Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 10 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 10 JANVIER 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00829 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBINP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-18-2207





APPELANTS

 

Monsieur [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Hélène PATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1695



Madame [K] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Hélène PATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1695





INTIMEE 



SA MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre SUAY de l'AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 1979 régi par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, MM. [X] et [A] [E], représentés par M. [X] [E], ont donné à bail à M. [B] [F] et Mme [O] [F] un appartement, classé en catégorie IIB, à usage d'habitation situé au [Adresse 2] dans [Localité 4] d'une surface de 119 m² pour une durée de trois mois renouvelable et moyennant un loyer trimestriel de 2 104,94 francs. 



Le groupe Azur puis la société anonyme MMA IARD sont venus aux droits de MM. [E]. 



[B] [F] est décédé le 27 avril 1989. 



Selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 1990, le groupe Azur a notifié un congé à M. [B] [F] et Mme [O] [F] sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, fixant sa prise d'effet au 1er janvier 1991 et mentionnant leur droit au maintien dans les lieux. 



[O] [F] est décédée le 18 juin 2010. 



Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 17 mai 2018, la société MMA IARD a proposé à Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F], Mme [T] [F] et M. [D] [F] en tant qu'héritiers de leur père devenus cotitulaires du contrat de bail, un nouveau contrat de bail d'une durée de huit ans sur le fondement de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, à compter du 1er décembre 2018, moyennant un loyer annuel d'un montant de 30 720 euros hors charges, soit 2 560 euros mensuel. 



Par courrier en date du 16 juillet 2018, M. [D] [F] et Mme [K] [F], seuls occupants des lieux avec le fils de M. [D] [F], ont refusé la proposition de bail au motif que leurs ressources cumulées au titre de l'année 2017 étaient inférieures aux seuils fixés par les décrets d'application visés à l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986. 



La commission départementale de conciliation a été saisie par la société MMA IARD ; elle a estimé dans sa séance du 3 décembre 2018, ne pas être en mesure de se prononcer sur la proposition de sortie de la loi du 1er septembre 1948 « du fait du peu d'éléments communiqués concernant le transfert de bail de droit ».



Par assignation en date du 9 novembre 2018, la société MMA IARD a saisi le juge du tribunal d'instance de Paris afin de voir dire que le montant mensuel du contrat de bail est fixé à la somme de 2 560 euros et que le nouveau bail proposé prendra effet à la date du 1er décembre 2018 ou, à titre subsidiaire, de voir ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de fixer le montant du loyer du nouveau bail. 









Par jugement en date du 7 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Rejette l'exception de nullité soulevée à l'encontre de la proposition de contrat de location notifiée le 17 mai 2018 à Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F] et à Mme [T] [F], 

Dit que le contrat de bail portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], selon les clauses et conditions mentionnées dans la proposition notifiée par la société MMA IARD, le 17 mai 2018, à Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F] et à Mme [T] [F] a pris effet à la date du 1er décembre 2018 entre ces parties, 

Dit que le montant mensuel du loyer hors charges est fixé à la somme de 2 560 euros, avec une hausse par huitièmes annuels conformément aux stipulations de la proposition notifiée le 17 mai 2018 à Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F] et à Mme [T] [F], 

Condamne in solidum Mme [K] [F], à M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F], Mme [T] [F], M. [D] [F] aux entiers dépens, 

Rejette toute autre demande,

Ordonne l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 30 décembre 2019 M. [D] [F] et Mme [K] [F] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mars 2020, ils demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance le 7 novembre 2019, 

- statuant à nouveau, les dire et juger recevables et bien fondés leurs demandes, 

- à titre principal, constater la nullité de la proposition de bail en raison de l'absence de notification du contrat de bail à Mme [C] [H] [F], 

- à titre subsidiaire, constater l'inopposabilité des dispositions de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 en raison de non dépassement du seuil de ressources fixé par décret, 

- débouter la société MMA IARD de l'ensemble de ses demandes, 

- à titre infiniment subsidiaire, constater que la société MMA IARD ne rapporte pas d'éléments suffisants pour déterminer le montant du loyer dont elle sollicite l'application, 

- en conséquence, débouter la société MMA IARD de l'ensemble de ses demandes, 

- en tout état de cause, condamner la société MMA IARD à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 mai 2020, la société MMA IARD demande à la cour de : 

- recevoir la société MMA IARD en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris sous le numéro de RG 11-18-220718, 

- par conséquent, rejeter l'ensemble des demandes des consorts [F], 

- dire et juger que les conditions posées par l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 pour proposer un nouveau bail de huit ans à M. [D] [F], Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F], Mme [T] [F], sont réunies, 

- dire et juger que le montant mensuel du loyer du nouveau bail est fixé à la somme de 2 560 euros étant précisé que la hausse s'applique par huitièmes annuels au nouveau bail, 

- en conséquence, dire et juger que le nouveau bail proposé aux consorts [F], selon les clauses et conditions mentionnées dans l'offre du 17 mai 2018, prendra effet à la date du 1er décembre 2018, 

- à titre subsidiaire, ordonner la désignation de tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour avec pour mission de fixer le montant du loyer du nouveau bail à compter du 1er décembre 2018, 

- en tout état de cause, rectifier l'omission de statuer figurant dans le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris sous le numéro de RG 11-18-220718 en ce qu'il n'a pas statué sur la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- par conséquent, condamner in solidum Mme [K] [F], M. [W] [F], Mme [P] [F], M. [Y] [F], M. [G] [F], Mme [V] [N] [F], Mme [C] [H] [F], Mme [I] [F], Mme [T] [F], M. [D] [F] au paiement de la somme de 1 000  euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, 

- condamner in solidum les consorts [F] à payer à la société MMA IARD la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure. 



