Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2023



N° 2023/ 002









N° RG 21/03613



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCV7







[S] [C]



[Z] [N] [H]





C/



S.C.I. SCI BW















































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Chantal BOURGLAN



Me Michael ZERBIB





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 18 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04827.





APPELANTS



Madame [S] [C]

née le 31 décembre 1961 à BOUEN BAMBAO (COMORES), demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004878 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Monsieur [Z] [N] [H]

né le 12 juin 1965 à DOUNIANI MBOUDE (COMORES), demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004877 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Chantal BOURGLAN, membre de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SCI BW 

dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son mandataire, la société Immobilière de gestion et d'administration dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son président, régulièrement domicilié en cette qualité audit siège,



représentée par Me Michael ZERBIB, membre de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yaël BENCHIMOL BEN-HAIM, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat conclu sous signatures privées, la société civile immobilière BW a donné à bail d'habitation à Monsieur [Z] [H] et Madame [S] [C] à compter du 1er septembre 2014 un appartement de type 3 au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de base de 630 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



A la suite d'une visite réalisée le 8 janvier 2020 à la demande des locataires, un architecte mandaté par l'association AMPIL a établi un rapport concluant à l'indécence du logement.



Par exploit d'huissier du 20 mai 2020, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s'élevant à 2.797,09 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.



A compter du mois de juillet 2020, la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône a suspendu le versement de l'allocation logement en raison de l'indécence du logement.



Par acte du 28 octobre 2020, Monsieur [H] et Madame [C] ont assigné la SCI BW à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour voir annuler ledit commandement, condamner le bailleur sous peine d'astreinte à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres, prononcer la suspension de l'exigibilité du loyer jusqu'à leur bonne fin, et obtenir paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



La SCI BW a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions et réclamé paiement d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par jugement rendu le 18 février 2021, la juridiction saisie a :



- condamné le bailleur au paiement d'une somme de 3.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires,



- condamné les locataires au paiement d'une somme de 3.459,90 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges arrêté au 12 janvier 2021,



- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,



- et condamné la SCI BW aux entiers dépens.





 Monsieur [H] et Madame [C], qui ont fait signifier cette décision à la partie adverse le 4 mars 2021, en ont également relevé appel par déclaration adressée le 10 mars suivant au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2022, Monsieur [Z] [H] et Madame [S] [C] exposent que des faits nouveaux sont survenus depuis le prononcé du jugement entrepris qui modifient les termes du litige, à savoir :

- un nouveau diagnostic technique établi le 8 avril 2021 par l'association 'Les Compagnons Bâtisseurs' à la demande de la CAF,

- une mise en demeure d'effectuer les travaux adressée le 6 juillet 2021 au bailleur par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4],

- et le versement par la CAF d'un rappel d'allocation logement de 7.884 euros courant juillet 2022, faisant suite à la réalisation effective des travaux de mise aux normes de décence.



Ils en déduisent d'une part que leurs demandes tendant à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux et à la suspension de l'exigibilité du loyer s'avèrent désormais sans objet, et d'autre part que la dette locative est aujourd'hui entièrement apurée.



Ils maintiennent en revanche qu'au cours de la période antérieure le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, et qu'ils étaient en droit de retenir le paiement du loyer sur le fondement de l'exception d'inexécution.



Ils font également grief au premier juge d'avoir sous-estimé l'importance de leur préjudice de jouissance, et notamment des risques encourus du point de vue de leur santé et de leur sécurité.



Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et :



- de constater qu'il n'y a plus lieu de statuer sur leurs demandes tendant à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux et à la suspension de l'exigibilité du loyer,



- de condamner la SCI BW à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,



- et de condamner en outre l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.



Par conclusions en réplique notifiées le 25 octobre 2022, soit le lendemain de l'ordonnance de clôture de l'instruction, la société civile immobilière BW sollicite le rabat de celle-ci et fait valoir pour sa part :

- que les locataires ne s'étaient jamais plaint auprès d'elle de l'indécence du logement avant l'introduction de leur action en justice,

- que la preuve des désordres n'est pas rapportée, les diagnostics produits aux débats ayant été établis de manière non contradictoire,

- qu'elle avait effectué des travaux de rénovation du logement dès l'année 2019,

- qu'elle n'est pas responsable des conséquences d'un défaut d'entretien imputable aux locataires,

- et qu'en tout état de cause les désordres relevés ne présentaient pas une gravité suffisante pour exonérer les locataires de leur obligation de paiement du loyer.







