Cour d'Appel · 1ere Chambre — 10 janvier 2023

N° RG 21/01535 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KZ2O



C3





N° Minute :

























































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



Me Charlotte DU PELOUX DE SAINT ROMAIN



la SCP ALPAVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 10 JANVIER 2023





Appel d'une décision (N° RG 19/00486)

rendue par le Tribunal judiciaire de Gap

en date du 15 mars 2021

suivant déclaration d'appel du 01 avril 2021





APPELANT :



M. [P] [B]

né le 08 Mai 1977 à Marseille 

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



représenté par Me Charlotte DU PELOUX DE SAINT ROMAIN, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMES :



M. [N] [I]

né le 07 Août 1981 à Vierzon 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Mme [Y] [X]

née le 15 Décembre 1977 à POISSY 

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentés par Me Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

M. Laurent Desgouis, vice -président placé, 





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 novembre 2022 Mme Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 

 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





M.[B], qui exerce l'activité professionnelle de cuisinier indépendant dans le cadre de contrats ponctuels à l'étranger, notamment sur des yachts au Qatar, a souhaité tout à la fois acquérir un pied à terre en France et réaliser par ailleurs un investissement locatif. 

 

Selon acte notarié du 11 août 2018, M. [I] et Mme [X] ont signé avec M.[B] une promesse de vente, reçue par acte notarié de Me [Z], portant sur leur appartement situé dans un immeuble en copropriété à [Localité 1] (05) moyennant un prix de 170.000€, cette promesse étant consentie pour un délai expirant au 9 novembre 2018.

Cette promesse de vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par M. [B] d'un prêt bancaire aux conditions suivantes : 

« organisme prêteur : BNP Paribas

Montant maximum de l'emprunt : 170.000€

Durée maximale de remboursement : 180 mois

Taux nominal d'intérêt maximal : 1,7 % l'an (hors assurances) ».



 Concernant l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 8.500€ devant être déposée par virement bancaire par le bénéficiaire de la promesse de vente au plus tard le 22 août 2018 à la comptabilité du notaire, il était prévu que cette somme : 

« sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

(...)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon le modalités et délais prévus

au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre

d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant

l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci '

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la

somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de

l'un des cas suivants :

si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte, 

(') 

S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d'expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant. »



M. [B] a signé le 11 août 2018 une autre promesse de vente avec M. [C] portant sur un appartement situé dans la même copropriété, moyennant un prix de 100.000€.

 La BNP Paribas a établi le 18 août 2018 deux attestations par lesquelles elle certifiait avoir reçu de la part de M. [B] une demande de prêt immobilier d'un montant de 170.000€ (correspondant à la promesse de vente signée avec les consorts [I]- [X]), et une demande de prêt immobilier d'un montant de 100.000€ (correspondant à la promesse de vente signée avec M. [C]). 



Par courrier du 4 octobre 2018, la BNP Paribas a notifié à M. [B] le refus d'octroi du prêt de 170.000€ (par courrier de même date, M.[B] a également reçu notification du refus pour le prêt de 100.000€).



 M. [B] a adressé le 6 octobre 2018 un courriel à Me [Z] et le 12 octobre suivant un courriel et un courrier aux consorts [I]-[X], pour les informer de la non obtention du prêt de 170.000€ et de sa renonciation corellative à l'achat du bien immobilier avec demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation de 8.500€.



N'ayant pas obtenu restitution de celle-ci malgré son courrier recommandé adressé au notaire le 12 octobre 2018 (AR signé le 16 octobre) et les courriers de son conseil des 12 février 2019 et 7 janvier 2019, M. [B], suivant actes extrajudiciaires des 21 et 23 mai 2019 a assigné les consorts [I]-[X] devant le tribunal de grande instance de Gap.



Par jugement contradictoire du 15 mars 2021, ce tribunal, devenu tribunal judiciaire, a :



-débouté M.[B] de l'intégralité de ses demandes en ce compris sa demande de dommages et intérêts,

-condamné M. [B] à payer à M.[I] et Mme [X] la somme totale de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté M. [B] de sa demande de frais irrépétibles,

-condamné le même aux entiers dépens.



Le tribunal a retenu en substance que :

 -M.[B] ne justifiait pas avoir sollicité le prêt de 170.000 € conformément aux caractéristiques prévues à la promesse de vente, l'attestation de demande de prêt contenant aucune indication sur ce point,

-la circonstance que l'autre vendeur (M. [C]) ait restitué l'indemnisation d'immobilisation est sans incidence juridique sur les manquements de M. [B] envers les vendeurs [I] -[X].



M. [B] a relevé appel par déclaration du 1er avril 2021.



Dans ses dernières conclusions n°3 déposées le 10 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de :



'principalement,

-juger que la banque s'est nécessairement basée sur la promesse de vente qu'il lui avait communiquée, pièce indispensable, pour étudier son projet, et que la demande de prêt formulée par celui-ci était conforme aux conditions de l'avant contrat,

-juger plus encore qu'il justifie bien aujourd'hui avoir présenté une demande de prêt le 18 août 2018 en tous points conforme à la promesse de vente quant à son montant,

sa durée et son taux maximal,

-juger par ailleurs que le notaire, mandataire des vendeurs [I] -[X], était dûment

informé préalablement à la signature de la promesse de vente des démarches qu'il avait entreprises pour procéder dans le même temps à l'achat d'un second bien immobilier

situé dans le même immeuble,

-juger « à » l'absence de toute faute à son égard et rejeter ce moyen pour être fallacieux,

-en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation des consorts [I]-[X] au remboursement de la somme de 8.500€

statuant à nouveau, 

-condamner solidairement les consorts [I]-[X] au paiement de la somme de 8.500€ au titre de l'obligation leur incombant de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée à l'occasion de la signature du compromis de vente en cause, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, les 21 et 23 mai 2019, 



'subsidiairement,

-juger que c'est l'absence de son contrat de travail qui a seule dictée la décision de la banque de refuser l'octroi du prêt sollicité, indépendamment des conditions de taux ou durée du prêt et juger en conséquence que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable,

-infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation des consorts [I]-[X] au remboursement de la somme de 8.500€,

statuant à nouveau, 

-condamner solidairement les consorts [I]-[X] au paiement de la somme de 8.500€ au titre de l'obligation leur incombant de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée à l'occasion de la signature du compromis de vente en cause, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, les 21 et 23 mai 2019,



'sur la demande de dommages et intérêts,

-infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau, 

-condamner solidairement M. [I] et Mme [X] au paiement à son profit de la somme de 4.000€ pour résistance abusive et en réparation de son préjudice subi de ce fait,



'sur les frais irrépétibles et les dépens,

-infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M.[I] et Mme [X] la somme totale de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et entiers dépens, et l'a débouté de sa demande indemnitaire formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, 

-condamner solidairement M.[I] et Mme [X] au paiement à son profit de la somme de 4.000€, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à l'occasion de la présente procédure d'appel, 

-condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, de première instance et d'appel.

 

Par conclusions déposées le 21 juin 2021, M. [I] et Mme [X] sollicitent que la cour :

-confirme la décision entreprise,

-déboute M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-y ajoutant, 

-condamne M. [B] à payer en sus la somme de 2.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2022.



MOTIFS 

 

Sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation 



La circonstance que ni l'attestation de demande de prêt établie le 18 août 2018 par M. [A], responsable de la BNP Paribas agence de [Localité 5], ni le courrier de notification de refus du prêt de 170.000€ établi le 4 octobre 2018, M. [W], conseiller spécialisé immobilier de la BNP Paribas, agence de Gap, énoncent les caractéristiques de ce prêt telles que prévues au compromis de vente, n'est pas suffisante à faire la preuve que M. [B] n'aurait pas demandé un prêt conforme aux spécificités contractuelles et que par suite, le refus d'octroi du prêt lui est imputable. 



