Cour d'Appel · 5e chambre civile — 10 janvier 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 10 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/03130 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUQT





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 24 JANVIER 2020 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 1118001827



APPELANTS :



Monsieur [N] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne-Lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de Me Frédéric CAUDRELIER , avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant



Madame [V] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne-Lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de Me Frédéric CAUDRELIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant



INTIMES :



Monsieur [H] [M]

né le 11 Août 1954 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Anne Laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [K] [M] épouse [M]

née le 10 Décembre 1954 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Anne Laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant













Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2022



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.











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* *



















EXPOSE DU LITIGE



Le 20 septembre 2013, [N] [U] et [V] [U] ont donné en location à [H] [M] et [K] [M] un bien situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 648 euros hors charges.



En juillet 2017, un diagnostic de décence a établi que la surface du logement était inférieure à la surface du bail et a mis en avant plusieurs désordres.



Le 11 octobre 2018, les consorts [M] ont assigné leurs bailleurs aux fins d'obtenir une minoration du loyer en raison d'une erreur de surface et, subsidiairement, la désignation d'un expert pour réaliser la mesure de la surface habitable et obtenir la mise en place d'un compteur d'eau individuel ainsi que la transmission de toutes les factures d'eau effectivement réglées. Subsidiairement, ils ont demandé la condamnation des bailleurs à leur restituer le trop-perçu de 2 184,22 euros au titre de la répétition de l'indu, 500 euros au titre du préjudice de jouissance en raison du retard dans les travaux de mise en conformité, 500 euros au titre du préjudice de jouissance en raison du défaut de vérification de la porte fenêtre et 1 000 euros au titre du préjudice moral, outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.



Les époux [U] ont sollicité le débouté des demandes en produisant un dossier de diagnostics techniques daté du 3 janvier 2019 et faisant état d'une superficie totale de 47,97 m2. Reconventionnellement, ils ont demandé la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 46,57 euros au titre de la régularisation des charges 2018, 1 500 euros pour procédure abusive et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement rendu le 24 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :




Ordonne la diminution du loyer proportionnellement à l'erreur de surface ;

Dit que le montant du loyer est fixé à 611,60 euros à compter du 14 juin 2018, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 8 jours suivant la signification du jugement ;

Condamne les époux [U] à payer aux époux [M] la somme de 60 euros au titre du trop-perçu des régularisations de charge d'eau ;

Condamne les époux [M] à devoir aux consorts [U] la somme de 42,86 euros au titre de la régularisation des charges 2018 notamment ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne les époux [U] au paiement des dépens ;

Condamne les époux [U] à devoir aux époux [M] la somme de 800 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision est exécutoire par provision.




Le jugement expose que le bail prévoit une surface de 50 m² pour le logement litigieux, ce qui permet d'établir que le bailleur peut supporter une diminution du loyer s'il est établi que la surface est inférieure à celle de 47,50 m², soit de plus d'un vingtième de la surface stipulée dans le bail. Il relève que les époux [M] produisent une attestation de surface habitable réalisée par un expert établissant une surface habitable de 47,19 m² tandis que les époux [U] produisent un dossier de diagnostic faisant état d'une superficie de 47,97 m², soit au-dessus du seuil d'un vingtième. Le diagnostic produit par les bailleurs ne distinguant pas surface au sol et surface habitable, le jugement tient donc compte de la surface établie par les locataires.



Le jugement expose que le contrat de bail mentionne l'existence de compteurs particuliers pour le relevé d'eau du locataire, ce qui ne permet pas de démontrer, comme l'allèguent les locataires, qu'ils partagent un compteur d'eau avec un autre logement.



Concernant le calcul des charges d'eau, le jugement constate que le calcul aboutit à fixer un prix de l'eau au m3 incluant le coût de l'abonnement auquel s'ajoute, selon décomptes établis par les bailleurs, le coût d'abonnement qui est donc supporté deux fois par les preneurs et ce jusqu'en 2017. En outre, le coût de l'eau pour chaque période annuelle a été calculé sur la base d'une seule facture, ne correspondant qu'à une seule partie de la période et est donc erroné. La facture de régularisation des charges est donc excessive. Le jugement relève néanmoins que le calcul proposé par les locataires n'est pas juste non plus puisqu'il ne tient pas compte du coût de l'abonnement.



