Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023



N° 2023/039 













Rôle N° RG 22/03552 -N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAL4







Syndic. de copro. [Adresse 4]





C/



S.C.I. 3 A









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Philippe CORNET



Me Philippe DE GOLBERY













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 21 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05324.





APPELANT



Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CARTIER, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 347 503 583, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] 



représenté et assisté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Pierre GASSEND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉE



S.C.I. 3 

inscrite au RCS de Marseille sous le numéro D 432 379 980 

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]



représentée et assistée par Me Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Julien BERNARD, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023,



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



La SCI 3A est adjudicataire depuis le 15 juin 2000, d'un lot n°1, situé au [Adresse 3] et d'un lot n°1 situé [Adresse 4] à [Localité 5], administrés par deux syndics distincts.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait délivrer le 3 juillet 2019 à la société 3A, un commandement de payer des charges de copropriété pour un montant de 2 954.12 € outre frais et inscrit son hypothèque légale sur les biens, le 11 février 2020 en application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965



Sur contestation de la SCI 3A, qui a saisi le tribunal judiciaire de Marseille le 10 avril 2020 pour obtenir notamment la mainlevée et la radiation de l'hypothèque ainsi inscrite, car aucune charge ne serait due, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile et par décision du 20 avril 2021, a :

- estimé le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur cette demande,

- dit que la procédure relève du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond,

- dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles,

- ordonné transmission du dossier,

- condamné la SCI 3A aux dépens.



Par décision du 21 février 2022, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Marseille a :

- constaté que la SCI 3A n'est débitrice d'aucune somme envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5],

- ordonné la mainlevée et la radiation de l'inscription d'hypothèque légale du 11 février 2020,

- condamné le syndicat à une astreinte de 200 euros par jour, passé deux mois à compter de la signification de la décision pour accomplir les formalités de mainlevée et de radiation,

- débouté la société 3A de ses autres demandes et le syndicat de ses demandes reconventionnelles,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.



A la suite de la loi Elan et sur le fondement de l'article 2222 du code civil, il retenait que les charges impayées antérieures au 25 novembre 2018, étaient soumises à une prescription de 5 ans, sans pouvoir dépasser la durée de l'ancienne prescription soit 10 ans, de sorte qu'en l'espèce, les charges impayées antérieures au 24 janvier 2012 étaient prescrites et que celles antérieures au 30 septembre 2014, ne pouvaient être réclamées à la SCI 3A, ce qui était le cas, des montants réclamés à la SCI 3A, figurant au débit le 1er juillet 2014.



Le syndicat des copropriétaires a fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 9 mars 2022.



Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 5 octobre 2022, auxquelles il est ici renvoyé, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 

Vu les articles 10 & 42 de la Loi du 10 juillet 1965, 

Vu les nouvelles dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu les articles 2222 et 2224 du Code civil ; 

Vu l'article 1147 et 1382, dans leur version applicable à la cause, du Code civil ; 

Vu le commandement de payer délivré le 3 juillet 2019, 

- Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* considéré que la SCI 3A n'était débitrice d'aucune somme envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont s'agit ; 

* débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande en recouvrement de charges de copropriété,

* ordonné la mainlevée et la radiation de l'inscription de l'hypothèque légale déposée le 11 février 2020 au premier bureau du service de la publicité foncière et dénoncé le 12 février 2020 portant sur le lot n°1 de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 5] dont la SCI 3 A est propriétaire,

* condamné le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir à accomplir les formalités auprès des services de la publicité foncière afin de procéder à la mainlevée et la radiation de l'inscription d'hypothèque précitée ; 

 * condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI 3A la somme de

1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens ; 

 * débouté la SCI 3A du surplus de ses demandes ; 

- la confirmer pour le surplus ; 

Et statuant de nouveau : 

- condamner la société 3A au paiement, entre les mains du syndicat des copropriétaires, de la somme de 2 975,85 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2019, date du commandement de payer, au titre des sommes dues par la SCI 3A, au titre de charges de copropriété décompte arrêtée au 3 octobre 2022, ou de dommages et intérêts correspondant au montant de ces charges ; 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions élevées par la SCI 3A ; 

- condamner la société 3A au paiement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de civile ; 

- condamner la société 3A aux entiers dépens.

 

La société 3A n'a pas cru bon de notifier son acquisition de propriété dans la résidence alors qu'il lui incombe d'acquitter les charges. Au 1er janvier 2022, elle reste devoir 3 040.78 €. Elle n'a jamais contesté les assemblées générales et les votes correspondant de 2013 à 2021. Les décisions des AG sont exécutoires de plein droit jusqu'à leur contestation en justice. Or, convoquée en assemblée générale, le 22 février 2016, la SCI 3A a été invitée à voter l'approbation des comptes entre 2000 et septembre 2014 et cela n'a pas fait l'objet par elle, d'une contestation en justice dans les deux mois. Le montant réclamé sur 15 ans n'est pas exorbitant soit 200 euros par an environ. Le Syndicat des copropriétaires qui n'a pas été informé du transfert de propriété du fait de la carence de la société 3A n'était pas en mesure d'initier une procédure en recouvrement de charge contre cette dernière avant l'année 2015. Cela constitue le point de départ de la prescription quinquennale qui ensuite a été soumise à la nouvelle législation sur le calcul de la prescription, soit 5 ans à compter du 25 novembre 2018 sur le fondement de l'article 2222 du code civil. A défaut sur le fondement de l'article 1147 et 1382 du code civil il est demandé à la SCI en raison de la faute commise, de non déclaration du transfert de propriété, des dommages et intérêts correspondant aux charges soit 2 975.85 euros avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2019.





Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 6 octobre 2022, auxquelles il est ici renvoyé, la SCI 3A demande à la cour de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le Décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu les articles 2224 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 2400 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 481-1, 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles L 131- et suivant du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

- Débouter le Syndicat des Copropriétaires Appelant de sa voie de recours,

- Recevoir la Société 3 A en son appel incident et le dire fondé,

- Confirmer la décision déférée en ses dispositions non remises en cause par la Société 3 A,

- L'infirmer au titre de son appel incident,

Ce faisant :

- Débouter le Syndicat appelant de sa demande de condamnation de la Société 3 A au paiement 

de la somme de :

*2.975,85€ comptes arrêtés au 03 octobre 2022 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 03 juillet 2019, date du commandement de payer, 

*2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*Constaté que la Société 3 A n'est débitrice d'aucune somme envers le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4],

*Ordonné la mainlevée et la radiation de l'inscription de l'hypothèque légale déposée le 11 février 2020 au premier bureau du service de la publicité foncière et dénoncé le 12 février 2020 portant sur le lot n°1 de l'ensemble immobilier sis à [Localité 5], [Adresse 4] dont la SCI 3 A est propriétaire,

*Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] sous astreinte de 200,00 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir à accomplir les formalités auprès des services de la publicité foncière afin de procéder à la mainlevée et la radiation de l'inscription d'hypothèque précitée,

*Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] de ses demandes reconventionnelles,

*Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] à payer à la Société 3 A la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la Société 3 A de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] à payer à la Société 3 A la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Localité 5], [Adresse 4] à :

*verser à la Société 3 A au visa de l'article 700 du code de procédure civile , la somme de 1 500,00 € au titre de ses frais irrépétibles de 1ère instance et celle de 3000 € au titre de ceux d'appel,

* Supporter les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) de 1ère instance et d'appel, lesquels seront distraits au profit de la Société Lescudier & associés, avocats en la cause (article 699 du code de procédure civile).



Elle n'a été convoquée pour la première fois en assemblée générale qu'en 2016, alors qu'elle a acquis en 2000 deux lots qui ont été réunis en un seul, bien que dépendant de deux immeubles distincts. Elle ne peut se voir dès lors réclamer de telles sommes. Elle a voté le 22 février 2016 contre l'approbation des comptes de manière rétro-active pour la période de 1999 à 2014 et ensuite fait valoir qu'elle n'était pas tenue, en raison de la prescription des sommes réclamées et parce qu'elle n'a bien entendu pas participé aux délibérations correspondantes qui correspondent essentiellement à des frais de relance qui ne lui sont pas imputables. Elle a accepté de payer les sommes non prescrites au 13 avril 2016 soit 408.11 euros pour les exercices clos au 30 septembre 2012 à 2015 et depuis s'acquitte régulièrement de ses charges. Le syndicat cherche à contourner les règles de prescription qui doivent jouer. La SCI 3A n'est pas fautive, il ne lui revenait pas de déclarer le transfert de propriété au syndic. Elle réclame des dommages et intérêts pour sanctionner l'attitude du syndicat des copropriétaires.





MOTIVATION DE LA DÉCISION



Sur le paiement des charges réclamées :



Le premier juge dont la motivation est adoptée par la cour, a retenu à juste titre que le paiement des charges de copropriété est soumis depuis 2018 à une nouvelle prescription de 5 années, de sorte que les charges actuellement réclamées par le syndicat des copropriétaires à la SCI 3 A sont touchées par cette prescription et ne sont plus exigibles.



L'on doit admettre et juger que les charges antérieures au 30 septembre 2014 ne peuvent être réclamées et que la pratique tentée par la copropriété, d'une assemblée générale de 'régularisation' pour imposer à la SCI 3 A, des montants prescrits a été qualifiée à juste titre de 'réitération artificielle' qui consiste purement et simplement à contourner les effets de la loi, de sorte qu'elle ne saurait être validée.



On ne peut admettre que le syndicat des copropriétaires, qui a nécessairement observé le non paiement des charges sur les lots concernés, ait été dans l'incapacité d'agir depuis l'année 2000, ayant à sa disposition des moyens d'information notamment par le service de la publicité foncière. Alors au demeurant, que les sommes étant exigibles au titre des charges, il pouvait alors les réclamer au vendeur selon une jurisprudence citée par les parties (C cass n°14-12995) dès lors qu'avant notification de l'adjudication au syndic, l'adjudicataire n'est pas redevable des charges, mais le précédent propriétaire en reste tenu au motif de l'inopposabilité de la cession jusqu'à cette information donnée.



En conséquence de quoi, le premier juge sera confirmé également en ce qu'il a ordonné la mainlevée des inscriptions, et compte tenu de la résistance du syndicat des copropriétaires prononcé une astreinte.



Sur la demande de dommages et intérêts :

 

L'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : 

« Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.» 

 

Ainsi, effectivement, une obligation de déclaration de la cession pesait tant sur l'acquéreur adjudicataire que sur les autres parties ou le notaire. Il y a eu de ce chef une négligence commune. La SCI 3A, ne justifie pas au demeurant de son préjudice, de sa nature, de son étendue, et sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.



Sur les autres demandes :



Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI 3A les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 3000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de l'appelante.





PAR CES MOTIFS





La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,



CONFIRME la décision en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5], à payer à la SCI 3A, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct des frais dont elle aura fait l'avance sans avoir fait provision préalable au profit de la Société Lescudier & associés, avocats en la cause, en application de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE