Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 5 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 5





ORDONNANCE DU 11 JANVIER 2023

(n° /2023)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15158 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKEC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022 Juge de l'exécution de PARIS - RG n° 21/82181



Nature de la décision : Contradictoire



NOUS, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.



Vu l'assignation en référé délivrée à la requête de :





DEMANDEUR



S.A.S. OLYMPE FR 4

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Et assistée de Me Olivier BECHET substituant Me Jean-Marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : P0254





à





DEFENDEUR 

 

S.A.S. JC

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Et assistée de Me Christian BOREL de l'AARPI JAKUBOWICZ ET ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de LYON







Et après avoir appelé les parties lors des débats de l'audience publique du 23 Novembre 2022 :





Par deux actes authentiques du 11 septembre 2019, la société JC a consenti deux promesses de ventes à la SAS Olympe Fr 4 portant sur le fonds de commerce d'un hôtel exploité sous l'enseigne « Grand hôtel de [Localité 7] », [Adresse 3] à [Localité 7] et l'immeuble dans lequel le fonds est exploité pour un prix global de 13.800.000 euros. 



Le 11 août 2020, la SAS Olympe Fr 4 a assigné la société JC devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de résolution des deux promesses et de restitution de la somme de 1.600.000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation en application de l'avenant du 4 février 2020. 



Par ordonnance du 19 juillet 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SAS Olympe Fr 4, a autorisé l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7]. 



Par jugement rendu le 31 août 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné la mainlevée de l'inscription provisoire d'hypothèque prise pour un montant de 1.600.000 euros au profit de la SAS Olympe Fr 4 sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] comprenant quatre bâtiments numérotés 1 à 4 à usage hôtelier et des commerces figurant au cadastre section BT n°[Cadastre 6], rejeté la demande de restitution à la SAS JC de la somme de 1.600.000 euros, et condamné la SAS Olympe Fr 4 à verser à la SAS JC la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le 1er septembre 2022, la SAS Olympe Fr 4 a interjeté appel de cette décision.



Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, la SAS Olympe Fr 4 a fait assigner la SAS JC devant le délégataire du premier président de la cour d'appel de Paris afin d'obtenir le sursis à l'exécution de ce jugement et la condamnation de la SAS JC aux dépens.



A l'audience du 23 novembre 2022, la SAS Olympe Fr 4, sous le bénéfice de ses conclusions déposées à l'audience, a maintenu ses demandes et sollicite en outre la condamnation de la SAS JC à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle expose que sa demande de sursis à l'exécution est recevable dès lors que le juge de l'exécution n'était pas saisie d'une demande de rétractation mais de mainlevée. 



Sur le fond, elle allègue que le premier juge a retenu à tort que sa créance n'était pas fondée en son principe en appréciant si la demande de résolution était fondée ou non alors qu'il ne lui appartenait d'apprécier l'existence de la créance qu'en analysant si la résolution des promesses de vente du 11 septembre et leurs avenants créerait une créance de restitution au profit de la SAS Olympe Fr 4. 



Elle fait valoir que sa demande de résolution de la vente est justifiée par l'inexécution contractuelle de la société JC d'une part, de son obligation de délivrance d'un fonds de commerce conforme à celui promis à la date prévue pour la signature des actes définitifs, et d'autre part, de son obligation de garantir l'acquéreur contre l'éviction suite à la diminution de valeur du fonds. Elle considère en effet qu'en raison des mesures administratives édictées à la suite de la pandémie du Covid, tout ou partie de l'activité de l'hôtel a été paralysée de sorte que le fonds de commerce avait perdu sa consistance et que la société JC ne pouvait plus s'acquitter de son obligation de délivrance. Elle soutient en conséquence que l'indemnité d'immobilisation, acquise au vendeur dans la seule hypothèse où la non régularisation de la vente proviendrait du fait de l'acquéreur, lui sera restituée, la résolution de la vente résultant de l'inexécution contractuelle de la société JC. Elle rappelle que sa demande de résolution de la vente n'est pas fondée sur l'imprévision ou la force majeure mais exclusivement sur l'exception d'inexécution et qu'en conséquence la renonciation au bénéfice de l'imprévision dans le contrat est sans conséquence. 

