Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP LAVAL - FIRKOWSKI

Me Sylvie CELERIER

ARRÊT du 11 JANVIER 2023



n° : 26/23 RG 22/01405

n° Portalis DBVN-V-B7G-GS52



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 5 mai 2022, RC 21/02655 ;



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n° : 1265282837612858



Madame [P] [B]

[Adresse 3]



représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat plaidant, SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS en présence de Me Olivier LAVAL avocat postulant, SCP LAVAL-FIRKOWSKI du barreau d'ORLÉANS





INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération



Monsieur [T] [D] [V]

[Adresse 2]



représenté par Me Sylvie CELERIER, avocat au barreau d'ORLÉANS



' bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n°2022/003093 du 30/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans





' Déclaration d'appel en date du 8 juin 2022

' Ordonnance de clôture du 8 novembre 2022









Lors des débats, à l'audience publique du 23 novembre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;











Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,



Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 11 janvier 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Déclarant avoir donné en location à [T] [V] un local à usage d'habitation meublée sis à [Adresse 4], depuis le mois de décembre 2014 moyennant un loyer mensuel initial révisable de 350 €, [P] [B] assignait [T] [V], selon acte du 7 mai 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir prononcer la résiliation du bail verbal en cours aux torts exclusifs du locataire, d'entendre condamner ce dernier ainsi que tous occupants de son chef à quitter les lieux sans délai, et autoriser son expulsion ; elle réclamait le paiement d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 29'050 € au titre des loyers et charges impayés, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 350 €.



[T] [V] ne comparaissait pas.



Par un jugement réputé contradictoire en date du 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours constatait l'existence d'un contrat de bail oral entre [P] [B] et [T] [V], rejetait la demande de paiement des loyers, rejetait la demande de résolution du contrat et déboutait [P] [B] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe le 8 juin 2022, [P] [B] interjetait appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2022, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger que [T] [V] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses loyers aux termes convenus outre d'avoir à user raisonnablement de la chose louée, de prononcer la résiliation de la location verbale aux torts exclusifs de [T] [V], de juger qu'à compter de la date du présent arrêt, [T] [V] deviendra occupant sans droit ni titre de l'appartement litigieux, de prononcer son expulsion, de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412'1 du code des procédures civiles d'exécution, de condamner [T] [V] à lui payer la somme de 37'500 € au titre des loyers dus de décembre 2014 à octobre 2022, ou à défaut une somme de 18'550 € au titre des loyers dus à compter du mois de mai 2018 au mois d'octobre 2022 en application de la prescription (soit 350 € x 53 mois), ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 350 €. Elle réclame le paiement de la somme de 3500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2022, [T] [V] soulève une exception de procédure tirée de la prescription de la demande en paiement pour la période antérieure au 7 mai 2018,









sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a débouté [P] [B] de toutes ses demandes, et forme une demande reconventionnelle, demandant à la cour de juger que le montant du loyer ne peut être d'un montant supérieur à 99,42 € par mois, de le dispenser de son paiement pour la période postérieure au 7 mai 2018 jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement, de condamner [P] [B] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement

tel que décrits dans le diagnostic du logement réalisé le 10 mars 2015, outre le changement du bloc WC

sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, de rejeter les demandes de résiliation et d'expulsion en raison de l'indécence du logement, de condamner [P] [B] à lui payer la somme de 35'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, la somme de 10'000 € au titre de la procédure abusive et la somme de 2500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 8 novembre 2022.



SUR QUOI :



Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que [T] [V] a pris en location l'appartement litigieux à compter du 1er décembre 2014 en vertu d'un bail verbal, moyennant un loyer mensuel de 350 € ;



Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'existence d'un bail et qu'il a déclaré recevable la demande formée par la bailleresse ;



Que, pour rejeter les demandes de [P] [B], il a considéré qu'aucun élément ne permettait de déterminer avec exactitude la date d'entrée dans les lieux de [T] [V], alors qu'il apparaît aujourd'hui avec certitude que l'entrée dans les lieux de ce dernier avait eu lieu à la date susmentionnée ; 



Qu'il a considéré que la bailleresse ne fournissait pas de décompte, et que, dès l'instant où elle échouait à rapporter la preuve de la situation d'impayé de son locataire, il n'était pas possible de prononcer la résiliation du contrat de ce chef ;



Attendu que [T] [V] déclare que le montant de son aide personnalisée au logement était de 250,58 € par mois, et que le versement a été bloqué par la Caisse d'allocations familiales ;



Qu'il ne s'estime donc redevable que de loyers mensuels d'un montant de 99,42 € ;



Attendu qu'il s'évince des écritures de [T] [V] que ce dernier, en faisant de telles déclarations ne conteste donc pas d'une part n'avoir jamais réglé son loyer pendant la période considérée, de sorte que d'autre part ce non-paiement a fait cesser le règlement, que ce soit à la bailleresse ou à lui-même, des allocations servies par la Caisse d'allocations familiales ;



Qu'il s'est manifestement fait justice à lui-même en ne réglant pas le loyer au motif qu'il se plaignait de l'état du logement loué ;



Qu'il n'a visiblement engagé aucune démarche de nature à contraindre [P] [B] à effectuer les travaux qu'il estime nécessaires en sollicitant la consignation des loyers ou en saisissant directement la juridiction compétente ;













Attendu en définitive que, compte tenu du caractère constant de la prise d'effet du bail à la date du 1er décembre 2014, et du fait que le loyer n'a jamais été réglé, le manquement invoqué par [P] [B] se trouve constitué ;



Que c'est donc à juste titre que la partie appelante invoque les dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles de l'article 1224 et de l'article 1741 du Code civil ;



Attendu qu'il n'est pas contestable que la demande en paiement des loyers pour la période écoulée antérieurement au 7 mai 2018 est irrecevable comme prescrite ;



Que [T] [V] ne conteste aucunement être redevable des loyers à compter de cette date ;



Attendu que le fait que la Caisse d'allocations familiales aurait versé des allocations ne peut être retenu en faveur de [T] [V], puisque le paiement de cette prestation n'a eu lieu que de juillet 2015 à décembre 2017, de sorte que les paiements ainsi effectués ne peuvent être imputés sur les échéances postérieures au 7 mai 2018 ;



Qu'il y a lieu d'allouer au titre de l'arriéré à [P] [B] la somme de 18'550 €, comptes arrêtés au 24 octobre 2022 ;



Attendu que [T] [V] 'a jamais fait face à ses obligations de locataire non seulement en s'abstenant de régler les loyers, ce qui en soi justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs, mais encore en ne remplissant pas ses obligations d'entretien, puisqu'il ne justifie ni d'un contrat d'entretien de la chaudière, ni d'un entretien effectif de celle-ci, et ce malgré les demandes de [P] [B] ; 



Attendu que la partie appelante apporte à la procédure un grand nombre de pièces relatives aux troubles de jouissance causés aux autres occupants de l'immeuble par [T] [V], ces derniers ayant en particulier signé une pétition adressée au syndicat des copropriétaires pour que son départ soit ordonné (pièce6 ) ;



Qu'une main courante a également été établie ;



Que la réalité des troubles de jouissance invoqués par [P] [B] et du caractère fautif du locataire est établie ;



Attendu qu'il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de [T] [V] ;



Attendu qu'à l'appui de sa demande reconventionnelle relative à l'état du logement, [T] [V] verse à la procédure des clichés photographiques visiblement établis par lui-même, à des dates inconnues et dont on ignore s'ils se rapportent réellement à l'appartement litigieux, ainsi que des courriers, l'ensemble de ces éléments ne présentant aucune valeur probante puisqu'ils émanent tous de l'intéressé lui-même ;



Que la seule pièce revêtant quelque crédibilité consiste en un diagnostic réalisé par le pacte d'Indre-et-Loire le 10 mars 2015, lequel n'a aucun caractère contradictoire, n'ayant pas les caractéristiques d'un rapport d'expertise, une juridiction ne pouvant se fonder exclusivement sur un avis technique non judiciaire, réalisé à la demande de l'une des parties ;











Que [T] [V], ainsi qu'il a déjà été indiqué, n'a jamais opéré la moindre démarche officielle auprès de sa propriétaire pour voir remédier à la situation dont il se plaignait ;



Qu'il a été démontré supra que le locataire avait failli à son obligation d'entretien, [T] [V] n'apportant par ailleurs aucun élément de nature à établir que cette carence ne présenterait pas un rapport direct avec les désordres dont il se plaint ;



Attendu ainsi que l'intimé ne peut prétendre à aucune indemnisation de la part de son propriétaire ;



Attendu que, du fait de la résiliation du bail, [T] [V] devra quitter les lieux, de sorte que sa demande tendant à voir condamner [P] [B] à effectuer les travaux n'est pas recevable ;



Attendu en définitive qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté l'existence d'un contrat de bail et de rejeter l'ensemble des demandes de [T] [V] ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de [P] [B] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté l'existence d'un contrat de bail oral entre [P] [B] et [T] [V],



Statuant à nouveau sur les points infirmés,



Prononce la résiliation de la location verbale portant sur l'appartement (lot n°10) situé au premier étage du bâtiment C, porte [Adresse 1], aux torts exclusifs de [T] [V],



Juge qu'à compter de la date du présent arrêt, [T] [V] sera occupant sans droit ni titre de ce local, ordonnant conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le secours de la force publique si besoin est et supprime le délai de deux mois prévus par l'article L.412'1 du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions de les articles L.433'1 du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne [T] [V] à payer à [P] [B] la somme de 18'550 € au titre de l'arriéré de loyer, comptes arrêtés au 24 octobre 2022,



Condamne [T] [V] à payer à [P] [B] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 350 €, à compter du premier du mois suivant la signification du présent arrêt, et jusqu'à la libération parfaite des lieux loués,















Y ajoutant,



Déboute [T] [V] de l'ensemble de ses demandes,



Condamne [T] [V] à payer à [P] [B] la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne [T] [V] aux dépens.





Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,