Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 10 JANVIER 2023



N° RG 22/01193 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VA55



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/



Mme [K] [O]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE



N° RG : 11-21-1348



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/01/23

à : 



Me Patricia ROTKOPF







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier PR22-069



APPELANTE

****************



Madame [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée à étude





INTIMEE DEFAILLANTE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2017, la société immobilière 3F a consenti à Mme [K] [O] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95).



Par acte d'huissier de justice délivré le 6 septembre 2021, la société immobilière 3F a assigné la locataire à comparaître devant la juridiction de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et d'obtenir : 

- son expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à ses frais,

- sa condamnation au paiement de la somme de 2 034,92 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 juillet 2021,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges, subsidiairement d'un montant au moins égal au loyer,

- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par jugement contradictoire du 17 janvier 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [O] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95), à compter du 11 août 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, 

- fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 31 octobre 2021 à la somme de 3 413,18 euros, et en tant que de besoin, condamné Mme [O] au paiement de cette somme, 

- suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [O] à se libérer de la dette au plus tard le 15 janvier 2022, en sus du loyer courant, 

- dit que faute pour Mme [O] de respecter les délais ainsi accordés. le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, 

- dit que Mme [O] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 301 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Mme [O] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 11 juin 2021. 



Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 avril 2022, elle demande à la cour : 

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 17 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que Mme [O] serait redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 301 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau, de : 

- condamner Mme [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'il aurait dû payer si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

- actualiser la créance locative à la somme de 5 813,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2022 inclus,

- condamner Mme [O] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [O] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine.



Mme [O] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 20 avril 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 octobre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, 'si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société Immobilière 3 F. 



- sur le montant de l'indemnité d'occupation. 



Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupant à un montant fixe forfaitaire de 301 euros, outre les charges, en cas de résiliation du bail, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. 



Sur ce, 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. 



Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



Mme. [O] doit être condamnée, en cas de résiliation du bail, à cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant. 



- Sur le montant de la créance locative. 



La société Immobilière 3 F actualise en cause d'appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 5 813,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2022 inclus. 



Du décompte actualisé au 7 avril 2022 produit par la société bailleresse, il ressort que Mme [O] lui est bien redevable de la somme de 5 813,93 euros euros au titre de l'arriéré locatif, terme de mars 2022 inclus, de sorte qu'elle doit être condamnée à lui verser cette somme. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [O] doit être condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [O] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La Cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré rendu le 11 avril 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [O] à la somme de 301 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, compte-tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, 



Condamne Mme [O] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 



Condamne Mme [O] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 5 813,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2022 inclus, 



Condamne Mme [O] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [O] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rotkopf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 









- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,