Elle soutient d'autre part que la résolution du bail est acquise par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire, et qu'à ce jour la dette des appelants s'élève à la somme de 4.515,30 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation.





Aux termes du dispositif de ses conclusions, elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré, et de condamner les appelants aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







DISCUSSION





Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :



Tenant l'accord des parties exprimé à l'audience, il y a lieu de faire application de l'article 803 du code de procédure civile et de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 24 octobre 2022 afin d'admettre les conclusions notifiées le 25 octobre 2022 par l'intimée en réplique aux conclusions notifiées tardivement le 18 octobre 2022 par les appelants. En conséquence la clôture est fixée au 7 novembre 2022 avant l'ouverture des débats.





Sur le caractère indécent du logement :



Le premier diagnostic technique réalisé le 8 janvier 2020 par l'association AMPIL mentionne que l'appartement loué présentait un défaut d'étanchéité à l'air, un défaut de fermeture de la porte palière, une absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bains, une absence de chauffage et une défectuosité de l'installation électrique, tout cela en violation des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.



Ces constatations sont confirmées par un second diagnostic établi le 8 avril 2021 par l'association 'Les Compagnons Bâtisseurs', concluant également à l'indécence du logement.



Il est également produit la mise en demeure adressée le 6 juillet 2021 au bailleur par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4], faisant suite à une visite du logement effectuée par un inspecteur de salubrité ayant relevé plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental.



Il résulte de ce faisceau d'éléments la preuve suffisante de ce que la société BW a manqué à l'obligation de délivrer un logement décent édictée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



Il n'est pas établi en revanche que l'état dégradé de l'appartement soit imputable à un défaut d'entretien de la part des locataires.



Le bailleur ne saurait tirer argument de ce qu'il n'avait pas été mis en demeure préalablement à l'introduction de l'action en justice, dans la mesure où il ne pouvait ignorer l'état du logement pour y avoir fait effectuer des travaux de rénovation en 2019, qui se sont révélés manifestement insuffisants.



D'autre part, l'indemnisation du preneur en raison des troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.



Il résulte d'un rapport ultérieur émanant de l'association 'Les Compagnons Bâtisseurs' qu'à la date du 25 février 2022 la société BW avait fait procéder à l'ensemble des travaux de mise aux normes, de sorte qu'il y a lieu de prendre acte de ce que la demande initialement formée à cette fin par les locataires s'avère désormais sans objet, de même que la demande de suspension de l'exigibilité du loyer.



En revanche, le préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] et Madame [C] entre les mois de janvier 2020 et février 2022, tenant notamment dans l'insuffisance de ventilation et de chauffage du logement, ainsi que dans l'insécurité générée par le défaut de fermeture de la porte palière, doit être indemnisé à hauteur de 50 % du montant du loyer dû pour la période considérée, soit une somme de 8.300 euros.





Sur la dette locative :



Il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution dès lors que, comme en première instance, le bailleur s'abstient de demander le prononcé de la résiliation du bail dans le dispositif de ses conclusions.







En revanche, il doit être relevé que l'extrait de compte le plus récent produit aux débats, faisant apparaître au 23 juin 2022 un solde de 6.375,24 euros au débit des locataires, est antérieur au rappel d'allocation logement de 7.884 euros versé par la CAF courant juillet 2022 entre les mains du mandataire du bailleur, de sorte qu'au jour où la cour est amenée à statuer la dette locative apparaît intégralement apurée.





Sur l'application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique :



En vertu de ce texte, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, et qui ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat rétribué totalement ou partiellement au titre de cette aide une somme qu'il détermine et qui ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % . Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, celle-ci vient en déduction de ladite part.



En l'espèce il convient de faire application de ces dispositions et de condamner la société BW à payer à Maître Chantal BOURGLAN la somme de 3.000 euros au titre de l'assistance prêtée aux bénéficiaires de l'aide juridictionnelle tant en première instance qu'en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, 





Révoque l'ordonnance de clôture prononcée le 24 octobre 2022, et fixe celle-ci au 7 novembre 2022 avant l'ouverture des débats,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :





Condamne la société BW à payer à Monsieur [Z] [H] et Madame [S] [C], pris solidairement, une somme de 8.300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,





Constate que les demandes tendant à la condamnation sous astreinte du bailleur à réaliser des travaux et à la suspension de l'exigibilité du loyer s'avèrent désormais sans objet,





Juge que la dette locative a été intégralement apurée,





Condamne la société BW aux entiers dépens de première instance et d'appel, 









La condamne en outre à payer à Maître Chantal BOURGLAN une somme de 3.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT