Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2023



N° 2023/ 007









N° RG 21/09228



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVKP







[F] [G]





C/





[T] [C]



































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Thierry TROIN



Me Karine TOLLINCHI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 16 avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 112000197.





APPELANT



Monsieur [F] [G]

né le 14 Novembre 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [T] [C]

né le 07 Février 1953 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Karine TOLLINCHI, membre de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE









*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat conclu sous signatures privées ayant pris effet le 15 mars 2007, Monsieur [T] [C] a donné à bail d'habitation à Monsieur [F] [G] et Madame [U] [X] née [R] un appartement avec garage au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Villa Marylin', situé [Adresse 3].



Le 14 mai 2012, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges visant la clause résolutoire stipulée au contrat, puis il a saisi le juge des référés aux fins de voir constater l'acquisition de ladite clause et entendre ordonner l'expulsion des preneurs.



Aux termes d'une ordonnance rendue le 5 juillet 2013, cette juridiction a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé aux locataires des délais de paiement sur 24 mois, tout en précisant que la clause reprendrait son plein effet et que le bail se trouverait résilié sans autre formalité en cas de non respect de cet échéancier passé un délai de quinze jours à compter de l'envoi d'une mise en demeure restée infructueuse.



Sur le fondement de cette dernière disposition, Monsieur [C] a mis en demeure ses locataires le 14 octobre 2015, puis leur a fait signifier le 6 avril 2016 un commandement de quitter les lieux, validé par le juge de l'exécution suivant jugement rendu le 4 juillet 2017 et frappé d'appel.



Parallèlement Monsieur [G] et Madame [X], qui soutenaient être à jour de leurs paiements, avaient saisi le 8 août 2016 le tribunal d'instance d'une demande d'expertise à l'effet de faire les comptes entre les parties, dont ils ont été déboutés par jugement rendu le 29 juin 2018, contre lequel ils ont également exercé un recours.



C'est dans ce contexte que, suivant exploit du 6 juillet 2018, Monsieur [C] a fait signifier un congé pour vente venant à échéance le 14 mars 2019, mentionnant en préambule que le bail avait été tacitement reconduit pour trois ans le 15 mars 2016.



Par acte du 25 février 2020, Monsieur [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes afin d'entendre annuler ledit congé pour avoir été délivré en violation des droits reconnus par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 aux locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures au plafond réglementaire, et obtenir paiement de dommages-intérêts.





Monsieur [C] s'est opposé à cette action, faisant notamment valoir que le demandeur n'avait plus la qualité de locataire dès lors que la clause résolutoire du bail avait repris ses effets antérieurement à la délivrance du congé, et alléguant l'existence d'une simple erreur matérielle dans l'acte.



Par jugement rendu le 16 avril 2021, la juridiction saisie a retenu ce raisonnement et :

- déclaré nul et de nul effet le congé litigieux,

- dit n'y avoir lieu d'examiner sa validité au regard de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989,

- débouté Monsieur [G] de sa demande en dommages-intérêts,

- débouté Monsieur [C] de ses demandes reconventionnelles,

- et condamné ce dernier aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Monsieur [F] [G] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 21 juin 2021 au greffe de la cour.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions notifiées le 19 août 2021, Monsieur [F] [G] soutient que le congé litigieux vaut reconnaissance de son statut de locataire, mais qu'il est irrégulier faute de contenir une offre de relogement, en méconnaissance des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protégeant les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources. Il invoque à l'appui de son recours les articles 1103, 1104 et 1194 du code civil.





Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de dire et juger qu'il possède la qualité de locataire,

- de déclarer le congé nul et de nul effet,

- de condamner le bailleur à lui payer la somme de 2.500 euros pour procédure abusive,

- et de condamner en outre l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions en réplique notifiées le 10 novembre 2021, Monsieur [T] [C] soutient pour sa part qu'à la date du congé le bail se trouvait déjà rompu par l'effet de la clause résolutoire, et que cet acte n'a été délivré qu'à titre conservatoire dans l'attente de l'issue des différentes voies de recours exercées par le preneur. Il ajoute que la mention d'une reconduction tacite du bail intervenue le 15 mars 2016 procède d'une simple erreur matérielle.





Il produit aux débats les décisions de justice ultérieurement rendues en appel et en cassation, ayant débouté Monsieur [G] de ses prétentions.





Il soutient d'autre part que le congé litigieux est 'valide, mais sans intérêt' (sic), et que les règles protectrices du locataire édictées par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n'avaient pas vocation à s'appliquer dès lors que lui-même était âgé de plus de 65 ans.





Il conclut au débouté de l'appel principal mais forme appel incident à l'encontre des dispositions du jugement qui ont déclaré nul le congé, rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, et fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la partie adverse.







Il demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de valider le congé et de condamner l'appelant à lui verser 5.000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, et 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.





La clôture de l'instruction est intervenue le 24 octobre 2022.





DISCUSSION



La renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer, et doit être au contraire certaine, expresse et non équivoque.



En l'espèce la délivrance du congé litigieux ne suffit pas à établir que le bailleur aurait renoncé à se prévaloir de la résiliation antérieure du bail résultant du jeu de la clause résolutoire.



Il apparaît au contraire que cet acte a été signifié à titre conservatoire, dans l'attente de l'issue des voies de recours exercées par les locataires, et dont aucune n'a en définitive abouti.



En outre, la mention contenue en préambule de l'acte suivant laquelle le bail aurait été tacitement reconduit pour trois ans le 15 mars 2016 est en totale contradiction avec le commandement de quitter les lieux signifié aux occupants le 6 avril 2016 et validé par le juge de l'exécution dans son jugement rendu le 4 juillet 2017, cette juridiction ayant notamment retenu que la clause résolutoire avait repris ses effets à compter du 1er novembre 2015. 



Le premier juge a considéré à juste titre que cette mention était erronée et ne pouvait constituer la preuve de l'existence d'un nouveau bail ou d'un avenant au bail initial, les articles 1103, 1104 et 1194 du code civil invoqués par l'appelant étant sans influence sur la solution à donner au litige.



Le congé litigieux étant en réalité dépourvu d'objet, c'est à bon droit que le tribunal l'a déclaré nul et de nul effet et refusé d'examiner la question de sa validité au regard des dispositions protectrices du locataire édictées par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.



En revanche, c'est bien Monsieur [G] qui a succombé en son action visant à se voir rétabli en qualité de locataire, de sorte que les dépens devaient être mis à sa charge, ainsi que le paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par la partie adverse, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.



Enfin, en application des articles 32-1 et 559 du même code, Monsieur [C] est bien fondé à réclamer paiement de dommages-intérêts en raison du caractère dilatoire et abusif de l'action exercée à son encontre, une somme de 1.500 euros devant lui être allouée de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre, dit n'y avoir lieu d'examiner sa validité au regard des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et débouté Monsieur [F] [G] de sa demande indemnitaire,





L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau et y ajoutant :





Déboute Monsieur [G] de sa demande tendant à se voir rétabli dans ses droits de locataire,





Condamne Monsieur [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Monsieur [C] une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles,





Condamne en outre Monsieur [G] à verser à Monsieur [C] une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT