Cour d'Appel · 3ème chambre — 10 janvier 2023

10/01/2023



ARRÊT N° 18/2023



N° RG 22/00687 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OTXV

CBB/CD



Décision déférée du 08 Février 2022 - Juge de la mise en état de FOIX - 21/00671

Mme MARFAING

















[X] [V] [F]





C/



S.A.S. ARIEGE PRIMEURS





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [X] [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Virginie PRADON-BABY de la SCP BABY PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D'ARIEGE







INTIMÉE



S.A.S. ARIEGE PRIMEURS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocat au barreau D'ARIEGE













COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : M. BUTEL







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.





FAITS 



Le 3 février 2014 M. et Mme [F] ont consenti à la SAS Ariège Primeurs la location à usage commercial d'un local composé de 2 bâtiments situé à [Localité 4] - [Localité 5] / Ariège d'une durée de 9 ans moyennant un loyer de 1500€ HT. 



Par avenant du même jour, les parties se sont accordées sur une remise des loyers en compensation de travaux à réaliser par la locataire pendant une durée de 6 ans maximum, seule la taxe foncière devant rester à la charge du preneur. Ces travaux étaient destinés à l'accueil du public, nécessitaient un permis de construire, et comprenaient l'installation d'une climatisation et d'un parking.



Suivant acte du 18 mai 2021, M. [F] seul a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme principale de 4500€ représentant les 3 loyers impayés d'octobre à décembre 2020.





PROCEDURE 



Par acte en date du 3 juin 2021, la SAS Ariège Primeurs a fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire de Foix pour obtenir sur le fondement des articles 1218 et suivants et 1220 du code civil, la suspension de la clause résolutoire, l'annulation du commandement de payer et la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions d'incident déposées par RPVA le 8 novembre 2021, M. [X] [F] a saisi le juge de la mise en état pour obtenir ':

- l'organisation d'une mesure d'expertise, avec mission donnée à l'expert de dire si les travaux réalisés, tels que prévus par l'avenant au contrat de bail du 3 février 2014, ont été effectivement réalisés, de chiffrer lesdits travaux, de donner un avis sur leur exécution, ainsi que tous les éléments utiles à l'appréciation d'éventuels préjudices subis par l'une et/ou l'autre des parties

- la résiliation du bail et la condamnation des défendeurs sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par ordonnance contradictoire en date du 8 février 2022, le juge de la mise en état a notamment': 

- rejeté la demande d'expertise judiciaire et la demande de résiliation du bail qui relève de la compétence du juge du fond,

- condamné M. [X] [F] à payer à la SAS Ariège Primeurs la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente instance.



Pour se déterminer ainsi le premier juge a considéré que les parties n'avaient pas convenu d'une liste précise de travaux à exécuter, qu'ils n'étaient pas chiffrés et qu'en conséquence il ne pouvait être considéré qu'il avait été admis une exonération de loyer équivalente à 6 années. Dans ces conditions, dès lors qu'il était justifié de factures et de l'attestation de l'expert comptable visant la réalisation des travaux prévus (pour un montant de 

41 542€ au 30 septembre 2020 (hors travaux d'entretien), la mesure sollicitée aux mêmes fins était inutile. 



Par déclaration en date du 14 février 2022, M. [F] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [F], dans ses dernières écritures en date du 3 mai 2022, demande à la cour au visa des articles 1353 du code civil, 141-41 du code de commerce, de':

- entendre réformer la décision à intervenir,

- entendre instaurer une mesure d'expertise aux frais avancés de M. [F] [X] avec mission à l'expert après avoir convoqué les parties, s'être fait remettre les pièces et s'être rendu sur les lieux ;

*dire si des travaux, tels que prévus à l'avenant au contrat de bail du 3 février 2014 ont été réalisés, 

*chiffrer lesdits travaux et donner son avis sur leur exécution, 

* donner au tribunal tous éléments pour trancher le présent litige, y compris en chiffrant les préjudices liés à l'inexécution de leurs obligations par les parties.

- constater que la résiliation du bail commercial n'a jamais été sollicitée sur incident,

- s'entendre condamner à verser au concluant la somme de 3 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- s'entendre condamner aux dépens.



Il expose que':

- il n'est pas justifié de la réalisation des travaux prévus par avenant, l'attestation produite de l'expert comptable d'un montant de 41 542€ n'est pas probante puisque nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, les factures versées à l'appui correspondent pour l'essentiel à des frais d'entretien, l'une d'elle est antérieure au bail, et les autres ne permettent pas de situer les travaux,

- ils étaient la contrepartie de l'abandon de loyer'; cet abandon s'élève à 

108 000€'; donc il convient de vérifier le rapport de proportionnalité entre le montant abandonné et le montant des travaux réalisés ce que seule une expertise pourra contrôler alors qu'il est produit des attestations qui témoignent de l'état de délabrement de l'immeuble.



La SAS Ariège Primeurs, dans ses dernières écritures en date du 15 mars 2022, demande à la cour de': 

- confirmer l'ordonnance en date du 8 février 2022 en toutes ses dispositions

- déclarer [X] [F] mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;

y ajouter

- condamner M. [X] [F] à payer à la SAS Ariège Primeurs la somme de 6000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, 

- condamner [X] [F] à payer à la SAS Ariège Primeurs la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner [X] [F] aux entiers dépens.



