Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 10 janvier 2023

N° RG 21/01666 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NOE3









Décision du TJ de LYON

Au fond

du 26 janvier 2021



RG : 18/06224





[R]

[O]



C/



S.A.R.L. GRAND LARGE CONSTRUCTION





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 10 Janvier 2023







APPELANTS :



Mme [D] [R]

née le 30 Août 1980 à [Localité 5] (69)

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 393





M. [V] [O]

né le 11 Mai 1981 à [Localité 7] (69)

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représenté par Me Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 393





INTIMEE :



GRAND LARGE CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 16 Décembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2022



Date de mise à disposition : 10 Janvier 2023







Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, conseiller, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Sandra BOUSSARIE, greffier 





A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



Par acte authentique du 8 septembre 2017, Mme [R] et M. [O] (les consorts [R]-[O]) ont acquis une parcelle de terrain à bâtir sis à [Localité 4] auprès de la société Le grand large construction (la société) moyennant un prix de 254 000 euros. 



Soutenant que les travaux de terrassement avaient mis en évidence l'existence, sous le terrain, d'un four à tuiles, de nombreuses galeries et d'un remblai composé de gravats et de tuiles rendant impossible la construction des bâtiments telle qu'initialement prévue, les acquéreurs ont fait intervenir la société Fondatec, bureau d'études de sols et fondations, qui a préconisé, dans un rapport du 27 octobre 2017, des travaux. 



Arguant de l'existence d'un vice caché affectant le terrain et sollicitant le remboursement du coût de ces travaux, les consorts [R]-[O] ont fait assigner la société devant le tribunal judiciaire de Lyon qui, par jugement du 26 janvier 2021, les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés solidairement à verser à la société la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.



Par déclaration du 5 mars 2021, les consorts [R]-[O] ont relevé appel du jugement. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2021, ils demandent à la cour de : 

- constater l'existence d'un vice caché affectant le terrain,

- condamner la société au paiement de 36 502,11 euros à titre de réduction du prix,

- condamner la société au paiement de 5 000 euros au titre de l'inexécution de ses obligations contractuelles,

- condamner la société au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 outre les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de constat d'huissier de justice. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2021, la société demande à la cour de : 

à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- dire et juger que le rapport de la société Fondatec et le constat d'huissier non-contradictoires ne sont pas suffisants à établir la preuve des allégations portées par les consorts [R] et [O],

- dire et juger que les consorts [R] et [O] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché,

- dire et juger que les consorts [R]-[O] ne rapportent pas la preuve d'une faute contractuelle qu'elle aurait pu commettre,

- débouter les consorts [R]-[O] de l'ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

- dire et juger que les consorts [R]-[O] ne rapportent pas la preuve d'un quelconque préjudice,

- débouter les consorts [R]-[O] de l'intégralité de leurs demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

- réduire le préjudice matériel des consorts [R]-[O] à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

- condamner solidairement les consorts [R]-[O] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les mêmes aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et autoriser la Selarl Lega-cité, avocat sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2021. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur l'existence d'un vice caché



Les consorts [R]-[O] soutiennent essentiellement :

- que le défaut de la chose vendue résulte de la présence d'un four à tuiles, de galeries et de différents remblais sous le terrain sur lequel devaient reposer les fondations de leur maison ; que cette présence est attestée par le procès-verbal de constat établi le 17 octobre 2017 par un huissier de justice ;

- que le défaut est occulte dès lors que l'acheteur profane ne peut, par un examen superficiel, en déceler l'existence ; que les fours à tuiles et les remblais étaient enfouis dans le sol ; que le vendeur n'a pas signalé la présence de galeries ou de four à tuiles aux acquéreurs ; que le défaut n'était pas visible lors de l'achat ; 

- que le défaut est antérieur au transfert de propriété ; que la profondeur des vestiges confirme cette antériorité ;

- que la gravité du défaut résulte à la fois de la fragilité du terrain, de l'importance des travaux supplémentaires et de leur coût ; qu'ils auraient renoncé au bien ou en auraient proposé une valeur moindre s'ils avaient eu connaissance des défauts ;

- que la construction envisagée ne pouvait l'être dans les mêmes conditions en raison des défauts constatés ; que la condition relative à l'impropriété à l'usage ou à la diminution telle que l'acheteur n'aurait pas acquis la chose dans les mêmes conditions est remplie. 