Elle ajoute qu'il existe des circonstances menaçant le recouvrement de sa créance dès lors que l'indemnité d'immobilisation a été comptabilisée par la société JC en produit exceptionnel sans qu'aucune provision ne soit inscrite dans le bilan, que son chiffre d'affaires n'a été que de 843.164 euros au 30 septembre 2021 contre 2.474.578 euros au 30 septembre 2019 et 1. 456.504 euros au 30 septembre 2020, que le murs et le fonds de commerce du « Grand Hôtel de [Localité 7] » ont été vendus le 6 décembre 2021 et que ses participations dans les sociétés Hotel 64 et Hotel 66 n'ont qu'une très faible valeur.



La SAS JC, développant oralement ses écritures déposées à l'audience, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la demande, à titre subsidiaire, à son rejet et sollicite, en tout état de cause, la condamnation de la SAS Olympe Fr 4 aux dépens dont distraction au profit de son conseil et à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle fait valoir que l'article R.121-22 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas applicable aux décisions de mainlevée d'hypothèque provisoire autorisée sur requête, que nonobstant l'absence de demande de rétractation dans le dispositif de ses écritures devant le juge de l'exécution, ce dernier était bien saisi d'une telle demande et qu'en tout état de cause, il est indifférent que la rétractation ait été ou non ordonnée, la conséquence étant toujours la mainlevée. 







Sur le fond, elle soutient que l'indemnité d'immobilisation lui est définitivement acquise conformément à l'avenant du 2 février 2020 et que la résolution de la vente n'est pas justifiée. Elle fait valoir que la SAS Olympe Fr 4 a manqué à son obligation de consigner le prix de vente pour le 27 mars 2020, soit avant l'exigibilité de l'obligation de délivrance de la société JC, et qu'en tout état de cause, il ne peut lui être reproché un manquement à l'obligation de délivrance alors qu'en application des articles 1605 et suivants du code civil, elle tenait à disposition de l'acquéreur, les clés et le titre de propriété de l'immeuble ainsi que tous les éléments corporels et incorporels composant le fonds. Elle prétend que si la SAS Olympe Fr 4 fonde sa demande sur l'inexécution contractuelle, elle lui reproche en réalité de ne pas avoir satisfait à son obligation de délivrance conforme à celle prévue lors de la promesse, la rentabilité et le taux d'occupation de l'hôtel ayant été affectés par les mesures administratives de confinement. Elle considère ainsi que l'action de la SAS Olympe Fr 4 relève de la théorie de l'imprévision laquelle a été expressément écartée par les parties. Elle ajoute que l'obligation de délivrance conforme doit s'apprécier en considération des caractéristiques ou des spécifications convenues dans le contrant et que le niveau d'activité de l'hôtel n'est jamais entré dans le champ contractuel. 

S'agissant des circonstances évoquées par la SAS Olympe Fr 4 susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, la société JC soutient que son patrimoine est largement supérieur à la prétendue créance de la SAS Olympe Fr 4 et que la mauvaise foi de cette dernière est démontrée par la tardiveté de la demande d'inscription d'hypothèque un an après l'introduction de l'instance au fond. 





MOTIFS



L'article R. 121-22 du code des procédures civiles d'exécution dispose :

« En cas d'appel, un sursis à l'exécution des décisions prises par le juge de l'exécution peut être demandé au premier président de la cour d'appel. La demande est formée par assignation en référé délivrée à la partie adverse et dénoncée, s'il y a lieu, au tiers entre les mains de qui la saisie a été pratiquée.

Jusqu'au jour du prononcé de l'ordonnance par le premier président, la demande de sursis à exécution suspend les poursuites si la décision attaquée n'a pas remis en cause leur continuation ; elle proroge les effets attachés à la saisie et aux mesures conservatoires si la décision attaquée a ordonné la mainlevée de la mesure.

Le sursis à exécution n'est accordé que s'il existe des moyens sérieux d'annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.

L'auteur d'une demande de sursis à exécution manifestement abusive peut être condamné par le premier président à une amende civile d'un montant maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés.

La décision du premier président n'est pas susceptible de pourvoi. »



Aux termes des articles L 511-1 et L511-2 du même code, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut être autorisée par le juge de l'exécution à pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement, et le créancier est dispensé d'autorisation lorsqu'il se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. L'article L512-1 du même code prévoit enfin que « Même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.

A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties. 

La constitution d'une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l'article L. 511-4. »

 



Sur la recevabilité de l'appel



 En indiquant que la demande de sursis proroge les effets des mesures conservatoires si la décision en a ordonné la mainlevée, l'article R 121-22 sus-visé prévoit l'hypothèse du sursis à exécution d'une décision ordonnant la mainlevée d'une mesure de saisie conservatoire. 



En revanche, si la mainlevée de la mesure de saisie conservatoire procède d'une rétractation de l'ordonnance sur requête qui l'avait autorisée, le premier président n'a pas le pouvoir d'ordonner le sursis à exécution de cette ordonnance de rétractation (Civ. 2ème, 11 avril 2013, Bull. n° 78, pourvoi n° 12-18.255).







En l'espèce, ainsi qu'il résulte de la seule lecture de l'assignation délivrée le 16 novembre 2021 par la SAS JC, cette dernière n'a pas demandé la rétractation de l'ordonnance mais seulement la mainlevée de l'inscription provisoire d'hypothèque. Au regard de cette demande, le juge de l'exécution a ordonné la mainlevée de ladite mesure par application de l'article L.512-1 du code des procédures civiles d'exécution. 



En conséquence, la demande de sursis à exécution formée par la SAS Olympe Fr 4 est recevable. 





Sur le fond



Pour ordonner la mainlevée de l'inscription hypothécaire, le juge de l'exécution a retenu, à juste titre, que la créance dont se prévalait la société Olympe FR 4 ne paraissait pas suffisamment fondée en son principe. 



L'existence de la créance de la SAS Olympe Fr 4 à l'égard de la société JC suppose d'une part, la résolution des promesses de vente du 11 septembre 2019 et d'autre part, la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 1.600.000 euros à la SAS Olympe Fr 4. 



Or, pour justifier sa demande de résolution de la vente, la SAS Olympe Fr 4, sous couvert d'un manquement par la société JC à son obligation de délivrance, lui reproche une baisse drastique du taux d'occupation et de rentabilité de l'hôtel en raison du confinement et de la fermeture des frontières. 



En premier lieu, il n'est pas contesté que le fonds de commerce n'a fait l'objet d'aucune fermeture administrative, les mesures gouvernementales relatives au confinement n'ayant pas interdit l'ouverture des hôtels. La société JC justifie qu'elle était en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance, conformément aux articles 1605 et suivants du code civil. Il est d'ailleurs établit qu'elle a ultérieurement cédé tant les murs que le fonds de commerce. 



En second lieu, la société JC, aux termes de la promesse de vente du 11 septembre 2019 n'a pris aucun engagement concernant le « niveau d'activité de l'hôtel », « la rentabilité » ou « le taux de remplissage ». Ces éléments ne figurent pas plus parmi ceux communiqués dans le cadre de la Dataroom de la vente. En conséquence, il n'est pas établi que la société JC était tenue de délivrer un fonds de commerce ayant une activité avec un taux de remplissage ou une rentabilité identiques aux mois ou années précédents. Au contraire, aux termes de la promesse de vente, la SAS Olympe Fr 4 a renoncé à se prévaloir de l'imprévision. 



La SAS Olympe Fr 4 échoue en conséquence à démontrer qu'il existe des moyens sérieux de réformation de l'ordonnance. 

Par ailleurs, s'agissant des circonstances menaçant le recouvrement de la créance, il convient de relever aux termes du bilan arrêté au 30 septembre 2021 que si le chiffre d'affaires de la société JC s'est élevé à 843.164 euros (contre 2.474.578 euros au 3, septembre 2019) avec une perte d'exploitation de 1.324.024 euros, la société JC dispose de plus de 5 millions au titre des réserves et d'un actif de 14 652 466 euros dont 9 765 268 euros de constructions. Il en résulte que le patrimoine de la société JC est supérieur à la créance alléguée par la SAS Olympe Fr 4 laquelle ne prétend pas que la société JC aurait organisé son insolvabilité. En conséquence, la SAS Olympe Fr 4 échoue à établir que la seconde condition prévue à l'article L 511-1 du code de procédure civiles d'exécution est remplie. 



La SAS Olympe Fr 4 est déboutée de sa demande de sursis à l'exécution du jugement rendu le 31 août 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris. En équité, elle est condamnée à verser à la société JC la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente procédure étant orale et sans représentation obligatoire, les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ne sont pas applicables. 





PAR CES MOTIFS



Rejetons la demande de sursis à l'exécution du jugement rendu le 31 août 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, 



Condamnons la SAS Olympe Fr 4 à verser à la société JC la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamnons la SAS Olympe Fr 4 aux dépens.



ORDONNANCE rendue par Mme Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, assistée de Mme Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 





 La Greffière, La Conseillère