Cour d'Appel · 1ere Chambre — 10 janvier 2023

N° RG 21/02661 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5NB



C3





N° Minute :









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY



la SCP DELACHENAL DELCROIX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 10 JANVIER 2023





Appel d'une décision (N° RG 19/01215)

rendue par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 29 mars 2021

suivant déclaration d'appel du 16 Juin 2021





APPELANTE :



LA S.A.R.L. FONCIERE ETOILE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMEE :



Mme [L] [J] épouse [D]

née le 15 Août 1964 à [Localité 6] 

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Xavier DELACHENAL de la SCP DELACHENAL DELCROIX, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me André SALAUN de l'AARPI ASSIER & SALAUN, avocat au barreau d'ALBERTVILLE



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

M. Laurent Desgouis, vice- président placé, 





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 novembre 2022 Mme Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 

 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.







 







FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous-seing privé du 20 juin 2007, Mme [L] [D] a confié à la SARL Foncière Etoile un mandat de gestion locative portant sur un appartement de type trois pièces situé [Adresse 2]) pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction.



Selon bail du 20 août 2014 la société Foncière Etoile, agissant au nom et pour le compte de Mme [D], a donné en location le logement confié à M. [S] [K] pour une durée de trois années à compter du 25 août 2014 moyennant un loyer mensuel indexé de 599 euros outre provision sur charges de 33 euros.



Un état des lieux entrant a été établi contradictoirement le 25 août 2014.



M. [K] a cessé de payer le loyer à compter de la fin de l'année 2015.



Par acte d'huissier du 3 novembre 2015, la société Foncière Etoile a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 2.451,49 euros représentant les loyers impayés des mois d'août à novembre 2015, outre frais.



Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 16 mai 2017 portant sur un arriéré locatif de 4.061,13 euros arrêté 11 mai 2017.



Par acte d'huissier du 23 août 2017, Mme [D], agissant sans l'assistance de son mandataire, a fait assigner M. [K] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Grenoble aux fins d'entendre constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l'expulsion.



Les parties ont comparu en personne, le locataire offrant de reprendre le paiement du loyer après la réalisation des travaux permettant de rendre le logement décent.



Par ordonnance de référé en date du 14 décembre 2017, le tribunal d'instance de Grenoble, considérant que la preuve n'était pas rapportée du caractère inhabitable du logement loué, a condamné M. [K] à payer à Mme [D] la somme de 6.575,95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus 31 octobre 2017, a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 17 juillet 2017, mais a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois avec clause de déchéance du terme au premier incident de paiement.



Par lettre recommandée du 19 février 2018, la société Foncière Etoile, après avoir rappelé son implication , mais déploré ne plus être en mesure d'assurer sereinement la gestion du logement, a résilié le mandat de gestion à sa date anniversaire du 19 juin 2018.



Le 23 février 2018, Mme [D] a fait délivrer à M. [K] un commandement de quitter les lieux.



Sur la requête de M. [K] le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grenoble, par jugement en date du 15 mai 2018, a débouté l'occupant de sa demande de suspension de la procédure d'expulsion.



Un procès-verbal d'expulsion a été dressé le 5 septembre 2018, qui a été suivi le 16 octobre 2018 d'un procès-verbal de constat d'état des lieux.



Par acte d'huissier du 15 mai 2019, Mme [D] a fait assigner la société Foncière Etoile devant le tribunal de grande instance de Grenoble en paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 14.635,08 euros, outre 1.859,92 euros au titre des frais huissiers, reprochant au mandataire des fautes de gestion à l'occasion de la conclusion du bail et au cours de son exécution (absence de cautionnement solidaire, justificatifs de revenus insuffisants, défaut de proposition d'une assurance pour loyers impayés et absence de réactivité face aux impayés).



La société Foncière Etoile s'est opposée à l'ensemble de ces demandes en soutenant qu'elle n'avait commis aucune faute dans l'exécution du mandat.



Par jugement en date du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a condamné avec exécution provisoire la société Foncière Etoile à payer à Mme [D] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens avec droit de recouvrement.



Le tribunal a considéré en substance :



-que la société Foncière Etoile avait commis des fautes de gestion en ne vérifiant pas la solvabilité du locataire (rémunération réelle et pérennité de l'emploi), en ne réclamant pas une caution solidaire et en n'incitant pas le bailleur à souscrire une assurance garantissant les impayés de loyers,

-que la défaillance du locataire était due à des difficultés financières, et non pas à l'état du logement,

-que la société Foncière Etoile n'a pas poursuivi la procédure de résiliation du bail après le premier commandement de payer délivré le 3 novembre 2015 et a laissé la dette locative s'accumuler, jusqu'à représenter 10 fois le loyer mensuel,

-que le mandat n'a pas été exécuté avec la rigueur voulue (autorisation donnée au locataire de payer le loyer le 15 du mois alors que le bail prévoit un paiement d'avance le premier de chaque mois, refus de reverser le dépôt de garantie, défaut de vérification de la souscription d'un contrat d'entretien de la chaudière, versements de sommes à la bailleresse sans justification et non vérification des factures adressées à la bailleresse),

-que les fautes ainsi commises ont fait perdre à Mme [D] une chance de percevoir régulièrement les loyers et de ne pas avoir à exposer des frais de procédure,

-que cette perte de chance était très forte en l'état de l'irrecouvrabilité des sommes dues par le locataire, ce qui justifiait l'allocation d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.



La société Foncière Etoile a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 16 juin 2021 aux termes de laquelle elle critique le jugement en toutes ses dispositions.



Vu les conclusions n° 2 déposées et notifiées le 23 février 2022 par la société Foncière Etoile qui demande à la cour, par voie d'infirmation du jugement, de débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes, subsidiairement de ramener la condamnation pour préjudice de perte de chance à la somme de 2.451,49 euros correspondant à l'arriéré objet du commandement de payer délivré le 3 novembre 2015 et en tout état de cause de condamner Mme [D] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SELARL Gumuschian Roguet Bonzy, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Elle fait valoir :



-qu'elle n'a commis aucun manquement dans le choix du locataire et dans l'exécution du mandat, 

-qu'elle justifie des diligences accomplies et des informations données à Mme [D],

-que Mme [D] a participé à la création de son préjudice en ne donnant pas suite notamment au commandement de payer délivré le 3 novembre 2015, malgré les courriers qu'elle lui avait adressés, 

-que le préjudice allégué s'analysant en une perte de chance ne peut être caractérisé que par l'absence de toute probabilité de succès de l'action en recouvrement de la dette locative, 

--qu'en toute hypothèse la réparation de la perte de chance ne peut être intégrale.



Vu les conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2021 par Mme [D] qui sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Foncière Etoile à lui payer les sommes de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros pour frais irrépétibles, qui, par voie d'appel incident, demande la condamnation de la société Foncière Etoile à lui payer la somme supplémentaire de 1.859,92 euros au titre des frais d'huissier exposés et qui en tout état de cause prétend obtenir une nouvelle indemnité de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir :



-que le mandataire n'a pas régularisé un acte de caution solidaire pourtant prévu au bail,

que pour vérifier la solvabilité du locataire il s'est contenté de trois bulletins de salaire illisibles et n'a pas exigé de justificatifs au titre des autres prétendus revenus du candidat à la location,

-qu'il n'a pas vérifié la pertinence de tous les documents remis par le locataire,

-qu'il ne l'a pas informée de la possibilité de souscrire une assurance contre le risque d'impayés de loyer,

-qu'il n'a pas fait preuve de réactivité face à la situation d'impayés de loyer,

-que l'ensemble de ces manquements lui ont fait perdre une chance de percevoir l'intégralité des loyers perdus à hauteur de la somme de 14.865,42 euros,

-que l'insolvabilité du locataire constitue la cause exclusive des impayés alors que seuls de menus travaux de réparation et d'entretien étaient à réaliser qui entraient dans la mission contractuelle du gestionnaire, lequel étant également le syndic de l'immeuble n'ignorait pas le dysfonctionnement de la colonne de gaz.



L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 18 octobre 2022.



MOTIFS 





En exécution du mandat de gestion locative que lui a confié Mme [D] le 20 juin 2007 la société Foncière Etoile, qui avait reçu tous pouvoirs pour rechercher des locataires, louer ou relouer le bien, rédiger les baux et les signer, a donné en location le logement confié à M. [K] le 20 août 2014 pour une durée de trois années à compter du 25 août 2014 moyennant un loyer mensuel indexé de 599 euros outre provision sur charges de 33 euros.



Selon la fiche de renseignements qu'il a établie le 8 août 2014 le locataire déclare :



-qu'il vit séparé de son conjoint et qu'il a deux enfants de 14 et 4 ans,

-qu'il occupe un emploi de directeur commercial sous contrat à durée indéterminée,

-que son revenu net global mensuel est de 2.200 euros, dont 1.900 euros de salaire et 300 euros « d'autres revenus ».



Aux termes du contrat de travail à durée indéterminée de M. [K] son embauche a pris effet le 6 janvier 2014, avec une période d'essai de trois mois à compter de la date de l'engagement, moyennant une rémunération mensuelle brute de 2.200 euros.