En effet, il est clairement démontré en l'état du dernier courrier rédigé le 27 juillet 2021et signé par M. [T], directeur de l'agence de [Localité 5], par lequel la BNP Paribas a confirmé à M. [B] les termes de son courrier du 4 octobre 2018 l'informant de ne pouvoir donner suite à sa « demande de prêt immoblier du 18 août 2018 portant sur un montant de 170.000€ sur 180 mois au taux nominal de 1,70 % hors assurances », que l'intéressé s'était strictement conformé aux conditions prévues au compromis de vente pour l'obtention du prêt en cause.



La carence de la BNP Paribas dans la rédaction de l'attestation de demande de prêt et celle du refus d'octroi dudit prêt ne peut donc pas être opposée à M. [B], ce dernier rapportant la preuve par le courrier de la banque du 27 juillet 2021qu'il s'était bien conformé aux conditions imposées par la promesse de vente quant à la demande de prêt de 170.000€, ce courrier n'encourant aucune critique quant à son authenticité et sa véracité nonobstant sa tardiveté. 



M. [I] et Mme [X] sont par ailleurs mal fondés à conclure que M. [B] a fait preuve d'une mauvaise foi manifeste en leur cachant le fait qu'il avait le projet d'acquérir dans le même temps un autre bien immobilier avec une demande de prêt de 100.000€.



En effet, le motif de refus du prêt de 170.000€ est ainsi exposé par M. [W], conseiller immobilier spécialisé BNP Paribas « après étude de votre dossier nous avons le regret de ne pouvoir donner une suite favorable à votre demande, l'absence de contrat de travail avec au minimum une durée déterminée cohérente avec votre durée de financement est incontournable dans l'obtention du prêt immobilier auprès de notre établissement ».



A aucun moment, la BNP Paribas n'a opposé que le refus du prêt de 170.000€ était motivé par l'effort supplémentaire de financement qui lui était demandé au titre du second prêt de 100.000€. Seule l'absence de contrat de travail constitue le motif rédhibitoire au rejet de la demande du prêt de 170.000€. 



En considération de ces constatations et considérations, dès lors que M. [B] a présenté une demande de prêt conforme aux conditions prévues à la promesse de vente et qu'il s'est vu opposer un refus par la banque en considération de son absence de contrat de travail, il y a lieu de retenir que la condition suspensive d'octroi du prêt de 170.000€ a défailli sans faute de sa part. 



Sans plus ample discussion, le jugement déféré est infirmé, M. [I] et Mme [X] devant être condamnés solidairement à restituer à M. [B] la somme de 8.500€ correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de la promesse de vente, ladite somme devant produire intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 et 23 mai 2019.



Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa réclamation de dommages et intérêts pour résistance abusive, celui-ci n'étant pas plus fondé en appel qu'en première instance à soutenir cette prétention dès lors l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice et que d'autre part il ne démontre pas en avoir subi un préjudice spécifique.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Parties succombantes, M. [I] et Mme [X] sont condamnés, non pas solidairement mais in solidum aux dépens de première instance et d'appel ; il sont déboutés de leur réclamation d'indemnité de procédure y compris en appel et doivent verser à M. [B] une telle indemnité. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. [P] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant, 



Condamne solidairement M. [N] [I] et Mme [Y] [X] à restituer à M. [P] [B] l'indemnité d'immobilisation de 8.500€ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée les 21 et 23 mai 2019,



Condamne in solidum M. [N] [I] et Mme [Y] [X] à payer à M. [P] [B] une indemnité de procédure de 3.000€, 



Déboute M. [N] [I] et Mme [Y] [X] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile y compris en appel, 



Condamne in solidum M. [N] [I] et Mme [Y] [X] aux dépens de première instance et d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT