Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51M



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 JANVIER 2023



N° RG 21/07102 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3SA



AFFAIRE :



Mme [B], [H] [W]





C/

S.A. IN'LI









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2021 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE



N° RG : 1119000816



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/01/23 

à : 



Me Karine LEVESQUE



Me Christophe DEBRAY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [B], [H] [W]

née le 29 Juillet 1975 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentant : Maître Karine LEVESQUE, Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006345 du 25/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



APPELANTE

****************



S.A. IN'LI

Ayant son siège 

[Adresse 13]

[Localité 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21506

Représentant : Maître Christine GALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Conseiller Olivier GUICHAOUA,Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 4 février 2005, la société des Nouvelles Résidences aux droits de laquelle vient désormais la société In'Li a donné à bail à Mme [B] [W] à compter du même jour, un logement et ses accessoires situés [Adresse 6] au 6ème étage et emplacement de stationnement n°10309) à [Localité 10] ([Localité 10]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 490,65 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 61,82 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 034,87 euros.



Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mai 2019, la société In'Li a fait citer sa locataire, Mme [W] devant le tribunal d'instance de Courbevoie auquel elle demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :



- fixer à la somme de 641,58 euros par mois le prix du loyer renouvelé applicable à l'appartement loué à Mme [W] en vertu du contrat de bail du 4 février 2005 à compter du 1er juillet 2019,



- dire et juger que cette majoration sera répartie conformément à la loi,



- dire et juger que faute pour la locataire de signer le nouveau contrat de bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudrait contrat de bail aux clauses et conditions du contrat de bail expiré non contraires à la décision,



- condamner Mme [W] à lui payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l'instance.



Par jugement contradictoire du 11 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :



- déclaré la société In'Li recevable en sa demande tendant à la révision du loyer en vigueur dû en vertu du contrat de bail du 4 février 2005 portant sur le logement situé [Adresse 6] au 6ème étage à [Localité 10], formée à l'encontre de Mme [W],



- fixé le montant du loyer mensuel du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], consenti à Mme [W], renouvelé le 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de six ans, à la somme de 583, 42 euros par mois (après application de la limitation fixée par l'article 5 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 1997 tel que modifié par le décret n°2018-549 du 28 juin 2018) avec augmentation par sixième annuel nonobstant les augmentations légales et conventionnelles à venir du chef de l'indexation (soit au 1er juillet 2019 : 502, 95 euros, au 1er juillet 2020 : 519, 05 euros, au 1er juillet 2021 : 535, 14 euros, au 1er juillet 2022 : 551, 23 euros au 1er juillet 2023 : 567, 32 euros et au 1er juillet 2024 : 583, 42 euros),



- dit qu'à défaut de signature du nouveau contrat de bail par Mme [W], les autres conditions et clauses du contrat de bail (à l'exception de celles relatives au montant du loyer principal pour le logement et la durée du contrat) demeureront inchangées,



- condamné Mme [W] à supporter la charge des dépens de l'instance,



- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, débouté la société In'Li de sa demande formée à ce titre,



- rappelé que la décision était exécutoire par provision,



- débouté la société In'Li d'une part et Mme [W] d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif.



Par déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2021, Mme [W] a relevé appel de ce jugement. 





Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 février 2022, Mme [W], appelante, demande à la cour de :



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,



- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du loyer mensuel du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à la somme de 583,42 euros par mois,

Statuant à nouveau,



- dire qu'il n'y a pas lieu à augmentation du prix de son loyer,



Subsidiairement,



- fixer le montant du loyer mensuel du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5] au 6ème étage) à [Localité 10] qui lui a été consenti, renouvelé le 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de six ans, à la somme de 532,44 euros par mois (après application de la limitation fixée par l'article 5 du décret n ° 2017-1198 du 27 juillet 1997 tel que modifié par le décret n°2018-549 du 28 juin 2018), avec augmentation par sixième annuel nonobstant les augmentations légales et conventionnelles à venir du chef de l'indexation,

En tout état de cause,



- condamner la société In'Li aux dépens de première instance et aux dépens de l'appel. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 avril 2022, la société In'Li, intimée, demande à la cour de : 



- déclarer l'appel mal fondé,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 



- condamner Mme [W] à lui payer une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Mme [W] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer



Mme [W] fait grief à la décision déférée d'avoir jugé son loyer manifestement sous-évalué. 



Contestant cette sous-évaluation manifeste, elle fait valoir que : 



- les références produites par la bailleresse ne sont pas pertinentes car elles ne sont pas contradictoires, concernent des logements plus récents, dans lesquels les locataires sont entrés de fraîche date, et ne comportent aucune information sur l'état des appartements référencés, 



- la façade de l'immeuble nécessite un ravalement, 



- le jardin n'est pas entretenu, 



- la cave est inutilisable, 



- deux références portent sur des appartements situés dans une partie de la [Adresse 12] beaucoup mieux famée. 



