Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2023



N° 2023/ 006









N° RG 21/08989



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUTQ







[O] [S]





C/



[L] [T]



Association APOGE







































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Sarah PARIENTE



Me Lionel CHARBONNEL













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Février 2021.





APPELANT



Monsieur [O] [S] 

sous tutelle représenté par l'association APOGE , demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009018 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Sarah PARIENTE, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Delphine GALAN-DAYMON, avocat au barreau d'AVIGNON





INTERVENANTE VOLONTAIRE



Association APOGE 

Es qualité de représentant comme tuteur de Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Sarah PARIENTE, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous signatures privées le 1er août 1998, Monsieur [L] [T] a donné à bail d'habitation à Monsieur [O] [S] une mansarde située au cinquième et dernier étage d'un immeuble édifié au n°[Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.820 francs révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



Par exploit d'huissier délivré le 12 novembre 2018, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges de 2.741,16 euros, ainsi que de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs pour l'année en cours, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.



Faute de régularisation, Monsieur [T] a saisi le tribunal d'instance de Nice par deux assignations successivement délivrées les 14 mars et 26 août 2019, afin de faire constater la résiliation du bail par l'effet de ladite clause, voir ordonner l'expulsion du preneur, et l'entendre condamner au paiement de la dette locative ainsi que d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.



L'association APOGE est intervenue volontairement en cours d'instance en sa qualité de tuteur aux biens de Monsieur [S], désignée à ces fonctions par décision rendue le 14 septembre 2020. Elle s'est opposée à l'action du bailleur en invoquant la nullité du commandement et le caractère indécent du logement. À titre subsidiaire elle a sollicité l'octroi de délais de grâce sur une durée de 36 mois et réclamé paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation d'un préjudice de jouissance.



Par jugement rendu le 10 février 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a retenu que le commandement ne pouvait produire ses effets s'agissant de l'obligation de payer l'arriéré de loyer et de charges dans la mesure où les sommes réclamées s'avéraient inexactes, mais qu'en revanche la clause résolutoire était acquise s'agissant de l'obligation de justifier d'une assurance.



Le premier juge a considéré d'autre part que la preuve du caractère indécent du logement loué n'était pas rapportée par les pièces produites aux débats.



En conséquence il a :

- ordonné l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,

- condamné ce dernier au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 436,45 euros jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné en outre le locataire sortant à payer la somme de 2.827,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2020, après avoir déduit du décompte du bailleur les charges réclamées pour 2014 et 2015 pour cause de prescription,

- accordé au débiteur la faculté de s'acquitter de cette somme en 24 mensualités,

- débouté Monsieur [S] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

- et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [O] [S], qui a reçu signification de cette décision le 9 juin 2021, en a relevé appel par déclaration de son tuteur adressée le 16 juin 2021 au greffe de la cour.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 octobre 2022, Monsieur [O] [S], représenté par son tuteur, poursuit l'infirmation du jugement et soutient que le commandement visant la clause résolutoire n'a pu produire aucun effet dès lors que :

- l'acte était nul faute de comporter un décompte précis et pour viser des sommes indues,

- les pièces produites devant le premier juge faisaient foi de la souscription d'une assurance,

- en tout état de cause, l'expulsion ne pouvait être prononcée en raison du caractère indécent du logement, conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil.



Sur ce dernier point, il se réfère aux conclusions d'une expertise judiciaire ordonnée en cause de référé à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, dans le cadre d'un litige distinct relatif à un dégât des eaux provenant du logement loué.



Il demande principalement à la cour de débouter le bailleur de l'ensemble de ses prétentions.



Subsidiairement, il conclut à la réduction du montant de la dette locative à la somme de 1.859,31 euros ainsi qu'à l'octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



À titre infiniment subsidiaire, il réclame paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'indécence du logement.



En tout état de cause, il conclut à la condamnation de la partie intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, et son conseil réclame pour sa part paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 17 octobre 2022, Monsieur [L] [T] soutient pour sa part :

- que le commandement litigieux comportait bien un décompte en annexe, dont la production a été omise devant le premier juge,

- que si les charges 2014 sont effectivement prescrites, il n'en est pas de même des années ultérieures, étant précisé qu'aucune provision n'avait été perçue avant l'année 2018,

- que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle réellement due demeure valable à concurrence de cette dernière,

- que la production de l'attestation d'assurance, intervenue après l'expiration du délai imparti par la loi, s'avère inopérante,

- et que le rapport d'expertise susvisé ne fait pas la preuve de l'indécence du logement.



