Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 12 janvier 2023

ARRET 

N°





[C]





C/



[Z]













PM/VB/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DOUZE JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04124 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IGEL 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [B], [I], [R] [C]

née le 18 Juin 1989 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me DELVAL, avocat au barreau d'AMIENS substituant Me Sabine ROIG, avocat au barreau de SENLIS





APPELANTE



ET



Monsieur [N] [Z]

né le 27 Juillet 1957 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,ALLARD, REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS





INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 03 novembre 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 12 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



*

* *



DECISION :



Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2019, M. [N] [Z] a donné à bail à Mme [B] [C] un logement sis à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 680 euros, outre 10 euros au titre des charges.



Par courrier en date du 22 novembre 2019 reçu le 2 décembre 2019, Mme [B] [C] a donné congé des lieux loués.



Par acte d'huissier du 16 novembre 2020, M. [N] [Z] a fait assigner Mme [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis pour entendre :

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer :

.4676,64 euros au titre des réparations locatives,

.261,32 euros au titre des loyers de février, mars, avril et du 1er au 26 mai 2020,

.110,17 euros au titre des charges récupérables,

.1115,81 euros au titre des frais exposés pour procéder à l'établissement de constats et parvenir à la reprise des lieux,

.1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût de la reprise des lieux.

-Ordonner la compensation judiciaire entre les sommes auxquelles Mme [B] [C] sera condamnée et celle de 680 euros versée à titre de dépôt de garantie.



Par jugement du 9 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :

-Condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2339 euros au titre de l'arriéré de loyers et réparations locatives, le dépôt de garantie étant déjà déduit, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

-Rejeté le surplus des demandes.

-Condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-Condamné Mme [B] [C] aux dépens fixés à la somme de 1089 euros.

-Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 4 août 2021, Mme [B] [C] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions transmises par la voie électronique le 26 avril 2022, Mme [B] [C] demande à la Cour de :

-D'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

. Condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2.339 euros au titre de l'arriéré des loyers et réparations locatives, le dépôt de garantie étant déjà déduit, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

.Condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

.Condamné Mme [B] [C] aux dépens fixés à la somme de 1.089euros, 

- Débouter M. [N] [Z] de son appel incident, 

Et statuant à nouveau 

A titre principal, 

- Débouter M. [N] [Z] de l'ensemble de ses demandes, 

A titre subsidiaire et incident, 

-L'autoriser à s'acquitter de sa dette à l'égard de M. [N] [Z] en 23 mensualités d'un montant de 50 euros, et la 24 ème du solde, 

-Ordonner la compensation entre le loyer du mois de février 2020 et le dépôt de garantie d'un montant de 680 euros, 

En tout état de cause, 

-Condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 et de le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sabine Roig, 



Par conclusions transmises par la voie électronique le 2 février 2022, M. [N] [Z] demande à la Cour de :

-Débouter Mme [B] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [B] [C] à lui payer la somme de 2.369 euros au titre des loyers et charges sur la période de février jusqu'au 13 mai 2020, la somme de 990,81 euros au titre des frais engagés et à la compensation judiciaire avec le dépôt de garantie de 680 euros,

-Infirmer le jugement précité en ce qu'il a limité à 650 euros les sommes allouées au titre des réparations locatives et rejeté les demandes au titre des charges récupérables,

Statuant à nouveau :

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 2.369 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges sur la période du 1er février au 13 mai 2020,

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 4.676,64 euros au titre des réparations locatives,

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 43,45 euros au titre du solde des charges récupérables,

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 990,81 euros au titre des frais exposés pour procéder à l'établissement du constat d'état des lieux de sortie et pour parvenir à la reprise des lieux,

-Ordonner la compensation judiciaire entre les sommes auxquelles Mme [B] [C] sera condamnée et celle de 680 euros détenue par lui au titre du dépôt de garantie,

-Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamner Mme [B] [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Éric Kramer.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mai 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 3 novembre 2022.



CECI EXPOSE, LA COUR,



Sur l'arriéré locatif :



Conformément à l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l'article 12 de la même loi, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévus au deuxième alinéa du paragraphe 1 de l'article 15.



En l'espèce, Mme [B] [C] a régulièrement donné congé à son bailleur pour le 2 mars 2020, elle ne justifie cependant pas avoir restitué les clefs du logement au bailleur à cette date.

Contrairement à ce qu'elle soutient, le fait que son bailleur ait entrepris des démarches pour relouer le logement avant le 13 mai 2020 ne signifie pas pour autant que les clefs ont été restituées.

Par ailleurs l'attestation de Mme [W] qui indique avoir pu visiter le logement avant le 13 mai 2020 n'est guère plus déterminante dés lors qu'elle précise avoir contacté le bailleur sur recommandation de Mme [C] et est ainsi manifestement une connaissance de Mme [C]. En outre ce témoin situe sa visite en avril 2020, en pleine période de restrictions de déplacements très sévères en raison de la crise sanitaire rendant invraisemblable la réalité de cette visite: ce témoignage est donc insuffisant pour démonter une remise des clefs avant le 13 mai 2020; 

L'existence d'un accord verbal pris par Mme [C] avec le bailleur pour que les clefs du logement soient déposées dans la boîte aux lettres à l'issue de son déménagement n'est pas non plus démontré et en tout état de cause, en supposant que cet accord ait existé, elle ne l'a manifestement pas respecté puisqu'il est établi que la restitution des clefs n'est intervenue que selon procès verbal de reprise des lieux du 13 mai 2020 :

Ainsi même, si elle justifie avoir effectivement quitté le logement le 2 mars 2020, Mme [C] doit être tenue du montant du loyer à compter du 1er février 2020, date à laquelle elle reconnaît ne plus s'être acquittée du loyer et ce jusqu'au 13 mai 2020, date de la restitution des clefs.



Le premier juge a donc justement retenu que Mme [B] [C] était redevable envers M. [N] [Z] de la somme de 2369 euros au titre du loyer du 1er février 2020 au 13 mai 2020.



En cause d'appel, M. [N] [Z] justifie que selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 15 mars 2021 et du décompte qui s'y trouve annexé, les charges relatives au lot loué à Mme [B] [C] se sont élevées pour l'année 2020 à 89,44 euros: Mme [B] [C] est donc redevable envers son bailleur de la somme de 43,45 euros selon le décompte produit représentant les charges du 1er janvier 2020 au 13 mai 2020 déduction faites des provisions mensuelles sur charges de 10 euros incluses dans le montant mensuel des loyers durant cette période ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté la réclamation de M. [N] [Z] au titre des charges récupérables. 

 







Sur les réparations locatives :



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.



Aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de tâches et de trous.



Enfin, conformément à l'article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.



En application de ces textes, il est considéré qu'il doit être tenu compte de la durée d'occupation du logement.



En l'espèce,l'état des lieux d'entrée contradictoire du 25 juin 2019 indique que les lieux loués étaient en bon état.



L'état des lieux de sortie non contradictoire établi selon procès-verbal d'huissier du 26 mai 2020 indique que le jonc de mer recouvrant le sol de la cuisine et du séjour est dégradé et abîmé en plusieurs endroits, que les peintures du logement sont en l'état d'usage ou très moyen et que le mobilier de la cuisine et l'électroménager n'ont pas été nettoyés.



Les photographies annexées au constat de sortie montrent cependant un logement restitué correctement présentant seulement des traces de salissures au niveau du mobilier de la cuisine de l'électroménager et du revêtement de sol en jonc de mer.



Le devis présenté par le bailleur pour une réfection intégrale du logement est manifestement excessif et ce d'autant que le logement n'a été occupé que 8 mois et que l'état des peintures à l'entrée et à la sortie était sensiblement équivalent.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que seule la somme de 650 euros correspondant au nettoyage de l'appartement devait être mise à la charge de Mme [B] [C].



Sur le solde locatif :



Compte tenu de ce qui précède, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2339 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives déduction faites du dépôt de garantie ( 2369 euros au titre de l'arriéré locatif et 650 euros au titre des réparations locatives déduction faite de 680 euros de dépôt de garantie) et de condamner Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2382,45 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives déduction faites du dépôt de garantie ( 2369 euros et 43,45 euros au titre de l'arriéré locatif, 650 euros au titre des réparations locatives déduction faite de 680 euros de dépôt de garantie).



Sur les délais de paiement :



Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 alinéas 1 et 2 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



En l'espèce, en offrant de payer sa dette en 23 mensualités de 50 euros suivies d'une 24 ème mensualité correspondant au solde de la dette (soit 1232,45 euros) et en précisant qu'elle ne peut offrir plus de 50 euros par mois en raison de sa situation financière, Mme [B] [C] reconnaît qu'elle est manifestement dans l'impossibilité de régler la dette dans le délai de 24 mois de l'article 1343-5 du code civil.



Il convient donc de débouter Mme [B] [C] de sa demande de délais de paiement.



Sur les dépens et les frais exposés pour parvenir à la reprise des lieux :



Comme l'a justement relevé le premier juge, les sommes réclamées à ce titre s'analysent en des frais et dépens. 

Cependant, il n'appartient pas au juge dans sa décision de fixer par avance le montant exact en euros des dépens de l'instance qui lui est soumise lesquels ne peuvent être définitivement connus qu'après signification de la décision. 

Il n'appartient pas non plus au juge de préciser ce que comprennent les dépens sauf s'il entend mettre la charge de la partie qui succombe le coût d'actes non obligatoirement inclus dans les dépens. 

Il n'y a donc pas lieu de préciser que les dépens comprennent notamment le coût de l'assignation, mais il convient de préciser les autres actes que le juge entend inclure dans les dépens tels que le coût d'une sommation ou d'un procès verbal de reprise des lieux. 

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [C] aux dépens fixés à la somme de 1089 euros comprenant notamment le coût de l'assignation et le coût des divers actes d'huissier consécutifs à la reprise des lieux.



Il convient de condamner Mme [B] [C] aux dépens tant de première instance que d'appel en ce compris la moitié du coût de l'état des lieux de sortie du 26 mai 2020 et la totalité des frais consécutifs à l'établissement du procès verbal de constat du 2 mars 2020, du commandement de payer du 12 mars 2020, du procès verbal de constat d'abandon des lieux 13 mai 2020, du procès verbal de reprise des lieux du 13 mai 2020 et de sa signification.



Sur les frais irrépétibles :



L'équité commande de confirmer le jugement sur ce point et de ne pas faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [N] [Z].













 PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



Condamne Mme [B] [C] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2382,45 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives déduction faites du dépôt de garantie ;



Déboute les parties de leurs plus amples demandes 



Condamne Mme [B] [C] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris la moitié du coût de l'état des lieux de sortie du 26 mai 2020 et la totalité des frais consécutifs à l'établissement du procès verbal de constat du 2 mars 2020, du commandement de payer du 12 mars 2020, du procès verbal de constat d'abandon des lieux 13 mai 2020, du procès verbal de reprise des lieux du 13 mai 2020 et de sa signification ;



Autorise en application de l'article 699 du code de procédure civile, Me Kramer, avocat à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.











LA GREFFIERE LA PRESIDENTE