La bailleresse de répliquer que les références produites, tirées de l'OLAP, sont pertinentes, et que l'ensemble des moyens soulevés par l'appelante manque en fait. 



Réponse de la cour 



Il résulte des dispositions de l'article 17-2, II, de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la présente instance, que le loyer ne peut donner lieu à une réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.



Le loyer manifestement sous-évalué est celui qui apparaît nettement inférieur au niveau du loyer obtenu par la méthode de la moyenne arithmétique des références produites.



Selon le décret du 31 août 1990, les références doivent mentionner pour chaque appartement loué le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, son état d'équipement, notamment WC intérieur, salle d'eau, chauffage, le montant du loyer hors charges effectivement exigé.



En l'espèce, la société In'Li a, le 21 décembre 2018, dans les conditions de forme et délais prévues par l'article 17-2, de la loi du 6 juillet 1989, notifié à Mme [W]., une offre de renouvellement de son bail à compter du 4 juin 2019, assortie d'une proposition de nouveau loyer principal mensuel de 641, 58 euros, soit une augmentation du loyer principal de 154,73 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer de référence de 795,94 euros et le loyer actuel de Mme [W], qui s'élève à 486, 85 euros, l'augmentation de loyer proposée étant applicable par sixièmes annuels sur six ans.



A cette notification étaient jointes six références de loyers, dont l'appelante conteste la pertinence, en faisant valoir qu'elles ne portent pas sur des logements comparables au logement litigieux.



En effet, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.



Il appartient au bailleur de prouver que le loyer en cours est manifestement sous-évalué (Cass.3ème civ. 12 octobre 2011) et à la Cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué (Cass. 3ème civ.15 avril 1992).



L'appartement occupé par Mme [W] se trouve au sixième étage, d'un immeuble situé [Adresse 4] ; il comporte une pièce et sa surface est de 34 mètres carrés.



Les six références produites par la bailleresse pour démontrer la sous-évaluation manifeste du loyer sont les suivantes :



1) un appartement situé entre le 40 et le [Adresse 3], comportant une pièce, d'une superficie de 26 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au deuxième étage sans ascenseur et loué à 30 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2011,



2) un appartement situé entre le 1 et le [Adresse 1], comportant une pièce, d'une superficie de 27 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au deuxième étage avec ascenseur et loué à 25, 19 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2013,



3) un appartement situé entre le 80 et le [Adresse 8], comportant une pièce, d'une superficie de 28 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990 , au quatrième étage sans ascenseur, et loué à 23, 80 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2011,



4) un appartement situé entre le 1 et le [Adresse 2], comportant une pièce, d'une superficie de 34 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au troisième étage avec ascenseur, et loué à 21, 69 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2011,



5) un appartement situé entre le 50 et le [Adresse 7], comportant une pièces, d'une superficie de 35 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au premier étage avec ascenseur, et loué à 19, 60 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2017,





6) un appartement 50 et le [Adresse 7], comportant une pièce, d'une superficie de 34 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au cinquième étage avec ascenseur, et loué à 20, 17 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2018.



Mme [W] fait valoir, en premier lieu, que les références produites n'ont aucun caractère contradictoire et qu'il est impossible de vérifier la réalité des 'valeurs indiquées de manière unilatérale'. 



Le moyen manque en fait, dès lors que quatre des six références produites proviennent de l'observatoire des loyers, dont les données sont accessibles et vérifiables, et les deux dernières - - références n°4 et n°6 - concernent des logements du patrimoine de la bailleresse pour lesquels la bailleresse intimée verse aux débats les contrats de location afférents permettant de vérifier les informations dont elle fait état. 



Mme [W] soutient, en deuxième lieu, que les références produites concernent des logements plus récents, construits autour des années 1990, alors que l'immeuble dans lequel elle est logé a été édifié en 1985. 



Le moyen manque en fait, l'époque de construction de l'immeuble litigieux et des immeubles de références étant identique, et se situant entre les années 1971 et 1990.



Mme [W] fait valoir, en troisième lieu, que les locations de référence sont plus récentes que la sienne, qui remonte à l'année 2005. 



Il est exact que les références produites portent sur les locations plus récentes que celle de l'appelante. Néanmoins, ces éléments ne suffisent pas à priver de pertinence les références dont s'agit, puisque quatre des six références portent sur des locations anciennes pour remonter à 2011 et 2013 et qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de produire des références datant de la même année de mise en location que l'appartement objet de la procédure de renouvellement de bail. 



Mme [W] soutient, en quatrième lieu, qu'aucune information n'est communiquée par la bailleresse sur l'état des appartements de référence, que l'immeuble qu'elle occupe doit être ravalé, que le jardin n'est point entretenu et la cave inutilisable. 



Cependant, l'état de l'appartement n'est pas pris en compte pour déterminer le caractère sous-évalué du loyer mais seulement pour fixer le montant du nouveau loyer et les allégations de l'appelante concernant l'état de la façade de l'immeuble, du jardin, et de la cave qui lui a été donnée à bail, ne sont nullement établies, par les quatre photographies en noir et blanc, non datées, dont rien ne prouve qu'elles se rapportent à son immeuble ou à l'appartement qu'elle occupe, et dont aucune ne figure une façade d'immeuble, un jardin ou une cave. 



Mme [W] soutient, en cinquième et dernier lieu, que les deux références concernant des immeubles sis [Adresse 12], se rapportent à des immeubles situés dans une autre portion de la rue, mieux famée que celle dans laquelle se trouve le logement qui lui a été donné à bail. 



Le moyen manque en fait, la bailleresse intimée rapportant la preuve que les deux références concernées sont situées dans le même immeuble que celui dans lequel se trouve l'appartement de l'appelante. 



Il résulte de ce qui précède que, contrairement à ce que soutient l'intimée, les six éléments de comparaison fournis par le bailleur correspondent à des logements comparables par leur superficie, leur environnement et leur standing à celui occupé par Mme [W] situés dans la même commune et offrent, en termes de confort - WC, salle d'eau, chauffage collectif - des prestations analogues ou du moins comparables à celles de l'immeuble occupé. Il n'est, par ailleurs, pas soutenu par la locataire que les références produites concerneraient des logements soumis à un régime locatif différent de celui du logement en cause.



Par ailleurs, les six références produites répondent aux prescriptions du décret du 31 août 1990 en ce qu'elles indiquent la date d'entrée dans les lieux du locataire, la rue et la dizaine de numéros où se trouve l'immeuble, la période de construction, l'étage, l'existence ou non d'un ascenseur, le nombre de pièces, la surface, les éléments d'équipement, les annexes, le montant du loyer en valeur et par mètre carré.



Les six loyers de références produits par la société In'Li, que la cour entend retenir pour les motifs sus-indiqués, font apparaître que la valeur moyenne des loyers habituellement constatés dans la commune pour des logements comparables s'élève à 23, 41 euros par mètre carré, d'où il ressort que le loyer par mètre carré actuellement payé par Mme [W], qui est de 14,32 euros par mètre carré, est inférieur de plus de 60 % à la moyenne des références produites.



Il s'ensuit que le loyer de Mme [W] est manifestement sous-évalué.



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. 



II) Sur le montant du loyer retenu par le premier juge





Mme [W] fait grief au premier juge d'avoir retenu fixé son loyer à la somme de 20 euros par mètre carré. 



Elle invite la cour à retenir une somme de 17 euros par mètre carré en faisant valoir que la rue dans laquelle se trouve son immeuble est régulièrement le théâtre de faits divers et plus particulièrement de violences volontaires, que le hall d'entrée est régulièrement investi par de jeunes délinquants et autres malandrins, et qu'en outre, l'appartement est dégradé, humide et mal isolé. 



La bailleresse intimée rétorque que les allégations de Mme [W] ne sont nullement démontrées.



Réponse de la cour 



Les allégations de Mme [W] relatives à l'état de son appartement ne sont pas établies par les quatre photographies en noir et blanc, non datées, dont rien ne prouve qu'elles se rapportent à l'appartement qu'elle occupe, qui sont versées aux débats.



Les problèmes d'insécurité sont démontrés par une coupure de presse du 26 juin 2019, qui est versée aux débats par Mme [W] et qui fait état de quatre incidents dans la résidence Louis Blanc durant les mois de mai et juin 2019.



Toutefois, la cour considère que cette situation est suffisamment prise en compte par la fixation du loyer à un montant de 20 euros par mètre carré, alors que la moyenne du montant des loyers mensuels de référence s'établit à 23,41 euros par mètre carré. 



Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé le loyer mensuel à une somme de 583, 49 euros. 



III) Sur les demandes accessoires



Mme [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.



PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant



Déboute Mme [H] [W] de la totalité de ses demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [H] [W] à payer à la société In'Li une indemnité de 1 500 euros ; 



Condamne Mme [H] [W] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux disposition relatives à l'aide juridictionnelle et aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par Me Debray, avocat en ayant fait la demande. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,