Belledonne de toute demande au titre des frais irrépétibles et dépens d'appel ;

- condamner la SCI Belledonne aux dépens d'appel. 



Aux termes de ses conclusions adressées par voie électronique le 14 juin 2022, la SCI Belledonne HGA demande à la cour, de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 8 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection ;

Y ajoutant, 

- condamner M. [G] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner [G] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières écritures.



La clôture est intervenue le 8 novembre 2022 avant l'ouverture des débats 





Sur ce la cour,



Au terme de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La recevabilité de l'assignation en résiliation de bail et expulsion au regard des dispositions de l'article 24 de la loin°89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas contestée à hauteur de cour de sorte que la décision déférée doit être confirmée de ce chef.



L'article 24 de la loin°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

(...)

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

(...)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » 

En l'espèce, le commandement de payer délivré le 16 septembre 2021 portait sur une partie du loyer de juillet 2021 et sur les loyers d'août et septembre 2021 à hauteur de 1 212,32 euros.



Le bail liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant notamment que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.



Il est constant que M. [B] n'a pas réglé les causes non contestées du commandement dans le délai de deux mois visé à l'article précité de sorte que c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 novembre 2021.



La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.



Il est admis que le juge qui constate l'apurement de la dette locative au jour de son audience peut accorder des délais de paiement de manière rétroactive et suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Il est établi par les pièces aux débats que M. [B] souffre de troubles psychiques et physiques sérieux ayant nécessité de multiples hospitalisations et notamment en fin d'année 2021 et jusqu'au 9 février 2022 et que ces difficultés psychologiques peuvent le conduire à délaisser le suivi administratif et la gestion du quotidien, ce qui peut expliquer les interruptions ponctuelles de paiement du loyer.



Toutefois, il est reconnu et démontré que M. [B] a intégralement soldé la dette locative par des versements de 2 005 euros le 26 novembre 2021, 1 000 euros et 313 euros le 1er février 2022, en ce compris les frais de procédure.



M. [G] [B] justifie à hauteur de cour percevoir une pension d'invalidité d'environ 1 300 euros par mois et disposer d'un capital de 32 302 euros perçu en suite d'un héritage tandis que ses charges mensuelles sont de l'ordre de 677,02 euros.



Par ailleurs, les engagements locatifs de M. [B] sont garantis par le cautionnement de son père, M. [K] [B], dont il n'est pas justifié qu'il ait été appelé en remboursement des termes impayés.



Il n'est pas contestable que le locataire relève des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comme étant en situation de régler sa dette, pour l'avoir déjà fait, et de poursuivre normalement le paiement des loyers courants.



Enfin, si M. [B] ne nie pas avoir fait l'objet de deux commandements de payer par le passé (les 23 août et 17 décembre 2019), ces derniers avaient été délivrés par le précédent bailleur et pour des montants n'excédant pas deux loyers, commandements dont la bailleresse actuelle ne peut tirer argument comme n'en étant pas à l'origine. 



Aussi, alors que M. [B] s'est libéré de sa dette locative dans un bref délai et qu'il n'est nullement soutenu que de nouveaux impayés seraient intervenus en cours de procédure tandis que le locataire justifie être en mesure de faire face à son loyer courant, par réformation de la décision entreprise il y a lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'au 11 février 2022, de constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir jamais joué.



Il n'y a pas lieu par conséquent d'ordonner l'expulsion du locataire et ses conséquences.



Il convient de constater que M. [B] n'est plus débiteur d'aucune somme de sorte que la décision déférée est confirmée en ce qu'elle a déclaré sans objet la demande en paiement du solde de loyers mais réformée en ce qu'elle a condamné M. [B] au paiement d'une indemnité d'occupation.





L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] aux dépens et en paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient de juger que les parties conserveront chacune leurs propres dépens à hauteur de cour et de débouter la SCI Belledonne HGA de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.





Par ces motifs,



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :

- déclaré recevable l'action de la SCI Belledonne HGA, 

- constaté l'acquisition au profit de la SCI Belledonne HGA du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail du 26 septembre 2016, 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement de l'arriéré locatif, 

- condamné M. [G] [B] à payer à la SCI Belledonne HGA la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



La réformant pour le surplus et y ajoutant ;



Accorde des délais de paiement rétroactifs à M. [G] [B] suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'au 11 février 2022 ;



Constate que ces délais ont été respectés et qu'en conséquence la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;



Déboute en conséquence la SCI Belledonne HGA de sa demande d'expulsion et de ses conséquences et de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;



Déboute la SCI Belledonne HGA de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.





Le Greffier, Le Président,