Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04578 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTTW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2019 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/03043





APPELANTE

 

S.A.S. DE BAECQUE ET ASSOCIES

N° SIRET : 509 647 186

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant 

Représentée par Me Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 





INTIMEE 



S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Représentée par Me Caroline GEORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235, avocat plaidant 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Gilles BALAY, Président 

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère 



qui en ont délibéré 





Greffière, lors des débats : Madame FOULON 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller, faisant fonction de Président et par Anaïs DECEBAL, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

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FAITS ET PROCÉDURE



Par transmission universelle de patrimoine du 23 mai 2014, la société de Baecque et Associés est devenue preneuse d'un bail commercial conclu le 21 octobre 2002, portant sur des locaux appartenant à la société Trade Investissement et situés [Adresse 1]. 



Par acte du 09 mai 2014, la société bailleresse a fait délivrer à son ancienne preneuse, la société Enchères Rive Gauche, un congé à effet au 31 décembre 2014 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2015, après lequel l'ancienne preneuse lui a fait délivrer le 02 juin 2014 une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2014. 



Saisi le 12 juin 2015 par la société Trade Investissement, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre par jugement du 27 janvier 2016.



Par jugement mixte du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment:

- constaté, par l'effet de la demande en renouvellement formée le 02 juin 2014 par la société de Baecque & Associés, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2014 ; 



- dit que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative ; 

pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, 

- désigné en qualité d'expert M. [Z] [B] aux fins essentiellement de rechercher la valeur locative ; 

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. 



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Par déclaration du 03 mars 2020, la société de Baecque et Associés a interjeté appel partiel du jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 16 novembre 2020, par lesquelles la société de Baecque et Associés, appelante, demande à la Cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le bail commercial avait été renouvelé le 1er juillet 2014 ; 



le réformer en totalité pour le surplus et statuant à nouveau, 



- juger qu'il n'y a pas lieu à un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; 

- juger que le loyer applicable au bail renouvelé ne pourra excéder la variation de l'indice contractuellement fixé par les parties ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire pour rechercher le montant de la valeur locative des lieux loués ; 



en tout état de cause,



- condamner la société Trade Investissement à lui payer la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la même aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de maître Pascale Flauraud par application de l'article 699 du même code. 





Vu les dernières conclusions déposées le 18 août 2020, par lesquelles la société Trade Investissement, intimée, demande à la Cour de :



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



subsidiairement, si par impossible la Cour infirmait le jugement en ce qu'il a considéré acquis le déplafonnement du loyer du chef de la destination contractuelle à usage exclusif de bureaux, 



- fixer le loyer renouvelé à effet du 1er juillet 2014 à la valeur locative en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; 

en tout état de cause, 



- condamner la société de Baecque et Associés au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- la condamner aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de maître Patricia Hardouin, société 2H Avocats et ce, conformément à l'article 699 du même code. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. 



La société de Baecque et Associés soutient que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2014 mais conteste l'existence de motifs de déplafonnement. Elle expose que l'éventail des activités de commissaire-priseur autorisées par la clause de destination contractuelle ne permet pas de considérer que les locaux sont à usage exclusif de bureaux dès lors qu'elles impliquent, outre l'accueil de la clientèle, la réalisation d'opérations de vente ponctuelle dans les locaux et la réception, le stockage et la manipulation de divers biens destinés à être revendus en salle des vente. 





Elle soutient qu'aucune modification notable de la destination contractuelle du bail n'est intervenue au cours du bail expiré et expose que les activités autorisées au bail ont été exercées sans transformation ou adjonction d'activités connexes. Elle ajoute que la prétendue modification serait en tout état de cause intervenue antérieurement au bail expiré. 



Elle prétend que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et expose que l'augmentation des surfaces de bureaux et celle de la population du 6ème arrondissement ne suffisent pas à caractériser une telle preuve. 



La société Trade Investissement soutient que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2014 et fait valoir la destination des lieux à usage exclusif de bureaux au regard de la convention des parties, soulignant qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de l'activité effectivement exercée dans les lieux par le preneur. 



Elle conteste avoir expressément autorisé une modification de la destination contractuelle, faisant valoir que le rapport amiable invoqué lui est inopposable en ce qu'il a été réalisé de manière non contradictoire. Elle conteste également l'organisation de ventes aux enchères et le stockage des marchandises dans les locaux loués. 



Elle invoque à titre subsidiaire une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et expose essentiellement une augmentation du nombre d'entreprises à [Localité 6], de la population du 6ème arrondissement et de la hausse de l'offre de produits haut de gamme dans le quartier litigieux. 



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Sur le principe du renouvellement du bail :



Le tribunal de grande instance de Paris, dans son jugement du 27 juin 2019, a constaté, par l'effet de la demande en renouvellement formée le 02 juin 2014 par le preneur, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2014. Les parties s'accordent sur ce point et cette disposition n'a pas été appelée.



Sur le prix du bail renouvelé :



Selon le principe posé par l'article L. 145-34 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit en principe être fixé selon la règle du plafonnement, toutefois et selon l'article R145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En outre, il résulte de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Enfin, aux termes des articles 1188, 1189 et 1192 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, les clauses claires et précises ne pouvant être interprétées à peine de dénaturation.



En l'espèce, le bail consenti le 21 octobre 2002 stipule :



- en son article 2 relatif à la « destination des lieux » que « les lieux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif précisé à l'article 2 des conditions particulières »,

- en son article 2 des conditions particulières que « les lieux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif de bureaux »,



- en son article 2 § 2 que « les parties conviennent expressément que les lieux loués forment un tout indivisible »,

- en son article 2 § 1 que «  pour tout local à usage de bureaux, il est convenu que le preneur s'interdit de faire dans les locaux tous actes de production industrielle ou artisanale ou de vente achalandée en gros ou en détail, ainsi que toute vente aux enchères ».



Il résulte de ces dispositions explicites que les parties ont entendu que les locaux loués soient destinés à l'usage de bureaux à l'exclusion de toute autre utilisation. 

Les clauses de ce contrat sont donc concordantes, non équivoques et dépourvues d'ambiguïté.

Il est inopérant de faire valoir que la réglementation ne donne aucune définition spécifique des bureaux dans la mesure où les dispositions combinées des articles L 145-36 du code de commerce et 23-5° du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, applicables lors de la formation de la convention, disposaient que le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux sont déterminés, à défaut d'accord entre les parties, par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage. En stipulant expressément que les locaux loués étaient à usage exclusif de bureaux, les parties ont ainsi clairement entendu soumettre le bail au cadre légal spécifique susmentionné impliquant le déplafonnement du prix du bail. 

Par ailleurs, le preneur ne peut se prévaloir d'utiliser en pratique les lieux loués à d'autres fins que l'usage exclusif de bureaux sans violer le bail du 21 octobre 2002 qui est la loi des parties alors qu'il n'est établit par aucun élément du débat que le bailleur aurait accepté le changement de destination des lieux ni qu'une procédure de déspécialisation du bail ait été engagée.

Dès lors qu'il est acquis que le prix du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative au vu de la destination contractuelle du bail, il n'y a pas lieu de procéder à l'examen d'autres motifs de déplafonnement et le jugement entrepris sera confirmé.



Sur l'expertise judiciaire :



Le prix du bail renouvelé devant être fixé à la valeur locative, la désignation de l'expert aux fins de détermination de celle-ci sera confirmée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 

La société de Baecque et Associés qui succombe devra supporter les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile . Il conviendra également d'autoriser Me Patricia HARDOUIN - SELARL 2H Avocats à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. La société de Baecque et Associés devra en outre indemniser la société Trade Investissement pour ses frais irrépétibles d'instance en lui payant la somme de 3000 € en application de l'article 700 du même code.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



CONFIRME le jugement du 27 juin 2019 du tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



CONDAMNE la société par action simplifiée société de Baecque et Associés à payer à la SARL Trade Investissement la somme de 3000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE la société par action simplifiée de Baecque et Associés aux dépens et autorise Me Patricia HARDOUIN - SELARL 2H Avocats à recouvrer directement ceux dont il a été fait l'avance sans recevoir de provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT

 FAISANT FONCTION