Ces conclusions de la société MMA-IARD n'ont pas été signifiées aux membres de la fratrie [F] autres que M. [D] [F] et Mme [K] [F] alors qu'elle formulait une demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à leur encontre.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. 



SUR CE,



Considérant s'agissant de la nullité de la signification de la proposition de bail formulée par le bailleur, en raison d'une erreur sur le prénom d'une des s'urs des appelants, [C] [F], prénommée dans la notification : [V], [H], c'est à juste titre que le premier juge a rejeté ce moyen en relevant que son second prénom figurait sur l'acte qui lui a été délivrée ainsi que ses lieux et date de naissance, de sorte qu'aucune confusion ni aucun grief ne résultait de cette erreur ;



Que le jugement sera confirmé de ce chef ;



Considérant s'agissant de l'application revendiquée par les appelants des dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, que M. [D] [F] et Mme [K] [F] justifient par leurs avis d'impositions afférents à l'année 2017, qu'ils ont été imposables pour cette année à la somme de 14 079 euros, cette somme correspondant au revenu imposable de M. [D] [F], sa s'ur [K] ne percevant que le revenu de solidarité active (RSA) lequel n'est pas imposable ;



Considérant néanmoins que, au décès de leur père, le 27 avril 1989, soit avant la modification de l'article 1751 du code civil par la loi n°2001-366 du 3 décembre 2001, le bail a été transféré automatiquement non seulement aux appelants, mais également à leurs frères et soeurs ;



Que, bien que ceux-ci n'occupaient pas le logement litigieux et ont indiqué en 2019 qu'ils renonçaient à ce droit au bail, ils n'ont pas délivré de congé au bailleur ; qu'aucun élément sur le partage de la succession de leur père n'est en outre versé aux débats ;



Que c'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que les revenus des frères et s'urs des appelants devaient être pris en compte ;



Qu'il est justifié par les avis d'impositions des revenus imposables de M. [U] [F] pour l'année 2017 à hauteur de 25 287 euros ; que pour cette même année Mme [T] [F] n'a déclaré aucun revenu ; que le revenu imposable de M. [G] [F] s'élevait à 16 909 euros ; qu'en 2017 le revenu imposable de Mme [V] [N] [F] s'élevait à la somme de 2 181 euros au titre de sa retraite (pièce n°30-1) ; que Mme [I] [F] a perçu la somme de 3 230 euros de retraite soit un montant imposable de 2 847 euros ; que le revenu imposable de Mme [P] [F] selon l'avis établi par les services fiscaux italiens est de 11 636 euros ; que Mme [V] [C] [F] a perçu, pour cette même année, un salaire imposable de 14 312 euros ;



Considérant que les critiques formulées par la bailleresse quant à l'occultation des revenus perçus par les conjoints des membres de la fratrie des appelants ne sauraient prospérer dès lors qu'il n'est pas soutenu que ces conjoints seraient également locataires du logement litigieux ; qu'il en va de même s'agissant de la traduction libre de l'avis d'imposition italien qui n'est pas contestée de façon précise ;



Que le total de ces sommes s'élève à 87 669 euros soit un montant inférieur au plafond de ressources visé par l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, lequel s'élève à 108 474 euros pour neuf personnes ;



Considérant, en conséquence, que c'est à bon droit que les appelants ont fait valoir que la possibilité pour la bailleresse de leur proposer un bail non soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne lui était pas offerte ;



Que le jugement sera donc infirmé de ce chef ;



Considérant s'agissant de la demande de rectification de l'omission de statuer par le tribunal quant à la condamnation des consorts [F] à verser à la société MMA-IARD la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que cette demande qui ne fait pas l'objet de contestation sera accueillie ;



Considérant s'agissant des mesures accessoires que la société MMA-IARD sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à M. [D] [F] et Mme [K] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Rectifie le jugement en ce qu'il a omis de reprendre dans son dispositif la condamnation des consorts [F] à verser à la société MMA-IARD la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qu'il avait indiqué, dans ses motifs, devoir être prononcée,



- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté le moyen pris de la nullité de la proposition de contrat de location formulée par la société MMA-IARD,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Dit que la faculté pour la société bailleresse de proposer un nouveau bail en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 n'était pas opposable aux locataires en application de l'article 29 de ladite loi,



- Déboute en conséquence la société MMA-IARD de sa demande tendant à l'établissement d'un nouveau bail portant sur le logement occupé par M. [D] [F] et Mme [K] [F] sis à [Adresse 2],



- Déboute la société MMA-IARD de ses demandes plus amples ou contraires,



- Condamne la société MMA- IARD à verser à M. [D] [F] et Mme [K] [F], pris ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne la société MMA-IARD aux dépens de première instance et d'appel.









Le Greffier Le Président