Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



DEFAUT



DU 10 JANVIER 2023



N° RG 22/01029 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAPQ



AFFAIRE :



S.A. SEQENS venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION





C/



M. [C] [L]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

 

N° RG : 1120001751



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/01/23

à : 



Me Mariane ADOSSI









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. SEQENS venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2101312



APPELANTE

****************



Monsieur [C] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Assigné à tiers présent au domicile



Madame [V] [U] épouse [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Assignée à personne



INTIMES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 6 juillet 2016, la société France Habitation a consenti à M et Mme [L], née [U], un bail d'habitation portant sur un logement [Adresse 8] à [Localité 7] (95) ainsi qu'un emplacement de stationnement n°2010 situé [Adresse 2]. 



Se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la société Seqens, venant aux droits de la société France Habitation, a, par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2021, fait délivrer assignation à M. et Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- l'acquisition de la clause résolutoire incluse au sein du contrat de bail, la résiliation judiciaire à titre subsidiaire,

- l'expulsion des occupants et de leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique, la séquestration des meubles,

- leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 

* 6 181,32 euros, au titre de l'arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal,

* une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer majoré des charges,

* 800 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

* les dépens, comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer. 



Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 28 juin 2021,

- condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la société Seqens, en deniers ou quittances valables, la somme de 3 123,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges ainsi qu'au titre de l'indemnité d'occupation impayée au mois d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021,

- autorisé M. et Mme [L] à se libérer de leur dette de loyers en 15 échéances de 200 euros, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts,

- dit que les échéances devront être payées, en sus du loyer courant, le 10 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la décision,

- rappelé que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société Seqens seront suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cesseront d'être dues d'autre part, pendant le délai précité,

- rappelé que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais de paiement,

- rappelé que si les délais fixés sont respectés, la clause sera réputée n'avoir jamais joué,

- rappelé qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, à son terme exact : 

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* à défaut pour M. et Mme [L] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], à [Localité 7], deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin était,

* fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

* que pour la période où ils resteraient dans les lieux, M. et Mme [L] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné in solidum M. et Mme [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 avril 2021,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 21 février 2022, la société Seqens a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 avril 2022, elle demande à la cour : 

- d'infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il :

* l'a déboutée de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2019,

* a limité la condamnation de M. et Mme [L] à la somme de 3 123,73 euros, terme de septembre 2021 inclus,

statuant à nouveau, de : 

- condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 5 365,32 euros (échéance de janvier 2022 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021,

- condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Petit Marcot Houillon et Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ni M. [L], ni Mme [L] n'ont constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées respectivement par actes d'huissier de justice délivrés le 21 avril 2022 par remise à tiers présent au domicile pour le premier et par remise à personne physique pour la deuxième. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 octobre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' 



Sur l'appel de la société Seqens. 



Au soutien de son appel limité à la disposition du jugement déféré l'ayant déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 931,46 euros au titre de la régularisation des charges d'eau froide et d'eau chaude pour l'année 2019 contestée en première instance par les locataires, la société Seqens reproche au premier juge d'avoir fait une inexacte appréciation des faits de la cause en considérant d'une part, qu'ayant édité elle-même le décompte individuel de régularisation des charges d'eau, elle ne pouvait se pré-constituer de preuve à elle-même et d'autre part, que les pièces versées aux débats ne permettaient pas d'individualiser la consommation d'eau des locataires. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, étant souligné que les charges relatives à la consommation d'eau sont des charges récupérables sur justificatifs au sens des dispositions de l'article 23 de la même loi. 



En l'espèce, la société Seqens verse aux débats le décompte individuel de régularisation des charges d'eau froide et d'eau chaude pour l'année 2019, duquel il ressort qu'au vu des index relevés sur le compteurs 1 (eau froide) et 51 (eau chaude), M. et Mme [L] ont respectivement consommé 559 m3 s'agissant du premier et 63 m3 s'agissant de second. 



La quote-part des charges d'eau froide et d'eau chaude incombant aux locataires a été effectuée sur la base des index relevés sur leurs compteurs individuels et leur montant calculé au regard des factures réglées dans leur intégralité par la société bailleresse au moyen d'une simple règle de trois, 

qu'ainsi le montant de l'eau chaude qui s'élève à la somme de 565,32 euros a été ainsi calculé : 

47 397,29 euros : 5282 x 63 m3

que celui de l'eau froide qui s'élève à la somme 2 090,05 euros a été calculé de la façon suivante : 

40 559,59 euros : 10 848,00 euros x 559 m3. 



Il s'ensuit que la somme réclamée par la société Seqens n'est pas discutable et ce, d'autant moins que la cour observe que la consommation d'eau chaude et d'eau froide des locataires durant les années précédentes était approximativement équivalente à celle de l'année 2019. 



Il convient, en outre, de rappeler que le principe « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique (not. Civ.3 27 avril 2017, nº 16-15958), qui peut être rapportée par tous moyens, en sorte que le fait que le décompte de charges ait été édité par la bailleresse elle-même, ne fait pas obstacle à ce que ce décompte ait une valeur probante. 



En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la société Seqens de sa demande en paiement de la somme de 1 931,46 euros au titre de la régularisation d'eau chaude et d'eau froide et en ce qu'il a par voie de conséquence condamné solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 3 123,73 euros, terme de septembre 2021 inclus. 



Statuant à nouveau, M. et Mme [L] doivent être solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 365,32 euros (échéance de janvier 2022 incluse) selon décompte actualisé de la créance locative au 4 février 2022, incluant la somme de 1 931,46 euros au titre de la régularisation des charges d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que la régularisation des charges de chauffage (non contestée devant le premier juge) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021. 



Sur les mesures accessoires. 



M. et Mme [L] doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge in solidum de M. et Mme [L] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société Seqens peut être équitablement fixée à 1 500 euros. 





PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en ce qu'il a débouté la société Seqens de sa demande en paiement de la somme de 1 931,46 euros au titre de la régularisation d'eau chaude et d'eau froide et en ce qu'il a, par voie de conséquence, condamné solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 3 123,73 euros, terme de septembre 2021 inclus, 



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 5 365,32 euros (échéance de janvier 2022 incluse) selon décompte actualisé de la créance locative au 4 février 2022, incluant la somme de 1 931,46 euros au titre de la régularisation des charges d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que la régularisation des charges de chauffage (non contestée devant le premier juge) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021, 



Condamne in solidum M. et Mme [L] à verser à la société Seqens la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. et Mme [L] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par la SCP Petit Marcot Houillon et Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,