Le 13 août 2014, le locataire a attesté sur l'honneur qu'il hébergeait son fils [S]. 



Comme le tribunal, la cour constate que les photocopies des trois fiches de paie produites à l'appui de la demande de location sont en grande partie illisibles, notamment quant aux périodes travaillées, dont il n'est ainsi pas établi qu'elles sont postérieures à la période d'essai s'achevant le 6 avril 2014.



Selon ces trois documents le locataire a perçu une rémunération mensuelle nette moyenne de 1.780 euros inférieure de plus de 100 euros à la rémunération déclarée, ce qui représente une différence non négligeable dans cette tranche de revenus.



La société Foncière Etoile n'établit pas plus en cause d'appel qu'elle aurait obtenu du locataire le justificatif du revenu complémentaire mensuel déclaré de 300 euros, dont ni la nature ni l'origine ne sont mentionnées sur la fiche de renseignements.



En l'état de ces éléments faisant ressortir que le loyer et les charges représentaient plus du tiers des revenus justifiés du locataire et que la pérennité de l'emploi salarié n'était pas suffisamment garantie, il appartenait au mandataire professionnel, dans le cadre de son obligation de prudence, de prendre toute mesure pour remédier à la solvabilité fragile du candidat à la location, dont la situation familiale créait en outre un risque financier supplémentaire.



Or, il est constant qu'aucun cautionnement solidaire n'a été exigé, malgré le fait que la case du bail relative à une telle garantie ait été cochée, ce qui démontre que la fourniture de cette sûreté a été envisagée et donc que le mandataire avait conscience de l'existence d'un risque d'impayés.



Ce risque s'est d'ailleurs rapidement manifesté dès lors que selon l'historique des quittancements et des encaissements le compte du locataire est demeuré constamment débiteur depuis le 1er octobre 2014, que dès le mois de novembre 2014 la société Foncière Etoile a adressé au locataire une relance pour un impayé de 472,46 euros, qu'au cours du mois de mai 2015, soit moins d'une année après la conclusion du bail, la propriétaire s'est plainte d'un décalage dans le paiement des loyers, qui n'étaient plus réglés d'avance le premier de chaque mois, et que selon le premier commandement de payer délivré le 3 novembre 2015 le locataire a cessé de payer les loyers à compter du mois d'août 2015.



Il sera observé que contrairement à ce qui est soutenu cette première défaillance n'était nullement volontaire en raison du mauvais état d'entretien et de réparation du logement, mais résultait d'une perte d'emploi, ainsi qu'il ressort des mails adressés par la société Foncière Etoile les 18,19 et 20 novembre 2015 à Mme [D].



Ainsi qu'en a justement décidé le tribunal, la société Foncière Etoile n'a donc pas tout mis en 'uvre dans le cadre de son obligation de moyen pour vérifier la solvabilité du locataire et a également manqué à son obligation de prudence et de diligence en ne mettant pas en place un cautionnement personnel que la situation professionnelle, financière et familiale du locataire exigeait pourtant. 



Il n'est pas démontré, en outre, que la propriétaire aurait été invitée en vain à souscrire une assurance de garantie des loyers impayés. Le courrier simple, qui aurait été adressé à cet effet à Mme [D], outre le fait qu'il n'est pas curieusement établi sur papier à en-tête du mandataire contrairement à l'ensemble des autres courriers versés au dossier, est, en effet, en date du 20 mai 2010, de sorte qu'il n'est nullement établi qu'à l'occasion de la conclusion du bail litigieux du 20 août 2014, et pour ce risque particulier, la propriétaire aurait été à nouveau invitée à adhérer à ce type de contrat d'assurance.



Il en résulte que le mandataire professionnel, qui ne pouvait se contenter d'un refus implicite d'adhésion exprimé plus de quatre ans avant la location consentie à Monsieur [K], a manqué sur ce point à son obligation de conseil en présence d'un risque d'insolvabilité qu'il ne pouvait ignorer.



Il résulte des multiples correspondances échangées entre les parties au cours de l'année 2016 que postérieurement au premier commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 novembre 2015 à l'initiative de la société Foncière Etoile Mme [D] a accepté de différer les poursuites au vu du dépôt d'une demande d'aide FSL et contre l'engagement écrit du locataire d'apurer le retard à raison d'une majoration du loyer courant de 10 euros.



C'est donc en toute connaissance de cause que la mandante, qui s'est assurée chaque mois du bon règlement des aides au logement et du loyer résiduel en attirant systématiquement l'attention du mandataire sur tout retard de paiement, a renoncé à obtenir le constat judiciaire de la résiliation du bail et l'expulsion sur la base du commandement de payer du 3 novembre 2015.



