Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 11pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01289 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJ3I



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/06427



APPELANTE

 

SAS MAISONS DU MONDE FRANCE

immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 383 196 656,prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège 

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant 

Ayant pour avocat plaidant Me Gilles HITTINGER-ROUX, de la SCP H.B & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE 



SOCIETE CIVILE POUR L'ETUDE ET L'AMENAGEMENT DU CENTRE D'AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 9] - SECAR

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 880 130 prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant Me Brigitte BILLARD , de ABERGEL, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M.Douglas BERTHE, Conseiller, chargé du rapport..



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles BALAY, Président de chambre

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire assurant des fonctions juridictionnelles





Greffier, lors des débats : M.Damien GOVINDARETTY





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Douglas BERTHE, Conseiller, faisant fonction de Président et par Anaïs DECEBAL, greffière, présente lors de la mise à disposition.



*

* *





FAITS ET PROCÉDURE



La société Maisons du Monde est preneuse d'un local commercial appartenant à la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires régionales de [Localité 9], dépendant du centre commercial [Adresse 5] situé [Adresse 4] à [Localité 10], le bail prévoyant un loyer minimum garanti annuel de 207 026 € hors taxes.



À l'expiration du bail le 30 avril 2013, les parties se sont entendues sur son renouvellement, à l'exclusion du prix du bail. 



Par exploit du 30 avril 2015, la preneuse a fait assigner à comparaître la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix du bail renouvelé. 



Par jugement mixte du 21 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 14 mars 2013 par la preneuse et de son acceptation par la bailleresse, le 05 août 2013, le principe du renouvellement du bail, à compter du 1er mai 2013 et jugé que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Il a ordonné une expertise confiée à Mme [W] [J] aux fins de rechercher la valeur locative des locaux au 1er mai 2013, laquelle a déposé son rapport le 17 août 2018. 



Par jugement du 29 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux de Paris a :



- fixé à la somme de 325 000 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er mai 2013, le montant annuel du loyer minimum garanti du bail renouvelé ; 



- dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 30 avril 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ; 



- partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; 



- rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; ordonné l'exécution provisoire. 





Par déclaration du 09 janvier 2020, la société Maisons du Monde France a interjeté appel total du jugement. 



Par conclusions déposées le 03 juillet 2020, la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires Régional de [Localité 9] a interjeté appel incident partiel du jugement. 





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 octobre 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS





Vu les dernières conclusions déposées le 07 septembre 2022, par lesquelles la société Maisons du Monde France, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour :



- d'infirmer le jugement et plus précisément :

 

à titre principal, réformant le jugement et statuant à nouveau : 



- in limine litis, constater la nullité du rapport judiciaire daté du 17 août 2018, et par arrêt avant dire droit, désigner tel nouvel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour, avec la même mission que celle précisée au sein du jugement du 21 septembre 2015 ; 



- dire que l'expert judiciaire nouvellement désigné, sera saisi, et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et déposera l'original de son rapport, ainsi qu'une copie, au greffe, avant l'expiration d'un délai fixé par la Cour ; 



- fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'Expert, devant être consignée par elle avant l'expiration d'un délai fixé par la Cour ; 



- dire que faute de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, et renvoyer l'affaire pour contrôle du dépôt de cette consignation à une prochaine audience de mise en état ; 



- dire qu'un des conseillers de la mise en état sera chargé de la surveillance des opérations d'expertise ; 



- réserver les dépens, et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile; 



- dans l'attente du dépôt de l'expert judiciaire nouvellement désigné, surseoir à statuer sur toutes autres demandes ; 



à titre subsidiaire, réformant le jugement, et statuant à nouveau : 



- dire et juger que les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, justifient la fixation du loyer annuel renouvelé au 1er mai 2013 à la somme de 276 000 € HT/HC/AN ; 



- débouter la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires régional de [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 



- la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus des entiers dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par maître [C] [R] dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



- confirmer le jugement pour le surplus. 





