Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 11 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 21/00594 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6EK 



AV



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

08 décembre 2020 RG :18/00591



S.A.S. PEOPLE AND BABY



C/



Etablissement CENTRE COMMUNAL D'ACTION SOCIALE



























Grosse délivrée le 11 janvier 2023 à : 



- Me Frédéric MANSAT JAFFRE 

- Me Catherine JAOUEN 











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 11 JANVIER 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 08 Décembre 2020, N°18/00591



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Christine CODOL, Présidente de chambre, 

Madame Claire OUGIER, Conseillère, 

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère.



GREFFIER :



Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier, lors des débats et Madame Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision.





DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2023.



Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. 



APPELANTE :



S.A.S. PEOPLE AND BABY, SAS au capital de 50.073,43 Euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 479 182 750, prise en la personne de son représentant légal demeurant ès qualité audit siège

[Adresse 4]

PARIS



Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES



Représentée par Me Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE :



Etablissement CENTRE COMMUNAL D'ACTION SOCIALE, prise en la personne de son Président en exercice,

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Christine CODOL, Présidente de chambre, le 11 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Vu l'appel interjeté le 11 février 2021 par la SAS People and Baby à l'encontre du jugement prononcé le 8 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon, dans l'instance n°18/00591, 



Vu le transfert du dossier, intervenu le 24 février 2021, de la 2ème chambre Section A vers la 4ème chambre commerciale, 



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 novembre 2022 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé,



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 novembre 2022 par l'Etablissement Centre communal d'action sociale [Localité 3], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé,



Vu l'ordonnance du 23 juin 2022 de clôture de la procédure à effet différé au 24 novembre 2022.



Par acte sous signature privée du 16 mai 2010, la société Aslans and Company, aux droits de laquelle vient le CCAS [Localité 3], a consenti à la société People and Baby un bail commercial sur ses locaux aux fins d'exercice d'une activité de crèche par cette dernière.



Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 1er septembre 2010.



Invoquant l'apparition de désordres affectant les locaux loués, le preneur a cessé de régler les loyers.



Par acte du 23 décembre 2014, le bailleur a assigné le preneur en référé-expertise.



Par ordonnance du 31 décembre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon a désigné un expert judiciaire aux fins de déterminer la cause des dommages et dire si les travaux à réaliser entrent dans le cadre de gros travaux incombant au propriétaire ou s'il s'agit de travaux d'entretien et de réparations à la charge du locataire.



Par acte du 10 mai 2016, la Trésorerie municipale d'[Localité 5] a, pour le compte du bailleur, saisi la somme de 123 158,75 euros sur le compte bancaire de la locataire par le biais d'une opposition à tiers détenteur, au titre de loyers impayés, laquelle a été contestée devant le tribunal de grande instance d'Avignon. 



Par assignation du 30 septembre 2016, la locataire a assigné son bailleur devant le tribunal de grande instance d'Avignon en réparation de sa perte d'exploitation. 



En 2017 et 2018, le bailleur a fait délivrer de nouvelles oppositions à tiers détenteur à sa locataire, lesquelles ont été contestées devant le tribunal de grande instance d'Avignon.



Par acte du 25 janvier 2018, le Centre communal d'action sociale a assigné la société Baby and People en résiliation de bail et expulsion. 



L'expert a rendu son rapport définitif le 11 juillet 2019.



Par acte d'huissier du 17 mars 2020, le preneur a donné congé pour le 30 septembre 2020.



Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a :

-Prononcé la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers

-Condamné la société People and Baby à payer au Centre Communal d'action sociale [Localité 3] les sommes de :


147 758,03 euros correspondant aux loyers restant dus au 15 septembre 2020

6 563, 25 euros HT, avec application de la TVA en vigueur à la date du jugement, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile


-Dit et jugé qu'à défaut de départ volontaire de la locataire, le Centre Communal d'action sociale sera autorisé à procéder à l'expulsion de celle-ci et de tous ses occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier

-Rejeté les demandes plus amples et contraires

-Condamné la société People and Baby aux entiers dépens de l'instance. 



Le 11 février 2021, la société People and Baby a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 378 et suivants du code de procédure civile, 1103 et suivants, 1134, 1719, 1721, 606 du code civil, de :

-Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 8 décembre 2020 en ce qu'il :


Prononcé la résiliation du bail commercial, pour défaut de paiement des loyers,

Condamné la SAS People and Baby à' payer au Centre Communal d'Action social [Localité 3] les sommes de :


-147 758,03 euros correspondant aux loyers restant dus au 15 septembre 2020,

-6 563,25 euros HT avec application de la TVA en vigueur à' la date du jugement a' titre d'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la libération effectivement des lieux à' compter de la signification de la décision à' intervenir,

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Dit et jugé qu'à' défaut de départ volontaire de la locataire, le CCAS sera autorisé à' procéder à' l'expulsion de celle-ci et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier,

Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la SAS People and Baby,

Condamné la SAS People and Baby aux entiers dépens de l'instance


Et ce faisant,

-Dire et juger que les désordres affectant les locaux donnés à bail relèvent du gros oeuvre et sont donc à' la charge du Centre Communal d'Action Social [Localité 3]

-Juger que le Centre Communal d'action social [Localité 3] a exécuté de mauvaise foi le bail commercial 

-Juger que le société People and Baby a subi un important trouble de jouissance avec pour conséquence la nécessité de réduire le montant du loyer 

-Dire et juger que la créance de loyers dont se prévaut le Centre Communal d'action sociale [Localité 3] à' l'encontre de la société People and Baby n'est pas fondée dans sa totalité

-Débouter le Centre Communal d'action sociale [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes 

-Condamner le Centre Communal d'action sociale [Localité 3] à verser à' la société People and Baby la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Rachid Elmam, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir :

-que le bailleur a commis un abus de droit de créance contractuelle en laissant volontairement augmenter une dette de loyers injustifiée et en s'abstenant de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire

-que le bailleur a préféré opter pour une procédure au fond afin de solliciter la résiliation judiciaire du bail, procédure d'une durée beaucoup plus longue que la procédure en référé d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer

-que sa mauvaise foi est également caractérisée en raison des avis à tiers détenteur intervenus durant toute la procédure

-que le défaut d'étanchéité relève des grosses réparations à la charge du bailleur ainsi que la réparation des canalisations lorsqu'elle ne résulte pas d'un défaut d'entretien

-que, selon le cahier des clauses techniques et particulières, annexé au contrat de bail, la ventilation faisait partie des travaux à entreprendre par le bailleur

-que l'intimé, en acquérant les locaux, est devenu responsable de toutes les malfaçons affectant l'immeuble 

-qu'il aurait dû tout mettre en oeuvre pour faire cesser les infiltrations

-que l'exploitation de la crèche a été compromise, à compter de l'année 2014, compte-tenu de l'intensification des désordres survenus dans les locaux

-que la perte peut être évaluée à 557 509 euros, au titre des seules années 2014 et 2015, sans compter les pertes subis au cours des années 2016 à 2019

-que le preneur est donc largement fondé à soulever l'exception d'inexécution et à solliciter le rejet de la demande en paiement de loyers

-que l'expulsion n'a, en tout état de cause, plus lieu d'être prononcée, le preneur ayant donné son congé et quitté les lieux

-qu'il y a lieu de procéder à une réduction du montant du loyer, dans la mesure où le preneur n'a pas été en mesure de jouir de l'intégralité du local, en raison de la carence du bailleur.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'intimée demande à la cour, au visa des articles 1184 (ancien) et 1728 du code civil, des articles 124 et 125 du code de procédure civile, de :

-Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 8 décembre 2020 sauf en ce qui concerne les demandes liées à l'expulsion de lieux loués, la SAS People and Baby ayant quitté les lieux

-Débouter la SAS People and Baby de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions

-Dire et juger irrecevables du fait de l'autorité de chose jugée les demandes indemnitaires et tendant à faire juger que les désordres de l'immeuble relèvent des gros travaux à la charge du bailleur

-Prononcer la résolution du bail commercial signé le 16 juin 2010

-Condamner la SAS People and Baby au paiement d'une somme de 160 603,55 euros correspondant aux loyers restants dus jusqu'au départ effectif de la SAS People and Baby le 30 septembre 2020

-Condamner la SAS People and Baby au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



L'intimée réplique :

-que le preneur ne réglait plus son loyer, contrairement à ses obligations, ce qui constituait une inexécution suffisamment grave justifiant que le bail soit résolu

-que le juge des référés est le juge de l'évidence

-qu'en l'état des nombreuses objections opposées par le preneur, le juge des référés n'aurait certainement pas fait droit à la demande de résolution du bail commercial

-que le bail ne comprend pas de clause résolutoire de plein droit

-que le bonne foi du preneur aurait consisté à régler le montant des loyers qu'il devait

-que l'exception d'inexécution n'est reconnue que dans le cas où le locataire se retrouve dans l'impossibilité d'utiliser le local loué

-que l'expert judiciaire n'a retenu aucune difficulté d'exploitation

-que dans la multitude des procédures intentées, le preneur n'a jamais obtenu l'autorisation de suspendre le paiement de ses loyers

-que le preneur a d'ores et déjà obtenu l'indemnisation de son supposé préjudice aux termes du jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon 

-qu'il n'est pas concevable que la dette de loyer puisse se confondre avec un préjudice déjà indemnisé

-que le moyen tendant à obtenir une réduction de loyer en l'état d'un éventuel trouble de jouissance ne s'analyse pas autrement qu'en une demande indemnitaire pour laquelle le preneur a déjà obtenu partiellement satisfaction

-que la demande tendant à dire et juger que les désordres affectant les locaux relèvent du gros oeuvre et sont à la charge du bailleur, se heurte à l'autorité de la chose jugée. 



MOTIFS



1) Sur la résiliation du bail commercial



En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.





Le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et suspendre de lui-même le paiement du loyer que s'il y a impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination (Civ. 3e, 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16.097). 



En l'espèce, le preneur a été débouté, par jugement du 5 février 2019 du tribunal judiciaire d'Avignon, confirmé par arrêt du 5 novembre 2020 de la cour d'appel de Nîmes, de sa demande de suspension du versement des loyers.



En effet, l'expert judiciaire, dans son rapport définitif, n'a pas retenu de défaut d'ordre structurel de nature à compromettre l'exploitation de la crèche, se contenant de demander le maintien de la mesure de précaution prise par la direction de l'établissement consistant à condamner l'usage de l'escalier.



Le preneur ne démontre pas que les désordres d'infiltration d'eau soient la cause exclusive ou même principale de sa décision de fermeture de ses locaux. Il est donc mal fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour s'affranchir de son obligation de verser les loyers jusqu'à son départ des lieux au 30 septembre 2020. 



Par conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le défaut de paiement des loyers constituait une faute d'une gravité suffisante justifiant de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur.



2) Sur le montant de la dette locative



L'appelante reproche à l'intimée de ne pas lui avoir délivré de commandement de payer visant la clause résolutoire et de ne pas avoir introduit de procédure devant le juge des référés pour faire constater l'acquisition d'une telle clause. 



Ce grief n'est pas fondé dans la mesure où le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire. Les oppositions à tiers détenteur opérées les 10 mai 2016 et 16 février 2017 sur le compte bancaire de la locataire ont été contestées par cette dernière alors que ces mesures d'exécution forcée avaient précisément pour objectif de diminuer la dette de loyers.



La mauvaise foi du bailleur consistant à laisser augmenter volontairement le montant de la dette n'est donc pas caractérisée.



Le bailleur soulève l'irrecevabilité, du fait de l'autorité de la chose jugée, des demandes indemnitaires du preneur et de celle tendant à faire juger que les désordres relèvent des gros travaux à la charge du bailleur.



Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Le preneur demande à la cour de « dire et juger » que les désordres affectant les locaux donnés à bail relèvent du gros oeuvre et sont donc à la charge du bailleur. Cette demande ne constitue pas une véritable prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais un simple rappel d'un moyen de l'appelante.



Le preneur demande à la cour de juger qu'il a subi un important trouble de jouissance avec pour conséquence de réduire le montant du loyer. 



Par jugement définitif du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a condamné le bailleur à verser au preneur la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte d'exploitation, après avoir retenu que les infiltrations litigieuses, qui avaient en partie pour origine les travaux de ventilation/climatisation, étaient imputables au bailleur et qu'elles avaient empêché partiellement l'exploitation des lieux. 



L'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.



Le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux constitue un préjudice distinct de celui résultant de la privation de jouissance des mêmes lieux (Civ. 3e, 6 septembre 2018, n°17-21.630).



Au cours de l'instance n°17/250 ayant donné lieu au jugement définitif du 30 juin 2020, la locataire avait sollicité la réparation de la perte financière qui s'élevait selon elle à 557 509 euros, résultant de l'absence de retour sur investissement et de l'impossibilité d'accueillir les enfants l'ayant conduite à fermer son établissement.



L'autorité de la chose jugée qui s'attache à cette décision de justice ne fait donc pas obstacle à ce que le preneur sollicite désormais la réduction du loyer, en invoquant de graves troubles de jouissance.



Conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur avait l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle avait été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En l'occurrence, l'expertise judiciaire a mis en évidence deux causes distinctes de survenance des infiltrations d'eau:

-la mise en oeuvre inappropriée de la fixation des éléments porteurs de la pergola dans les parapets de la terrasse Sud et des protections de ceux-ci 

-le manque de soin dans le passage des gaines de ventilation/climatisation à travers les pignons supérieurs du bâtiment et l'usage inapproprié de blocs de béton en guise de support du réseau de gaines sur le terrasson supérieur.



Les travaux de réalisation d'une pergola n'étaient pas décrits au contrat de bail et ont été commandés par le preneur en mars 2011 de sorte qu'aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est à déplorer. De plus, le preneur s'est engagé dans le bail à répondre de tous dommages subis ou causés par les équipements, les agencements, les installations dont il a la charge ou même simplement la garde ou l'usage. Il a renoncé à tout recours contre le bailleur et s'est engagé à ne réclamer aucune réduction de loyer à raison de tous dommages et dégâts causés dans les lieux loués aux équipements, agencements, installations, marchandises dont il a la charge et généralement à tout bien lui appartenant ou placé sous sa garde. Le défaut de remise en état de la pergola n'est donc pas imputable au bailleur.



En revanche, le tribunal a considéré, à juste titre, dans son jugement du 30 juin 2020, que l'installation de ventilation/climatisation faisait partie des travaux inscrits au cahier des clauses techniques et particulières que le bailleur s'était engagé à faire exécuter et à livrer, même si les frais ont été mis à la charge du preneur, dans une limite de 1 100 euros hors taxes/m² shon, par le contrat de bail commercial et notamment l'article 8-2.



Il s'en suit que le préjudice de jouissance invoqué par le preneur découle pour partie d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien de la chose louée.



L'expert judiciaire a confirmé que l'escalier ne pouvait être utilisé par le public, en raison de sa dangerosité, et qu'il ne pouvait être procédé à la réinstallation des rampes sur le support, dans les conditions actuelles. Le commissaire de justice mandaté par le preneur a constaté, le 2 février 2016, des marques d'infiltrations d'eau dans le couloir d'entrée, la salle de réunion sud ouest, le bureau de direction, le couloir d'accès aux salles nord et aux vestiaires, sur le palier de l'étage et dans la montée d'escalier.



Le préjudice de jouissance est, par conséquent, avéré et il sera réparé par une réduction de loyer de 10%.



Le montant des loyers restant dus s'élevait à la somme de 160 603,55 euros, arrêtée au 30 septembre 2020. La retenue opérée sera donc de 16 060,35 euros.



Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne l'autorisation, devenue sans objet, donnée au Centre communal d'action sociale [Localité 3] de procéder à l'expulsion de la SAS People and Baby et sauf en ce qui concerne le montant des loyers qui sera ramené à 144 543,20 euros.





3) Sur les frais du procès



La SAS People and Baby, qui succombe dans la plupart de ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.



En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur du Centre communal d'action sociale [Localité 3].





PAR CES MOTIFS, 



LA COUR, 



Déclare recevable et partiellement bien fondée à hauteur de 16 060,35 euros la demande en réduction de loyer formée par la SAS People and Baby en réparation du préjudice de jouissance



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne l'autorisation, devenue sans objet, donnée au Centre communal d'action sociale [Localité 3] de procéder à l'expulsion de la SAS People and Baby et sauf en ce qui concerne le montant des loyers restant dus



Statuant à nouveau, 



Condamne la SAS People and Baby à payer au Centre communal d'action sociale [Localité 3] la somme de 144 543,20 euros correspondant aux loyers restants dus jusqu'à son départ effectif des lieux loués, le 30 septembre 2020



Y ajoutant



Condamne la SAS People and Baby aux entiers dépens d'appel



Déboute le Centre communal d'action sociale [Localité 3] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile 







 Arrêt signé par Madame Christine CODOL, Présidente de chambre, et par Madame Isabelle DELOR, Greffière.



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE