Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03782 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF2B



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 20/01832





APPELANTE

 

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 348 674 169, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant Me Anne GARZON DE CLAVIERE, de la SELARL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE 



S.A.S.U. TRP ACQUISITION II

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 812 942 688, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant Me Amélie PINÇON de la SELARL ADVANT ALTANA, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles BALAY, Président de chambre

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire assurant des fonctions juridictionnelles





Greffier, lors des débats : Mme Damien GOVINDARETTY







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Douglas BERTHE, Conseiller, faisant fonction de Président et par Anaïs DECEBAL, greffière, présente lors de la mise à disposition.





*

* *



Par acte en date du 8 septembre 1995, la société Hammerson Bercy (la société Hammerson) a donné à bail à la société O'Dylia un local de 234 m2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] (Val de Marne) 'communément désigné sous le nom « Centre commercial Bercy 2 ». Ce bail d'une durée de douze ans prévoyait l'exercice d'une activité de commerce de vente de parfums, produits de beauté et accessoires.



Par acte en date du 6 décembre 2012, la société Marionnaud Lafayette (la société Marionnaud), venue aux droits de la société O'Dylia, a régularisé un nouveau bail avec la société Hammerson, pour une durée de douze ans à compter du 1er septembre 2011. Le montant du loyer se compose d'un loyer de base annuel d'un montant 144 809,00 euros à la date d'effet, ramené à celui de 130 328,00 euros les trois premières années, et d'un loyer variable correspondant à la différence entre ce loyer de base et un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur (6%).

Le 1er octobre 2015, la société TRP Acquisition II (la société Trip), filiale du groupe Rehaut, a fait l'acquisition des locaux objets du bail auprès de la société Hammerson, devenant ainsi bailleresse de la société Marionnaud.

Dénonçant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et invoquant spécialement un manquement à son obligation de moyens de maintenir la commercialité du centre, la société Marionnaud, par acte en date du 26 février 2020, a fait assigner la société Trip devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins principales d'obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 386 980,00 euros à titre de dommages-intérêts représentant la perte de marge cumulée depuis l'exercice 2013.



Par jugement en date du 3 octobre 2020, le tribunal a débouté la société Marionnaud de ses demandes.



La société Marionnaud a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 24 février 2021.



MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL



Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de la société Marionnaud, en date du 14 octobre 2022, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris, statuer à nouveau, condamner le bailleur en paiement de la somme de 386 980 € HT, sauf à parfaire, outre une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisamment informée sur le préjudice de l'appelante désigner tel expert qui lui plaira avec notamment la mission de se faire communiquer par le bailleur tous éléments sur la fréquentation du centre et l'occupation locative et par le preneur tous éléments permettant d'apprécier la perte de marge subie depuis 2013 liées à la baisse de fréquentation du centre et de fournir toutes informations sur l'ensemble des préjudices directs ou indirects subis de ce fait, la mission étant financée aux frais partagés des parties, dans cette hypothèse, condamner le bailleur au paiement d'une indemnité provisionnelle de 10 000 € HT et surseoir à statuer sur la liquidation des préjudices dans l'attente du dépôt du rapport, déclarer irrecevable la demande en paiement des loyers, charges et pénalités contractuelles, débouter le bailleur, en tout état de cause, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

 

Vu les conclusions récapitulatives de la société Trip, en date du 17 octobre 2022, tendant à voir la cour débouter la société Marionnaud de ses demandes, confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, « en conséquence et par l'effet dévolutif de l'appel, statuant à nouveau, »  condamner la société Marionnaud lui payer une indemnité forfaitaire de 7 232,32 euros, outre les intérêts au taux d'intérêt contractuel et capitalisation à compter du 23 juillet 2020 jusqu'à la date du 7 octobre 2022, « juger qu'il y a lieu d'autoriser » la société Trip à conserver le dépôt de garantie en compensation des sommes impayées par la société Marionnaud et de condamner la société Marionnaud à reconstituer le dépôt de garantie en versant la somme représentant trois mois de loyers HT en vigueur, en tout état de cause, condamner la société Marionnaud au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel. 



DISCUSSION



Sur la demande principale :



Les parties sont constantes sur le fait que le centre commercial Bercy 2, rénové en 2011, doit être détruit, à une date non déterminée, évolutive, mais au plus tôt en 2027, en raison du projet d'aménagement de la [Adresse 8], lui-même dans le cadre de l'aménagement du Grand Paris, que la société Trip est associée à ce projet, au même titre que d'autres investisseurs privés, partenaires du contrat d'intérêt national (CIN) signé le 24 novembre 2016 par l'État, la ville de [Localité 7], l'établissement public territorial (EPT) Paris-Est-Marne et [Localité 6], et l'aménageur Grand Paris Aménagement.

Il n'est pas discuté non plus que les grandes enseignes, précédemment « locomotives » du centre l'ont peu à peu quitté et que la société Trip ne propose plus à la location que des baux précaires, la société Marionnaud exposant dans ses dernières écritures, sans avoir été ultérieurement contredite, que seules 24 « cellules » sur 80 sont exploitées soit 30 %, qu'il s'agit de commerces de proximité, que l'hypermarché Carrefour a réduit de moitié sa surface d'exploitation et que le chiffre d'affaires de la société Marionnaud a baissé progressivement et de façon importante depuis 2012.



Le bail comporte la clause suivante (article 19) :



« Le preneur ne pourra ni se plaindre ni formuler aucune réclamation auprès du bailleur qui ne consent aucune garantie :

' quant aux difficultés éventuelles d'accès au centre commercial comme aux insuffisances temporaires ou définitives des signalisations,

' dans le cas où certains locaux dépendant du centre commercial resteraient inexploités quel que soit le nombre, le temps pendant lequel se prolongera ce défaut d'exploitation et les circonstances l'ayant provoqué,

' si la libre circulation ou la disposition des parties faisant l'objet d'une utilisation commune venait à être modifiée ou restreinte ou en cas de fermeture totale ou partielle ou en cas de modification du centre commercial,

Il en sera de même si certaines activités de ces parties sont de façon temporaire ou durable affectée à l'animation commerciale ou si des stands de vente y sont installés pour toute marchandise.

Le preneur ne pourra arguer de ces évènements pour prétendre à une modification du montant de

son loyer ou de la répartition des charges qui lui incombent. » 



à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement attaqué, l'appelante invoque la cohérence qui doit présider à un bail commercial situé dans un centre commercial, l'équilibre entre les clauses exorbitantes imposées au preneur trouvant sa contrepartie en la réunion de toutes les activités commerciales avec des enseignes ayant un fort effet d'impact et la présence d'une clientèle captive. Cette cohérence, d'autant plus nécessaire que le centre commercial était difficile d'accès, imposait au bailleur une vigilance particulière pour maintenir son attractivité, constitutive d'une obligation de moyens. Or, selon le preneur, le bailleur a laissé partir les enseignes principales sans tenter ni de les maintenir ni de les remplacer si ce n'est par des preneurs précaires et son inertie délibérée est à l'origine du préjudice subi par la société Marionnaud. Celle-ci soutient qu'il s'agit d'une stratégie, le bailleur, ayant acquis l'immeuble dans le cadre du projet plus vaste d'investissements liés au contrat d'intérêt national, qui suppose la démolition du centre, aucune indemnisation n'étant à proposer aux bailleurs précaires au moment où l'éviction/expropriation sera inévitable.



La cour relève que l'appelante, qui admet la validité des clauses contractuelles limitatives de la responsabilité du bailleur, reconnaît que le centre est voué à la démolition à une échéance encore indécise compte tenu de l'ampleur du projet et de l'intervention d'acteurs publics, mais d'ici plusieurs années, que rechercher des locataires pour des baux commerciaux est donc exclu, se borne, en réalité, à soutenir que le bailleur aurait pu faire ses meilleurs efforts pour retenir les preneurs présents en 2018 au moment de l'annonce de la démolition du centre et que cette absence d'efforts, notamment financiers, (cf.page 18 des écritures) caractérise sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat, contrairement aux dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicables en l'espèce.



Ces affirmations aussi imprécises qu'hypothétiques sur le comportement qu'aurait dû adopter le bailleur sont insuffisantes à caractériser sa mauvaise foi dans l'inexécution du contrat ou un manquement précis à ses obligations contractuelles.

Dès lors, la société Marionnaud ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par le premier juge lequel avait relevé, à juste titre, que le bailleur et le preneur initiaux avaient entendu circonscrire l'obligation de délivrance et d'assurer une jouissance paisible du bailleur à la mise à disposition des locaux loués, hors prise en compte de l'évolution de l'activité des commerces installés dans le centre commercial et de sa commercialité, que les parties avaient explicitement envisagé un taux de vacance commerciale important et que les locaux objets du bail ont été délivrés à la société Marionnaud et ont été exploités conformément à leur destination contractuelle.

Sur les demandes reconventionnelles formées par l'intimée :

L'intimée, dans ses dernières écritures, a renoncé à sa demande en paiement de loyers impayés, mais maintenu une demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de retard, une demande d'autorisation de conserver le dépôt de garantie et de condamner le preneur à reconstituer celui-ci à hauteur de la somme représentant trois mois de loyers HT en vigueur.



L'appelante soutient que cette demande est irrecevable comme nouvelle au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile tandis que l'intimée soutient principalement que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir, subsidiairement, que n'ayant pas comparu en première instance, elle est recevable à formuler une demande nouvelle en cause d'appel.

Cependant, conformément à l'article L. 311-1 du code de l'organisation judiciaire, la cour d'appel est compétente pour connaître des décisions rendues en premier ressort et statuer souverainement sur le fond des affaires, celles touchant à la procédure d'appel étant de la compétence du conseiller de la mise en état en application de l'article 907 du code de procédure civile. Il en résulte que la cour d'appel est compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l'appel, dont relève l'examen de la fin de non-recevoir édictée à l'article 564 du même code.



Comme le relève à juste titre l'intimée, dès lors qu'elle n'a pas comparu en première instance, l'article 564, tout comme les articles 565 et 566, ne trouve pas à s'appliquer.

Les demandes formées en cause d'appel par l'intimée s'analysent donc, non en demandes nouvelles mais en demandes reconventionnelles, lesquelles sont en principe recevables en cause d'appel par application de l'article 567.

À l'audience du 8 novembre 2022, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur l'existence d'un lien suffisant entre les demandes au sens de l'article 70 du code de procédure civile .Les parties ont chacune adressé une note en délibéré, l'appelante soutenant que ce lien est insuffisant, l'intimée sa suffisance.



En l'espèce, l'objet des demandes reconventionnelles, tel qu'il a été exposé plus haut, ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions du preneur tendant à obtenir des dommages-intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Elles sont donc irrecevables.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.







PAR CES MOTIFS





La cour, 



Statuant publiquement et contradictoirement, 



DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de la société TRP Acquisition II ;



CONFIRME le jugement ;





CONDAMNE la société Marionnaud Lafayette à payer à TRP Acquisition II la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;







 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 Pour le Président empêché