Vu les dernières conclusions déposées le 14 octobre 2022, par lesquelles la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires Régional de [Localité 9], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :



- la recevoir en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 



- débouter la société Maisons du Monde France de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;



- infirmer le jugement pour ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé ; 



- fixer le loyer minimum garanti en renouvellement au 1er mai 2013 à la somme annuelle de 513 750 € HT ; 



à titre subsidiaire et si par impossible la Cour devait ne pas retenir les loyers décapitalisés dans l'appréciation de la valeur locative,



- fixer le loyer minimum garanti en renouvellement au 1er mai 2013 à la somme annuelle de 450 045 € hors taxes et hors charges ;



- juger que le dépôt de garantie sera réajusté pour toujours correspondre à trois mois du loyer hors taxes et hors charges ;



- juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter du 1er mai 2013 ;



- juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; 

en toute hypothèse, 



- condamner la société Maisons du Monde France à lui payer, dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, la différence entre le loyer payé et le loyer résultant de son arrêt ; 



- dire que cette somme doit être majorée des intérêts de retard au taux de l'intérêt légal, à compter du 29 octobre 2018 jusqu'au jour effectif du remboursement ;

 

- s'entendre la société Maisons du Monde France condamnée au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- s'entendre la société Maisons du Monde France condamnée au paiement des frais de l'Expert judiciaire d'un montant de 7 311,36 € et des entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître Francine Havet, avocat au Barreau de Paris - Palais D1250 ; 



- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. 



La société Maisons du Monde France soulève, à titre principal, la nullité du rapport judiciaire du 17 août 2018. Elle reproche à l'expert de s'être rendu au siège social du bailleur hors la présence du preneur, pour consulter les baux cités dans le rapport judiciaire et que le preneur n'était pas présent lors de cette consultation, que ce procédé ne respecte pas le principe du contradictoire ni de l'égalité des armes et qu'il n'est pas possible de déroger à ces principes de valeur constitutionnelle.



Elle affirme que la Cour est compétente pour statuer sur la nullité de cette expertise, que l'irrégularité invoquée est un manquement à une règle d'ordre public et qu'elle peut être invoquée à tout moment de la procédure. Elle prétend que l'irrégularité invoquée lui a causé un grief.



Sur la fixation du loyer renouvelé, elle soutient :



- que le bail litigieux est un bail de 12 ans et ne peut être plafonné,



- que si l'article 35 du bail indique que le loyer est déterminé par la référence « aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », cette stipulation n'exclurait nullement la référence à l'ensemble des critères légaux déterminés par l'article L 145-33 du code de commerce qu'elle retient pour sa part et que cette clause du bail se borne à préciser l'un des critères légaux, à savoir « les prix couramment pratiqués dans le voisinage »,



Sur les caractéristiques des locaux, elle fait valoir :



- que le premier juge n'a pas pris en considération l'état de vétusté du centre commercial à la date du 1er mai 2013, la configuration triangulaire atypique et contraignante de son local, le manque de visibilité de sa vitrine, justifiant l'application d'un abattement,



- que le local comporte une mezzanine de stockage sans utilité commerciale de 63,50m² dont la surface doit être pondérée à 25,4 m²p au coefficient de 0,40, soit une surface pondérée totale du local de 646,9 m²p, ce qui a été refusé par le premier juge,

 

- que la valeur locative doit au surplus et alternativement être corrigée de deux façon, soit par l'application de la fourchette basse du prix au mètre carré ou par l'application de la fourchette haute du prix au mètre carré doublée d'un abattement sur la valeur locative permettant de tenir compte du manque de visibilité et de la configuration atypique des locaux,



Sur la destination des lieux, elle fait valoir :



- que la destination contractuelle restrictive des lieux limitée à un commerce d'équipement de la maison et les spécificités de gestion qu'elle implique, doivent être prises en compte pour la détermination du loyer de renouvellement,



- qu'il est d'usage d'appliquer des loyers inférieurs pour les activités d'équipement de la maison par rapport à celles relatives à l'équipement de la personne car ce dernier secteur dégage plus de chiffre d'affaire,



- que la valeur locative doit être fixée à 403 € /m² par application d'une décote de 25 % au regard du loyer négocié par la société New Look en 2016, enseigne en équipement de la personne au sein d'un autre centre commercial et que le bail autorise la prise en compte d'éléments de référence extérieurs au centre commercial, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge,



Sur les obligations respectives des parties, elle fait valoir :

- que par application de de l'article R 145-8 du code de commerce, la valeur locative doit être déterminée en tenant compte des charges, et restrictions, que le preneur a supporté pendant la période de référence, soit du 1er mai 2001 au 30 avril 2013, sans contrepartie car toutes les obligations dont le bailleur se décharge sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative,

- que six clauses du bail sont exorbitantes et sans contrepartie, 

- que le fait que les loyers de référence des autres boutiques du centre commercial incluent les mêmes charges ne peut faire obstacle à l'application des dispositions de l'article R.145-8,

- que ce déséquilibre financier pendant 12 ans, justifie l'application de deux correctifs sur la valeur locative, à savoir un abattement de 10 % sur la valeur locative et la déduction de l'impôt foncier 2013 au réel. 