Il considère en conséquence que la clause résolutoire du bail a produit ses effets tant en ce qui concerne l'obligation de payer le loyer et les charges que l'obligation d'assurance, et demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion du preneur, mis à la charge de celui-ci une indemnité d'occupation, et rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.



Il conclut en revanche à l'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de la dette locative, qu'il demande à la cour de fixer à la somme de 2.637,47 euros sur la foi d'un décompte actualisé au 15 octobre 2022, ainsi que l'octroi de délais de paiement au profit du débiteur, auquel il se déclare opposé, tout en rappelant qu'en tout état de cause ces délais ne pourraient suspendre les effets de la résiliation du contrat pour défaut d'assurance.



Il réclame enfin paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre l'indemnité allouée en première instance, ainsi que ses dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 24 octobre 2022.



DISCUSSION



Sur l'obligation d'assurance :



L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.



Toutefois la clause résolutoire ne peut viser que le défaut d'assurance, et non pas le défaut de justification de l'attestation d'assurance dans le délai imparti par la loi. En conséquence elle ne peut produire effet lorsque le locataire communique cette attestation au delà du délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.



En l'espèce l'attestation de l'agent général d'assurances de la compagnie GAN produite aux débats fait foi de ce que Monsieur [S] était bien assuré contre les risques locatifs durant la période comprise entre le 6 août 2018 et le 5 août 2019 au cours de laquelle le commandement lui a été signifié, de sorte que la résiliation du bail ne peut être prononcée pour ce motif.



Sur l'obligation de payer le loyer et les charges :



Le bailleur produit en cause d'appel le décompte annexé au commandement litigieux, dont la communication avait été omise en première instance, de sorte que l'acte apparaît régulier en la forme.



Monsieur [T] reconnaît en premier lieu devant la cour que l'action en paiement des charges de l'année 2014 est prescrite et a modifié son décompte en conséquence, ce dont il convient de lui donner acte.



S'agissant des charges de l'année 2015, leur montant lui a été communiqué par le syndic le 17 mars 2016, et il a introduit son action par une première assignation délivrée le 14 mars 2019, soit avant l'expiration du délai triennal édicté par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Conformément à l'article 2241 du code civil, cet acte a valablement interrompu la prescription, malgré qu'il ait été suivi d'un désistement d'instance et d'une nouvelle assignation délivrée le 26 août 2019.



D'autre part, contrairement à l'analyse retenue par le premier juge, il apparaît que les charges locatives n'avaient donné lieu à aucune demande de provision antérieurement à l'année 2018, de sorte que les sommes réclamées dans le commandement étaient bien exactes.



Sur la foi du dernier décompte rectificatif actualisé au 15 octobre 2022 (pièce n° 12 bis du dossier de l'intimé), le locataire reste ainsi devoir la somme de 2.637,47 euros au titre du loyer et des charges.



En droit, le commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due demeure valable à concurrence de cette dernière.



Par ailleurs, les dispositions de l'article 1719 du code civil ne font pas obstacle à la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire du bail en cas d'indécence du logement, mais uniquement au prononcé de l'expulsion de l'occupant.



Il convient en conséquence d'écarter le moyen tiré de la nullité du commandement.



Cependant, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; si le locataire se libère de sa dette selon les modalités fixées, cette clause est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.



Il convient de faire application de ces dispositions et d'accorder à Monsieur [S] des délais de paiement sur 36 mois.



Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :



Il n'y a pas lieu de se prononcer sur cette demande dès lors qu'elle revêt un caractère infiniment subsidiaire dans le dispositif des conclusions de l'appelant.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Juge que le locataire a satisfait à son obligation d'assurance,



Valide le commandement de payer délivré le 12 novembre 2018,



Condamne Monsieur [O] [S] à payer la somme de 2.637,47 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges restant dû au 15 octobre 2022,



Accorde au débiteur la faculté de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, en sus du règlement du loyer et des charges courantes,



Suspend les effets de la clause résolutoire du bail durant le cours de ces délais,



Dit que si le locataire se libère de sa dette selon les modalités fixées, cette clause sera réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire elle reprendra son plein effet,



Condamne Monsieur [S] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont il est bénéficiaire,



Rejette la demande formée par Maître [Z] [M] sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Rejette la demande formée par Monsieur [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT