Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023

PH



N° 2023/ 3













N° RG 20/00587 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFN26







Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]





C/



SCI LE MOULIN



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me CERMOLACCE



Me RICHELME

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02725.



APPELANT



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGESTIM COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 



représenté et assisté par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



SCI LE MOULIN

sise [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice 



représentée par Me Pola RICHELME, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre 

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



La SCI Le Moulin est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1], sise à Aubagne.



Par exploit du 22 février 2017, la SCI Le Moulin a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de voir prononcer l'annulation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016.



Par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- annulé la première et la deuxième décision de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016,

- débouté la SCI Le Moulin de sa demande concernant l'annulation de la troisième décision de la résolution n° 1 de ladite assemblée générale,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Le Moulin la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement, le 14 janvier 2020, en vue de sa réformation, en ce qu'il a :

- annulé la première et la deuxième décision de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016,







- débouté la SCI Le Moulin de sa demande concernant l'annulation de la troisième décision de la résolution n° 1 de ladite assemblée générale,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Le Moulin la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné (en fait débouté) le syndicat des copropriétaires en ses demandes tendant à :

- dire et juger que les travaux réalisés par la SAS Adorea sont soumis au vote prévu par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter la SCI Le Moulin de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI Le Moulin à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Le tribunal a considéré :

- que la première décision de la résolution n° 1 concernant les travaux de réhabilitation du premier étage de l'immeuble, a pour but de changer la destination du local d'habitation en local commercial, va à l'encontre de la destination générale de l'immeuble et aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires,

- que la deuxième décision de la résolution n° 1 relative à la terrasse, tend à une appropriation des parties communes, puisque la toiture partie commune a été transformée en terrasse à usage exclusif des propriétaires du lot n° 1 et aurait dû être votée à la majorité de l'article 26,

- que la troisième décision de la résolution n° 1 concernant la modification des menuiseries et des ouvertures n'a pour effet que de changer l'aspect extérieur de l'immeuble et que le vote à la majorité de l'article 25 est régulier,

- que seul le syndicat des copropriétaires étant dans la cause et non le propriétaire ou le locataire du lot n° 1, il n'y a pas lieu de dire que les locaux du premier étage et la terrasse ne peuvent être utilisés pour une activité commerciale.



Par conclusions d'appelant déposées et notifiées sur le RPVA le 23 mars 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

- de réformer le jugement entrepris,

- de débouter la SCI Le Moulin de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner la SCI Le Moulin à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :

- que le tribunal a dit à raison, qu'aucune nullité n'était encourue du fait de la feuille de présence, qui a été versée aux débats par le syndicat des copropriétaires,

- que ce n'est pas parce que l'état descriptif n'indique pas que le premier étage est de nature commerciale, contrairement au rez-de-chaussée, que le premier étage est nécessairement destiné à l'usage d'habitation,

- que le bâtiment classé en zone UA autorise les activités de commerce et de restauration, que ce projet a permis une amélioration de l'immeuble ce dernier ayant pris de la valeur eu égard à l'ensemble des travaux réalisés au titre de la réhabilitation du lot n° 1, que la SCI Le Moulin n'a pas attaqué le permis de construire accordé à la SAS Adorea le 23 juin 2016,

- que toutes les façades ont été réhabilitées par la SAS Adorea, qu'il s'agit de travaux d'amélioration, qu'il convient de confirmer la décision sur ce point,

- qu'il convient de confirmer le jugement sur le point selon lequel la SAS Adorea n'est pas dans la cause et qu'il n'y a pas lieu de dire que les locaux du premier étage et la terrasse ne peuvent être utilisés pour une activité commerciale.



Par conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 23 juin 2020, la SCI Le Moulin demande à la cour au visa au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application :

- de confirmer le jugement entrepris,

- de prononcer l'annulation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016, résolution scindée en trois questions distinctes ayant chacune fait l'objet d'un vote séparé,

- de dire que les locaux du premier étage ne pourront pas être utilisés ainsi que la couverture du local du rez-de-chaussée (lot n° 1 de la copropriété) pour les besoins d'une activité commerciale avec réception de clientèle,





- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



La SCI Le Moulin fait valoir en substance :

- que les travaux autorisés ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble et sont de nature à perturber sensiblement la jouissance du lot mitoyen dont elle est propriétaire, que le premier étage est strictement réservé à une occupation bourgeoise exclusive de toute occupation commerciale, seul l'exercice de professions libérales y étant toléré,

