Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 JANVIER 2023



N° RG 21/05387 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWYH



AFFAIRE :



Mme [V] [X]-

[X]



C/



M. [F] [C]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES



N° RG : 11-20-196



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/01/23

à : 



Me Mélina PEDROLETTI



Me Oriane DONTOT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [V] [X]

née le 07 Novembre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25315 - 

Représentant : Maître Magda ELBAZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0829



APPELANTE

****************



Monsieur [F] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210794 - 

Représentant : Maître Mélanie TUJAGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R035



Madame [L] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210794 - 

Représentant : Maître Mélanie TUJAGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R035



Monsieur [E] [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210794 - 

Représentant : Maître Mélanie TUJAGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R035



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Angélique HEIDSIECK, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 5 juillet 2017, Mme [V] [X] a consenti un bail à M. [E] [C] avec acte de cautionnement donné par actes distincts le 10 juillet 2017 par Monsieur [F] [C] et Madame [L] [C], le tout portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] (92), contre le paiement d'un loyer mensuel de 895 euros, provision sur charges comprise.



Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 décembre 2019, Mme [X] a assigné MM. [E] et [F] [C] ainsi que Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le paiement du montant du solde locatif, le paiement des charges locatives, le paiement des réparations locatives ainsi que des dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a :

- constaté la validité du cautionnement solidaire donné par M. [F] [C] et Mme [L] [C] par actes distincts le 10 juillet 2017 dans le cadre du contrat de location conclu le 5 juillet 2017 entre Mme [X] et M. [E] [C] portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] (92),

- condamné solidairement les consorts [C] à verser à Mme [X] la somme de 40,03 euros au titre du solde locatif correspondant au loyer impayé et après restitution comptable du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la décision,

- débouté Mme [X] du reste de ses demandes à l'encontre des consorts [C],

- condamné Mme [X] au paiement à M. [E] [C] de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme [X] au paiement à M. [F] [C] et Mme [L] [C] de la somme de 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

- débouté les consorts [C] du surplus de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre de Mme [X],

- condamné Mme [X] à verser aux consorts [C] la somme de 1 000 euros chacun au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat d'huissier des 5 juillet 2019 et 4 septembre 2019.





Par déclaration reçue au greffe le 20 août 2021, Mme [X] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 juillet 2022, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] au titre des arriérés de loyer des mois de juillet à septembre,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] au titre de la régularisation des charges locatives,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] au titre de la remise en état du bien,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- l'a condamnée à verser à M. [E] [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- l'a condamnée à verser à Mme [L] [C] et à M. [G] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

- l'a condamnée à verser aux consorts [C] la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'huissier des 5 juillet et du 4 septembre 2019,

- confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- débouter les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- débouter les consorts [C] de l'ensemble de leur demande de report par application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil,

- condamner in solidum les consorts [C] à lui payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2019, les sommes suivantes : 

- 2 317,06 euros au titre de l'arriéré des loyers de juin à septembre dont déduction du dépôt de garantie,

- 147,70 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

- 114,27 euros au titre des frais de constat d'huissier,

- 295,10 euros au titre des frais de remise en état,

- condamner in solidum les consorts [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive,

- condamner in solidum les consorts [C] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés par Maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Sur la requête en rectification d'erreur matérielle et d'omission de statuer :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes tendant à voir rectifier le jugement prononcé le 13 juillet 2021 par le tribunal de proximité d'Asnières,

-En conséquence :

- compléter l'erreur matérielle et l'omission de statuer affectant le jugement prononcé le 13 juillet 2021 dans le cadre de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 21/05387,

- pour ce faire :

- sur l'erreur matérielle, rectifier et compléter le jugement dans le dispositif s'agissant du respect de l'obligation de signification de commandement de payer à la caution (page 9 du jugement) en ces termes :« condamner Mme [L] [C] et M. [F] [C], les cautions, au paiement des intérêts de retard et des pénalités prononcés le cas échéant »,

- sur l'omission de statuer, s'agissant des frais du commandement de payer, statuer sur la condamnation de Monsieur [E] [C] et ses cautions, Mme [L] [C] et M. [F] [C], aux frais du commandement de payer d'un montant de 345,52 euros, omise dans le jugement du 13 juillet 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2019 

- ce faisant, rectifier et compléter le jugement en ces termes :« condamner in solidum M. [E] [C] et ses cautions, Mme [L] [C] et M. [F] [C], aux frais du commandement de payer d'un montant de 345,52 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2019 »,

- en conséquence, ordonner, dans le cadre de l'affaire enrôlée sous le numéro de RG : 21/05387 devant la cour de céans, qu'il sera fait mention de ces ajouts en marge de la minute du jugement et des expéditions qui en seront délivrées,

- condamner in solidum MM. [E] et [F] [C] ainsi que Mme [L] [C] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés pour ceux la concernant par Maître Mélina Pedroletti, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 février 2022, MM. [E], [F] [C] et Mme [L] [C] demandent à la cour de : 

- les recevoir en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,

- confirmer l'intégralité des termes du jugement rendu par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en date du 13 juillet 2021,

- confirmer notamment le jugement du tribunal de proximité d'Asnières en ce qu'il a fixé la date de prise d'effet du congé donné par M. [E] [C] à Mme [X] au 1er juillet 2019,

- rejeter l'intégralité des demandes formulées à leur encontre notamment en ce que Mme [X] sollicite de la cour d'appel de Versailles qu'elle les condamne in solidum à lui payer les sommes suivantes : 

- 2 257, 20 euros au titre de l'arriéré des loyers déduction faite du dépôt de garantie,

- 147,70 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

- 342, 52 euros,

- 295,10 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement,

            - 1 500 euros au titre de la résistance abusive,

- en tout état de cause, si par extraordinaire la cour d'appel de Versailles venait à infirmer le jugement du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine et considérer qu'ils étaient redevables des sommes sollicitées par Mme [X], il serait demandé à la cour de :

- faire application à l'égard de M. [E] [C] des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et reporter à deux ans le paiement de la créance due à Mme [X],

- condamner Mme [X] à payer à M. [E] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [X] à payer aux époux [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter Mme [X] de sa demande de condamnation solidaire à leur encontre au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot JRF & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction sera prononcée le 8 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

                                                          



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la date de prise d'effet du congé



Mme [V] [X] sollicite de la Cour l'infirmation du jugement déféré et lui demande de fixer le point de départ du congé au 27 août 2019, date à laquelle la lettre notifiant le congé a pu lui être remise en main propre. 



M. [F] [C], Mme [L] [C], cautions solidaires et M. [E] [C] locataire, demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé le point de départ du préavis d'un mois au 1er juillet 2019, date à laquelle Mme [V] [X] a pris connaissance du préavis donné par le locataire. 



Sur ce ;



L'article15 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n02020-936 du 30 juillet 2020- article l I dispose que :



"Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

-1- Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

-2- En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

-3- Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

-4- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé , 

-5- Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article 14.351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux | 0 à 5 0précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.



Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.



Pendant le délai de préavis, le locataire n 'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués'



Il résulte de ce texte et de l'article 669, alinéa 3 du code de procédure civile, que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier de justice ou de la remise en main propre et que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] a fait délivrer au bailleur un préavis de départ des lieux loués par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 juin 2019, en sollicitant le bénéfice d'un délai de préavis réduit à un mois eu égard à la localisation dans une zone locative dite tendue.



Mme [V] [X] fait valoir qu'elle n'a pu retirer le courrier recommandé car elle se serait trouvée à l'étranger et produit pour en justifier un billet d'avion aller simple du 14 mai 2019, lequel n'est cependant pas en soi de nature à démontrer son absence de France après le 18 juin 2019.



Il est en outre justifié aux débats que des correspondances ont été envoyées par Mme [V] [X] à M. [C] ainsi qu'à M. [F] [C] et Mme [L] [C], cautions, les 15,  puis 26 juin 2019 par lettre recommandée avec AR no 1A 147 6600861 3, ce courrier comportant expressément la mention de sa résidence habituelle en France, le courrier recommandé en cause n'ayant pu être adressé que depuis le territoire national, démontrant ainsi que contrairement à ses affirmations, Mme [V] [X] était bien présente à l'adresse mentionnée par le locataire dans sa lettre de préavis, dès le 26 juin 2019 lorsqu'elle a fait partir son propre courrier recommandé en mentionnant son adresse en France en tant qu'expéditeur.

                                  

Le destinataire bailleur ne peut invoquer la non-réception d'un courrier de résiliation du bail, alors qu'il est justifié qu'il a lui-même fait parvenir un courrier recommandé au locataire depuis son domicile en France le 26 juin 2019 en y démontrant sa présence et il ne saurait être retenu que le destinataire bailleur puisse, en ne retirant pas le courrier recommandé du locataire, se créer seul le droit potestatif de ne pas faire courir le délai du préavis alors qu'il justifie par ses propres pièces avoir bien été présent à son domicile le 26 juin 2019 dans le temps du retrait de la lettre recommandée adressée par son locataire.



En outre, il est relevé qu'à la date du 1er  juillet 2019, il a été remis dans la boîte aux lettres de Mme [V] [X] une lettre suivie, doublée d'une lettre recommandée avec AR no IA 123 348 07217, toutes deux adressées le 28 juin 2019 par M. [F] [C] et Mme [L] [C] en leur qualité de cautions, en réponse à une mise en demeure leur ayant été envoyée par Mme [V] [X] le 15 juin 2019, correspondances des parents du locataire dont il est relevé qu'elles comportaient la mention et les justificatifs du congé avec préavis d'un mois donné par leur fils locataire.



Il demeure ainsi établi qu'à la date du 1er juillet 2019 le délai de préavis applicable au congé a commencé à courir comme étant celui du jour de la réception de la lettre suivie et de la lettre recommandée adressées par les cautions qui ont pris le soin de joindre la lettre de congé d'un mois donnée par leur fils locataire à Mme [X] qui ne peut dénier l'avoir reçue ce jour là.







Il est également établi que le locataire M. [C] a libéré et vidé les lieux de tout meuble et objet mobilier le 5 juillet 2019, tel que cela ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier établi à la demande du locataire.



Il se déduit de tout ce qui précède que M. [C] ne peut être tenu qu 'au seul paiement des mois de juin au titre de la location et juillet 2019, au titre du préavis d'un mois, soit la somme totale de 1650, 06 euros, déduction à faire du montant du dépôt de garantie d'un montant de 785 euros, soit un solde restant du de 865, 06 euros.



M. [C] sera condamné à payer cette somme à Mme [X], outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, en application des dispositions de l'article 1231-6 nouveau du code civil.



Le jugement déféré sera infirmé sur le montant du solde locatif restant dû.



Sur l'arriéré au titre les charges locatives . 



Mme [V] [X] sollicite le paiement d'une somme de 147.70 euros au titre des charges locatives.



M. [C] s'oppose au paiement de ces charges qu'il estime injustifiées.



Sur ce,



L'article 23 de loi n0 89-462 du 6 Juillet 1989 modifiée par la loi n 02014-366 du 24 mars 2014- article 6 prévoit, dans sa version applicable au litige, que : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

- Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ,

- Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et I en fonctionnement normal des appareils ; 

- Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à I 'article 42 de la loi n 086-12910 du 23 décembre 1986 précitée. 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs. le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à [a disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. 

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s 'il en fait la demande. Pour l'application duprésent article, le coût des services assurés dans le cadre dun contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribuéspar réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur'.



Un décret n°87-713 en conseil d'Etat du 26 août 1987 fixe de manière limitative et impérative la liste des charges dites locatives.



L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 dispose concernant les formalités du contrat de bail à respecter que le contrat doit préciser la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, la énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun. En outre, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire. les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Le bâilleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme.



Il est relevé que Mme [V] [X] ne produit devant la Cour aucun justificatif à l'appui de sa demande de paiement, et aucune pièce justifiant de ces charges locatives n'ont été adressées à M. [C] locataire malgré de nombreuses demandes de ce dernier dont il est justifié aux débats :



Le 25 septembre 2018, Mme [V] [X] a procédé à une synthèse relative à la régularisation des charges ainsi qu'à la révision du loyer faisant apparaître un solde en faveur de M. [C] de 25,71 euros .





Le 3 octobre 2018, M. [C] s'est étonné de certains montants de charges présentés par Mme [V] [X] et lui a demandé à ce que les justificatifs afférents à ces charges lui soient communiqués ainsi que l'ensemble des quittances de ses loyers depuis le mois de décembre 2017 .



Le 11 octobre 2018, Mme [V] [X] et M. [C] se sont rencontrés pour échanger sur la régularisation des charges et la révision des loyers et ont conclu au fait que M. [C] serait redevable de la somme de 180,63 euros dont 147,71 euros de charges et 32,92 euros de révision de loyer .



Le 22 octobre 2018, face à un nouveau différentiel opposé par la bailleresse, M. [C] a contesté les montants réclamés par cette dernière en l'absence de communication du détail des charges par postes de dépenses ainsi que du mode de répartition entre chaque locataire de l'immeuble.



Le 22 novembre 2018, sans retour de la part de Mme [V] [X], M. [C] a adressé un nouveau courrier de relance à celle-ci afin qu'elle lui communique le détail des charges.



Le 3 décembre 2018, M. [C] a relancé une deuxième fois Mme [V] [X] en lui demandant la communication du détail des charges .



Le 8 janvier 2019, Mme [V] [X] a adressé à M. [C] un courrier recommandé de mise en demeure de régler la somme de 147,70 euros au titre de la régularisation des charges toujours sans lui  produire aucun justificatif de ces charges. 



Leurs justificatifs n'étant toujours pas produits devant la Cour, il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [V] [X] au titre de ces charges locatives et de confirmer sur ce point le jugement déféré.



Sur les réparations locatives.



Mme [V] [X] sollicite le paiement d'une somme de 295.10 euros au titre de la réfection de peintures.



M. [C] s'oppose à ce paiement et estime que son logement était insalubre et comportait des traces de moisissures qu'il ne lui incombait pas de prendre en charge.



Sur ce,



Les articles 7 c) et d) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi no 2015-1776 du 28 décembre 2015- article 16, disposent que :



" Le locataire est obligé :

c)        De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu 'il ne prouve qu 'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu 'il n 'a pas introduit dans le logement , 

d)        De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) " 



Les articles 1730 et 1732 du code civil disposent que :



"S 'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure " 



"Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu' il ne prouve qu 'elles ont eu lieu sans sa faute'.



Le décret n0 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, définit et liste de manière limitative les réparations locatives à la charge du locataire. 



Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, fixe, quant à lui, les modalités de prise en compte de la vétusté.



Par ailleurs, concernant les obligations du bailleur, il ressort des dispositions de l'article 1719, 1720 et 1721- du code civil que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s 'il s 'agit de son habitation principale, un logement décent.  Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l 'occupant ,...D 'entretenir cette chose en état de servir à l 'usage pour lequel elle a été louée ...D 'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives " 





"Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S 'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser".



L'article 6 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi no 2015-992 du 17 août 2015- art, 12, d'ordre public, prévoit également que :

" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation..Le bailleur est obligé 

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation mentionnés au contrat de location .

b)D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'étatdes lieux, auraientfait l'objetde la clause expresse mentionnée au a ci-dessus c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réaliséspar le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques d'un logement décent sont définies dans le décret n°2002L 120 du 30 janvier 2002 duquel il ressort notamment, s'agissant des critères relatifs à la sécurité physique et à la santé (article 2), que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

"1. Il assure le clos et le couvert, Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être 'tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des condition$ climatiques spécifiques à ces départements , 

2.Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, 

3.La nature et 'l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et dès revêtements du logement neprésentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 

5.Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, 

6.Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de'l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ".



Il ressort d'un examen des pièces du dossiers, notamment d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juillet 2019 dressé à la demande de M. [C] ainsi que d'un procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2019 dressé à la demande de Mme [V] [X] que les murs étaient en état d'usage mais comportaient des traces de moisissures.



Le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, le logement doit disposer de dispositifs d'ouverture et de ventilation suffisants et assurer une protection contre les infiltrations d'eau dans le logement.



Les traces de moisissures relevées dans deux procès-verbaux de constat sont en soi de nature à démontrer que le logement loué était insuffisamment ventilé, ne permettant pas un renouvellement de l'air suffisant et emportant des risques pour la santé du locataire qui ne saurait ainsi être tenu à la réfection des peintures des murs, dès lors que ceux-ci sont concernés par une problématique de défaut d'isolation et/ou de ventilation touchant différentes pièces du logement dont la charge incombe au propriétaire.



La demande en paiement de la somme de 295.10 euros au titre de la réfection de peintures de Mme [V] [X] sera dès lors rejetée comme injustifiée et le jugement confirmé sur ce point.



Sur le cautionnement .



M. [F] [C] et Mme [L] [C] contestent la validité de leur cautionnement au motif que sa rédaction manuscrite émanerait d'une tierce personne.



Mme [V] [X] estime que leur cautionnement répond aux conditions de validité exigées par la loi.



Sur ce,



L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 art. 154, applicable aux faits, dispose que : 



"Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant l'es obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti, Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22 

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que 

- s 'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat , ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.  Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. 

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu 'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".



Il est relevé que M. [F] [C] et Mme [L] [C] se sont constitués cautions solidaires de leur fils [E] [C] par actes distincts du 10 juillet 2017.



Cet engagement respecte en tous points les exigences formelles de l'article 22-1 susvisé. Il est rappelé qu'il suffit que les intéressés aient signé l'acte en cause, peu important à cet égard que sa rédaction manuscrite émane d'une tierce personne, en l'espèce leur fils.



La Cour déclare les actes de cautionnement pris par M. [F] [C] et Mme [L] [C] valables et condamne ces derniers solidairement avec M. [E] [C] au paiement de la somme de 865, 06 euros, au titre du solde locatif dû correspondant au montant du loyer impayé et du préavis d'un mois déduction faite du dépôt de garantie.



S'agissant du respect de l'obligation de signification du commandement de payer à la caution, 

l'article 24 1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 147 dispose que " Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ".



Il est établi que le commandement de payer du 26 juillet 2019 délivré par acte d'huissier à M. [E] [C] a été signifié le 5 août 2019 à M. [F] [C] et Mme [L] [C], dans le délai légal.



M. [F] [C] et Mme [L] [C], cautions, seront dès lors tenus au paiement des intérêts de retard et des pénalités prononcées le cas échéant.



Sur les demandes principales et reconventionnelles de dommages-et-intérêts :



Mme [V] [X] sollicite le paiement de dommages et intérêts à l'encontre des cautions et du locataire.



M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C] s'opposent au paiement de dommages et intérêts en arguant du fait que leur mauvaise foi n'est pas établie et sollicitent à titre reconventionnel des dommages et intérêts à l'encontre de Mme [V] [X]



Sur ce ,



Il résulte des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3du code Civil que :

" Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance' 



Il est relevé que Mme [V] [X] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la carence dans le paiement d'un solde locatif serait due à la mauvaise foi de M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C]. La bailleresse ne justifie pas en outre d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement compensé par l'allocation d'intérêts moratoires. 



Il ressort des pièces du dossier que M. [E] [C], M. [F] [C] et Mme [L] [C], en leur qualité de cautions solidaires, ont fait montre d'une volonté délibérée de résoudre amiablement leur différend avec la bailleresse, dont témoigne le nombre important de correspondances qu'ils ont adressées à Mme [V] [X] depuis juillet 2018 portant sur la question des justificatifs de charges locatives, de la saisine de la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine le 19 janvier 2019 ou par leur saisine d'un commissaire de justice aux fins de constat de la libération des lieux donnés à bail le 5 juillet 2019.



Mme [V] [X] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé à ce titre.

M. [E] [C] ainsi que M. [F] [C] et Mme [L] [C] justifient d'un préjudice en raison du défaut de réponses de Mme [V] [X] à leur multiples demandes de justificatifs et d'explications portant sur le paiement des charges, leur mode de répartition et leur fondement même, lui ayant été adressées par lettres recommandées avec AR, sans jamais obtenir de réponse de sa part. 



Il sera dès lors fait droit à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par M. [E] [C], M. [F] [C] et Mme [L] [C] et il y a lieu de condamner en conséquence Mme [V] [X] à leur payer respectivement 1000 euros, 500 euros et 500 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de remboursement de frais 



Mme [V] [X] sollicite le remboursement des frais du commandement de payer, d'un montant de 345,52 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2019 et demande la condamnation in solidum des cautions et du locataire à lui payer ces sommes.



M. [E] [C], M. [F] [C] et Mme [L] [C] s'opposent à cette demande de paiement qu'ils estiment injustifiée.



Sur ce, 



Le commandement de payer délivré pour lequel il est demandé le remboursement de la somme de 345, 52 euros est erroné en ce qu'il porte sur des sommes indues par le locataire et les cautions et ne constituait pas en soi un acte nécessaire à l'acquisition d'une clause résolutoire dès lors que le locataire justifiait avoir dénoncé son bail et donné son préavis préalable à la bailleresse.



Mme [V] [X] sera dès lors déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 345, 52 euros.



Sur les dépens et l'indemnité de procédure



Mme [V] [X] qui succombe à l'instance au principal sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient de la condamner à payer à M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C] la somme de 1 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



La COUR,

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE, par mise à disposition au greffe,



Infirme partiellement le jugement du 13 juillet 2021 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine et statuant à nouveau sur les chefs infirmés:



Condamne solidairement M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C] à payer à Mme [V] [X] la somme de 865, 06 euros, au titre du solde locatif correspondant au montant du loyer impayé et du préavis d'un mois déduction faite du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.



Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris ;



Y ajoutant : 



Déboute Mme [V] [X] de sa demande de remboursement de la somme de 345, 52 euros au titre du commandement de payer délivré au locataire.



Condamne Mme [V] [X] à payer à M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C] la somme de 1000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute Mme [V] [X] de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne Mme [V] [X] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit du Conseil de M. [F] [C], Mme [L] [C] et M. [E] [C] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,