Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023



N° 2023/ 20













Rôle N° RG 21/10506 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZJC







[J] [I]





C/



[W] [D]

[S] [R]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Silvia VERSIGLIA 





Me Emilie OLIVES



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de Digne-les-Bains en date du 18 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00162.





APPELANTE



Madame [J] [I]

née le 02 Décembre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Silvia VERSIGLIA de la SELARL EOS AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







INTIMES





Madame [W] [D]

née le 05 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Emilie OLIVES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE





Monsieur [S] [R]

né le 12 Mai 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Emilie OLIVES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2016, Madame [I] a donné à bail à Madame [D] et à Monsieur [R] une maison située à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 600 € et pour lequel la somme de 600 euros était versée au titre du dépôt de garantie.



Le 29 avril 2020, ces derniers donnaient congé à leur bailleur.

 

Suivant exploit de huissier en date du 16 juillet 2020, Madame [D] et Monsieur [R] ont assigné Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains aux fins de :

* dire et juger que le logement donné à bail souffre de désordres importants, le rendant insalubre, indécent et inhabitable.

* dire et juger que Madame [I] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent.

En conséquence,

* condamner Madame [I] à leur verser la somme de 5.400 €, correspondant à une réfaction de loyer à hauteur de 50 % à compter du 24 janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance.

*dire et juger que cette somme produira intérêt à compter de la décision à intervenir.

*condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral.

*condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'affaire était évoquée à l'audience du 23 mars 2021.



Madame [D] et Monsieur [R] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.



Madame [I] concluait au débouté des demandes de ces derniers.



Par jugement contradictoire en date du 18 mai 2021, le juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de de Digne-les-Bains a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 4.320 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

* condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 150 € a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

* condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 970 € au titre du dépôt de garantie avec retenue d'une somme de 50 €, majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600 € hors charges.

* condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

* condamné Madame [I] aux entiers dépens.



Par déclaration en date du 12 juillet 2021 , Madame [I] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



- condamne Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 4.320 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

- condamne Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 150 € a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

- condamne Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 970 € au titre du dépôt de garantie avec retenue d'une somme de 50 €, majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600 € hors charges.

- condamne Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamne Madame [I] aux entiers dépens.

- ordonne l'exécution provisoire.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [I] demande à la cour de :

* infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains du 18 mai 2021 en ce qu'il a.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 4.320 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 150€ a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 970€ au titre du dépôt de garantie avec retenue d'une somme de 50 €, majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600 € hors charges.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Madame [I] aux entiers dépens.

- ordonné l'exécution provisoire.

 * condamner les consorts [D]/ [R] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

* condamner les consorts [D]/ [R] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner les consorts [D]/ [R] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et dire qu'ils pourront être recouvrés par Maître Silvie VERSIGLIA dans les conditions de l'article 699 dudit code.



Au soutien de ses demandes, Madame [I] maintient que contrairement à ce qu'il a été jugé en première instance, le logement loué ne présentait pas les critères d'un logement indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

Elle indique que la maison est restée inhabitée, non chauffée et fermée durant deux années jusqu'à l'arrivée des consorts [D]/ [R] sans qu'aucune trace de moisissure et d'humidité n'ait été constatée lors de la prise de possession des lieux par ces derniers.

Elle ajoute que lors de l'entrée dans les lieux des locataire, le logement était parfaitement décent.

Elle explique les désordres survenus en cours de bail par différents événements et indique avoir procédé aux travaux auxquels elle avait été enjoint à la suite d'un rapport d'enquête de la ville d'[Localité 3].

Elle rappelle également que les locataires avaient mis en place sans son autorisation un poêle à granulés qui a contribué au changement d'hydrométrie dans la maison et causé ainsi les problèmes d'humidité dénoncée par les consorts [D] [R] 

Aussi elle conclut que la non décence du logement et le caractère insalubre de celui-ci n'est pas suffisamment rapporté par les anciens locataires, les problèmes d'humidité ponctuels et temporaires auquel il a été remédié ne pouvant caractériser une situation d'insalubrité ou de non décence.

S'agissant du dépôt de garantie, Madame [I] indique que les locataires ne contestent pas avoir déplacé le lavoir, soulignant que ces derniers ne rapportent pas la preuve qu'ils y auraient été autorisés et demande à la cour d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a exempté les consorts [D]/ [R] du paiement de la somme de 357,50 €.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 octobre 2022 auquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [D]/ [R] demandent à la cour de :

* confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains du 18 mai 2021 en ce qu'il a.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 4.320 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

* infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains du 18 mai 2021 en ce qu'il a.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 150 € a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 970€ au titre du dépôt de garantie avec retenue d'une somme de 50 €, majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600 € hors charges.

Et statuant à nouveau :

* condamner Madame [I] à leur payer la somme la somme de 2.000 € a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

* condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de1.020 € au titre du dépôt de garantie , majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600€ hors charges.

* débouter Madame [I] de l'ensemble de ses demandes.

*déclarer irrecevable la demande nouvelle de Madame [I] tendant à les voir condamner à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

*condamner Madame [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile -en cause d'appel.

*condamner Madame [I] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et dire qu'ils pourront être recouvrés par Maître Emimie OLIVES dans les conditions de l'article 699 dudit code.



Au soutien de leurs demandes, les époux [D] [R] rappellent qu'ils ont produit plusieurs pièces sérieuses et détaillées établissant des manquements aux critères de la décence du logement notamment le rapport d'enquête de la ville d'[Localité 3] rédigé à la suite de la visite des services municipaux et de l'Agence Régionale de la Santé du 4 mars 2019 et du 28 mai 2019, ajoutant que ce n'est que les 6 et 7 novembres 2019 que leur bailleresse a fait réaliser quelques travaux par un ami à elle, largement insuffisants à remédier aux désordres constatés.

Ils précisent que si le taux de réfaction retenu par le premier juge pour l'évaluation du loyer leur paraît juste, il conviendra de réformer le jugement querellé en ce qui leur a accordé la somme de 150 € au titre de leur préjudice moral lequel ne saurait être évalué à moins de 2.000 €.

Quant au montant du dépôt de garantie, ils font valoir qu'ils avaient été autorisés par l'époux de leur bailleresse à déplacer le lavoir, que la somme de 125 € retenue au titre de la provision sur taxe d'ordures ménagères 2020 n'est pas justifiée pas plus que la somme de 53,20 € retenue au titre de la provision sur eau canal d'arrosage.



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 octobre 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 novembre 2022 et mise en délibéré au 12 janvier 2023. 



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1°) Sur le caractère décent du logement donné à bail.



Attendu que l'article 1789 du code civil énonce que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'



Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1986 énonce que ' Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'



Attendu que l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.'



Que l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que ' Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.'



Attendu qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 7 mai 2016 que les peintures de l'ensemble des pièces composant la maison donnée à bail se trouvent dans un état qualifié de passable, à l'instar des carrelages.

Qu'il est indiqué également que les menuiseries de l'ensemble des pièces sont dans un état passable. Qu'il est mentionné que la cuisine comporte un évier, des plaques chauffantes, une hotte, un four et des éléments de rangement, le tout en très bon état.

Que les sanitaires composés d'un lavabo, d'une douche, d'un WC et des meubles de rangement sont considérés eux aussi en très bon état.



Attendu que les consorts [D]/ [R] versent aux débats un courrier adressé le 18 juin 2019 à Madame [I] par la mairie d' [Localité 3] laquelle l'informait qu'à la suite de la visite de ses services les 4 mars et 28 mai 2019 du logement, plusieurs désordres avaient été mis en évidence :

- le logement n'est pas équipé d'un dispositif de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements: absence d'arrivée d'air au niveau de pièce principale.

- l'aération est insuffisante et non conforme; la sortie d'air des toilettes aboutit dans les combles.

- le logement présente de l'humidité et des développements de moisissures; une grande partie des murs est saturée en humidité jusqu'à 70/ 80 cm de haut.

Il s'agit de remontées telluriques et d'infiltrations par les abords des fenêtres en très mauvais état.

- une trappe d'accès à la cave se situe au milieu de la cuisine et ne semble pas répondre aux normes de sécurité.

- des problèmes d'infiltrations d'eau en façade.

- Fissures sur toutes les façades notamment côté salle de bains.

-cave très humide avec présence d'eau en cas de fortes pluies.

- le chauffage électrique n'est pas adapté au logement et celui de la chambre parentale s'est décroché du fait de l'état détrempé et dégradé du mur.

Que des travaux étaient ainsi préconisés, le logement donné à bail ne répondant pas aux critères de décence définis par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.



Attendu que le 25 juin 2019, la CAF constatait également la non conformité du logement donné à bail au regard des critères de décence et suspendait ainsi le versement de l'allocation logement qui faisait l'objet d'une mesure de conservation



Attendu que Madame [I] soutient avoir réalisé des travaux et verse à l'appui de ses dires, les factures et les courriers échangés avec ses locataires et la mairie à ce sujet.

Qu'il résulte cependant d'un procès-verbal de constat établi à la demande des époux [D] [R] le 6 novembre 2019 par Maître [N], huissier de justice qu'en partie basse du mur est de la chambre sud-est , sur toute la longueur de la pièce, des traces d'infiltrations avec décollement d'enduit ont été observées par l'huissier de justice.

Que dans le séjour en partie basse du mur est, l'enduit bombé est craquelé.

Que sous la fenêtre du mur sud , l'enduit présente un aspect différent que celui appliqué sur le reste du mur.

Que l'huissier de justice indique avoir relevé dans l'angle du plafond du mur nord de la chambre du sud une trace d'infiltrations avec décollement de peinture et un décollement de peinture en partie basse du mur sud.

Que de la moisissure a également été constatée sur le mur dans la cellier nord- est ainsi que dans l'angle plafond mur nord- est

Que la cave est humide.

Que la trappe d'accès fixée à un encadrement métallique vétuste est constituée d'une fine plaque de tôle recouverte d'un sol souple.

Que la partie basse de la cloison de la douche est marquée de traces d'infiltrations.

Que dans l'angle nord-ouest en partie haute du mur de la salle de bain, une microfissure s'étirant verticalement jusqu'à la faïence a été relevée.

Que des traces de moisissures ont été relevées dans la buanderie.



Attendu qu'il résulte de ce constat que si des travaux ont été réalisés, ils ont été cependant insuffisants pour remédier aux nombreux désordres. 

Que ces obervation étaient confirmées par la responsable du service urbanisme de la mairie d'[Localité 3], Madame [M], qui dans un mail adressé aux consorts [D] [R] le 2 mars 2020 les informaient que les travaux réalisés ne semblaient pas suffisants pour résoudre les dysfonctionnements constatés.

Que la mairie d'[Localité 3], dans un courrier du 3 juillet 2020 adressé à Madame [I] indiquait qu'une visite de constatation de la bonne réalisation des travaux avait été effectuée en date du 14 février 2020 en présence de son service d'urbanisme et des services de la DDT, visite qui avait permis de constater que les travaux réalisés étaient insuffisants pour supprimer l'injonction au titre du RSD.

Qu'il était ainsi indiqué que si la réfection de l'enduit sur la partie basse de la façade sud avait apporté une amélioration en ramenant à une quarantaine de centimètres la hauteur des remontées d'humidité, les parties murales situées sous les fenêtres du salon et de la chambre restaient encore saturées sur la face intérieure de même que l'angle sud-ouest de la chambre d'enfant, le mur intérieur séparant le salon de la chambre est et la partie basse du pignon est n'ayant pas été coffré.

Qu'il était également indiqué que sur le mur nord, des mesures de saturation avaient été relevées malgré la présence de dispositifs de ventilation naturelle ou mécanique et que même s'il existait une ventilation naturelle dans la cave, les murs et le plafond de celle-ci restaient saturés d'eau notamment les parpaings de béton situés sous la trappe d'accès côté nord.

Que le maire préconisait, pour remédier à cette humidité, des travaux de gros 'uvre pour canaliser les arrivées d'eau souterraine provenant depuis le nord de la maison.



Attendu que certains de ces désordres ont également été constatés lors de l'état des lieux de sortie établi le 13 juillet 2020, Maître [N] relevant encore des traces d'infiltrations notamment au bas du placard de la chambre sud-est, un enduit bombé qui se craquelle en partie basse sur le mur sud dans le séjour, un enduit partiellement absent et hors d'usage sous la fenêtre du mur sud ou encore des traces d'infiltrations et de décollement de peinture dans l'angle mur/ plafond nord de la chambre sud et des traces d'infiltrations avec craquellements d'enduit dans une chambre sud- ouest.

Que les consorts [D]/ [R] produisent également une attestation rédigée par Monsieur [V] qui a vécu dans cette maison de 1999 à 2014 et qui indique que les problèmes de chauffage, d'humidité et de toiture n'avaient jamais été solutionnés.

Que les affirmations de Madame [I] selon lesquelles ses locataires auraient coupé le tuyau de prise d 'air de la cave situé à l'extérieur de la maison, ce qui serait à l'origine de l'humidité constatée dans la cave ne sont corroborées par aucun élément pas plus que celles accusant les consorts [D]/ [R] de ne pas ouvrir les fenêtres du logement pour ventiler.



Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les consorts [D]/ [R] établissent les manquements de leur bailleresse à son obligation de leur délivrer un logement décent et ce même,en l'état des travaux réalisés par cette dernière.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point.



2°) Sur les demandes des consorts [D] [R] 



a) Sur le montant du loyer 



Attendu que le premier juge, compte tenu des pièces produites, a réduit à 40 % de sa valeur, le loyer fixé au contrat de bail à compter du 24 janvier 2019, date à compter de laquelle les époux [D]/ [R] ont commencé à se plaindre des désordres auprès de leur bailleresse de sorte qu'une indemnité de 4.320 € leur a été accordée

Que les intimés demandent la confirmation du jugement dont appel sur ce point.

Qu'il y a lieu de faire droit à leur demande

 

b) Sur le préjudice moral



Attendu que s'agissant du préjudice moral subi par les époux [D]/ [R] , ces derniers demandent à la cour de leur allouer la somme de 2.00 €.

Qu'ils estiment en effet ce préjudice constitué par le fait de l'inertie de leur bailleresse, des nombreuses interventions à leur domicile des services municipaux , de la DDT, de l'ARS et des amis mandatés par la bailleresse pour effectuer des soi-disant travaux.

Qu'il convient au vu de ces éléments , d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a fixé à la somme de 150 € les dommages-intérêts alloués au titre de ce préjudice moral et de condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral.



c) Sur la restitution du dépôt de garantie 



Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.'



Attendu qu'il est acquis que les locataires ont remis la somme de 600 € à Madame [I] au titre du dépôt de garantie.



Attendu qu'il n'est pas contesté que les locataires ont déplacé le lavoir qui se trouvait dans le cellier dans le jardin.

Que ces derniers soutiennent que l'époux de la bailleresse leur a donné l'autorisation ce que conteste cette dernière.

Qu'elle verse au débat un devis à hauteur de 357,50 euros pour la repose du lavoir et reprise des évacuations en tuyauterie établi par Pierrerue Plomberie en date du 5 septembre 2020. 

Attendu que les consorts [D]/ [R] ne justifient pas de l'accord du mari de Madame [I]. 

Que force est de constater que le lavoir a été déplacé et non remis à sa place initiale.

Qu'il convient dés lors de faire droit à la demande de l'appelante et de condamner les époux [D]/ [R] au paiement de la somme de 357,50 euros.



Attendu que Madame [I] sollicite la condamnation de ses anciens locataires à lui payer la somme de 125 € au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2020 ainsi que celle de 53,20 € au titre du coût de la provision sur le canal d'arrosage.

Qu'elle verse au débat à l'appui de ses demandes son avis d'imposition 2020 ainsi que l'avis des sommes à payer - redevances syndicales 2020 



Attendu que l'avis d'imposition produit ne permet pas d'identifier le bien donné à bail aux intimés, aucune des adresses portées sur le document ne correspondant à l'adresse de la maison louée. 

Qu'il en est de même de l'avis des sommes à payer - redevances syndicales 2020 

Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [I] de ses demandes , d'infirmer le jugement querellé sur ce point, de dire et juger que cette dernière devra restituer aux époux consorts [D]/ [R] la somme de 242,50 euros et de dire que cette somme sera majorée d'une somme de 10% du loyer rmensuel de 600 euros hors charges , l'appelante ayant restitué la somme de 63,30 euros plus de deux mois après la remise des clés alors qu'elle avait eu connaissance de la nouvelle adresse de ses locataires lors de l'état des lieux de sortie en date du 13 juillet 2020.



3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, Madame [I] est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel .



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains en date du 23 mars 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 150€ a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

- condamné Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 970€ au titre du dépôt de garantie avec retenue d'une somme de 50 €, majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel de 600 € hors charges.



STATUANT A NOUVEAU 



CONDAMNE Madame [I] à payer aux consorts [D]/ [R] la somme de 1.000 € a à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.



CONDAMNE Madame [I] à restituer aux consorts [D]/ [R] la somme de 242,50 euros, majorée d'une somme de 10% du loyer rmensuel de 600 euros hors charges.



Y AJOUTANT,



CONDAMNE Madame [I] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel



 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,