Il ne peut donc être reproché à la société Foncière Etoile une inertie fautive dans les suites du premier commandement de payer.



Cette dernière n'a pas davantage manqué à son obligation de diligence à l'occasion de la seconde défaillance du locataire, qui a définitivement cessé de payer le loyer résiduel à compter du 1er avril 2017, ainsi qu'il résulte des nombreuses correspondances échangées entre les parties et de l'historique du compte locatif.



Dès le 14 avril 2017, en effet, Mme [D] a informé la société Foncière Etoile qu'en l'état d'un solde débiteur persistant de 2.796,19 euros elle prenait la décision de poursuivre la procédure de résiliation du bail et de « s'occuper personnellement de cette procédure ».



Par un second courrier du 28 avril 2017 elle a, en outre, confirmé le dessaisissement du mandataire en indiquant que les remises ou accords antérieurs étaient caducs et que le solde débiteur était en réalité de 3.666,64 euros.



C'est ainsi que reprenant l'initiative, elle a elle-même fait délivrer au locataire le 16 mai 2017 un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 4.061,13 euros arrêté 11 mai 2017, qu'elle a fait suivre le 23 août 2017, sans l'assistance de la société Foncière Etoile, d'une assignation en référé résiliation/expulsion.



En manquant à son obligation de vérification de la solvabilité effective du locataire, la société Foncière Etoile a privé sa mandante d'une chance de percevoir l'intégralité des loyers exigibles et de ne pas exposer des frais de procédure et d'exécution.



Le préjudice subi par la bailleresse a toutefois été aggravé par sa décision de ne pas donner suite au premier commandement de payer du 3 novembre 2015 qu'elle a prise en toute connaissance de cause, et non pas, comme elle le soutient sans preuve, sous la pression du gestionnaire qui l'aurait mise en garde contre les vicissitudes et le coût d'une procédure judiciaire d'expulsion.



L'aggravation de l'arriéré locatif entre le 3 novembre 2015 et le 11 mai 2017 (date du second commandement de payer) ne saurait dès lors constituer un préjudice indemnisable, puisqu'il appartenait à la bailleresse de poursuivre l'expulsion dès le premier commandement de payer, ce qui aurait nécessairement eu pour effet de limiter l'accumulation de la dette.



En revanche les loyers impayés au cours de la période de 16 mois séparant la délivrance du second commandement de payer de la reprise effective des lieux, intervenue le 5 septembre 2018, entrent dans le préjudice indemnisable, puisque le locataire s'est maintenu dans les lieux durant cette période et que rien ne permet d'affirmer que son attitude aurait été différente si une décision d'expulsion avait été obtenue sur les premières poursuites engagées.



L'arriéré locatif sur lequel s'appliquera le pourcentage de perte de chance s'élève donc à la somme principale de 12.566 euros [ 2.451,49 + (632,17 X 16)], outre frais de procédure justifiés d'un montant de 1.988,37 euros, soit une base indemnisable de 14.554,37 euros. 



Le préjudice de perte de chance ne peut correspondre toutefois qu'à une fraction du préjudice constitué par cette perte financière, qui en l'état du certificat d'irrecouvrabilité délivré le 19 mai 2020 par l'huissier de justice [C] [U] apparaît définitive.



Eu égard aux revenus du locataire au jour de la conclusion du bail, qui étaient proches du ratio financier habituellement tenu pour raisonnable de 1/3 - 2/3, mais aussi en considération des efforts faits temporairement par celui-ci, la société Foncière Etoile sera dès lors condamnée à indemniser Mme [D] à concurrence de la moitié de la perte subie.



Par voie de réformation du jugement, il sera par conséquent fait droit à la demande d'indemnisation dans la limite de la somme arrondie de 7 .300 euros.



La société Foncière Etoile est condamnée aux dépens d'appel avec recouvrement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;l'équité commande enfin de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée pour la procédure d'appel.



Les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles prononcées par les premiers juges sont confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



LA COUR



statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Réforme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,



Statuant à nouveau et ajoutant :



Condamne la SARL Foncière Etoile à payer à Mme [L] [D] la somme de 7.300 euros à titre de dommages et intérêts,



Déboute Mme [L] [D] du surplus de sa demande indemnitaire,



Condamne la SARL Foncière Etoile à payer à Mme [L] [D] une indemnité de procédure de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Foncière Etoile,



Condamne la SARL Foncière Etoile aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP d'avocats Delachenal-Delcroix. 





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT