Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023



N°2023/ 12













Rôle N° RG 21/15242 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJW4







[R] [C]





C/



S.A. NEXITY STUDEA





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Laura TAFANI



Me Michèle CIRILLO 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 05 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119002708.





APPELANT



Monsieur [R] [C]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-9962 du 10/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le 20 Juin 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



S.A. NEXITY STUDEA, demeurant [Adresse 1] / FRANCE





représentée par Me Michèle CIRILLO de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON













*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller-Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



La société NEXITY STUDEA a pris à bail commercial divers locaux dépendant d'une résidence avec services située [Adresse 4] à [Localité 3].



Par acte sous seing privé du 23 février 2018, la société NEXITY STUDEA a donné en location à Monsieur [R] [C] un appartement meublé situé dans cette résidence moyennant une redevance mensuelle de 504,40 euros.



La location s'est poursuivie par tacite reconduction.



Par acte d'huissier du 11 mars 2019, la société NEXITY STUDEA a fait délivrer à Monsieur [C] un commandement de payer la somme de 1915, 31 euros qui visait la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 23 mai 2019, la société NEXITY STUDEA a fait assigner Monsieur [C] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, le voir expulser et condamner à lui verser la somme de 1970,11 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du 05 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de Nice a statué en ces termes :

'REJETTE l'exception d'incompétence de la juridiction saisie ;

DECLARE recevable l'action en résiliation formée par la société SA NEXITY STUDEA ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2018 entre la société SA NEXITY STUDEA et Monsieur [R] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé Résidence [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 11 mai 2019 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [C] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et

restitué les clés dans ce délai, la société SA NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à

celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions

des articles L 433-I, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à la société SA NEXITY STUDEA la somme de 13.547,31 € au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation impayées selon décompte arrêté au 9 avril 2021, échéance du mois d'avril 2021 comprise ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer à la société SA NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la date de la libération

effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 504,40 € ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à la société SA NEXITY STUDEA la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui

comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision'



Le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [C] au motif que la société NEXITY STUDEA n'avait pas qualité à agir. Il a relevé que le contrat souscrit entre les parties visait les dispositions de l'article L 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et que la société NEXITY STUDEA exploitait un établissement recevant du public aux fins d'hébergement; il en a déduit qu'à ce titre, cette société avait bien qualité à agir en résiliation du bail. 

Le premier juge a ajouté que la société NEXITY STUDEA avait transmis le commandement de payer à la CCAPEX et copie de l'assignation au préfet, dans les délais de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 si bien que l'action était recevable.

Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

Il a condamné Monsieur [C] à un arriéré locatif comprenant le montant de l'indemnité d'occupation.

Il a rejeté l'argument selon lequel la société NEXITY STUDEA avait engagé sa responsabilité sans s'assurer de aa solvabilité de son locataire.

Il a rejeté la demande de requalification du bail en bail non meublé au motif que le mobilier manquant (absence de vaisselle, d'ustensile de cuisine, de couverture ou d'un kit d'entretien) ne suffisait pas à priver la location de son caractère meublé. Il a ajouté que Monsieur [C] ne précisait pas le montant du loyer qu'il aurait dû payer si le bail avait été requalifié. Il a précisé que la requalification sollicitée ne permettait pas plus à Monsieur [C] d'être relogé.

Il a estimé que les désordres évoqués n'étaient sont pas démontrés. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C].



Le 27 octobre 2021, Monsieur [C] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence.

La SA NEXITY STUDEA a constitué avocat.



Par conclusions notifiées le 21 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [C] demande à la cour de :



- déclarer son appel recevable,

- de réformer la décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action en résiliation, en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 mai 2019, en ce qu'elle a ordonné son expulsion et statué sur le sort des meubles, en ce qu'elle l'a condamné à verser la somme de 13.547, 31 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 09 avril 2021 (mois d'avril 2021 compris), en ce qu'elle l'a condamné à verser une indemnité d'occupation fixée à la somme mensuelle de 504,40 euros, en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes et l'a condamné à verser la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation et en ce qu'elle a ordonné l'exécution provisoire,

 

et statuant à nouveau, 

* à titre principal 

- de juger que la SA NEXITY STUDEA n'a pas la qualité pour agir en Justice ; 

- de déclarer la SA NEXITY STUDEA irrecevable à agir et la RENVOYER à mieux se pourvoir; - d'ordonner le remboursement des loyers qu'il a versés entre les mains de la SA NEXITY STUDEA ;

- de débouter la SA NEXITY STUDEA de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 

 *à titre subsidiaire :

- de juger que la SA NEXITY STUDEA ne rapporte pas la preuve d'avoir actionné la garantie CEGC SOCAMAB ; 

- de juger que la SA NEXITY STUDEA a commis une faute engageant sa responsabilité en sous louant le bien sans vérifier la solvabilité du locataire ; 

- de prendre que la SA NEXITY STUDEA ne justifie pas des raisons de la réduction de la durée 

du contrat de location ; 

- de juger que la SA NEXITY STUDEA commis une faute en sollicitant le paiement d'avance de trois mois de loyer assorti du dépôt de garantie

- de juger que les fautes commises par la SA NEXITY STUDEA ont conduit à le placer dans une situation précaire ; 

- de constater le défaut de délivrance conforme du local donné à bail ; 

- de constater le caractère non décent du local donné à bail ; 

- de constater la faute du Bailleur dans la gestion de ses rapports avec son locataire ; 

- de juger que la SA NEXITY STUDEA est responsable de la situation dans laquelle il se trouve et que de ce fait les loyers réclamés ne sont pas dus ;

- de débouter l'intimée de toutes ses prétentions et demandes ;

- de juger bien fondée la demande de requalification du contrat objet de l'acte introductif 

d'instance en contrat d'habitation vide et non meublé ;

- d'ordonner le relogement de Monsieur [C] aux frais de la SA NEXITY STUDEA prise en la personne de son responsable en exercice dans un logement correspondant à ses capacités 

 financières ou, à tout le moins, réduire le montant du loyer à 400 euros par mois. 

* à titre très subsidiaire :

 - de juger que le loyer sera rétroactivement fixé à la somme de 400 euros par mois,

 - d'ordonner la déduction sur le montant de la dette ; 

 - de juger que l'indemnité d'occupation ne saurait excéder 400 euros par mois ; 

 - de juger que sa situation financière est réellement obérée ; 

 - de surseoir à l'exécution de l'expulsion pour une durée de trois ans afin de lui permettre d'obtenir un logement social du fait de son handicap ; 

- d'ordonner le report de la dette de Monsieur [C] sur une période de deux années ou, à tout 

le moins, lui accorder un échéancier sur 24 mois pour apurer sa dette ; 

* en tout état de cause

- de débouter la SA NEXITY STUDEA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- de condamner de la SA NEXITY STUDEA prise en la personne de son responsable en exercice à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;

- de condamner de la SA NEXITY STUDEA sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à lui verser la somme de 2.000 euros. 

- de condamner la SA NEXITY STUDEA aux entiers dépens'. 





Il soulève une fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la société NEXITY STUDEA qui ne démontre pas avoir été autorisée à louer le bien. Il indique que le bail commercial dont se prévaut la société NEXITY STUDEA venait à échéance le premier octobre 2017, qu'il est nul et que non signé, il ne peut trouver application. Il soutient que la société ne démontre pas quel serait le propriétaire réel du bien. Il en conclut que cette société doit lui reverser les loyers qu'il a payés.

Subsidiairement, il fait état des manquements contractuels de la société NEXITY STUDEA et de sa mauvaise foi. Il indique qu'elle bénéficie d'un cautionnement de la CEGC SOCAMAB qu'elle aurait pu actionner pour le paiement des redevances et qui serait venu en déduction de sa créance principale. Il ajoute qu'elle n'a pas vérifié sa solvabilité.

Il reproche à la société NEXITY STUDEA de lui avoir fait signer un contrat dont la durée était de trois mois, alors qu'il s'agit de sa résidence principale et qu'il peut prétendre à la protection de la loi du 06 juillet 1989. Il précise vivre dans une résidence étudiante alors qu'il n'a pas cette qualité. Il soutient que le montage juridique est illégal et l'a mis en difficulté financière. Il estime que la société NEXITY STUDEA ne pouvait lui réclamer trois mois de redevances au titre du dépôt de garantie. Il précise que son bailleur a attendu près d'un an pour l'assigner après ses difficultés financières, aggravant ainsi ces dernières.

Il ajoute que son bailleur ne lui a pas délivré un logement décent et qu'il a manqué à son obligation d'entretien des lieux. Il fait état de problème d'humidité, de moisissures et d'une vasque de lavabo bancale.

Il indique que le contrat qu'il a signé ne mentionne pas la surface habitable ni le montant du loyer versé par le précédent locataire.

Il sollicite la requalification du bail en contrat de location vide, obéissant à la loi du 06 juillet 1989. Il en conclut que le loyer doit être revu à la baisse, ce qui a des conséquences sur l'arriéré locatif.

Il affirme devoir être relogé, compte tenu de ses difficultés financières.

Il en conclut que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée puisque le contrat sera requalifié.

Très subsidiairement, il sollicite des délais de paiement et un sursis pour son expulsion. Il fait état de ses difficultés financières.

Il expose avoir multiplié les demandes de relogement. 

Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral lié aux agissements de la société NEXITY STUDEA. Il conteste toute violation de ses manquements de locataire à l'usage paisible du logement.



Par conclusions notifiées le 21 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SA NEXITY STUDEA demande à la cour :



- de débouter Monsieur [R] [C] de toutes ses demandes,

- de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [C] au paiement des redevances, charges et indemnités d'occupations impayées lesquelles s'élèvent, au 21 octobre 2022, à la somme de 22.625,39 € ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 504,40 € jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

Y aioutant,

- de condamner Monsieur [R] [C] a payer a la société NEXlTY STUDEA la somme de 5.000,00 €en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- de condamner Monsieur [R] [C] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Michèle CIRILLO, Avocat au Barreau d'AlX EN PROVENCE.



Elle indique bénéficier d'un bail commercial portant sur des logements situés dans la résidence de [Localité 3] et exercer une activité d'exploitation à caractère para-hôtelier.

Elle soutient avoir qualité à agir et être le bailleur de Monsieur [C] qui lui a reconnu cette qualité en lui versant les redevances et en s'adressant à elle lorsqu'il rencontrait des difficultés au sein du logement.

Elle indique ne pas agir en qualité de mandataire d'un bailleur et soutient qu'elle n'avait pas à vérifier la solvabilité de Monsieur [C].

Elle estime que le contrat qui lie les parties est un bail meublé, ce que n'avait jamais contesté Monsieur [C]. Elle note que la sanction éventuelle de la durée écrite du bail est le caractère non écrit de la clause.

Elle fait état des manquements de son locataire à son obligation de paiement. Elle expose que ce dernier, qui versait un euro par mois depuis le mois de juin 2019, a cessé tout versement depuis juin 2022. Elle ajoute que Monsieur [C] manque à son obligation d'usage paisible du logement.

Elle indique que le cautionnement évoqué par Monsieur [C] n'est pas une garantie pour impayés locatifs mais une garantie financière que doit souscrire tout professionnel de l'immobilier. 

Elle conteste toute indécence du logement. Elle note que Monsieur [C] ne l'a jamais avisée de l'existence d'une prétendue humidité. 

Elle s'oppose aux délais sollicités, évoquant la mauvaise foi de son locataire qui ne paye plus et qui viole son obligation de jouissance paisible.





MOTIVATION



Sur les demandes de 'juger'



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.



Sur la fin de non-recevoir tirée du défait de qualité à agir de la société NEXITY STUDEA 



L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



La société STUDEA NEXITY est locataire commerciale (pièce 18 de l'intimée) du lot occupé par Monsieur [C], dans une résidence '[Adresse 4]' à [Localité 3]. Son bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 02 octobre 2017, avec la mention que les autres clauses du bail commercial demeurant inchangées, à l'exception d'un nouveau loyer.



Dans le cadre de ce bail commercial, elle était autorisée à sous-louer les locaux. La copie des conditions du bail est produites au débat par le preneur et Monsieur [C] ne peut tirer argument de l'absence de signature par le preneur de la copie du bail dont le preneur est détenteur pour alléguer d'une nullité du bail commercial (auquel il n'est pas partie) ou d'une impossibilité pour que ce bail commercial trouve application. Il ne sollicite pas la nullité de ce bail dans le dispositif de ses conclusions.



Ce bail commercial, à défaut d'un congé délivré par le bailleur ou le preneur, s'est prolongé tacitement depuis l'échéance du bail, en application de l'article L 145-9 du code du commerce.



Il ressort de ces éléments que la société STUDEA NEXITY, preneur commercial, autorisée à procéder à des sous-locations, pouvait donner à bail un logement à Monsieur [C] qui a toujours considéré cette société comme son bailleur.

Elle a donc qualité à agir et la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [C] sera rejetée. Cette demande sera également rejetée selon les motifs évoqués par le premier juge que la cour adopte et qui relève que la société STUDEA NEXITY s'est conformée aux exigences de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Monsieur [C] sera débouté de sa demande tendant à se voir rembourser les sommes qu'il a versées à la SA NEXITY STUDEA.



Sur la requalification du bail



Le bail souscrit par Monsieur [C] mentionne qu'il est exclu du champ d'application de la loi du 06 juillet 1989 et qu'il est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et par les articles L 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



Il n'est contesté par aucune partie que le logement loué par ce dernier est sa résidence principale.



Il n'est pas non plus contesté que la société NEXITY STUDEA agit comme un exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement.



Selon l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de cette loi. Le local loué doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. 



Ainsi, Monsieur [C] ne peut revendiquer l'application du décret n° 2015-981 pour solliciter une requalification du local meublé en location vide.



Le local qu'il a loué doit en revanche être équipé du mobilier nécessaire à son sommeil et à sa vie courante ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.

Il ressort de l'inventaire produit au débat, annexé au bail, non contesté par Monsieur [C] que le mobilier garnissant les locaux répondait aux exigences précitées. L'absence de kit de vaisselle, kit entretien et couette ou couverture ne rendait pas le logement non conforme aux exigences précitées, Monsieur [C] bénéficiant d'un mobilier nécessaire au sommeil et à sa vie courante, pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.



Sa demande de requalification sera rejetée tout comme sa demande tendant à voir réduire le montant des redevances.



Sur les manquements de la société NEXITY STUDEA



La société NEXITY STUDEA agit comme bailleur de Monsieur [C]. A ce titre, elle n'a aucune obligation de vérification de la solvabilité de ce dernier. C'est elle qui prend le risque éventuel d'accepter ou non un locataire. Elle n'a commis aucune faute à cet égard. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, cette société n'a pas plus commis de faute en ne vérifiant pas son statut d'étudiant.



Monsieur [C], dont l'obligation principale est de payer ses redevances, ne démontre pas que son bailleur aurait commis une faute en n'actionnant pas la garantie financière de la CEGC SOCAMAB dont il ne démontre pas qu'elle serait une garantie pour les impayés de redevance; l'aurait-elle été, aucune faute n'est commise à l'égard du locataire si le bailleur n'actionne pas une garantie pour impayé locatif.



Selon l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version alors applicable, l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 trouve application. A ce titre, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Il ne ressort pas de la lecture du contrat souscrit entre les parties que le dépôt de garantie correspondait à trois mois de redevances. Bien au contraire, le contrat stipule un dépôt de garantie fixé à 310 euros, soit une somme inférieure à la redevance sur un mois.



Il résulte du relevé de compte locataire de Monsieur [C] que ce dernier a versé trois mois de redevances d'avance, sans qu'il soit démontré qu'il s'agissait d'une exigence du bailleur. Il ressort de la lecture du contrat de bail, dans son article 3, 'qu'à la demande expresse du preneur, il est arrêté entre les parties que la durée du contrat de résidence (...) est ramené à 03 mois (...)'. Monsieur [C], qui s'est acquitté de cette somme, ne démontre aucune faute commise par le bailleur sur ce point et ne démontre pas que son paiement de mars 2018 l'aurait mis dans une situation financière difficile l'empêchant par la suite de verser ses redevances.



Selon l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 trouve application. A ce titre, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (depuis le 25 novembre 2018), répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le logement meublé loué par Monsieur [C] est un studio constitué d'un coin cuisine équipée, de WC et d'une salle d'eau. L'état des lieux d'entrée fait état d'un studio essentiellement en bon état d'entretien à l'exception de quelques traces sur le murs côté cuisine et d'un balcon qui n'est pas nettoyé.



Monsieur [C], qui s'est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2019, justifie s'être plaint le 18 février 2021, soit plus de deux ans après la délivrance de cet acte, de l'existence d'humidité, de moisissures dans les angles et sur le plafond. Il démontre que par un courrier du 11 mai 2021, la Ville de [Localité 3] lui indique que l'inspecteur de salubrité a constaté les nuisances dont il a fait état, sans plus de précisions.

Monsieur [C] ne démontre ni la cause de l'humidité et des moisissures dont il se plaint, ni leur étendue. Il ne démontre pas à partir de quand il aurait subi ces désordres. Il ne démontre donc pas le caractère indécent du logement dans lequel il vit. Il sera en conséquence débouté de ses demandes tendant à voir rejeter la demande de paiement d'arriéré locatif, qui s'analysent en la mise en oeuvre d'une exception d'inexécution.





Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 applicable selon l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit le démontrer.

La société NEXITY STUDEA, qui avait qualité à agir, s'est conformée aux exigences de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation dans le cadre de la délivrance de son commandement de payer visant la clause résolutoire.



Les arguments de Monsieur [C] tendant à rejeter la faute des impayés sur la société NEXITY STUDEA sont inopérants. 

Monsieur [C] ne tire aucune conséquence juridique valable de la violation par la société NEXITY STUDEA de l'absence de mention, dans le contrat de location, de la surface habitable du local loué et du montant du loyer versé par le précédent locataire, conformément à l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 applicable au terme de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ne peut tirer argument de ces manquements pour ne pas payer de redevances.

De la même manière, il ne tire aucune conséquence juridique valable de la durée contractuelle du contrat, qui ne peut avoir pour conséquence de l'autoriser à ne pas payer ses redevances et qui n'invalide pas le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il ne démontre pas que l'absence de ces mentions dans le contrat de bail l'aurait conduit à le placer dans une situation précaire.



Il ne justifie par aucun autre argument juridique de sa demande de réduction des loyers ou des redevances, alors que sa demande de requalification en location vide a été rejetée. Il a accepté le montant des redevances par le biais du contrat qu'il a signé. 



Comme l'indique avec pertinence le premier juge, Monsieur [C] ne démontre pas s'être acquitté de sa dette locative dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer et n'apporte aucun élément pour contester les sommes qui lui étaient demandées dans cet acte. Ainsi, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 mai 2019.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur [C] selon les modalités précisées dans son dispositif, statué sur le sort des meubles et condamné Monsieur [C] à une indemnité d'occupation mensuelle de 504,40 euros (qui compense la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à répare le préjudice du bailleur lié à la privation de son local) jusqu'à son départ effectif des lieux loués. Cette indemnité d'occupation est due à compter du 12 mai 2019. Aucun motif pertinent ne permet de diminuer le montant de cette indemnité.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C]



Monsieur [C] ne démontre pas que la société NEXITY STUDEA aurait commis des fautes à son encontre ayant entraîné à son détriment un préjudice moral. Le fait que son bailleur ait attendu pour lui délivrer un commandement de payer n'est pas fautif; il est le seul responsable des impayés locatifs. En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé.



Sur l'arriéré locatif (redevances et indemnités d'occupation)



Il ressort du décompte produit au débat par la société NEXITY STUDEA que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 22.625,39 euros arrêtée au 21 octobre 2022.

Monsieur [C] sera condamné à verser cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. 



Aux termes de l'article L 412-4 du même code, La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Monsieur [C] n'a versé que la somme d'un euro par mois à compter du mois de juin 2019 et plus aucune somme depuis le mois de juin 2022. Il ne démontre pas être de bonne foi. En conséquence, il sera débouté de sa demande de délai.



Sur un délai pour payer la dette locative



Monsieur [C] perçoit depuis le mois d'avril 2020 et en tout cas jusqu'au mois d'octobre 2021 une allocation adulte handicapé d'un montant mensuel de 902,70 euros. La CAF versait directement au bailleur la somme mensuelle de 269 euros de janvier 2019 à mai 2019. A compter du mois de juin 2019, Monsieur [C] s'est contenté de verser un euro par mois puis a cessé tout versement depuis le mois de juin 2022.

Compte tenu de cet élément et du montant de la dette locative, il sera débouté de sa demande de délai de paiement faite en application de l'article 1343-5 du code civil.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Monsieur [C] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel (qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile) et sera débouté de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour des raisons tirées de la situation économique de Monsieur [C], il n'y a pas lieu de le condamner à verser une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la société STUDEA CITY en première instance et en appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [C] aux dépens comprenant le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation. Il sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement déféré sauf à préciser que l'indemnité d'occupation court à compter du 12 mai 2019, sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [C] au versement de la somme de 13.547,31 euros au titre de l'arriéré locatif et sauf en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à la société STUDEA NEXITY la somme de 22.625,39 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 21 octobre 2022,





REJETTE les demandes formées par Monsieur [C],





REJETTE la demande des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,







CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,