Sur les facteurs locaux de commercialité, elle soutient :



- que doit être pris en compte l'ouverture de l'ensemble immobilier [Adresse 11] le 29 août 2007, la rénovation et l'extension du parc de la ceriseraie en 2005, l'ouverture du centre commercial [Adresse 6] en 2007 et l'ouverture du centre commercial [Adresse 8] en 2010, qu'ainsi pendant la période de référence, 4 pôles commerciaux concurrents dans la même zone de chalandise que le Centre-Commercial ont ouvert. 



Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle fait valoir :

- que l'article 35 du bail suscité n'exclurait pas l'utilisation d'éléments de référence extérieurs au centre commercial. Elle conteste l'application de la méthode tendant à intégrer les droits d'entrée ou le prix de cession dans les valeurs de référence alors que la jurisprudence exclue la prise en compte de la décapitalisation des droits d'entrée pour la fixation du loyer en renouvellement. 



La société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires Régional de [Localité 9] expose :



- sur le déroulement de l'expertise, qu' à aucun moment l'expert judiciaire ne s'est rendu dans les bureaux du bailleur pour consulter les baux, ceux-ci lui ayant été envoyés par le Conseil de la Bailleresse le 3 aout 2016 via « wetransfer », que cette communication n'a pas affecté les principes du contradictoire ou de l'égalité des armes, étant entendu que l'impartialité de l'expert, mandaté par le juge constitue une garantie suffisante. 



Sur le prix du bail renouvelé, elle soutient :



- que les parties ont expressément convenu, aux termes de l'article 35 du bail que le loyer minimum garanti sera fixé par la référence aux seuls prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial « [Adresse 5] », excluant toute référence extérieure à celui-ci,



- qu'il s'agit là de dispositions contractuelles spécifiques se substituant aux critères statutaire de détermination de la valeur locative définis par les articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce et qui ne sont pas d'ordre public, 



- qu'il est de jurisprudence constante que les modalités de détermination du prix du bail renouvelé sont totalement libres,



- que cette clause, au visa de l'article 1134 du Code Civil (articles 1103 et suivants nouveaux) fait loi entre les parties, s'impose au juge et exclut de surcroît l'application de coefficients correcteurs,



- que la surface des locaux, servant d'assiette à la détermination de la valeur locative de renouvellement s'apprécie en matière de boutiques au sein de centres commerciaux en surface « Gross Leasing Area » (GLA), que la surface mentionnée au bail et retenue par l'expert et le premier juge est de 685 m²,



- qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement dès lors que tous les preneurs sont soumis au sein du centre au même régime, que l'ensemble des charges sont supportées par les locataires en contrepartie de l'apport de clientèle généré par le centre commercial et que le seul correctif autorisé par le contrat est la prise en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence au sein du même centre,



- que selon le bail, le loyer de renouvellement se détermine par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial , que la notion de « prix pratiqué » exprimée au contrat inclue nécessairement les droits d'entrée et les prix de cession par décapitalisation, qu'en effet, le droit d'entrée fait partie de l'enveloppe financière que le preneur est prêt à payer pour un local donné, reflète la réelle évolution de la commercialité du centre et se trouve ainsi indissociable du loyer du bail,



- que la valeur médiane de l'ensemble des références des autres commerces ressort à 750 € HT/m² en tenant compte des loyers décapitalisés.



MOTIFS DE L'ARRÊT: 



Sur la demande de nullité du rapport d'expertise :



Cette demande a été formée devant le premier juge qui l'a rejetée, cette décision faisant l'objet de l'appel.

Il résulte des articles 11, 15, 16, 132, 155, 160, 175, 265, 275 du code de procédure civile, 6 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 et 22 du décret n°2004-1463 du 23 décembre 2004 que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, que la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance et que la communication de telles pièces doit être spontanée, que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication, que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement, que l'expert judiciaire opère sur les missions que lui confie la juridiction, que l'expertise est exécutée sous le contrôle du juge qui l'a ordonnée, que l'expert judiciaire est tenu d'apporter son concours à la justice, d'accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et en sa conscience, que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction, que les parties doivent remettre sans délai à l'expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l'accomplissement de sa mission, que l'expert est tenu de faire état des informations pertinentes qu'il a recueillie, d'en préciser la source et de permettre aux parties d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport, que la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

Il en résulte que le principe du contradictoire s'impose nécessairement au juge, à l'expert judiciaire et aux parties sans qu'il soit possible d'y renoncer. Il incombe donc à l'expert judiciaire d'organiser un mode de consultation ou de communication des informations pertinentes qu'il a collecté dans un cadre qui satisfait à la règle du contradictoire. Ainsi, la pratique de la « data room » ne peut être exclue dans son principe et a priori mais doit, pour satisfaire au contradictoire, être organisée selon des modalités pratiques et convenues d'un commun accord entre les parties et l'expert, définissant notamment le lieu, la durée, les horaires et les modalités pratiques d'accès aux pièces qui y sont déposées et à défaut d'accord, par décision du juge chargé du contrôle de l'expertise. Pour cela, l'objection de la confidentialité ne peut pas être opposée à l'expert et aux parties sauf à faire l'objet d'un débat devant le juge chargé du contrôle.

En l'espèce, [W] [J], experte judiciaire désignée par le tribunal de grande instance de Paris indique en page 8 de son rapport qu'au cours d'un rendez-vous en date du 28 juin 2016 avec les parties : « Il a été convenu [...], en accord avec les conseils des parties, que nous seraient communiqués à nous seule, de façon non contradictoire, les baux et les plans des références utilisées dans notre note de synthèse, ainsi que les baux INTERIOR'S, DARTY et LA GRANDE RECRE sous forme de data-room ». L'expert judiciaire au vu des baux lui ayant été transmis par le bailleur a réalisé une note de synthèse comprenant les loyers de base, les droits d'entrée et les prix de cession, cette note a été exposée et communiquée aux parties à l'occasion d'une réunion du 9 avril 2018. L'obligation de communication spontanée des pièces qui résulte de l'article 132 du code de procédure civile s'applique seulement aux pièces dont une partie entend volontairement faire état, or les baux litigieux n'ont pas été invoqués par le bailleur. La partie qui entend obtenir la communication d'une pièce doit en faire la demande à celui qui la détient et en cas de refus au juge, or la production des baux litigieux n'a pas été exigée par le preneur. Il en résulte que les parties ont accepté d'avoir connaissance des informations collectées par l'expert mais pas des baux eux-mêmes dont elle a fait état dans la note de synthèse qu'elle a remis aux parties et la cour constate que les informations dont a ainsi fait état l'experte judiciaire s'avèrent pertinentes et suffisantes aux besoins de la cause. L'expert judiciaire a quant à lui le devoir de collecter toute information nécessaire à l'accomplissement de sa mission et n'a pas manqué au principe du contradictoire. Ainsi les parties n'ont pas renoncé au principe du contradictoire mais elles ont accepté une modalité de collecte de l'information par l'experte judiciaire, information qui a été partagée. Il convient donc de constater que l'experte judiciaire a fait état des informations pertinentes qu'elle a recueillie, qu'elle en a précisé la source et qu'elle a permis aux parties d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport. Dès lors, l'expertise n'encourt pas le grief de nullité et il n'y aura pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire et de surseoir à statuer.



Sur le principe du renouvellement du bail :



Le juge des loyers commerciaux de Paris, dans son jugement du 21 septembre 2015 passé en force de chose jugée, avait constaté, par l'effet de la demande de renouvellement formée délivrée le 14 mars 2013 par le preneur et de son acceptation par le bailleur le 9 août 2013, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er mai 2013. Le juge des loyers commerciaux a en outre dit et jugé que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.



Sur la surface du local :



L'expert judiciaire constate une surface réelle du local de 740,80 m² en raison de l'installation d'une mezzanine par le précédent locataire. Cet aménagement n'a pas été pris en compte dans le bail en ce que son article 2 stipule que la surface louée est de 685 m². 

L'appelante produit elle-même le rapport de son expert amiable qui pour évaluer le prix du bail renouvelé a dû déterminer la surface des lieux loués. Ce dernier rappelle que s'agissant d'un centre commercial, il ne serra pas effectué de pondération, conformément à la charte de l'expertise et que doit être retenue la surface mentionnée au contrat.

L'usage veut effectivement que dans les centres commerciaux ne soit prise en considération comme base de calcul que la surface contractuelle sans pondération. Dès lors, la seule surface contractuelle sans pondération de 685 m² sera retenue. 



Sur le prix du bail renouvelé :



Il résulte de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Enfin, aux termes des articles 1188 et 1192 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties, les clauses claires et précises ne pouvant être interprétées à peine de dénaturation. Il résulte en outre de l'article 12 du code de procédure civile que le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.



Il convient de rappeler que les dispositions des articles L. 145-33 et R 145-8 du code de commerce ne sont pas d'ordre public. Les parties peuvent donc fixer le loyer du bail renouvelé selon des modalités contractuelles qu'elles souhaitent.

En l'espèce, l'article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail du 13 avril 2001et qui fait loi entre les parties, stipule que :

« Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. 

Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l'article 22 du présent bail, c'est-à-dire : 



- un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail,

- et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail. 



Les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. 

À défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable ». 



Il résulte des dispositions claires et non équivoques de la clause susvisée que les parties, en cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé, ont expressément donné compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé.

Il résulte en outre de cet stipulation que la valeur du loyer de base du bail renouvelé n'est pas déterminée par les critères de l'article L145-33 du code de commerce, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage mais par la clause susvisée qui fixe comme unique critère d'évaluation du prix du bail renouvelé la référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents au sein du centre commercial « [Adresse 5] » à l'exclusion de tout autre emplacement. Ce critère d'évaluation exclusif est explicite et dépourvu d'ambiguïté. Il est applicable qu'il y ait accord ou non entre les parties et s'impose au juge. Considérer qu'il n'exclurait pas l'application de l'article L145-33 du code de commerce et se bornerait à seulement restreindre l'interprétation du § 5° de l'article susvisé serait ajouter au contrat, qui est taisant sur ce point. L'examen qu'opère l'appelante de l'ensemble des critères fixés par l'article L145-33 du code de commerce pour déterminer le prix du bail renouvelé n'est donc pas pertinent dans le cas d'espèce.

S'agissant d'un centre commercial, lequel constitue une unité commerciale autonome, il ressort clairement des dispositions contractuelles susvisées que les références locatives de comparaison doivent être exclusivement issues dudit centre.

La cour renvoie au jugement entrepris qui a détaillé de façon pertinente la situation des locaux, leur état et leur description. 



L'expert judiciaire s'est attaché à rechercher des termes de comparaison dans le centre commercial [Adresse 5] en écartant les références anciennes précédent de trois ans la date du renouvellement du bail. Ce faisant, l'expert judiciaire a respecté la convention des parties en ne retenant comme références que les prix pratiqués dans le centre commercial. Elle a retenu quatre renouvellements amiables au niveau 0 survenus entre le mois de janvier 2011 et le mois de janvier 2013, d'un prix par m² compris entre 563 euros et 756 euros, pour des surfaces comprises entre 242 m² et 394 m², cinq renouvellements amiables au niveau 1 survenus entre le mois de septembre 2010 et le mois d'avril 2013, d'un prix par m² compris entre 662 euros et 1232 euros pour des surfaces comprises entre 140 m² et 317m². 



Mme [J] a également fait état de 10 loyers décapitalisés, pour des locaux de surface commerciale allant de 96 m² à 657 m² à usage d'équipement à la personne ainsi que le loyer de la boutique BODY SHOP, salon d'esthétique, référence pertinente à raison de sa localisation au niveau 0 et de sa configuration irrégulière, pour des baux conclus entre janvier 2011 et janvier 2013, avec des prix unitaires allant de 421 à 953 euros hors décapitalisation et de 622 à 1559 euros après décapitalisation.

L'expert judiciaire estime le prix de renouvellement du bail à 475 €/m² GLA.

L'expert amiable mandaté par la preneuse produit pour sa part des références au sein du centre commercial « Belle-Épine ». Ce rapport a certes été établi unilatéralement et à la demande de la seule preneuse mais il a été communiqué à la partie adverse et ce faisant soumis au principe du contradictoire. Il sera donc considéré par la cour.





Il fait état :

en équipement de la maison/équipement du ménage :

- de deux loyers décapitalisés de 751 € et 766 € du m²/ GLA.

- de septembre renouvellements d ebvaux allant de 336 € à 577 € du m²/GLA.

en équipement de la personne :

- d'une location nouvelle à 707 €/m²GLA,

- de deux loyers capitalisés de 720 € et 766 € / m²GLA,

- de douze renouvellements de baux allant de 415 € à 890 €/m²GLA.

Il estime le prix de renouvellement du bail à 400 €/m² GLA.



S'agissant de la prise en compte de la décapitalisation, la cour constate que la quote-part correspondant à la décapitalisation du prix des locations nouvelles ne correspond pas à un loyer mais a le caractère d'une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds.

En effet, à l'occasion du renouvellement de bail, il convient d'apprécier la valeur locative qui se dégage des loyers périodiques et non la valorisation issue de l'amortissement des droits d'entrée ou des prix de cession versés au cédant et non au bailleur. Par ailleurs les références produites ne comportent pas de précision sur le point de savoir si la décapitalisation constituerait en fait un complément de loyer, fait qui ne se présume pas.

Dans ces conditions, ne sera pris en considération que le prix de location hors décapitalisation pour les locations nouvelles.

Le prix des références et les évaluations des experts concordent et tiennent compte du manque de visibilité des locaux loués, de leur configuration et de l'emplacement de cette boutique à proximité d'un accès peu fréquenté ne lui permettant pas d'exploiter pleinement le linéaire de vitrine. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 475 € du m² x 685m², soit 325 375 € arrondis par commodité à 325 000 euros/an à l'instar du jugement entrepris.



En outre, l'article 35 du bail détermine également un régime autonome de correctif ou d'abattement, exclusif de tout autre et notamment de celui régi par l'article R145-8 code de commerce. Ce correctif contractuel n'autorise la référence qu'aux seules différences constatées entre le local loués et les locaux de référence du centre commercial « [Adresse 5] ». C'est donc à tort que l'appelante sollicite l'application d'un abattement au titre des charges exorbitantes et la déduction de l'impôt foncier, ces motifs de correction n'étant pas autorisés par la convention. L'expert judiciaire et l'expert amiable ne retiennent aucun motif de correction au regard du régime prévu par la convention des parties. Il n'y aura donc pas lieu d'appliquer un correctif au prix du bail renouvelé.



Sur les autres demandes :



Les intérêts légaux ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de l'assignation, soit le 30 avril 2015, puis au fur et à mesure des échéances échues et il n'y a pas lieu de les appliquer à l'entièreté du prix du bail renouvelé. La date du 1er mai 2013 ne sera pas non plus retenue comme point de départ du calcul des intérêts légaux. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. En revanche, ces intérêts seront, le cas échéant et conformément à l'article 1343-2 du code civil, capitalisés s'ils sont dûs pour une année entière.

Le bail en son article 26 stipule que le montant du dépôt de garantie est fixé à trois mois de loyers. Le montant du bail renouvelé étant supérieur au montant du bail initial, il y a lieu d'ordonner que le dépôt de garantie sera réajusté pour correspondre à trois mois du loyer hors taxes et hors charges.



Sur la demande d'exécution provisoire :



Il résulte de l'article L. 111-11 du code des procédures civiles d'exécution que le pourvoi en cassation en matière civile n'empêche pas l'exécution de la décision attaquée. Il n'y aura donc pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 

La société Maisons du Monde qui succombe devra supporter les dépens de l'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il conviendra également d'autoriser Me Francine HAVET, Avocat au Barreau de PARIS à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. La Maisons du Monde devra en outre indemniser la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires régionales de [Localité 9] de ses frais irrépétibles d'instance en lui payant la somme de 6000 € en application de l'article 700 du même code.







PAR CES MOTIFS 





Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



DIT n'y avoir lieu à constater la nullité du rapport judiciaire réalisé en exécution du jugement du 21 septembre 2015 du tribunal de grande instance de Paris,



REJETTE par conséquent les demandes d'une nouvelle expertise judiciaire et de sursis à statuer,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 29 novembre 2019,



Y ajoutant,



DIT que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, 



DIT que le dépôt de garantie sera réajusté pour correspondre à trois mois du loyer nouvellement fixé hors taxes et hors charges,



REJETTE les autres demandes,



CONDAMNE la SAS Maisons du Monde France à payer à la société civile pour l'Etude et l'Aménagement du Centre d'Affaires régionales de [Localité 9] - SECAR la somme de 6000€ en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE la SAS Maisons du Monde France aux dépens de l'appel et autorise Me Francine HAVET, Avocat au Barreau de PARIS à recouvrer directement ceux dont il a été fait l'avance sans recevoir de provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT

 FAISANT FONCTION