Le jugement établit qu'aucune pièce ne démontre la nature du préjudice subi par les demandeurs du fait du délai de 5 mois pendant lequel ils ont attendu que les travaux de reprise des désordres soient effectués alors même que le délai d'intervention demeure un délai raisonnable. La nécessité de vérifier l'étanchéité de la porte fenêtre n'est justifiée par aucun élément.



Le jugement constate que le préjudice moral allégué par les locataires n'est pas démontré. Il apparaît que les échanges peu cordiaux sont réciproques et non imputables uniquement au bailleur.



Le jugement expose que les locataires ne contestent pas devoir la somme de 409,43 euros au titre de la régularisation des charges, de la révision du loyer et d'un reliquat de loyer. Il constate que les époux [M] ont réglé en sus de leur loyer depuis mars 2019, la somme de 42,86 euros jusqu'en octobre 2019 et 23,69 euros en novembre 2019, ce qui porte leur dette à 42,86 euros.



La mauvaise foi des demandeurs n'est pas établie.



Les époux [U] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 28 juillet 2020.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2022.



Les dernières écritures pour les époux [U] ont été déposées le 11 octobre 2022.



Les dernières écritures pour les époux [M] ont été déposées le 28 septembre 2022.



Le dispositif des écritures pour les époux [U] énonce :




Réformer le jugement du 24 janvier 2020, en ce qu'il a minoré le prix du loyer en le fixant à 611,60 euros à compter du 14 juin 2018, ordonné le remboursement d'une somme de 60 euros au titre d'un trop perçu de provision sur charges d'eau et condamné les époux [U] à payer 800 euros au titre de l'article 700 ;

Rejeter l'ensemble des demandes des époux [M] formulées en première instance et notamment la minoration du loyer ;

Rejeter les demandes indemnitaires formées en appel à titre incident par les consorts [M] ;

Condamner les époux [M] à payer aux appelants la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Les époux [U] soutiennent que la demande de diminution du loyer n'est pas fondée car la surface du logement n'est pas inférieure de plus d'un vingtième à celle stipulée dans le bail. Ils avancent que le premier juge n'a pas regardé l'annexe relative au calcul de la surface dans le diagnostic qu'ils ont produit. Il est ainsi indiqué que la surface habitable est de 47,97 m². Chaque pièce est mesurée et le diagnostic établit la différence entre surface habitable et surface non comptabilisée. Les époux [U] ajoutent que les preneurs leur ont adressé un courrier le 13 septembre 2017 par lequel ils écrivent que les services de la communauté d'agglomération [Localité 4] méditerranée retient une surface de 48,36 m². Le mesurage produit par les bailleurs a été effectué par une société agréée. Les bailleurs soutiennent que les placards de moins d'1,8 mètre ont bien été exclus du calcul de la surface habitable conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Les époux [U] soulignent que si le rapport 2022 qu'ils produisent fait état d'un DPE différent du rapport de 2019, cela n'implique pas nécessairement qu'une erreur affecte aussi le calcul des surfaces. En outre, il est probable que ce soit le rapport de 2022 qui fasse une erreur puisqu'il est le seul à classer le logement en classe E. En outre, le technicien en 2022 n'a pas effectué de mesurage et a seulement tenu compte des indications des locataires.



Les époux [U] soutiennent que leur mode de calcul des charges au titre de l'eau est légitime. Ils divisent le montant total qui leur est facturé par le nombre de m3 consommés. Ils admettent avoir fait une erreur de 1 centimes par m3 au titre de l'année 2014, ce qui a conduit à une erreur de 84 centimes seulement. Ils ajoutent qu'en 2016, ils ont fait évoluer le mode de calcul pour permettre une plus grande équité entre les deux logements loués. En effet, puisque l'abonnement est une charge décorrelée de la consommation d'eau, il semble logique que chacun des deux logements supporte la moitié du coût de l'abonnement. Les bailleurs admettent avoir fait une erreur de calcul de 84 centimes en défaveur des preneurs en 2016 puis en la faveur des locataires pour 87 centimes l'année d'après.



Les époux [U] soutiennent qu'aucun désordre relatif à l'étanchéité de la porte fenêtre n'est démontré. Le rapport des services de l'agglomération [Localité 4] indique seulement « vérifier l'étanchéité de la porte fenêtre », ce qui n'implique pas nécessairement la réalisation de travaux. Selon les bailleurs, le défaut d'étanchéité n'est pas établi, la nature des travaux réclamés par les preneurs n'est pas connue et l'identité du débiteur non plus. Il n'est donc pas possible non plus pour les preneurs de solliciter une indemnisation à titre de préjudice lié à un prétendu retard dans la vérification de l'étanchéité alors même que le défaut n'est pas démontré, tout comme le préjudice en résultant. Aucun lien de causalité n'est établi entre l'attestation médicale de mai 2018 aux termes de laquelle la locataire présenterait un syndrome réactionnel dépressif et le comportement des bailleurs. La main courante produite aux débat par les preneurs est postérieure à l'attestation médicale et reprend uniquement des allégations de [K] [M]. 



Le dispositif des écritures pour les époux [M] énonce :




Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer à 611,60 euros à compter du 14 janvier 2018 ;

Infirmer le jugement entrepris ;

Condamner les époux [U] à payer aux époux [M] la somme de 184,22 euros au titre des sommes perçues indûment pour les factures d'eau ;

Rejeter la demande de paiement des époux [U] pour ce qui est de la régularisation des charges et les condamner au paiement des sommes indûment perçues à concurrence de 409,43 euros ;

Condamner les époux [U] à procéder aux travaux de reprise de la porte fenêtre afin d'assurer son étanchéité sous astreinte de 50 euros par jours de retard à défaut de réalisation des travaux dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

Condamner les époux [U] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard apportée dans la réalisation des travaux et l'absence de réalisation des travaux concernant la porte fenêtre ;

Condamner les époux [U] à payer aux époux [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.




Les époux [M] sollicitent la confirmation de la diminution de loyer ordonnée en première instance puisque la surface des locaux loués serait inférieure de plus d'un vingtième de la surface prévue dans le bail. Ils contestent le diagnostic produit par les bailleurs en faisant valoir que ce document ne différencie pas surface au sol et surface habitable mais seulement la surface non prise en compte sans en préciser la raison. Le DPE de 2022 produit par les bailleurs ne doit pas être pris en compte puisqu'il vise en théorie uniquement à déterminer la performance énergétique du logement. En tout état de cause, la surface des placards n'aurait pas dû être comptabilisée. Ils contestent également le DPE en ce qu'il indique une performance énergétique différente de celle indiquée dans les autres documents fournis. 



Les locataires soutiennent que les bailleurs n'ont pas explicité les modes de calcul de la régularisation des charges. Ils ajoutent que les factures d'eau n'ont pas été communiquées. La facture versée aux débats par les bailleurs ne concerne que la moitié de l'année et ces derniers multiplient sans raison le coût de l'abonnement par deux. La deuxième facture annuelle n'est pas versée aux débats, tant pour l'année 2016 que 2017 et 2018. 


Les époux [M] contestent la somme à laquelle ils ont été condamnés au titre de la régularisation des charges puisqu'ils contestent la révision contractuelle du loyer dès lors que le loyer a été diminué.



Les époux [M] soutiennent qu'ils doivent être indemnisés pour le retard pris dans la mise en 'uvre des travaux de remise en conformité. Les bailleurs ont attendus cinq mois avant d'effectuer les travaux nécessaires et refusent toujours aujourd'hui de procéder à la vérification de la porte-fenêtre. Les locataires font valoir qu'ils subissent le passage de l'air et de l'eau par cette fenêtre.



Les locataires soutiennent qu'[K] [M] a subi un dommage moral du fait de la situation puisqu'elle présente désormais un syndrome dépressif réactionnel. Ils avancent que [V] [U] appelait constamment sa locataire pour la harceler. 





MOTIFS



1. Sur la diminution du loyer



Les époux [M] versent au débat plusieurs documents faisant état de la mesure de la surface habitable du logement donné à bail.



Le premier consiste en un diagnostic de performance énergétique du 3 janvier 2019, qui fait mention d'une surface totale de 47,97 m², soit supérieure à 47,50 m², seuil de diminution de loyer au cas d'espèce, mais que le premier juge n'a pas retenu au motif que le document ne différenciait pas surface au sol et surface habitable, ni ne précisait si la surface annoncée était totalement habitable.



La cour constate cependant qu'à la page 24 dudit rapport, il est indiqué que la surface totale de 47,97 m² correspond à la surface habitable, celle-ci étant détaillée au point « B - Détail des surfaces par local », duquel il ressort le mesurage de chaque pièce avec la mention apportée de la surface habitable et de la surface non comptabilisée, conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.



Outre un mesurage effectué en 2009 par le cabinet Boguet, lors de la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, qui fait état d'une superficie de 50 m², les époux [U] versent un autre mesurage effectué dans le cadre de l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique, réalisé le 18 février 2022, duquel il ressort que la surface totale au sol est de 49,07 m2 et la surface habitable de 47,66 m2, étant relevé que ces mesures ont été réalisées par une société agréée et qu'ont été exclues de la surface habitable, conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitat, les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,8 mètres.



Les mesurages réalisés justifiant de ce que la surface habitable est supérieure à 47,50 m2, soit qu'elle n'est pas inférieure de 5 % au moins de celle exprimée dans le bail, de 50 m2, la demande de diminution du loyer doit être rejetée et le jugement dont appel sera par conséquent infirmé en ce qu'il a ordonné la diminution du loyer proportionnellement à l'erreur de surface et dit que le montant du loyer devait être fixé à 611,60 euros à compter du 14 juin 2018, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 8 jours suivant la signification du jugement.



2. Sur la régularisation des charges d'eau



Les époux [M] demandent une régularisation des charges d'eau en considération d'un prix au mètre cube qu'ils extraient des factures.



Or, les modalités de calculs ne sont pas détaillées et ne permettent pas à la cour de considérer que ce coût unitaire appliqué à la consommation d'eau retiendrait, par exemple, les différentes taxes ou encore le coût de l'abonnement, ce qu'avait déjà relevé le premier juge.



Au contraire, les époux [U] versent au débat les factures d'eau de mai 2013 à octobre 2018 et soumettent à l'appréciation de la cour un calcul du mètre cube d'eau résultant de la division du montant total, abonnement et consommations, facturé par le fournisseur puis, à partir de 2016 et afin de tenir compte de ce que les factures concernent en réalité deux logements, un calcul répartissant le prix de l'abonnement à parts égales, augmenté des consommations effectives d'eau.



Il en ressort qu'il n'y a pas de trop-perçu, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il condamné les époux [U] à payer aux époux [M] la somme de 60 euros au titre du trop-perçu des régularisations de charge d'eau.



3. Sur la demande des époux [M] de mise en conformité de la porte-fenêtre



Le premier juge a retenu qu'au-delà de leurs déclarations, il n'était pas établi par époux [M] un défaut d'étanchéité de la porte-fenêtre, qui laisserait passer l'air et de l'eau.



Cette preuve n'étant pas plus rapportée en cause d'appel, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation à ce titre.



4. Sur la demande des époux [M] d'indemnisation de leur préjudice moral



En considération des éléments versés en cause d'appel par les époux [M] et de l'argumentation soutenue par eux, selon laquelle ils seraient de bons locataires, certains voisins les décrivant comme serviables et aimants, la cour estime qu'en l'état, il n'est pas apporté de critique utile aux motifs du premier juge qui a retenu que les échanges peu cordiaux étaient réciproques et ne pouvaient être imputés uniquement aux bailleurs, pour rejeter leur prétention indemnitaire.



Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.



5. Sur la régularisation des charges



Les époux [M] demandent l'infirmation du jugement en ce que le tribunal les a condamnés à payer la somme de 42,86 euros, au motif principal que le loyer a été diminué.



Or, la décision entreprise a été infirmée en ce qu'elle a diminué le loyer servant de base au calcul des charges locatives, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.



6. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [M] seront condamnés aux dépens de l'appel.







Les époux [M] seront au surplus condamnés à payer aux époux [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 24 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a ordonné la diminution du loyer proportionnellement à l'erreur de surface, dit que le montant du loyer était fixé à 611,60 euros à compter du 14 juin 2018, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 8 jours suivant la signification du jugement et condamné les époux [U] à payer aux époux [M] la somme de 60 euros au titre du trop-perçu des régularisations de charge d'eau ;



CONDAMNE [H] [M] et [K] [M] à payer à [N] [U] et [V] [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE [H] [M] et [K] [M] aux dépens de l'appel.



Le greffier, Le président,