Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 janvier 2023

MARS/CD



Numéro 23/00071 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 10/01/2023 







Dossier : N° RG 21/00170 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HXYV 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée







Affaire :



[R], [U], [P] [A], 



[H], [E] [V] 

épouse [A]



C/



Syndicat des copropriétaires Résidence SAINT-PIERRE représenté par son syndic l'AGENCE CLEMENCEAU 















Grosse délivrée le :



à :



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2022, devant :



Madame ROSA-SCHALL, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,





Madame ROSA-SCHALL, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire





qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [R], [U], [P] [A]

né le 02 octobre 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [H], [E] [V] épouse [A]

née le 27 février 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]





Représentés et assistés de Maître CASADEBAIG de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU











INTIME :





Syndicat des copropriétaires Résidence SAINT-PIERRE représenté par son syndic l'AGENCE CLEMENCEAU pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]





Représenté et assisté de Maître DELPECH de la SCP ETCHEVERRY & DELPECH, avocat au barreau de BAYONNE























sur appel de la décision 

en date du 15 DECEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 19/00103 



Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V], son épouse, sont propriétaires d'un appartement lot n° 22, au dernier étage de la résidence Saint Pierre à [Localité 3].

 

Lors de l'assemblée générale de cette résidence qui s'est tenue le 19 novembre 2018, par 2 résolutions n° 7 et n° 8, les demandes qu'ils avaient formulées de mise en conformité du règlement de copropriété et des plans datant du 21 février 1980 concernant leur lot n° 22 ont été rejetées.



Par acte d'huissier en date du 16 janvier 2019, Monsieur et Madame [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir prononcer l'annulation des décisions n° 7 et n° 8 au motif qu'elles sont entachées de nullité et de voir reconnaître qu'ils sont propriétaires des combles accessibles uniquement par leur logement et constituant en conséquence une partie privative de leur lot. 

 

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne a : 

 

 ' Dit que les combles situés au-dessus du lot n° 22 sont des parties communes, 

 ' Débouté Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V] épouse [A] de l'intégralité de leurs demandes, 

 ' Condamné Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V] épouse [A] aux dépens et à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Pierre la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Selon déclaration du 19 janvier 2021, Monsieur et Madame [A] ont relevé appel, critiquant la décision dans l'ensemble de ses dispositions.



Par conclusions n° 2 du 15 septembre 2022, Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V], son épouse, demandent de réformer le jugement et statuant à nouveau :



- d'annuler les décisions n° 7 et n° 8 adoptées par l'assemblée générale du 19 novembre 2018 ;



- de juger que les combles situés au-dessus de leur appartement sont constitutifs d'une partie privative de leur lot ; 



 - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre à leur verser la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance et de la perte locative résultant des refus abusifs du syndicat des copropriétaires ;



 - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 





Par conclusions du 22 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement du 15 décembre 2020 et la condamnation des époux [A] à lui régler la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022. 









Sur ce :





Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 7 et 8



Ces résolutions ont été rejetées à la majorité des voix des copropriétaires. 

Il s'agit, pour la n° 7 de : La mise en conformité du règlement de copropriété et des plans datant du 21 février 1980 concernant leur lot n° 22, et relative aux points suivants : 

 ' La porte d'entrée de l'appartement est située sur la gauche du palier du deuxième étage en montant, alors qu'elle figure sur le plan en face de l'escalier au fond du même palier (plan n° 1) 

 ' Rattachement d'un volume du comble situé au-dessus du plafond de la salle à manger de leur lot qui est à usage exclusif depuis la création du règlement de copropriété (plan n° 2), 

 et pour la n° 8 de : l'autorisation de mettre en place une fenêtre de toit de type velux 78/98, sans saillie par rapport au plan de toiture, à ses frais exclusifs.



Pour l'appréciation du litige, il est nécessaire de procéder à la qualification des combles et spécialement de savoir s'il s'agit de parties privatives comme le soutiennent Monsieur et Madame [A] ou de parties communes comme le soutient le syndicat des copropriétaires. 



À l'appui de leurs demandes, les époux [A] se fondent notamment sur l'attestation de vente de Maître [T], notaire, aux termes de laquelle, les biens vendus consistaient en un lot 3, un parking, et un lot 22, appartement situé au 2e étage composé d'un séjour, une cuisine, une salle de bains avec WC, un couloir de distribution, une chambre avec salle d'eau privative et WC et combles.



Pour autant, l'acte de vente "Madame [D]/Monsieur et Madame [A]" reçu par ce même notaire le 17 novembre 2017 ne mentionne aucun descriptif du bien autre que « un appartement situé au 2e étage et les 141/millièmes des parties communes générales » ainsi qu'une superficie loi Carrez de 55,42 m². 



Dès lors, pour l'examen du litige, il convient de se reporter au titre lui-même, l'acte de vente, lequel ne fait aucune mention de combles.



Par ailleurs, le règlement de copropriété état descriptif de division décrit le lot 22 comme : « un appartement situé au 2e étage, orienté au sud et à l'est, composé de : séjour, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, WC, d'une superficie de 62 m² environ et les 141/1000 des parties communes ».



Ni le règlement de copropriété établi le 21 février 1980, ni l'état descriptif de division ne mentionnant la nature des combles le premier juge a exactement relevé qu'il convenait de se référer aux critères posés par l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 en recherchant si la partie d'immeuble en cause est affectée à l'utilité de tous les copropriétaires ou à l'usage exclusif de Monsieur et Madame [A] et à l'article 3 de la même loi pour savoir si ces parties des bâtiments sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux en sorte qu'elles sont des parties communes, le texte ne définissant pas les combles, parmi les parties réputées parties communes. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que la trappe d'accès aux combles se trouve incluse dans le couloir de l'appartement de Monsieur et Madame [A] depuis la transformation de ce logement par le promoteur, la société Sken Construction, en 1980, ce qui résulte également de l'attestation de Monsieur [I]. Avant la division de l'immeuble, cet accès se trouvait dans un hall commun du 2e étage desservant les différentes chambres de l'ancien hôtel particulier comme le prouvent le plan de l'hôtel Saint-Pierre versé aux débats par le syndicat des copropriétaires.







Madame [D], précédente propriétaire jusqu'au mois de juillet 2017 confirme l'existence de la trappe d'accès aux combles dans l'appartement, et Monsieur [M], qui a procédé aux diagnostics immobiliers en vue de cette vente, précise que la trappe était plâtrée et ne permettait pas d'accès à la charpente. Il s'ensuit, à la lecture de ces attestations, que les combles n'étaient pas utilisés avant la dépose du plafond et de la trappe de l'entrée de leur appartement par Monsieur et Madame [A].



Lorsqu'ils ont procédé à la dépose des plafonds en lattis plâtré en vue de la construction d'une mezzanine en bois Monsieur et Madame [A] ont ainsi découvert que la charpente était attaquée par des insectes xylophages, ce qui a donné lieu à l'intervention de l'entreprise Détec bois qui a procédé à un traitement, puis, ultérieurement, à celle d'un expert, Monsieur [X], cette fois à l'initiative du syndicat des copropriétaires. 



Il résulte de ce rapport d'expertise privée, que pour accéder à la charpente, Monsieur [X] a utilisé la trappe présente dans l'appartement de Monsieur et Madame [A]. Il a constaté à cette occasion, qu'un volume cloisonné dans les combles avait existé et que l'espace avait été autrefois fermé par des cloisons plâtrées.

Il ressort cependant de cette expertise, que c'est parce que les surfaces plâtrées avaient été déposées, qu'il a pu identifier précisément les faiblesses de la charpente à la suite des attaques xylophages. 



Ainsi, il est établi que les combles ne sont accessibles que par la trappe présente dans le lot n° 22 depuis la transformation de l'ancien hôtel Saint-Pierre et non contesté qu'ils n'abritent aucun élément collectif, pour autant cela ne suffit pas à caractériser un usage exclusif au profit de Monsieur et Madame [A] dès lors que ces combles au-dessus de leur appartement constituent, à partir de la trappe, le seul accès à la charpente et à la toiture depuis l'intérieur du bâtiment de copropriété en sorte qu'elles conservent toute leur utilité pour celle-ci pour la surveillance de l'état de la charpente et de la toiture et pour permettre l'accès en vue d'éventuelles réparations, le premier juge ayant exactement relevé qu'il ne peut être opposé par Monsieur et Madame [A] à la copropriété qu'elle dispose d'un accès par l'extérieur, un tel accès étant par nature subsidiaire et nécessiterait, pour le seul examen de la charpente par exemple, la dépose des ardoises opération lourde et onéreuse.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que les combles litigieux étaient des parties communes. 





Sur l'usucapion dont se prévalent Monsieur et Madame [A] à titre subsidiaire



Pour prescrire, par application des dispositions de l'article 2266 du code civil, il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire et, aux termes de l'article 2272 alinéa 1er du même code, le délai de prescription requis pour la propriété immobilière est de 30 ans.



Monsieur et Madame [A] font valoir que la trappe permettant d'accéder aux combles qui servaient de débarras est présente dans leur appartement depuis plus de 30 ans.



Si l'existence de cette trappe dans l'appartement est incontestable, pour autant, l'attestation de Madame [F] [D] ne fait en aucune façon mention d'un usage des combles au-dessus de la trappe d'accès qu'elle aurait constaté, ni aucune autre pièce ne démontre que ces combles répondent aux conditions de l'article 2266 du code civil alors par ailleurs que le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs attestations d'autres copropriétaires dont Madame [G], propriétaire depuis le mois de juin 1996, qui indiquent n'avoir jamais vu ou constaté que Madame [D], ancienne propriétaire, aurait occupé ou utilisé les combles. 







Quant à l'échange de mails entre l'agence Clémenceau, syndic, et la FNAIM, au sujet de l'utilisation des combles par le précédent copropriétaire, il ne démontre en aucune façon que celui-ci ait entendu le faire à titre de propriétaire de cet espace, le syndicat des copropriétaires faisant exactement observer, qu'il pouvait également s'agir de l'exercice d'un droit de jouissance exclusive.



Enfin, aucun élément ne permet de savoir à quelle période avait été réalisé le cloisonnement des combles dont subsistent quelques traces, cloisonnement ensuite détruit à une époque également ignorée.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [A] de cette demande subsidiaire, après avoir constaté que les conditions de l'article 2266 du code civil n'étaient pas remplies.





Sur l'abus de majorité



Pour être annulée pour abus de majorité, il doit être établi que la résolution est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.



Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.



Monsieur et Madame [A] reprennent devant la cour leur demande présentée dans la résolution n° 7 afférente à la mise en conformité du règlement de copropriété et des plans datant du 21 février 1980 avec leur lot n° 22, exposant que la porte d'entrée de l'appartement est située sur la gauche du palier du deuxième étage en montant, alors qu'elle figure sur le plan en face de l'escalier au fond du même palier (plan n° 1).



Le règlement de copropriété ne porte pas mention de l'ouverture des portes des lots et Monsieur et Madame [A] ont acquis leur bien le 17 novembre 2017 en connaissance de ces éléments matériels qu'ils ont acceptés. Ils ne s'expliquent par ailleurs en aucune façon sur l'intérêt d'une telle modification en sorte qu'en l'état de ces éléments aucun abus de majorité à leur détriment n'est caractérisé s'agissant de cette partie de la résolution relative à l'ouverture de la porte, non examinée par le tribunal.



Pour le surplus, la décision déférée reposant sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'aucun abus de majorité par rupture d'égalité n'était caractérisé et a débouté en conséquence Monsieur et Madame [A] de leur demande d'annulation des résolutions n° 7 et 8 après avoir constaté :



- que les combles devaient être considérés comme des parties communes et que les demandes d'annulation de la résolution n° 7 sur le rattachement au lot n° 22 ne pouvaient en conséquence qu'être rejetées ;



- que la résolution n° 8 afférente à l'installation d'un Velux n'avait plus d'intérêt, n'étant pas contesté que cette fenêtre de toit devait être installée dans les combles.



Enfin, le premier juge a exactement rappelé que le rejet des prétentions principales de Monsieur et Madame [A] rendait sans fondement leurs demandes indemnitaires et les en a déboutés.











Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le jugement sera confirmé de ces chefs.



Monsieur et Madame [A] succombant en leur recours seront condamnés aux dépens de l'appel, déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre représenté par son syndic en exercice. 





Par ces motifs



La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition et en dernier ressort, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V], son épouse à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Pierre représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Déboute Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V], son épouse de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne Monsieur [R] [A] et Madame [H] [V], son épouse aux dépens de l'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme ROSA-SCHALL, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,





Carole DEBON Marie-Ange ROSA-SCHALL