Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023



N°2023/11













Rôle N° RG 21/09111 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHU7Z







[T] [W]

Association UDAF DES ALPES MARITIMES





C/



[E] [O]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Alexandra BOISRAME 

Me Sébastien BADIE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de FREJUS en date du 17 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119001072.





APPELANTES





[T] [W], demeurant C/ Monsieur [U] [I] - [Adresse 3]



représenté par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON





Association UDAF DES ALPES MARITIMES en qualité de Mandataire Judiciaire de Madame [W], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON







INTIME



Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2]





représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Patrice MOEYAERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





































































EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte sous seing privé du 29 juillet 2016 à effet au 31 août 2016, Madame [T] [W] a donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [O] une maison située à La [Localité 4] (83), moyennant un loyer mensuel de 1900 euros.



Par acte d'huissier du 19 décembre 2018, Madame [W] a fait signifier à son locataire un congé pour vendre pour le 30 août 2019.



Le 23 mai 2019, le tribunal d'instance d'Antibes a prononcé l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire au profit de Madame [W]. L'UDAF des Alpes Maritimes a été désignée en qualité de mandataire.



Par acte d'huissier du 14 octobre 2020, Madame [W] et l'UDAF des Alpes Maritimes ont fait assigner Monsieur [O] aux fins de voir résilier le bail, prononcer l'expulsion du défendeur, le voir condamner à un arriéré locatif, au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle , à des dommages et intérêts ainsi qu'à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Fréjus a statué ainsi :



'PRONONCE la nullité du congé pour vendre signifié le 19 décembre 20l8 pour le 30 août 2019 en raison de son caractère frauduleux.

REJETTE les demandes en résiliation du contrat de location liant les parties et en expulsion des lieux de Monsieur [O] [E] formées par les demanderesses,

DEBOUTE Madame [W] [T] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à verser à Madame [W] [T] la somme de cinq mille trois cent quatre vingt dix euros et quarante centimes (5390.40 euros) au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 202l inclus,

CONDAMNE Madame [W] à régler au défendeur la somme de trois cent neuf euros et soixante centimes (309,60 euros) en remboursement du coût d'abattage d'une branche d'arbre correspondant à la facture émise le 23 janvier 2018 par [C] [K]

ORDONNE la compensation des deux condamnations prononcées plus avant à concurrence de trois cent neuf euros et soixante centimes (309.60 euros).

DEBOUTE Monsieur [O] [E] pour le surplus de ses prétentions

Le CONDAMNE à verser à Madame [W] [T] la somme de mille deux cents euros (1200 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

DEBOUTE Madame [W] [T] pour le surplus de ses demandes

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit:

CONDAMNE le défendeur aux entiers dépens de la procédure'





Le premier juge a annulé le congé pour vente au motif que le prix sollicité, excessif, disproportionné eu égard des prix du marché, faisait obstacle au droit de préemption du locataire. Il en a conclu que le congé était frauduleux.

Il a estimé recevable la demande en résiliation judiciaire du bail.

Il a relevé que le montant de la dette locative, au titre des seuls loyers impayés, s'élevait à 5700 euros. Il a estimé que le locataire avait financé des réparations locatives qui ne relevaient pas des dépens d'entretien, pour un montant de 309,60 euros.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] au titre de la différence de surface réelle et de la surface contractuelle en indiquant qu'une telle sanction n'était pas prévu par l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Après compensation entre les sommes dues par chacune des parties, il a condamné le locataire au versement de la de 5390,40 euros.

Eu égard au montant du loyer mensuel, il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail au titre de l'impayé locatif.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [W] en indiquant qu'elle ne la justifiait pas.



Le 18 juin 2021, Madame [W] et l'UDAF ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- prononcé la nullité du congé pour vendre en raison de son caractère frauduleux,

- rejeté les demandes en résiliation du bail et en expulsion de Monsieur [O],

- condamné Monsieur [O] à verser à Madame [W] la somme de 5390,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2021 inclus,

- condamné Madame [W] à régler à Monsieur [O] la somme de 309,60 euros

- ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

- débouté Madame [W] du surplus de ses demandes.

Monsieur [O] a constitué avocat.



Monsieur [O] a quitté les lieux en octobre 2021.



Par conclusions notifiées le 18 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [W] et l'UDAF des Alpes Maritimes demandent à la cour de statuer en ce sens :



'RECEVOIR Madame [W] en son appel,

INFIRMER les termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Fréjus en ce qu'il a : 

- prononcé la nullité du congé pour vendre signifié le 19 décembre 2018 pour le 30 août 2019 

en raison de son caractère frauduleux, 

- rejeté les demandes en résiliation du contrat de location liant les parties et en expulsion des lieux de Monsieur [O] [E] formées par les demanderesses, 

- débouté Madame [W] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, 

- condamné Monsieur [O] à verser à Madame [W] la somme 5390,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2021 inclus,

- condamné Madame [W] à régler au défendeur la somme de 309,60 euros en remboursement du coût d'abattage d'une branche d'arbre correspondant à la facture émise le 

23 janvier 2018 par [C] [K], 

- ordonné la compensation des deux condamnations prononcées plus avant à concurrence de 309,60 euros, 

- débouté Madame [W] pour le surplus de ses demandes

Statuant à nouveau, 

JUGER que le congé qui a été délivré à Monsieur [O] est parfaitement valable,

JUGER que Monsieur [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2019, 

En conséquence, 

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [O] de ses biens et de tous occupants de son 

chef, au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 150 € par jour de retard à 

compter du prononcé de la décision à intervenir. 

CONDAMNER Monsieur [O] à une somme de 47 896 € décompte arrêté au mois d'octobre 2021, date du départ de Monsieur [O],

CONDAMNER Monsieur [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 1.900 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux d'un montant actualisé égal au montant des loyers et des charges précédemment dus. 

DEBOUTER Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes. 

CONDAMNER Monsieur [O] au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de 

dommages et intérêts à titre de préjudice moral,

DE FACON SUBSIDIAIRE 

PRONONCER la résiliation du bail pour non-paiement des loyers 

JUGER que Monsieur [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2019, 

En conséquence, 

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [O] de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. 

CONDAMNER Monsieur [O] à une somme 47 896 € décompte arrêtée au mois 

d'octobre 2021,

CONDAMNER Monsieur [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 1.900 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à 

libération des lieux d'un montant actualisé égal au montant des loyers et des charges 

précédemment dus. 

CONDAMNER Monsieur [O] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de 

procédure'. 



Elle indique que Monsieur [O] a cessé de lui verser les loyers à compter du mois de décembre 2017 pour les payer à Maître [F], huissier de justice, dans le cadre d'une saisie-attribution qui avait été formée par la banque Société Générale.

Elle fait valoir que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 27 janvier 2022 aux termes duquel Monsieur [O] a été condamné à lui verser à titre provisionnel la somme de 24.200 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juillet 2021 inclus.



Elle conteste le caractère frauduleux du congé au motif d'un prix excessif. Elle précise produire au débat des attestations de valeur et note qu'il ne peut lui être reproché, alors qu'elle est propriétaire du bien depuis près de 9 ans, d'espérer une plus-value, alors qu'elle a effectué des travaux dans ce bien. Elle ajoute que Monsieur [O] ne démontre pas avoir subi un grief.

Subsidiairement, elle sollicite la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [O], en raison de son manquement de payer les loyers. Elle fait état d'un arriéré locatif de 47.896 euros arrêté au 28 octobre 2021, date à laquelle son locataire a quitté les lieux.

Elle sollicite des dommages et intérêts en expliquant que l'absence de paiement des loyers par son locataire lui a créé d'importantes difficultés financières, la privant de tout revenu durant de nombreux mois.

Elle s'oppose au remboursement des travaux effectués par Monsieur [O] qui n'ont jamais fait l'objet d'une demande préalable de sa part ni d'une autorisation judiciaire.

Elle s'oppose à toute demande de diminution de loyers au motif d'une différence entre la surface contractuelle et la surface réelle du bien.





Par conclusions notifiées le 07 mars 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [O] demande à la cour de statuer en ce sens :



'DEBOUTER Madame [T] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus le 17 Mai 2021 en ce qu'i1 a :

* Prononcé la nullité du congé pour vendre signifié le 19 décembre 2018 pour le 30 août 2019 en raison de son caractère frauduleux,

*Rejeté les demandes en résiliation du contrat de location liant les parties et en expulsion des lieux de Monsieur [O] [E] formée par les demanderesses,

*Débouté Madame [W] [T] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,

*Condamné Monsieur [O] [E] à verser à Madame [W] [T] la somme de cinq mille trois cent quatre-vingt-dix euros et quarante centimes (5390,40 euros) au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2021 inclus,

*Condamné Madame [W] à régler au défendeur la somme de trois cent neuf euros et soixante centimes (309,60 euros) en remboursement du coût d'abattage d'une branche d'arbre correspondant à la facture émise le 23janvier 2018 par [C] [K],

*Ordonné la compensation des deux condamnations prononcées plus avant à concurrence de trois cent neuf euros et soixante centimes (309,60 euros) ».

REFORMER le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus le 17 Mai 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur [E] [O] du surplus de ses demandes et l'a condamné à payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile.

CONDAMNER Madame [T] [W] à payer à Monsieur [E] [O] 1a somme de 6 877.70 6 correspondant aux frais avancés par Monsieur [E] [O], frais incombant à la propriétaire.

CONDAMNER Madame [T] [W] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 6 506.94 € correspondant à la différence de superficie louée.

CONDAMNER Madame [T] [W] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 3000 € sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [T] [W] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 3000 € sur le fondement de l'Artic1e 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.

CONDAMNER Madame [T] [W] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD & JUSTON sur ses offres de droits'



Il expose qu'il ne pouvait pas payer le loyer entre les mains de Madame [W] en raison d'une saisie-attribution qui lui avait été notifiée et qui est devenue définitive. Il relève que la saisie-attribution a fait l'objet d'une mainlevée après paiement des sommes dues.

Il soutient avoir été contraint d'avancer divers frais qui auraient dû être pris en charge par Madame [W] (moteur du portail; changement du chauffe-eau; dépannage de l'éclairage extérieur et du disjoncteur général; travaux d'abattage d'une branche). Il en demande le remboursement.

Il indique que la surface réelle du bien ne correspond pas à la surface contractuelle. Il soutient que le mètre carré est estimé à 11,17 euros si bien que Madame [W] lui doit la différence sur 41 mois.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 octobre 2022.





MOTIVATION



Rien dans les éléments soumis à l'appréciation de la cour ne permet de critiquer la régularité, par ailleurs non contestée, de l'appel. Il sera déclaré recevable.





Sur la nullité du congé pour vendre 



Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que " lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis(...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Cet texte n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l'intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l'évincer.



Le prix du bien mentionné dans le congé pour vente était de 930.000 euros. Le fait que le prix d'achat, huit ans auparavant, se soit élevé à la somme de 780.000 euros, n'est pas suffisant pour dire que le prix sollicité serait excessif et donc constitutif d'une fraude, la volonté d'obtenir un prix de vente supérieur à environ 20% du prix d'achat huit ans plus tard n'étant pas suffisant.

En revanche, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé



Le bien litigieux est une maison de plein pied dont la surface contractuelle est de 170m² sur un terrain clos et arboré de 1530m² avec piscine, situé au [Localité 4]. La maison est constituée de 4 pièces (séjour avec cheminée; deux chambres avec une salle de bains chacune et un studio indépendant; cuisine américaine).



Madame [W] produit cinq annonces immobilières pour des maisons situées dans la même localité (de surfaces habitables comprises entre 170 m² et 200 m²) avec des terrains (entre 1315 m² et 3400m²), pour des prix s'échelonnant entre 840.000 euros et 1.265.000 euros, étant précisé que le prix moyen sollicité est de 975.400 euros.



De son côté, Monsieur [O] produit deux attestations d'agence immobilière, datant du mois de janvier 2019; il est évoqué une estimation de 670.000 euros avec plus ou moins 3% pour l'agence qui s'est déplacée et un prix compris entre 650.000 euros et 680.000 euros pour l'autre agence. Ces professionnels sont venus à la demande du locataire. Si l'on tient compte de la fourchette haute (qui est inférieure au prix d'achat du bien) et très en deçà des annonces produites par Madame [W] pour des biens situés dans la même commune et dont il n'est pas démontré qu'ils seraient totalement différents du bien litigieux, le prix sollicité par cette dernière est d'environ 27% supérieur à l'évaluation de deux agences immobilières sollicitées par le locataire.



Compte tenu de ces éléments, Monsieur [O] ne démontre pas que le prix mentionné au congé de vente serait à ce point excessif qu'il caractériserait un défaut de sincérité de l'intention de vendre. En conséquence, Monsieur [O] sera débouté de sa demande tendant à la nullité du congé et le jugement sera infirmé sur ce point.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Monsieur [O], qui n'a pas accepté l'offre de vente, est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2019.





Monsieur [O] a quitté les lieux en octobre 2021. En conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion. Cette demande est devenue sans objet.



Monsieur [O] sera condamné à une indemnité d'occupation, destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local, égale à la somme mensuelle de 1900 euros.





Sur l'arriéré locatif



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.







Monsieur [O] est redevable du loyer contractuel. Il est également redevable d'une indemnité d'occupation en raison de son occupation sans droit ni titre du logement à la suite de la délivrance du congé pour vendre jusqu'au 28 octobre 2021.

Il lui appartient de démontrer qu'il s'est acquitté des sommes dues.



Il est établi qu'en raison de saisies-attribution de loyers d'un créancier de Madame [W], certains loyers et indemnités d'occupation n'ont pas été payés directement par Monsieur [O] entre les mains de Madame [W] mais entre les mains d'un huissier de justice chargé du recouvrement des dettes de cette dernière.

Par ailleurs, Monsieur [O] a été avisé par le trésor public de l'existence d'un avis à tiers détenteur et sollicité par la direction des finances publiques pour verser les loyers entre ses mains.



Madame [W] indique n'avoir plus perçu directement de loyers à compter du mois de décembre 2017. Monsieur [O] ne démontre pas avoir payé entre les mains de cette dernière le moindre loyer depuis le mois de décembre 2017. 

Il est redevable ainsi des loyers d'un montant mensuel de 1900 euros pour la période de décembre 2017 à août 2019 inclus puis d'indemnités d'occupation d'un montant mensuel de 1900 euros pour la période de septembre 2019 à septembre 2021 et pour les 28 jours du mois d'octobre 2021 (soit 1900x28/31), soit la somme totale arrondie à 89.116 euros ( 46 mois à hauteur de 1900 euros et 28/31ème mois à 1900 euros).



Il ressort d'un décompte (pièce 11 de Madame [W]) établi par l'huissier chargé de recouvrer les dettes de cette dernière, que Monsieur [O] a versé entre le mois de janvier 2018 et le mois d'août 2020 la somme totale de 41.403,41 euros. 

Monsieur [O] (pièce 22) justifie avoir en outre versé la somme de 1900 euros à la direction générale des finances publiques dans le cadre de l'avis à tiers détenteur, comme cela résulte d'une attestation de ce service du 04 novembre 2020. Il ne justifie pas du versement d'une autre somme entre les mains du Trésor Public qui avait été destinataire d'un courrier du juge d'instance lui rappelant les règles en matière de redressement personnel avec liquidation judiciaire.

Il est ainsi démontré qu'à compter du mois de décembre 2017, Monsieur [O] a versé entre les mains de l'huissier de justice et du Trésor Public la somme totale de 43.303,41 euros.



Il reste donc redevable, en l'absence de démonstration par ce dernier qu'il aurait versé d'autres sommes, de la somme de 45.812,59 euros (89.116 euros- 43.303,41 euros). Il sera condamné au versement de cette somme.





Sur les demandes de remboursement de frais 



En application de l'article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.





Ainsi, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.





Monsieur [O] sollicite le remboursement des sommes suivantes :



- 936, 10 euros pour le remplacement du moteur automatisé du portail,

- 1344 euros pour le changement du chauffe-eau tombé en panne,

- 788 euros au titre du dépannage de l'éclairage extérieur et du disjoncteur général,

- 309, 60 euros au titre de l'abattage d'une branche tombée sur la toiture à la suite des intempéries du 15 décembre 2017,

- 3500 euros au titre de travaux dans le jardin.



Monsieur [O] produit des attestations d'artisans qui font état du remplacement d'un moteur 'd'automatise de portail' le 11 septembre 2016 et d'un changement de chauffe-eau pour un montant de 1344 euros le 21 août 2018. Monsieur [O], qui ne démontre pas l'urgence de ces travaux, ne prouve pas avoir mis en demeure son bailleur de les réaliser ni d'avoir obtenu une autorisation judiciaire pour le faire.

Monsieur [O] justifie d'une facture de 788 euros pour des changements de luminaires, travaux qui sont des réparations à la charge du locataire.

Monsieur [O] produit au débat une attestation du gérant de l'EURL CC CONSTRUCTION qui fait état de travaux de reprise de plancher d'un montant de 3500 euros. Il ne s'agit pas de travaux dans le jardin mais d'un aménagement d'un tour de piscine avec la pose d'un plancher en bois et la pose d'un gazon synthétique. Il s'agit de travaux d'aménagement dont il ne peut demander le remboursement.

Enfin, rien n'est produit devant la cour s'agissant du coût de l'abattage d'une branche d'arbre. Par ailleurs, il ne démontre pas le caractère urgent de ce travail (non démontré), ni avoir mis en demeure son bailleur d'y procéder ni avoir obtenu une autorisation judiciaire pour y procéder.



Dès lors, Monsieur [O] sera débouté de ses demandes de remboursement et le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [W] à lui verser la somme de 309,60 euros.





Sur la demande tendant à voir condamner Madame [W] à la somme de 6506,94 euros en raison d'une surface contractuelle erronée



L'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. 



 Monsieur [O] justifie par un diagnostic du 08 avril 2020 que la surface du bien (maison et dépendance) s'élève à 149,78 m². La surface contractuelle annoncée était de 170m². Ainsi, la surface réelle est inférieure de 20,22 m², (inférieure de plus d'un vingtième ) de la surface contractuelle.



Monsieur [O] formule sa demande en indiquant que le montant de la somme sollicitée est de 6506,94 euros, le m² étant estimé à 11,17 euros, ce qui constitue une demande de réfaction de loyer.



Monsieur [O] n'a jamais demandé à son bailleur de diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté avant la procédure introduite par assignation du 14 octobre 2020 par Madame [W] et l'UDAF. Cette demande est donc intervenue plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail. Elle intervient en outre alors même que Monsieur [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2019. En conséquence, il sera débouté de sa demande de diminution de loyer. Le jugement déféré, qui a rejeté la demande formée par Monsieur [W] au titre d'une surface contractuelle erronée, sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [W]



L'absence de versement par Monsieur [O] des loyers dont il était redevable à l'égard de Madame [W], après ses versements au titre de la saisie-attribution et de l'avis à tiers détenteur, constitue une faute qui a créé un préjudice au détriment de cette dernière, privée d'une source relativement importante de revenus. En réparation, Monsieur [O] sera condamné à lui verser la somme de 2000 euros.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Monsieur [O] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [W] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel. Monsieur [O] sera condamné à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais de première instance et celle de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

















PAR CES MOTIFS, 





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





DÉCLARE recevable l'appel formé par Madame [W] et l'UDAF des Alpes Maritimes,





CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement de travaux sollicités par Monsieur [O], en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de la surface contractuelle erronée, en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à verser à Madame [W] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et en ce qu'il a condamné Monsieur [O] aux dépens,





INFIRME le jugement déféré pour le surplus,







STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





REJETTE la demande de Monsieur [E] [O] tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente en raison de son caractère frauduleux lié à un prix de vente excessif,





DIT que Monsieur [E] [O] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2019,





CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à Madame [T] [W] une indemnité d'occupation d'un montant de 1900 euros à compter du premier septembre 2019,





DÉCLARE sans objet la demande d'expulsion formée par Madame [T] [W],





REJETTE la demande de Monsieur [E] [O] tendant à voir condamner Madame [T] [W] à lui verser la somme de 309,60 euros en remboursement du coût de l'abattage d'une branche d'arbre,





CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à Madame [W] la somme de 45.812,59 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnité d'occupation dus par ce dernier,





CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à Madame [W] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts



CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à Madame [W] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en appel,



CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens de la présente instance.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,