Elle réplique que':

- les bailleurs sont séparés et elle paie à chacun la moitié du loyer,

- seul un des deux bâtiments loués est ouvert au public,

- elle exploitait déjà les lieux avant le bail dans le cadre d'une location gérance,

- l'avenant n'impose pas de réaliser des travaux d'un montant correspondant à l'exonération du paiement des loyers pendant 6 ans et la nature des travaux n'est pas précisée,

- elle a réalisé des investissements lourds, ainsi qu'il est visé par l'expert comptable pour un montant de 52 303,65€ au 30 septembre 2020, dont la création d'un magasin de vente de fruits et légumes aux particuliers, une chambre froide, la réfection de tous les portails, le goudronnage, et le dirigeant a réalisé lui-même certains travaux,

- ces travaux concernent tous l'activité visée au bail,



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2022. 





MOTIVATION



L'avenant du 3 février 2014 précise à titre liminaire «'...'Pour permettre à la SAS Ariège Primeurs de démarrer son exploitation dans ces nouveaux locaux et d'effectuer des travaux sur le ou les deux bâtiments pris en location aux fins notamment de permettre l'accueil du public dans le cadre de son activité de commerce...Un accord est intervenu entre le bailleur et le preneur sur une remise de loyers. En effet, les parties consentent mutuellement à cette remise des loyers quel que soit l'importance des travaux et la valeur des dits travaux'».



Il n'a donc été prévu aucune corrélation entre le montant des travaux et le montant des loyers, la contrepartie se situant seulement dans l'exécution des travaux.



Puis l'avenant précise ainsi qu'il suit les termes de l'accord':

« Le bailleur et le preneur, décident à titre d'avenant au bail commercial sus indiqué, que sur les SIX premières années du bail commercial, le bailleur exigera uniquement le paiement de la taxe foncière qui sera calculée au prorata de la surface occupée par le preneur.

Aucun loyer ne sera dû à compter de l'entrée en jouissance et ce pendant les six premières années complètes du bail ; Ces loyers viennent compenser la prise à charge par le preneur de l'ensemble des travaux ci-dessus décrits, étant précisé que le montant des travaux est évalué forfaitairement par les parties aux loyers remis sur ladite période de 6 années ; si les travaux s'avèrent être inférieurs à la valeur des travaux réalisés, le bailleur ne pourra pas en réclamer le paiement. Ils seront considérés comme perdus et non recouvrables. 

En contrepartie, le preneur s'engage à effectuer des travaux sur le ou les bâtiments aux fins notamment de permettre l'accueil au public et d'installer une climatisation réversible pour l'exercice de son activité de commerce. Ces travaux nécessiteront le dépôt d'un permis de construire notamment pour l'aménagement d'un parking sur la zone louée. Etant précisé que ces travaux sont autorisés par les bailleurs et seront à la charge exclusive du preneur. C'est la raison pour laquelle les parties ont convenu que les loyers des 6 premières années ne seront pas perçus par le bailleur, compte tenu du projet de modification du ou des bâtiments servant actuellement à usage de dépôt et qui seront transformés en point de vente pouvant accueillir de la clientèle ».



A l'exception de l'installation d'une climatisation et de l'aménagement d'un parking, il n'a donc pas été précisé la nature des travaux envisagés mais seulement leur objectif, soit permettre l'accueil du public.



La SAS Ariège Primeurs produit l'attestation de son expert comptable attestant de l'engagement de la somme de 41 542€ au titre du cumul d'investissements au 30 septembre 2020. Elle produit en outre, quelques factures de travaux essentiellement réalisés en 2016 portant sur le goudronnage du parking, la mise en oeuvre d'une chambre froide, la pose de bardages et, des travaux de maçonnerie.



En application des articles 143, 146 et 147 du code de procédure civile, une mesure d'instruction peut être ordonnée par le juge de la mise en état en vertu de l'article 789-6°, dès lors que la partie qui la demande ne dispose pas d'éléments de preuve suffisants des faits qu'elle entend prouver, le juge devant limiter le choix d'une telle mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige en s'attachant à ce qui est le plus simple et le moins onéreux.



Or, en l'espèce, l'action initiale concerne la demande de la SAS Ariège Primeurs sollicitant la suspension de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers d'octobre à décembre 2020 soit des loyers postérieurs à la période d'exonération des 6 années de loyers expirant en janvier 2020. Il n'est pas visé une action en résiliation pour faute du locataire.



L'éventuel défaut d'exécution des travaux en contrepartie de cette exonération apparaît donc sans aucun rapport avec le litige initial en constat du jeu de la clause résolutoire dont les parties ne précisent pas qu'il ait évolué vers une action en prononcé de la résiliation pour manquement fautif du preneur.



Par ailleurs, dès lors que l'avenant d'exonération ne corrèle pas le montant des travaux au montant de l'exonération et qu'il est produit l'attestation de l'expert comptable et des factures de travaux d'aménagement destinés à l'accueil du public, une expertise destinée à en vérifier la réalité et le montant apparaît parfaitement inutile à la solution du litige.



Enfin, M. [F] qui sollicite une expertise pour notamment chiffrer «'les préjudices liés à l'inexécution de leurs obligations par les parties'», ne donne aucune indication sur les dits préjudices qu'il aurait subis seul étant entendu qu'il apparaît aux termes du bail en qualité de co-preneur avec son épouse laquelle ne s'est pas associée à cette procédure.



La décision sera donc confirmée en toutes ses dispositions, les parties ne remettant pas en cause l'incompétence du juge de la mise en état pour trancher la résiliation du bail.





PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Foix en date du 8 février 2022 en toutes ses dispositions.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [F] à verser à la SAS Ariège Primeurs la somme de 1500€.



- Condamne M. [F] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









 M. BUTEL C. BENEIX-BACHER