Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





1ère chambre 1ère section 





ARRÊT N°





RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Code nac : 74D





DU 10 JANVIER 2023





N° RG 22/01877

N° Portalis DBV3-V-B7G-VCWC





AFFAIRE :



S.C.I. DE [Localité 8]

C/

[Z] [S]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/08366



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 



-Me Anne-eva BOUTAULT









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé les 06 et 13 décembre 2022, les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre : 



S.C.I. DE [Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 431 171 990

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 8]



représentée par Me Anne-eva BOUTAULT, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 721

Me Françoise TAUVEL, avocat - barreau d'ESSONNE 





APPELANTE 

****************



Madame [Z] [S]

née le 30 Novembre 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]



Défaillante





INTIMÉE 

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,













FAITS ET PROCÉDURE

 



Aux termes d'un acte de vente du 6 octobre 1977, la société civile immobilière (SCI) de Saint-Forget est devenue propriétaire d'une parcelle [Cadastre 7] située au lieu-dit " [Adresse 4]. Mme [S] est quant à elle propriétaire, selon acte authentique du 19 octobre 2018, de la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 6].



Ces deux terrains disposent d'un accès par un passage pavé en pierres dont chaque partie revendique, dans le cadre du présent litige, la propriété exclusive.



Par exploit introductif d'instance du 24 décembre 2019, la société de [Localité 8] a assigné Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Versailles afin que cette dernière cesse tout passage sur sa parcelle, retire et/ou supprime tout empiétement et mette en conformité l'ouverture pratiquée sur le mur jouxtant sa propriété.



Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :



- Débouté la société de [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes,

- Débouté Mme [S] de l'ensemble de ses demandes,

- Dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles,

- Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a personnellement exposés,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



La société civile immobilière de [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement le 25 mars 2022 à l'encontre de Mme [S]. 



Par d'uniques conclusions notifiées le 1er juin 2022, la société civile immobilière de [Localité 8] demande à la cour de :



- La dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

- Réformer le jugement dont appel. 

 

Statuant à nouveau, 

Vu les titres de propriété des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], 

Vu les dispositions des articles 545 du code civil, 682 et 684 du code civil, 

- Constater qu'il n'existe ni servitude au profit de la parcelle [Cadastre 6], ni droit indivis concernant le passage visé dans la désignation de la parcelle [Cadastre 7],

- Dire que le passage figurant dans la désignation de la parcelle [Cadastre 7], propriété de la société de [Localité 8], constitue une simple tolérance pour la parcelle [Cadastre 6] librement révocable par le propriétaire dudit passage. 

 

En conséquence, 

- Condamner Mme [S] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à : 

o cesser tout passage sur la parcelle [Cadastre 7], propriété de la société de [Localité 8], 

o retirer le portail d'accès donnant sur la parcelle [Cadastre 7] et son passage, 

o supprimer tout encombrement sur la parcelle [Cadastre 7] et son passage, notamment les poubelles, 

o retirer les plantations, le câble EDF, le tuyau de gaz et la gouttière en bordure du passage. 

 

- Condamner Mme [S] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à : 

o mettre en conformité l'ouverture pratiquée sur son mur joignant immédiatement la propriété de la société de [Localité 8], conformément aux dispositions de l'article 676 du code civil, par l'installation d'un treillis dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant,



- Condamner Mme [S] au paiement d'une somme de 7.000 euros, sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- Condamner Mme [S] au paiement d'une somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Mme [S] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Mme [L], ès qualités, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société civile immobilière de [Localité 8] a fait signifier sa déclaration d'appel à la personne de Mme [S] par acte du 7 juin 2022, notifié le 14 juin 2022, selon les modalités de l'article 902 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR, 



Les limites de l'appel et à titre liminaire



Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, l'appelante maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.



Selon l'article 954, les parties formulent expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci. L'adverbe "expressément" qualifie sans aucun doute possible une volonté clairement exprimée.



Il découle de ce texte que le dispositif des conclusions doit récapituler les prétentions des parties de manière claire et distincte.



Un dispositif qui ne répondrait pas à cet impératif contreviendrait tant à l'esprit qu'à la lettre des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile dont le respect participe assurément au bon déroulement d'un procès équitable. 



Il s'infère de ce qui précède que la cour ne statuera pas sur une demande non expressément formulée au dispositif des écritures telle, en l'espèce, la demande de retrait d'une caméra. 



Bien que régulièrement assignée à sa personne, Mme [S] n'a pas constitué avocat. Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.



La demande de dégagement du passage et les demandes subséquentes



La SCI de Saint Forget poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ces demandes.



À l'appui, elle fait valoir que l'analyse des titres, tant de sa propre parcelle, à savoir la parcelle cadastrée [Cadastre 7], que de celle de Mme [S], à savoir la parcelle [Cadastre 6], révèle qu'elle est propriétaire du passage litigieux. Elle précise que le passage est titré sur la parcelle [Cadastre 7] dans tous les actes successifs qui mentionnent dans la désignation des biens l'existence de ce passage " commun ", cet adjectif ne figurant toutefois pas dans son propre titre. En revanche, elle affirme qu'aucun des titres successifs de la parcelle [Cadastre 6] ne mentionne le passage dans la désignation du bien qui est devenu la propriété de Mme [S]. Elle ajoute qu'aucun des actes ne mentionne l'existence d'une quelconque servitude.



Elle rappelle que la parcelle [Cadastre 6] formait initialement une unité foncière commune avec l'autre parcelle voisine [Cadastre 5], chacune de celle-ci comportant les mêmes mentions d'un double accès, d'un côté d'une cour commune donnant sur la place du village et de l'autre sur la rue. Elle ajoute que le passage litigieux qui ne dessert pas lesdites parcelles n'est jamais mentionné. Elle observe à la lecture des titres de la parcelle [Cadastre 6] que l'accès côté cour a été volontairement obstrué par l'édification d'une véranda et que, côté rue, la porte a été supprimée.



Elle remarque que ce n'est que dans les deux derniers titres de la parcelle [Cadastre 6] que l'auteur de Mme [S], M. [Y], s'est imaginé propriétaire du passage litigieux. Elle relève néanmoins que la référence dans ces titres à " un passage commun " figure, non pas dans la partie normalisée de l'acte mais dans la partie développée et donc, non opposable aux tiers.



Elle rappelle que si en première instance, Mme [S] invoquait le cadastre pour prétendre que le passage lui appartenait privativement, celui-ci ne constitue pas un titre et n'est donc pas de nature à conférer des droits réels d'autant plus qu'il s'agit d'une erreur de trait sur le tracé du nouveau cadastre alors que le cadastre antérieur confirme la configuration des titres, à savoir que la parcelle [Cadastre 6] comme la [Cadastre 5] sont reliées à la cour côté cour et directement à la rue de l'autre côté, le passage étant intégré à la propriété [Cadastre 7].



De ces éléments, elle déduit qu'il n'existe ni droit indivis ni servitude mais une simple tolérance à laquelle elle est fondée à mettre fin et à revendiquer la qualité de propriétaire exclusif de ce passage comme le montre l'analyse des titres de propriété successifs de sa parcelle.



Contrairement à ce que Mme [S] faisait valoir en première instance, elle soutient qu'il ne saurait y avoir servitude par destination du père de famille entre la parcelle [Cadastre 7] et la parcelle [Cadastre 6], la seule division intervenue concernant les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. D'après elle, l'enclave de la parcelle [Cadastre 6] ne saurait lui être opposée dès lors que cette situation résulte d'un fait volontaire de l'auteur de Mme [S] qui a fait édifier une véranda fermant les accès.



Elle conclut que pour la débouter de ses demandes, c'est à tort que le tribunal a retenu que le terme " passage commun, la configuration des lieux tendent à établir l'existence d'une propriété commune, en indivision, excluant de facto toute servitude " puisque, s'il n'existe aucune servitude, il convient d'en tirer les conséquences. Elle rappelle à cet égard que non seulement l'auteur de Mme [S], M. [Y], mais également cette dernière en première instance excluaient tous droits indivis sur ledit passage.



Appréciation de la cour



En application de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.



En l'espèce, il résulte des trois actes datés du 20 octobre 1920, du 21 janvier 1929 et du 6 octobre 1977, que le passage est inscrit dans la désignation du bien de la SCI de Saint Forget, les deux premiers actes précisant que le passage est commun tandis que le titre de propriété du 6 octobre 1977 de la SCI de Saint Forget n'emploie plus cet adjectif qualificatif pour désigner le passage.



Comme l'a exactement rappelé le jugement déféré, l'expression de " passage commun " ne correspond à aucune définition juridique et peut recouvrir des situations très différentes, comme une indivision, une servitude de passage, un chemin d'exploitation ou une simple tolérance.



Pour autant, hormis l'emploi de l'expression " passage commun " dans les actes du 20 octobre 1920 et du 21 janvier 1929, aucune des pièces produites aux débats ne permet d'établir la situation juridique du passage.







Par ailleurs, tant l'auteur de Mme [S] que cette dernière en première instance contestaient également le caractère commun du passage puisque cette dernière en revendiquait la propriété à titre privatif.



Pour autant, les titres successifs de la parcelle [Cadastre 6], propriété de Mme [S] n'établissent pas qu'elle est propriétaire de ce passage qui n'est jamais mentionné dans le paragraphe relatif à la désignation du bien acquis, l'évocation d'un " passage commun " n'apparaissant que dans l'acte du 13 novembre 2009 dans la partie développée de l'acte et non dans la partie normalisée, seul publiée au service de la publicité foncière et donc opposable aux tiers. Si de telles mentions sont réitérées dans l'acte de vente du 19 octobre 2018, titre de propriété de Mme [S], le notaire ayant relaté les déclarations de son auteur dans la partie développée, force est de constater qu'aucun élément de preuve, comme l'a exactement relevé le tribunal, ne permet de retenir que le passage est situé dans son propre lot, alors que la SCI de Saint Forget dispose au contraire elle-même d'un titre indiquant que le passage est situé dans son lot.



Force est dans ces conditions de constater que le tribunal n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté certaines demandes de la SCI de Saint Forget.



Il s'ensuit que Mme [S] sera condamnée, avec astreinte selon modalités explicitées au dispositif du présent arrêt, à cesser tout passage sur le passage situé sur la parcelle [Cadastre 7].



Par ailleurs, la SCI de Saint Forget demande à la cour de condamner Mme [S] à mettre en conformité les jours pratiqués dans son mur donnant sur le passage. À l'appui, elle se prévaut :

- de photographies (pièce n° 19) dont les seules qui montrent des fenêtres ne permettent pas d'établir que les ouvertures donnent sur le passage alors qu'elles longent au contraire la voie publique,

- un courrier de son conseil daté du 13 décembre 2018 adressé à Mme [S] affirmant que cette dernière ne peut revendiquer la propriété du passage (pièce n° 21)

- la photocopie d'une enveloppe adressée en recommandé avec accusé de réception (pièce n° 22),

- une sommation d'huissier de justice (pièce n° 31) adressée à Mme [S] enjoignant cette dernière de fermer les ouvertures pratiquées sur le mur de son habitation et rappelant les dispositions de l'article 676 du code civil (pièce n° 31), sans être appuyée de la moindre constatation permettant d'établir que ces dispositions ne sont pas respectées.



Ces premiers documents sont donc dépourvus de tout caractère probant.



- Un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 14 août 2019 (pièce n° 32) qui ne renferme strictement pas la moindre constatation de nature à laisser présumer l'existence de jours au sens de l'article 676 du code civil, l'huissier de justice constatant " en façade avant sur la rue des grands prés que la propriété du n° 3 comporte une grande fenêtre sur la gauche et une petite fenêtre sur la droite " l'huissier de justice ajoutant que : " la requérante indique qu'elle a acquis sa propriété en octobre 1977, que ces fenêtres existaient à l'identique mais qu'elle a appris que la fenêtre gauche avait remplacé une porte sur la propriété n° 3, cette porte étant à l'époque l'accès principal à la propriété n° 3. " Cette pièce ne renferme donc aucune constatation personnelle de l'officier ministériel.



- Des photographies (pièce n° 48) montrant une véranda, une fenêtre et une porte donnant sur la rue, une vue prise d'un intérieur annotée manuscritement " fenêtre sur chemin SCI " et " 1,90 m ' ' " à côté d'une flèche verticale. Non corroboré par un constat d'huissier de justice étayé de mesures et permettant de situer dans l'espace ces ouvertures, ces photographies sont dépourvues de tout caractère probant.



- Un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 27 mai 2021 (pièce n° 67) qui ne comporte strictement aucun élément permettant de démontrer l'existence de jours au sens de l'article 676 du code civil mais semble avoir été établi pour les seuls besoins de démontrer l'existence d'une caméra fixée au mur pignon de la propriété du n° 3.



La SCI de Saint Forget sera donc déboutée de sa demande de mise en conformité de jours qui n'est pas justifiée.



La demande de dommages et intérêts



À l'appui de ses prétentions, la SCI de Saint Forget se borne à produire des attestations établies pour les seuls besoins de la cause et autres pièces dépourvues de tout caractère probant et qui ne permettent pas de faire la preuve, par des éléments objectifs et extérieurs à elle-même, ni de la résistance abusive et du comportement nuisible qu'elle reproche à Mme [S] ni du lien de causalité entre les faits reprochés et le préjudice allégué. Elle sera donc déboutée de ses prétentions sur le fondement de l'article 1240 du code civil.





Les demandes accessoires



Le jugement déféré sera infirmé sur les dépens et Mme [S] condamnée à les payer depuis la première instance. En outre, en tant que partie perdante, elle sera condamnée à verser à la SCI de Saint Forget la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation de ses entiers frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 





La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition, 





INFIRME le jugement rendu le 2 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles,



Et, statuant à nouveau et y ajoutant,

 

CONDAMNE Mme [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt, et ce pendant 6 MOIS, à : 



o cesser tout passage sur la parcelle [Cadastre 7], propriété de la société de [Localité 8], 

o retirer le portail d'accès donnant sur la parcelle [Cadastre 7] et son passage, 

o supprimer tout encombrement sur la parcelle [Cadastre 7] et son passage, notamment les poubelles, 

o retirer les plantations, le câble EDF, le tuyau de gaz et la gouttière en bordure du passage. 



DÉBOUTE la SCI de Saint Forget du surplus de ses demandes,



CONDAMNE Mme [S] à payer à la SCI de Saint Forget la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,