- que les multiples nuisances générées par une fréquentation intensive d'un établissement destiné à recevoir du public dans les locaux du premier étage et sur la toiture transformée en terrasse, constitue une violation du règlement de copropriété, que dès lors les travaux ne pouvaient être autorisés qu'à l'unanimité des copropriétaires, en ce qu'ils constituent une appropriation des parties communes,

- que cette violation entraîne la nullité des résolutions concernées (en réalité résolution n° 1 scindée en trois sous-résolutions) et doit aboutir à l'interdiction d'exercice d'une quelconque activité commerciale avec réception du public au premier étage de l'immeuble.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2022.



L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte une demande de « dire et juger » qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, ce qui explique qu'elle n'ait pas été reprise dans l'exposé des prétentions des parties.



Sur la demande d'annulation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016



Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.



Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale devant se tenir le 29 décembre 2016 comportant quatre résolutions, dont la première concerne la demande de la SAS Adorea ainsi rédigée :

« Projet de résolution :

L'assemblée générale après en avoir délibéré, autorise la SAS Adorea, locataire de Mme [N] selon contrat de bail en date du 12 août 2008 et propriétaire du fonds de commerce sis en rez-de-chaussée et au premier étage formant le lot 1, à réaliser les travaux suivants à ses frais :

- réhabilitation du premier étage

- création d'une terrasse

- modification des façades

Selon la notice descriptive jointe à la présente ».



La convocation précise que la majorité nécessaire est celle de l'article 25 avec possibilité de deuxième lecture immédiate selon l'article 24, en application de l'article 25-1.



Au cours de l'assemblée générale du 29 décembre 2016, M. [G] représentant de la SCI Le Moulin, qui a fait valoir que cette question devait être débattue selon les dispositions de l'article 26, du fait du changement de destination impliqué, a voté contre chacun des travaux visés par la résolution.



Le procès-verbal mentionne que chacune des trois sous-résolutions a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents, en application de l'article 25, soit 529eme, tandis que la SCI Le Moulin a voté contre avec 451eme.



Selon les dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».



L'article 25-1 de la loi prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.



L'article 26 de la loi énonce : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

'

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »



Le règlement de copropriété applicable à l'immeuble dénommé [Adresse 1], qui date du 31 mai 2001, définit les parties communes et parties privatives, détermine les conditions de jouissance des parties privatives en précisant :

« Occupation ' Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés au rez-de-chaussée, qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble. L'exercice individuel de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements, à condition de ne pas nuire à la bonne tranquillité de l'immeuble »,

« Harmonie de l'immeuble ' Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. La pose des stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui extérieurement, rompraient avec l'harmonie de l'immeuble' ».



L'immeuble est divisé en neuf lots.



Le lot n° 1 est ainsi désigné :

« DANS LE BLOC A

Un local au sous-sol comprenant toilettes (du bar) et cave,

Un local commercial au rez-de-chaussée à usage de bar (partie)

Au premier étage deux pièces, hall placard.

DANS LE BLOC D

Au premier étage deux pièces, hall, volée d'escalier

DANS LE BLOC A

Combles non aménageables au deuxième étage

DANS LE BLOC E

Au rez-de-chaussée un local commercial à usage de bar (partie) ».



Il est précisé le point suivant : « le lot numéro UN participe seul à l'entretien du BLOC E. La future volée d'escalier partant du rez-de-chaussée à l'angle de la [Adresse 3] pour aboutir au palier du premier étage (ce palier compris) sera une partie commune spéciale aux lots numéros 8 et 9 ».



Sur la première décision concernant la réhabilitation du premier étage



Il ressort de la notice descriptive des travaux et de l'ensemble des pièces produites, que la SAS Adorea locataire dans le bloc A, a entrepris des travaux d'aménagement du premier étage, afin de recevoir du public à l'étage dans le cadre de son activité commerciale de glacier.



Il est ainsi manifeste que ces travaux tendent à modifier la destination du local d'habitation situé au premier étage, en local commercial et vont à l'encontre des prescriptions claires du règlement de copropriété, qui limitent l'utilisation commerciale des locaux au rez-de-chaussée, ce qui est contraire à la destination générale de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.



Cette décision aurait donc dû être votée à l'unanimité des copropriétaires et encourt la nullité.



Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.



Sur la deuxième décision concernant la création d'une terrasse



Il ressort de la notice descriptive des travaux et de l'ensemble des pièces produites, que la SAS Adorea a remplacé la toiture des locaux du rez-de-chaussée en terrasse destinée à l'accueil du public, dans le cadre de son activité commerciale de glacier.



La toiture des locaux du rez-de-chaussée constitue une partie commune, et les travaux ont manifestement pour objet l'appropriation de la jouissance exclusive de cette partie commune, en contradiction avec le règlement de copropriété qui ne prévoit aucune disposition de ce type. Cela est également contraire à la destination générale de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.



Cette décision aurait donc dû être votée à l'unanimité des copropriétaires et encourt la nullité.



Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.



Sur la troisième décision concernant la modification des façades



Il ressort de la notice descriptive des travaux et de l'ensemble des pièces produites, que cette modification consiste en :

- la réhabilitation de la façade par un enduit à la chaux frotassé fin, avec une teinte d'origine,

- la conservation des ouvertures existantes de l'étage donnant sur le cours Barthélémy,

- le déplacement des appareils de chauffage/climatisation accrochés sur la façade donnant dans la [Adresse 3], dans des niches intégrées dans la façade, l'une sous l'escalier, l'autre à la place d'une fenêtre condamnée à l'étage de cette même façade,

- la fermeture des niches par des ventelles métalliques de même couleur que l'enduit de façade,

- le remplacement des menuiseries de la partie en rez-de-chaussée par des baies vitrées à trois vantaux,

- le remplacement des menuiseries existantes au R+1 de la façade principale par des menuiseries en aluminium de même couleur que celles du rez-de-chaussée,

- le remplacement de la menuiserie centrale du R+1 par un ensemble vitré, servant d'issue de secours de 1UP pour évacuer les personnes qui sont à l'étage et sera équipée d'une porte ouvrant vers l'extérieur et de deux châssis fixes de part et d'autre,

- le remplacement des deux autres menuiseries par des ensembles vitrés constitués d'une fenêtre à double vantaux et ouverture à la française et d'une allège vitrée de la même hauteur que les garde-corps existants.



Au regard de l'importance des travaux, ils ont nécessairement pour effet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble.



La question est de savoir s'ils sont conformes à la destination de l'immeuble, dans la mesure où la majorité de l'article 25 suffit pour les travaux conformes à la destination de l'immeuble.



Compte tenu qu'au moins une modification a pour objet de se conformer aux règles de sécurité applicables en cas d'accueil du public dans les locaux, qui sont dans le règlement de copropriété exclusivement à usage d'habitation s'agissant du premier étage, il y a lieu de conclure que ces travaux d'aménagement de façades modifient la destination de l'immeuble et auraient dû être votés à l'unanimité.



La décision encourt donc la nullité et le jugement appelé sera infirmé sur ce point.



Sur la demande concernant l'interdiction de l'utilisation à usage commercial des locaux du premier étage et de la couverture du local du rez-de-chaussée (lot n° 1 de la copropriété)



La SCI LE Moulin reprend cette prétention formulée en première instance, tandis que le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement sur le point selon lequel la SAS Adorea n'est pas dans la cause et qu'il n'y a pas lieu de dire que les locaux du premier étage et la terrasse ne peuvent être utilisés pour une activité commerciale.



Il est constaté que le premier juge a considéré qu'il n'y avait de lieu de statuer, si bien qu'il n'a pas pris de décision. A cet égard, aucune mention à ce titre ne figure dans le dispositif du jugement.



Dès lors qu'il est invoqué le fait que la SAS Adorea n'est pas dans la cause, il en ressort nécessairement qu'est dans le débat la question de la recevabilité de cette demande ne pouvant être dirigée que contre une partie.



La demande de la SCI Le Moulin dirigée contre le syndicat des copropriétaires sera donc déclarée irrecevable pour défaut de qualité à défendre.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement du 26 septembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



L'appel de la SCI Le Moulin étant partiellement fondé, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'aux frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du 26 septembre 2019 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Le Moulin de sa demande concernant l'annulation de la troisième décision de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016 ;



Statuant à nouveau,



Annule la troisième décision de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 décembre 2016 ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de la SCI Le Moulin concernant l'interdiction de l'utilisation à usage commercial des locaux du premier étage et de la couverture du local du rez-de-chaussée (lot n° 1 de la copropriété) ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS Cogestim, aux dépens d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS Cogestim, à payer à la SCI Le Moulin la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier Le président