La société réplique en substance : 

- que la portée d'une expertise extrajudiciaire est limitée ; qu'elle n'a pas été associée à la réalisation du rapport par la société Fondatec ; que ce rapport non contradictoire ne permet pas à lui seul de justifier et de prouver les allégations des consorts [R]-[O] ; que le constat d'huissier de justice du 17 octobre 2017 n'a pas plus été réalisé à son contradictoire;

- que le comportement des consorts [R]-[O] laisse penser qu'il n'est pas certain qu'ils n'auraient pas acquis le terrain au même prix s'ils avaient eu connaissance des vices ; qu'au jour de la découverte des vices, ils auraient dû prendre attache avec leur vendeur et solliciter une résolution de la vente ou à tout le moins, inviter leur vendeur à constater la présence des vices ; qu'au contraire, ils ont fait réaliser des travaux de construction sans avertir leur vendeur ;





- que les vices ne rendent pas la chose impropre à son usage ; que le terrain acquis par les consorts [R]-[O] est destiné à la construction ; qu'ils ont effectivement fait des constructions ; qu'ils n'ont donc pas été empêchés par les vices ; que la présence d'un four à tuiles ne diminue pas l'usage du terrain à tel point que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ;

- qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle ; que le fait qu'elle soit un professionnel de l'immobilier ne présume pas sa connaissance de la présence des vices. 



Réponse de la cour



Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose que l'acheteur établisse la preuve de :

(1) l'existence d'un vice inhérent à la chose d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage, 

(2) du caractère caché de ce vice,

(3) de son antériorité à la vente.



Il résulte de l'article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve.



En première instance, les consorts [O]-[R] se sont appuyés exclusivement sur le rapport d'étude de sols de société Fondatec et le tribunal a justement retenu qu'en l'absence d'expertise contradictoire ou de toute autre pièce permettant d'asseoir sa conviction, il convenait de constater qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'existence du vice caché invoqué.



À hauteur d'appel, les consorts [O]-[R] versent aux débats, outre le rapport d'étude de sols, notamment un procès-verbal de constat d'huissier de justice daté du 12 octobre 2017.



Il ressort du rapport de la société Fondatec daté du 27 octobre 2017 que :



- « L'entreprise [...] a été sollicitée pour réaliser l'étude de sol du terrain. Lors de nos investigations, nous avons reconnu les fours à tuile et réalisé des fouilles à la recherche d'autres vestiges enterrés. Les fours à tuiles sont composés d'arches en briques rouges friables. Certains des fours sont remblayés en partie par des matériaux composés de briques et argiles » ;



- « La nature des terrains rencontrés au droit de nos sondages est hétérogène.

En tête de nos sondages, deux formations bien distinctes ont été mises en avant. D'une part, un remblai composé de matériaux hétérogènes (racines, briques rouges et autres débris) et d'autre part, des argiles élément sableux » ;



- les « remblais possèdent des caractéristiques mécaniques moyennes ».



Ces constatations sont confirmées par le procès-verbal de constat du 12 octobre 2017, dans lequel Maître [S], huissier de justice associé à [Localité 5], indique : « En bordure de rue, au niveau de la terre sur ce terrain, je constate la présence de taches rouges sur la terre, et de débris de tuiles et briques. Dans l'angle du terrain situé côté Nord, je note la présence d'un trou [']. Monsieur [O] m'indique que le terrassier avait effectivement creusé ce trou au godet, afin de découvrir ce qu'il y avait sous les taches rouges présentes sur la terre. 

Ce trou est visible sur la photo n° 5. Je note que sous les 50 cm de terre visible sur la photo n° 13,un remblai constitué de débris de tuiles, de briques de mâchefer, est présent en profondeur [']. Nous nous rendons ensuite au-devant du trou terrassé pour la future piscine [']. Le long de la face Est de ce trou, je constate à nouveau la présence de briques rouges, et d'une coloration rouge de la terre [']. Je me rends alors en fond de fouilles, et je note que le terrassement a mis à jour un orifice donnant accès à une cavité, le tout étant soutenu par une structure en briques friables [...]. À l'intérieur, je note que cette cavité est voûtée, et constituée de tuiles et de briques [...]. Je note la fragilité de cet ensemble, les briques étant désolidarisées et extrêmement friables [...] ».



Les consorts [O]-[R] produisent encore la copie d'un courrier adressé le 9 octobre 2017 par Mme [E] [G], architecte d'intérieur, intervenue en qualité de maître d''uvre pour la construction de leur villa d'habitation, à Maître [B], notaire, dans lequel elle écrit : 



«[...] je vous prie de trouver ci-joint un historique des faits et travaux réalisés sur site :



intervention sur site le 18/19 septembre 2017

[...]


Terrassement de la piscine


Lors de ce terrassement, nous trouvons la première galerie de 1.50 m de profondeur, celle-ci très proche de la piscine, il faudra traiter cette problématique (soit le comblement de cette galerie)



[...]


Terrassement de la villa


[...]



Le terrassier pose son camion (8 tonnes) sur l'emprise de la plate-forme de la villa, celui-ci s'enfonce, il nous en informe aussitôt.

Visite sur le chantier, je demande que l'on décaisse une zone, emplacement au centre de la zone de construction en toiture terrasse, constat : un amoncellement de briques et de mâchefer non compacté.

L'ensemble de la zone (emprise de la villa) est dans cet état.



[...]


Terrassement pour un puits perdu, implantation dans la zone de servitude


Constat : une nouvelle galerie est découverte, parallèle à l'autre.

Deux amorces de galeries perpendiculaires en direction de l'autre lot.

Point soulevé : ces galeries anciennes en l'état ne peuvent être conservées sur cette zone, risque d'effondrement lors de passage de véhicules, notamment livraison de béton et autre matériaux, une galerie perpendiculaire semble déjà avoir subi des désordres (affaissement) ».





Il ressort de ces éléments la preuve suffisante du vice allégué par les appelants, lequel préexistait manifestement à la vente réalisée le 8 septembre 2017. 



Le caractère caché du vice se déduit de son caractère souterrain, la coloration rouge de la terre n'étant pas de nature à permettre à des acheteurs profanes de se convaincre de la présence d'un four à tuiles, de galeries et de remblais sous le terrain, étant rappelé qu'il ne peut être exigé d'un particulier qu'il se fasse assister d'un homme de l'art pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose.



Enfin, la gravité du vice résulte des constatations faites tant par la société Fondatec que par l'huissier de justice et le maître d''uvre, lesquels relèvent le caractère friable des briques composant les arches des fours à tuiles, les caractéristiques mécaniques moyennes des « remblais hétérogènes sableux avec débris de briques rouges » et le risque d'affaissement de terrain.



Selon l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



En l'espèce, les consorts [O]-[R] ont choisi la mise en oeuvre de l'action estimatoire, sollicitant une réduction du prix correspondant au surcoût des travaux, soit 36 502,11 euros.



Le rapport du bureau d'étude préconise les travaux suivants : « Le principe de fondation de la maison et de la piscine pourra consister à reporter les différentes charges par un radier général. Afin d'homogénéiser les caractéristiques mécaniques des terrains sous le radier, un matelas de répartition de la charge en concassés 0/80 mm sera mis en place sur une épaisseur de 0.60 m (remblais de substitution) avec une couche de finition de 0/31.5 mm sur une épaisseur de 0.10 m (couche de finition), soit une couche totale de 70 cm. Le radier sera calculé et conçu en fonction des surcharges. L'ouvrage devra être dimensionné pour reprendre les sous-pressions en cas de remontée de la nappe. La mise en 'uvre des remblais de substitution et détaillée dans le paragraphe 7 ».



Les consorts [O]-[R] versent encore aux débats les devis et les factures établis à l'occasion des travaux de terrassement et de maçonnerie, ainsi qu'un tableau récapitulatif du surcoût imposé par la nécessité de renforcer les fondations de la maison et de la piscine dans la construction d'un radier général.



Au vu de ces pièces, il y a lieu, par infirmation du jugement attaqué, de condamner la société à leur payer la somme de 36 502,11 euros en restitution d'une partie du prix de vente.



2. Sur les dommages et intérêts



Les consorts [O]-[R] sollicitent la somme de 5 000 euros au titre de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la société. 



La société grand large construction fait valoir que les consorts [O]-[R] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice autre que le préjudice matériel qui correspondrait au surcoût des travaux. Elle conclut au rejet de cette demande. 



Réponse de la cour



Les consorts [O]-[R] qui n'allèguent aucune faute contractuelle ni aucun préjudice distinct de celui résultant de l'existence d'un vice caché, seront nécessairement déboutés de ce chef de demande.



3. Sur les frais irrépétibles les dépens



Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [O]-[R] à payer à la société la somme de 1 000 euros et à supporter les dépens de l'instance.



La société, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux consorts [O]-[R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager, notamment au titre du constat d'huissier de justice,



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société Le grand large construction à payer à Mme [R] et M. [O] la somme de 36 502,11 euros en restitution d'une partie du prix de vente,



Condamne la société Le grand large construction à payer à Mme [R] et M. [O] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Le grand large construction aux dépens de première instance et d'appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT