Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2023



N° 2023/ 003 









N° RG 21/03865



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDQE







[I] [O]





C/



[V] [N]



[K] [R] 



































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Eric VEZZANI



Me Robert BENDOTTI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 12 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119003341.





APPELANT



Monsieur [I] [O]

né le 19 janvier 1972, demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [V] [N]

né le 3 mars 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004869 du 26/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Madame [K] [R]

née le 18 février 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008162 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Robert BENDOTTI, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous signatures privées à compter du 10 mai 2013, Monsieur [I] [O] a donné à bail d'habitation à Monsieur [V] [N] un appartement de type 3 situé au quatrième et dernier étage d'un immeuble en copropriété édifié [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de base de 720 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



Dans le courant de l'année 2014, le locataire s'est plaint auprès du bailleur de l'existence d'infiltrations à l'intérieur du logement et a déclaré parallèlement un sinistre de type dégât des eaux à son assureur. Il a également saisi le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5], qui a dépêché à plusieurs reprises sur les lieux un inspecteur de salubrité.



Ces démarches étant demeurées vaines, Monsieur [N] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise à l'effet de déterminer si le bien donné à bail répondait aux caractéristiques d'un logement décent, à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 8 janvier 2018.



L'expert commis Monsieur [G] [Y] a établi un pré-rapport le 16 avril 2018, précisant que les dégâts des eaux provenaient d'une part d'une fuite de la toiture de l'immeuble, et d'autre part de l'absence de VMC dans le logement. Il a chiffré à 1.980 euros TTC les travaux de remise en état du logement occasionnés par les désordres affectant les parties communes, et à 1.756,70 euros TTC ceux provenant des désordres propres aux parties privatives.



En suite de ce pré-rapport le bailleur a fait réaliser certains travaux par l'entreprise ANPC, pour un montant de 1.380,50 euros.



Il n'apparaît pas cependant que l'expertise ait été menée à son terme et que l'expert ait rendu un rapport définitif.



Par acte du 23 septembre 2019, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [R], se présentant comme son épouse, ont fait assigner Monsieur [I] [O] à comparaître devant le tribunal d'instance de Nice pour l'entendre condamner à leur payer la somme de 5.493,40 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement restant à effectuer, et celle de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



Le bailleur a conclu au rejet de ces prétentions en faisant successivement valoir que les locataires n'avaient pas qualité pour entreprendre des travaux en ses lieu et place, qu'une partie des réparations avait déjà été réalisée mais que les époux [N] avaient fait obstruction à la poursuite des travaux, qu'ils avaient été indemnisés par leur assureur au titre de la reprise des embellissements, et qu'ils ne justifiaient pas d'un préjudice de jouissance indemnisable.



Par jugement rendu le 12 janvier 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et a fait droit en totalité aux demandes des époux [N] sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le défendeur étant en outre condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [I] [O] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 15 mars 2021 au greffe de la cour.



Suivant ordonnance rendue le 25 juin 2021 par le délégué du premier président, il a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire.



Enfin, les loyers étant demeurés impayés depuis le mois de mars 2021 en dépit d'un commandement visant la clause résolutoire, il a saisi le juge des référés qui, par décision rendue le 21 mars 2022, a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion des occupants, ensuite de quoi un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 7 juin 2022 par le ministère d'un huissier de justice.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 septembre 2022, Monsieur [I] [O] poursuit à titre principal l'annulation du jugement pour violation des articles 6, 7 et 12 du code de procédure civile, et subsidiairement son infirmation sur l'ensemble de ses chefs.



Il invoque en premier lieu le défaut de qualité à agir de Madame [K] [R] dans le cadre de la présente instance, celle-ci ayant fait valoir à l'occasion d'un recours exercé contre l'ordonnance du 21 mars 2022 précitée qu'elle n'était pas l'épouse de Monsieur [N], et n'avait donc pas la qualité de locataire.



S'agissant de la demande en paiement du coût des travaux, il réitère devant la cour les moyens énoncés plus avant, et ajoute qu'en tout état de cause Monsieur [N] est désormais irrecevable à agir du fait de la résiliation du bail.



S'agissant de la demande en réparation du préjudice de jouissance, il soutient que les infiltrations n'ont affecté que très partiellement le logement, lequel est toujours demeuré habitable, que l'obstruction du locataire à l'exécution de certains travaux constitue une faute de nature à le priver de toute indemnité, et qu'en tout état de cause l'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, responsable de l'essentiel des désordres.



Il conclut également à l'irrecevabilité de l'appel incident formé de ce chef par les intimés sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, ceux-ci ayant obtenu la totalité de la somme qu'ils réclamaient en première instance.



Il demande en définitive à la cour de débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs prétentions et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 16 juillet 2021, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [R] soutiennent que l'appartement est demeuré inhabitable durant plusieurs années, qu'ils ont toujours été disponibles pour recevoir les entreprises, mais que les travaux effectués par le bailleur n'ont remédié que partiellement aux désordres, ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 12 mai 2021.



Ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu que le bailleur avait manqué à ses obligations, mais de l'infirmer quant au montant de l'indemnité qui leur a été allouée en réparation de leur préjudice de jouissance, pour lequel ils réclament paiement d'une somme de 34.560 euros, représentant 30 % du montant du loyer pour la période comprise entre les mois de mars 2014 et juin 2021.



Ils réclament en outre accessoirement paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que leurs dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 24 octobre 2022.





DISCUSSION





Sur la demande de nullité du jugement :



Les règles prescrites à peine de nullité du jugement sont énoncées par l'article 458 du code de procédure civile et comprennent notamment l'obligation de motivation édictée par l'article 455. Toutefois l'appelant ne fonde pas sa demande sur ces textes, puisqu'il indique au contraire dans ses conclusions que le jugement entrepris est motivé au sens de l'article 455.



Il invoque en revanche les dispositions des articles 6, 7 et 12 du même code, mais il n'apparaît pas cependant que le premier juge ait fondé sa décision sur des faits qui n'étaient pas dans le débat, ni qu'il ait tranché le litige sans se référer aux règles de droit qui lui étaient applicables, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'annulation requise.





Sur la qualité à agir de Madame [R] :



Devant le premier juge, Madame [K] [R] (et non pas [R] comme mentionné par erreur dans les actes de la procédure), s'était présentée comme l'épouse de Monsieur [V] [N], et comme telle cotitulaire de plein droit du bail en vertu de l'article 1751 du code civil.



Cependant elle a ensuite dénié cette qualité dans le cadre de l'appel qu'elle a interjeté seule à l'encontre de l'ordonnance de référé du 21 mars 2022, en produisant une copie du livret de famille confirmant ses dires. 



Il en résulte que, ne possédant pas en réalité la qualité de locataire, elle est dépourvue du droit d'agir par application de l'article 122 du code de procédure civile.





Sur la demande en paiement du coût des travaux :



Par l'effet de l'ordonnance susvisée ayant prononcé la résiliation de plein droit du bail, et en application du même texte, Monsieur [V] [N] se trouve dépourvu d'un intérêt actuel à agir pour poursuivre le paiement des sommes nécessaires à la réalisation des travaux, de sorte que le jugement doit être infirmé de ce chef, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens invoqués par le bailleur.





Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :



Il résulte des pièces produites aux débats qu'un inspecteur de salubrité du service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5] a effectué une première visite du logement le 12 janvier 2015 qui lui a permis de constater la réalité des nuisances invoquées par le locataire, à l'issue de laquelle il a mis en demeure le cabinet FONTENOY IMMOBILIER, mandataire du bailleur, de remédier à la situation. 



À l'occasion d'une seconde visite effectuée le 16 octobre 2015, il a été constaté la persistance des nuisances et relevé de nouvelles traces importantes d'infiltrations d'eaux pluviales dans les différentes pièces de l'appartement, faisant suite aux dernières intempéries.



Une troisième visite effectuée le 30 mars 2017 a révélé l'absence de dispositif de ventilation dans la salle de bains, la présence de moisissures sur les murs de la chambre parentale et la dégradation du revêtement mural au niveau des canalisations sous l'évier de la cuisine.



Dans son pré-rapport faisant suite à une visite contradictoire des lieux effectuée le 15 mars 2018, l'expert judiciaire Monsieur [G] [Y] a relevé pour sa part :

- des coulures sous la fenêtre de l'une des chambres provenant d'un défaut d'étanchéité,

- la présence d'un tuyau fuyard sous le plafond de la salle de bains, et des traces de moisissures sur le panneau du robinet mitigeur de la baignoire,

- des traces d'infiltrations aux plafonds de l'entrée et de la cuisine provenant d'anciennes fuites de la toiture, désormais réparées par la copropriété,

- des traces d'infiltrations sur le mur situé sous l'évier de la cuisine,

- l'absence de VMC dans toutes les pièces humides,

- le défaut de séparation d'un câble électrique et d'une canalisation d'amenée d'eau,

- l'absence de détecteur d'incendie.



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le bailleur avait manqué à l'obligation de délivrer un logement décent édictée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que certains des critères énoncés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 n'étaient pas remplis, à savoir la protection contre les infiltrations d'eau et l'existence d'un dispositif adapté de ventilation permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité.



Monsieur [O] ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'une partie de ces désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble, alors qu'il ne justifie pas des diligences qu'il aurait entreprises auprès du syndicat des copropriétaires afin de faire cesser les troubles subis par son locataire.



D'autre part, l'examen de la facture émise le 15 mai 2018 par la société ANPC fait apparaître qu'une partie seulement des travaux préconisés par l'expert a été réalisée par le bailleur, dont l'installation d'une VMC, alors qu'il ne ressort pas des autres pièces versées au dossier que Monsieur [N] aurait fait obstacle à l'intervention des entreprises.



Il n'est pas établi cependant que le logement était inhabitable, comme le soutient le locataire.



Le jugement entrepris doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué à Monsieur [N] une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, étant précisé que la demande incidente formée par ce dernier aux fins d'obtenir une somme plus importante s'avère irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que le premier juge avait fait droit à l'intégralité de sa prétention.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement déféré,





Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre les dépens de première instance et une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,





Infirme le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :





Déclare irrecevables les demandes formées par Madame [K] [R], faute de qualité à agir,





Déclare irrecevable la demande de Monsieur [N] tendant au paiement des sommes nécessaires à la réalisation des travaux, faute d'intérêt actuel à agir,





Y ajoutant, 





Condamne Monsieur [O] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont bénéficie l'intimé,





Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT